グレース幟町タワー

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物件概要

• 所在地：広島県広島市中区幟町2-14
• 交通：

1. JR山陽本線「広島」駅徒歩10分
2. 広島交通「女学院前」バス停徒歩1分
3. 広島電鉄「女学院前」電停徒歩4分

• 総戸数：32戸
• 構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上18階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成30年4月下旬
• 売主：両備ホールディングス株式会社
• 施工：三島産業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2016年6月時点での近隣相場

1. 橋本町グランシーノ最終1邸が94.47㎡、6560万円（坪単価229.6万円）
2. 上幟町102.17㎡、7890万円〜9290万円（坪単価254.8万円〜300万円）

• まだ価格は発表されていない段階だが、最上階190㎡は近隣相場を考えると1.3億〜1.7億。おそらく単価高めでしょう、売り主が強気だと2億くらいか？（坪単価347万円）フローレンス上幟町プレステージ（2003年10月築）最上階180㎡が1億でも数年間売れ残っていたので、1.5億以上だと数年間売れ残る可能性大。124.59㎡は北西向き、110.01㎡は南東向き。これは逆の方がいい気がする。73.26㎡、85.22㎡の間取りは普通。下から間取り図を見ていくと、17階まで北東部分が抜けているのでここがタワーパーキングだろう。
• 予想されるマイナス点

1. 小規模タワーマンションなので管理費が高めになる。
2. 管理会社は合人社、あまりよくない。
3. タワーパーキング全戸分あるが、この地区だと車なしの家族が結構多いので管理費収入が予定より少なくなり、修繕積立金が足りなくなる可能性あり。
4. タワーパーキングだと当然車の出し入れに時間がかかる。
5. タワーパーキングの音が最上階までうるさい可能性あり。
6. 工事中に死亡事故あり。

• • 今回のここの物件では従前建物の解体工事作業中に転落死亡事故があったそうですが、これも事件でなくて事故です。また怨恨による犯行でもなく、事故被害者はここで作業をしていたわけで、生活実態がこの土地にあった訳では無いわけですから、ここの物件は心理的瑕疵物件とは言い難くいものと判断されます。
• 第一期分譲価格：4,640万円(1戸)〜9,160万円(1戸)｛2LDK+2Wic+S(1戸)〜4LDK＋Wic＋Sic(2戸)　73.26㎡(2戸)〜110.01㎡(2戸)｝
• 第二期一次分譲価格：4,570万円(1戸)〜9,130万円(1戸)｛2LDK＋2Wic+S(1戸)〜3LDK＋Wic＋Sic(1戸)　73.26㎡(1戸)〜110.01㎡(1戸)｝
• 豊富な無料オプション、外観が立派、広島駅が近い、買い物が便利というのが良さでしょうか。自分は眺望に期待できなさそうなのと交通量の問題で購入には至りませんでしたが。

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構造・建物

• 敷地面積：533.68㎡(公簿面積)、535.68㎡(実測面積)
• 建築面積：363.98㎡
• 地上18階建てって、三島産業は建てたことないでしょ？そんなところで大丈夫？
  • 公共施設を建てている会社だから大丈夫だと思うよ。
• ここのようなノンブランドの2重床2重天井のマンションと、三井や三菱の直床マンション。どちらが良いだろうか
  • 三井直床＞＞＞＞＞三菱直床＞＞＞・・・＞＞＞ノンブランド2重床　三井と三菱のレベルはを同一視出来ない。（少なくとも広島の場合）また、そもそも2重床の性能が疑問視されてる。
  • 二重床は太鼓、直床はスラブの厚みと壁工法による。
• 両備ホールディングス株式会社って聞いたことなかったから岡山の知人に聞いてみると岡山では知らない人は誰も居ないほどまでに超有名企業だそうです数多くの事業展開もして毎年多くの社員を新規雇用し地域社会に貢献しているすごくいい会社だって言っていました。ここの物件のホームページも見ましたがグレードの高い設備仕様や構造とくに洗練された外観はいままでの広島のマンションでは見たこともないいいセンスだと思いました。広島のマンションは少し古いセンスの外観のマンションが多いなって感じていました。
• 近所の分譲マンションのものですが、区画は良くありません。メインストリートが北で西曲り道路付きの角地。マンション自体の間取りや仕様とかデザインとか素敵ですが、モデルハウスの対応やその後のフォローについては、はっきり言って両備が委託してる営業スタッフが評判下げているのではと感じますし、モデルルームレイアウトやパンフ・広告もセンスが少々かと感じますので広告代理店も関係しているのではないかと感じます。

共用施設

• 分譲駐車場（任意購入）：エレベーター式タワーパーキング、32台(価格：310万円(ロールーフ14台)〜360万円(ハイルーフ12台)、管理費(月額)：6,900円、修繕積立金(月額)：3,000円、修繕積立基金(一括払い)：10万円(修繕積立一時金)
• 駐輪場：66台収容(月額)：200円
• バイク置場：8台収容(大型バイク4台(月額)：3,000円、ミニバイク4台(月額)：1,000円)
• 駐車場も分譲にするんだね～。欲しい人だけ買って、使う人が管理費と修繕積立金を払う形態みたい。
  • 分譲だと駐車場を買えなかった（買わなかった）人は、後から車を買おうとしても駐車場がなくて買えないってことになりますね。

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設備・仕様

• 地方デベの物件とは思えないほどに豪華な仕様ですね。内廊下なのもいいですね。

• 

間取り

立地がいいですね。それと190㎡の間取りはすごくいいですね。124㎡と110㎡の間取りも良いはずなのですが、 190㎡の間取りを見てしまうと「うーん・・・」ってなってしまいますね。

• 18階で四面開放って凄いな
  • ワンフロアなら当たり前でしょ。隣接のオーナービルペントフロアと広さ変わんないんだから。

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