ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ

2017年12月19日 (火) 20:06時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江東区東砂7丁目701-13（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「南砂町」駅 徒歩12分
• 総戸数：128戸（他に管理員室、集会室各1戸　※会員分譲住戸20戸含む）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年07月中旬予定
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：風越建設株式会社
• 管理：大和地所コミュニティライフ株式会社
• 公式URL：http://www.daiwa-r.co.jp/sp/tokyo-eg/

価格・コスト・販売時状況

• 価格：3,900万円台予定～5,900万円台予定
• 2017年春モデルルームオープン（予定）
• 予定価格が魅力的です
• このデベは最近ヴェレーナグランという最上級ブランドを発表しました。この物件名にグランはついていないので、相場に近い価格ではないでしょうか。坪２４０万といったところでしょうか。
• 駅までそこまで遠いっていうイメージの場所ではないのですが、それでこのお値段だったら売り出したらあっという間じゃないでしょうか。 少なくともコスパを感じられるような間取りなら！ 普通にすごい。 ただこういうスペシャルなものがついていないお部屋の場合 ソレナリに安くしないと動きはないのではないでしょうか。
• 最多価格帯ってわかりにくいですね。 ３，９００万円のお部屋はどちらかというと宣伝用の価格の可能性もありますし…。 ４５００〜５０００万円のあたりが多くなってくるのでしょうか。
• 快速止まらない南砂町では高すぎでは？ 東陽町ならありだけど。
• 一度潰れた会社ですからお金お金してそうですね。
• 前身の日本綜合地所は倒産しましたよ〜 ダイアパレスのダイア建設と合併して今の会社になってます。 グランシティユーロレジデンスとかは日本綜合地所時代の物件ですね。
• 3900万円の物件は広告用の1戸のみで抽選だったようです。 平均価格は、南向きの棟は5800万円くらい、東向の棟は5000万円くらいだったかと思います。
• 南向きの棟は、東向きの棟よりだいぶ値段が高いです。でも、広さはそこまで変わらないと思います。
  • 日当たりはやっぱり南向きの方が良いけど、 東向きの部屋の方が大分安い。 しかし南向きの大半はプレミアム、 南向きの一部と東向きはスタンダードと分けられているが、 格付けされてる感じがしなくもない
• 1階を除く低中層階の方が売れてるみたいですね 最上階含む中高層階はまだまだ空きがあるみたいです 少しずつ決まっていくでしょうが1階の完売は難しいんじゃないかな、、 専用駐車場がついてるとか優遇措置も無いし いっそのこと1階部分はキッズルームやゲストルーム等共用施設にするか、駐車場に充てた方がよかったんじゃないかな（2017/11/25）
  • 私もそう思いました。なんで1階に住戸作ったんだろう。
• 南向き住戸を検討中ですが、南向きはどのくらい残っているでしょうか。 ご存知の方がいたら教えて下さい。
  • ７階位～上の方は比較的残っているみたいですよ（2017/11/28）

交通

• 駅までの距離は若干微妙かな。ただ大型物件であることと駅までの距離を思うとそこまで最多価格帯も高くならないんじゃないかなという期待もあります。
  • 駅からの距離はありますが、生活環境はいいですね。
• 先日モデルルームへ行き、資金相談をしました。 南向きで2階で4800万円代、東向き７階で4600万円代が残ってました。
• 土日のイオンに集まる人々や町並みをみても、年収1000万円以上はほとんどいない雰囲気ですね。ガラ悪そうで、貧乏くさい感じです。その割に、割高なマンションだと思いました。
• 南砂町駅の改修工事を機に快速停車駅になってほしいですよね 通勤快速はありがたいですが8時台だけだし 他路線の絡みもあるだろうからダイヤ改正は難しいんだろうけど、やろうと思えばできるはず

構造・建物

• 敷地面積3,181.76m²
• 建築面積1,457.42m²
• 建築延床面積10,654.81m²（エレベーターの昇降路の部分132.93m²、共同住宅の共用廊下等の部分705.48m²、自動車車庫等の部分262.41m²、備蓄倉庫の部分8.05m²等の容積対象外面積等含む）
• ここは東砂アドレスですが、都心物件みたいに洗練されたデザインでカッコいいです。
• デザインは好みが分かれそう。かなりヨーロピアンな感じじゃないですか。
• 南向きは都立高校、東向きは小学校に面することに。 眺望や日当たりはほぼ永久保証ですが、声や音の問題がついてきます。
• ほとんどが東向きか… 小学校の校庭から見える感じになるのかな
• 二重床二重天井なんですね。 葛西の方はボイドスラブの直床だったので、ここはどうかと思いましたが。 また、食洗機目新しくないとはいえ、天然石カウンターが採用されてるのはなかなか立派です。 仕様も構造もこのエリアでは上位な気もしますね。 あとはブランド力と間取りと価格がどう左右するのやら。
• 床天井二重な仕様はいいですよね
• せっかく広いベランダですが砂は心配ないですか？ 洗濯物が砂だらけになりそう
  • 風向きや強さによるのでは？ 風が強い日は飛んでいく心配があるので外には干しません。 我が家は殆ど浴室乾燥機を使っていますけど。
  • 窓のさんにも砂が入り、ザラザラって閉める音、毎週床吹かないと足も真っ黒、網戸や窓ガラスもすごく汚れる。畳にも砂が入り込む。とにかく、風のある日は窓開けない方がいいです。
• 構造面に関しては、ゼネコンはあまり聞いたことのないところですが、近年の新築ならば問題ないかなと思ってます。根拠がなくてごめんなさい。
  • 確かに施工元は聞いたことないところだけど、このマンション昔からの陸地に建つからまぁ大丈夫でしょ 火災には日本のマンション敏感で厳しく造られるし、地震で倒壊ってのもほぼ皆無だと考える 埋立地に建つマンションの場合は五大ゼネコンじゃないとなんとなーく怖い特にタワー型
  • 施工元のHPで施工実績を確認しました。 6年間とそんなに古いのは載ってませんが、ヴェレーナマンションの 継続した施工実績を確認できました。
• 無知でお恥ずかしいのですが、二重床・二重天井の記載に（一部除く）とありますがどういう意味なのでしょうか？ 一部の住戸は対応していないという事なのか、または場所によっては違う部分もあるという事なのか分からなくて・・・
  • 1階にあるゴミステーション部分とかは二重床二重天井じゃないよって意味じゃないですか？ まぁ理論的には最上階は二重天井にする意味は無いし、1階住戸は二重床にする意味は無いですが

共用施設

• 駐車場：機械式:55台（機械式54台,身障者用1台,カーシェア用1台）
• 自転車置場：2段スライドラック式:256台（ラック式 上段101台 下段155台）
• バイク置場：13台
• 共用施設にシアタールームがあるのは意外といいかもですね。 防音対策も万全でしょうから、仲間が集まってのスポーツ観戦や楽器の練習で借りる事もできるのではないでしょうか。 1時間あたりのレンタル料金はおいくらになるのでしょう？
• エントランスホールのサービスがかなり充実していますね。 備品貸出とありますが、どのようなものが貸し出されているのか書いていません。 別に重要なことではないですが、何を借りられるのか気になりますね。
  • 備品、何でしょうね。ちょっとした工具、空気入れ、台車とかかな。 コンシェルジュの居るマンションに住んだ事が無いので想像ですが。
    • コンシェルジュは本当にセキュリティ的には意味のあることだと思います。人が出入りするときに「いってらっしゃいませ」「おかえりなさいませ」と声をかけるのだと思われますが、悪いことをしようとして侵入しようとする人間にとっては、それが一番嫌だ、ということです。あと顔も見られてしまいますから。 カメラなども抑止力になりますが、人間が一番抑止力があるそうです。
• 駐車場の台数そんなに多くなかったような。 駐車場希望で契約検討されてるなら早めの方がよいかもですねー。
  • 昔からこの辺りに住んでいますが、利便性が良いので車移動される方は少ないと思います。 近郊から車で買い物に来る方は多いです。
    • 私もこのあたりに住んでましたが、 江東区の縦の移動は車必須ですよ。 豊洲のららぽーと、錦糸町などにいくのは電車だと遠回りになるので。 まあバスもありますけどね！

設備・仕様

• ディスポーザーはついていないっぽいですね。あった方が特に今の時期、ゴミの嫌なにおいとは無縁でいられるからいいんですが、 水を使う設備はかなり修繕コストがかさむとか…。 粉砕したゴミを処理しなければいけないのでそういう処理設備を付けるのですが それがお金がかかると聞いたことがあります。 大規模マンションでないならば、付いていないほうが長い目で見た場合にはいいのかも
• 24時間ゴミ出しOK物件なので、こういう部分で費用を削っているのは購入者にも良心的だと思います。 機能はついている分価格に反映するのが常ですから。
  • 24時間ゴミだしOKってのは、ごみの一時置き場があるってだけ。ほんとに24時間365日捨てると生ゴミの臭いや腐敗が大変。だから、ゴミは前日夜とか朝に出してねなんて規約があったりする。まあ皆無視して捨てるけどね。そしてごみ置き場が臭くなる。
• 専有部でいうとキッチン天板と洗面に御影石を使っているあたりは仕様は高いと思います。 しかし、ディスポーザーが付いていないのは人によってはマイナスですね。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：66.00m2～83.42m2
• バルコニー面積：6.31m²～12.30m²
• 南東と南西角部屋の３ＬＤＫは迫力がありますね。 主寝室のコーナーサッシがすごい。 これで６千万円以下って、最近の２３区内物件ではすごく安く感じます。 駅徒歩12分ですがイオンが近いし生活しやすそうです。
• リビングの角をダイレクトウィンドウにして、そのすぐ内側に大きな柱がどどんとリビングの中にあるのはメチャクチャいけてないと思うのですが。 また、空調代がその部屋だけ高くなりそうですね。
  • Aタイプのリビングにある四角い部分って柱なんですか…。 N2タイプの柱の出っ張りでギリギリですけど、Aタイプはさすがに。 ここに柱を作らなければならないならリビングを狭めて、 バルコニーを広くした方が良かった気もしますけどね。 専有面積が広いだけにデッドスペースがもったいないです。 間取りパターンは多いようですが、A以外にもこういう部屋ってあるのでしょうか。
  • 普通にバルコニーにしたほうがよかったね。 デッドスペース分や柱のスペースも、面積に含まれるから、実質は表示よりも大分狭そう。
• 駅からの距離を考えるとちと高い気もしますが、、、 角部屋の柱が部屋の中にあるタイプの間取りはなかなか面白いと思います。
• 鉄砲柱が気になります。

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  ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ_間取り

• • Aタイプだけ微妙な場所に柱が来ているのですね。鉄砲柱というのは個々のスレッドで初めて知りました。どうしてこうなってしまったのか（汗） 角部屋だからなのか。圧迫感がどうしても出てきてしまうと思いますが購入された方はどういう風にされるご予定なのだろう。 広さはある物件ですので、飾り付けたり敢えて取り入れてしまうという方向で行ったりするのかしら。
• バルコニーがせり出している物件と普通のバルコニーの物件があるのですね。どちらのほうが人気になってくるのでしょうか。 バルコニーが広く取られているところだと、リビングと一体感を出すことができるならば気候が良い季節の場合は気持ちよく過ごすことができるだろうなぁと期待する人が多くなって来るのではないでしょうか。
  • モデルルーム見学いきました！ 大きいバルコニーを体験できるスペースがありましたよ。 バルコニーが狭いタイプでも、奥行き2mあったので、かなり広々としてそうでした。 (他の物件で見たよりも少し広い感じ?もしました) 江東区でこの値段は安いですし、環境も良さそうです。
• 1階に関してはオープンエアリビングがあるので、人気が集まりそうな感じですね。 通常は上の階層にいけばいくほど価格が高くなりがちですが、 こういった仕様になっていると、1階のプランも高くなってしまうのでしょうか。
  • オープンエアリビングになっているのは低層階もしくは、一部の住戸になっているようですね。 他の間取りタイプのバルコニーは狭いタイプもありますから、家族住まいにとってはバルコニーが狭いのは残念感がありそうです。 専用庭付は広々としていますし、屋根もついているのが良いと思います。
• オープンエアリビングバルコニーは全戸数にあるわけではないのが残念 他のタイプはバルコニーが少し狭くなっているので、魅力が下がってしまう感じがします。 駅までの距離が少し遠いですから、将来売り出す場合、値が下がるという可能性は ありそうでしょうか？ 購入するならリビングバルコニーがある部屋の方が価値としては大きいんじゃないかなと個人的に思いました。
  • リビングバルコニーは個人的に要らないかな。 よほどのリゾート地や夜景の綺麗な都心のタワーマンションならともかく、 東向きは小学校の校庭や都営団地を前にリビングバルコニーはテンションが下がる。 それなら日当たりの良い南向きでバルコニーは洗濯物が干せれば十分。 魅力は南向きの角部屋ですね。 角部屋かそうでないかは購入価格も違うが売値も大分変わってくる。

買い物・食事

• 自分としてはスーパーなどがもう少し充実していると良かった気がします
• 近くの銀座商店街に行ってみましたが、とても気に入りました！

育児・教育

• 地図で周辺を確認すると都営住宅が多いなという印象。 通学区の小学校、中学校は荒れてないですか？？気になります。
  • 都営に住んでる方はお年寄りが多いので影響ないと思います。
    • 都営にも子供のいる家族たくさん住んでますけど。
• 東高校は今はどうなんでしょう。２０年前はあまりお勉強ができない子たちが行ってる学校でしたが。私の頃はですが！今は違ってたらごめんなさい！
  • 高校は選べます。 どこに行くかはお子様の学力と親の経済力次第ですから、そこまで気にしなくても良いと思います。
• ここの近くの北砂は確か赤西仁の地元らしいですよ〜〜
• 東高校は人気ですよね。 江戸川区からですが、江戸川区の子も結構志望してました。 落ちたら江戸川区の関東第一高校に流れてたので、少なくとも出来ない子が通う高校ではありません。 今の偏差値は50〜52ですし。

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：準工業地域、準防火地域

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  現地案内図

• 南向きは都立高校、東向きは小学校に面することに。 眺望や日当たりはほぼ永久保証ですが、声や音の問題がついてきます。
• 高校と保育園と小学校に囲まれる形のマンションですか。 価格の安さはそこから来ているのではないかと推測します。 と言うのも、保育園・小学校は休み時間や運動会で 賑やかになり、高校は放課後や長い休み中部活動の 音がひっきりなしだと思います。 サッシや壁の遮音性能はいかがですか？
  • 高校と保育園と小学校に囲まれる形のマンションですか。 価格の安さはそこから来ているのではないかと推測します。 と言うのも、保育園・小学校は休み時間や運動会で 賑やかになり、高校は放課後や長い休み中部活動の 音がひっきりなしだと思います。 サッシや壁の遮音性能はいかがですか？
  • 本当に学校に囲まれたマンションなんですね。 窓を開ければ賑やかな声が聞こえてきそうですね。 声や音の問題が話題に出ているようですが、 それも日中だけのことですし、夜は逆に静かで良いのかなと思います。 今後周りにマンションが建つ等の心配もないですしね。
  • 夜、地元のサークルに開放しているようなところだと体育館が割と遅くまでうるさいとかってないのかしら…と思いました。 あと中学校や高校だと練習試合を土日に行ったりするので歓声が聞こえてくるとか。 でもそういうのが気になる人はそもそもこういう学校に囲まれている立地の所は最初から検討もしないか(^_^;) それに夜中までうるさいということはないのですから。
    • ナイター施設なら照明があるはずなので、参考にしてみるとか。体育館から漏れる練習の声は許容範囲かなと思います。 何より、住宅街で夜にドリブル練習されるよりかは、小学校の近く=音がしても理解できる、あまり深夜になるなら学校側に電話できるからいいんじゃないかと思います。住宅街で夜ドリブルは実際にあった聞いた例です。これからは桜もキレイに咲きそう。
• 小学校、保育園、高等学校に囲まれている立地なので、子供の声やチャイムの音など騒音がするのは当たり前、それを踏まえての購入になるでしょうね。 自分に子供がいるなら、あまり気にはならないかなと思いますが、 子供も遊ぶ場所があって良いと思いますし、帰宅もすぐできるのは良いと思います。
• ほぼ全面、小学校と高校のグランドに面する形でバルコニーが配置されてるのですが、砂塵が気になっています。 以前、近くに住んでいた時、風が強い日はベランダ、網戸、窓、砂まみれでした。 掃除がかなり大変だったイメージですが、何か対策はされるのでしょうか？
• 地盤弱くて、荒川が氾濫したら2階までは必ず沈む。 区のHPにもちゃんと載ってる。 そういう事も知った上で考えた方がいい。
• このマンション、パルプ工場の跡地だって営業担当者が言ってた...。 値段が手頃な訳がわかった。
  • ずっと倉庫みたいなものがありましたが、工場はいつ頃あったのかしら。
  • 新生紙パルプ商事と地図には書いてありますが、倉庫として使われていたなら問題はないのでは？ パルプ工場があったなら、土壌汚染が気になるところですが。
• うちも今、このマンションより100㍍以上学校幼稚園から離れたところに住んでますが、砂埃はすごいですよ。最初はびっくりしました。窓も網戸もフローリングもとにかくすごいです。でも、１０年したら気にならなくなりました。子供の声も最初は気になりましたが、可愛いですよ、元気なお子さんの声。小学校、幼稚園は可愛いですよ。高校となると、野球のバッティング音とかもそれなりにするので、人に寄ってはでしょうかね。富裕層は余りいない地域ですが、それがきになるようであれば、私学に通えば問題ないですね。
  • 土日のイオンに集まる人々や町並みをみても、年収1000万円以上はほとんどいない雰囲気ですね。ガラ悪そうで、貧乏くさい感じです。その割に、割高なマンションだと思いました。
• せっかく一階庭つきのプラン用意してるのに 学校のグラウンドが近すぎてこれじゃ使い物にならないよね 砂埃も酷ければ、騒音も酷い なにせグラウンドとは道すら挟まないからなあ。壁設置するみたいだけど効果はあるのかしら
• 隣駅、東陽町はオフィス街の要素が強くこちらにしました。 買い物に不便はなさそうですし、大通りから少し奥まった静けさが気に入りました。 入居が楽しみです。
• H28年8月 江東5区大規模水害避難等対応方針 概要http://www.city.koto.lg.jp/057101/bosai/bosai-top/topics/documents/gaiyo.pdf
  • 水害のことを考えると低層階はこわいですよね 荒川は1度も氾濫したことがないって販売員の方がいってましたけど、逆に過去1度位氾濫した経験があった方が非常時の避難など対応はスムーズそう 何事も起きないことがベストですが
  • 荒川の水面より低い土地ですからね、土手が決壊すると水が引くのに数日はかかるでしょう。各マンションでボートを用意しておくように区からお願いされているのではないでしょうか。用心に越した事はありません。
• 皆さん、ここが荒川より低い事は承知の上で買われています。 土地が低いので、価格も安いのです。 昔の仙台堀は昭和40年代頃まで時々溢れて、この辺りは水に浸かっていたそうです。
  • 私南砂町徒歩10分のところに8年ほど賃貸で住んでましたが、水害って今はあんまり聞いたことないですよ 埋め立て地だから地盤は弱いですが。 東日本震災の時はさすがに揺れましたが、液状化はしませんでした 停電もないですし 南砂町は風俗街もない、キャバクラもないベッドタウンなので治安も良く住みやすい街だと思います スナモできて若い夫婦も多くなったし、芸能人もロケによく来てます 隣の西葛西、葛西は治安悪かった…
  • 建設地は埋め立て地ではありませんよ。 南砂町付近は東西線の線路以南が埋め立て地になります。 西葛西は昔から不良が多い事で有名ですね。

周辺施設

その他

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