プラウド下総中山ディアージュ

物件概要

• 所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
• 交通：

1. 総武線 「下総中山」駅 徒歩6分
2. 京成本線 「京成中山」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ東西線 「原木中山」駅 徒歩18分

• 総戸数：144戸
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• ファミリータイプの広々とした間取りですから、家族で購入される方が多そうです。投資用というよりは永住目的で購入される方が大半でしょうから、同じ環境の方が多いと暮らしやすそうなのは利点です。
• 事前の説明会いってきました。明確な金額は言っておりませんでしたが、72ｍ2前後で5,300～5,500万円ぐらいの価格のニュアンスでした。
  • 金額・・・ビックリです。下総中山新築だとそんなにするものなのですね。ショックです。
• 75平米で6200万円程度。。買えませんね。
  • ええ？？高すぎですね
    • そ、そうなんですか…。 下総中山でその価格って本当に！？なんて思ってしまいます。 専有面積は75だとマンションだとゆったりしているほうではありますが。 駅にもっと近いならともかく、近くもなく遠くもない距離なんで。 ううむ…。 実際の販売が始まるくらいに反応を見て価格を変えてくる可能性もあり？
      • 角部屋なら人気があってメチャクチャ高くしてくるから、それぐらいいくかも。中部屋でそれならぼったくりすぎ。
        • 6000万は高すぎですね。 普通のサラリーマン世帯には手が出ない価格。。。。 千葉のマンションにそこまで出して買う人がいるか私も疑問に思います。
• 下総中山にそんな価値はないですね。マンション価格が上がってきているとはいえ、下総中山にはよくて5000万円ぐらいの価値しか感じないです。
• 最上階の角部屋は8000万以上でしょ。
• モデルルーム行ってきて、平均5600万円ぐらいでした。 内装はやはりプラウドでしたので、しっかりしてました。 階数によって違いますが、だいたい70m2で5200万円で、1m2あがるごとに1m2あがるごとに100万円上がるイメージです
• 私もモデルルーム行ってきました。モデルルームはなかなか雰囲気よく、ここで6000万と聞いていて不安でしたが私の希望住戸は5000万前半位で、意外と普通という感じでした。後は、営業の方が管理費がメリットとおっしゃってたのでそれに期待してます。
• 1m2あがるごとに100万円ですか。階層による違いはどれくらいになるのか…正直予想より少し割高（市川という立地を見くびっていました(^_^;)）でしたが管理費が抑えられればトータルでお買い得なのかもしれません
• モデルルーム行ってきました。 5000万円以内で買える部屋はほぼ無く、(65平米の1.2階のみ)下総中山なのに本八幡の新築よりも高い事に正直驚きました。 市川や本八幡は手が届かないけど下総中山なら…と期待しましたが、見事に裏切られました。 予算5500万以上の方であれば選べるお部屋も増えると思います。 ルーフバルコニー付きの高層階はまだ価格出ていませんでしたが、多分8000万円以上になるだろうとの事です。 1番広い100平米超えのお部屋は億ションかもしれませんね。
• モデルルーム行ってきました。 収納もバッチリだし、平置きだし、とても魅力的でした。 ただ、ディスポーザがついてないのが、本当にマイナス。本当に残念。 野村の方が“ここは下総中山イチのマンション”と言ってましたが、だったらなぜつけないの？？？って感じです。 １４４戸もあるし、ごみ置き場がいっぱいになりそうなので、つけてほしかったです。 我が家は、虫が苦手なため、一番ほしい設備でした。 それ以外は場所も本当に最高です。帰り道も安心だなと思いました。
• やはり冷静に考えると高いですね。 最上階は8000万円台。 5000万円台後半が主流の物件となっているようですね。 買えるかもしれませんが、下総中山でこの価格は後々相当、厳しいことになると思います。 駅の規模感、街並、地価、東京への距離、 様々なことを踏まえての妥当な価格帯は、 現状の価格よりも600?800万円低い価格だと判断しています。 その分をブランド代と判断するのは、各々の自由です。
• 興味がないわけではないですが、市川アドレスのせいか、価格が強気ですね。同じ値段でシティテラス平井にも手が届いてしまいます。何が正解なのか迷います。
• マンションマニアのブログによると予定価格は以下みたい。70m2以下の部屋ならざっくり5500以下。75m2以上の部屋なら低層階でも5500あたりのスタート。戸数多いのにさすがにやりすぎなので、角部屋と広い部屋以外は調整入ると思うけど、どうなることやら。

【南西向き】

1. Ａタイプ　９１．０５m2　角住戸・・・２０１　７２００万円台　＠２８０
2. Ｂ２ｒタイプ　１００．５９m2　角住戸・ルーフバルコニー付き・・・８０１　８９００万円台　＠２９１
3. Ｃｃｇタイプ　７８．５０m2・・・１０３　５８００万円台　＠２４４
4. Ｃタイプ　７３．５０m2・・・３０３　５５００万円台　＠２４７、６０２　５７００万円台　＠２５６
5. Ｂ３タイプ　７５．４８m2・・・３０５　５７００万円台　＠２５０、７０３　５９００万円台　＠２５８
6. Ｆ１タイプ　７０．６６m2・・・２０８　５１００万円台　＠２３８、５０７　５３００万円台　＠２４７、７０６　５４００万円台　＠２５２

【南東向き】

1. Ｉタイプ　８３．２６m2　角住戸・・・２１５　６９００万円台　＠２７３、８１２　７５００万円台　＠２９７
2. Ｊタイプ　６５．７４m2・・・２１６　４９００万円台　＠２４６、６１５　５３００万円台　＠２６６
3. Ｋｒタイプ　８９．７１m2　角住戸・ルーフバルコニー付き・・・６１７　８１００万円台　＠２９８
4. Ｍタイプ　７５．０２m2　角住戸・・・３２０　６１００万円台　＠２６８

• これだと、高額マンションにありがちな、安い部屋ととても高い部屋だけ売れて、中間の高い部屋が売れ残って苦戦するパターンになりそう。 安い部屋はそこしか買えない人が集中し、とても高い部屋は地元の金持ちが買うからね。
• 第一期60戸の正式価格表が届きましたが、1階2階は全体的に値下げしましたね。
  • 今回売り出しの楽さ坪単価は坪216～坪277って感じか。まあ妥当なとこじゃないかな。

【第一期概要】

• 販売戸数・・・60 戸
• 販売価格・・・42,990,000円 (1戸) ～84,390,000円 (1戸)
• 最多価格帯(万円)・・・5,400万円台(9戸)
• 間取り・・・3LDK ～4LDK
• 専有面積・・・65.73m2 ～ 100.59m2
• バルコニー・・・10.61m2 ～ 16.02m2
• ルーフバルコニー・・・25.50m2 ～ 40.75m2（月額使用料:1,020円 ～1630 円）
• テラス・・・5.68m2 ～ 13.20m2
• 専用庭・・・18.60m2 ～ 25.50m2（月額使用料:740円 ～1020 円）
• 管理費(円)/月額・・・9,200円～14,100円
• 修繕積立金(円)/月額・・・7,560円～11,560円
• 管理準備金(円)/引渡時一括払・・・17,700円～27,200円
• 修繕積立基金(円)/引渡時一括払・・・723,000円～1,106,500円
• enecoQ利用料・・・1,672円
• 駐車場・・・有り(敷地内)72台（平置式72台うち身障者優先1台）（月額使用料12,000円 ～ 14,000円）
• 駐輪場・・・あり288台（スライド式183台、2段式90台、平置式15台）（月額使用料200円 ～ 600円）
• バイク置場・・・あり5台（月額使用料2,500円）
• ミニバイク置き場・・・あり6台（月額使用料2,000円）
• 平均坪単価で２５０万円ぐらいかな。 これだと東京２３区の城北エリア（北区、板橋区あたり）の一部新築より高くなってしまう。 竣工後に売れ残って、大幅値下げでもあれば考えるかな。 もちろん、買えなくても この仕様と値段では、後悔はないですね。
  • 60戸販売ってことは、それに近い要望書が出てるのでしょうか？
    • 少しで控えめな売り出しですね。
      • どんどん価格が下がりますね（笑） とは言っても、まだまだ私には高いけど。 はじめから安く売ればいいのに。
• 予定価格から（特に4ldkは）大幅に調整が入った今、お得だ、と捉えるより不人気？と疑心暗鬼になった人が多いのではないのでしょうか。

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交通

• 下総中山から徒歩６分と微妙な距離になりますが、市川市寄りなので、コルトンプラザに近く本八幡駅前の市営駐輪場を利用すれば、本八幡駅も一応利用できる距離かなと思います。
• 各駅停車駅なので、不便さなどは若干かんじるかも。
  • 各駅停車しか停まらないから、駅前も非常にコンパクトです。
• 事前説明会で、最寄り駅は下総中山駅(JR総武線)、京成中山駅(京成本線)、原木中山駅(東京メトロ東西線)で、３路線利用可と言われました。
• 総武線 「下総中山」駅から徒歩6分、京成本線 「京成中山」駅から徒歩10分、　東西線 「原木中山」駅から徒歩18分。 これは私なら総武線で妥協してしまう。 京成線まで行こうかどうか・・・

構造・建物

• もっと敷地キチキチに作ってくるのかと思っていたのですが、意外とランドプランはゆったり目？ あまりこの辺りで詰めて作ってしまうと、返って目立ってしまうというのがあるのかもしれませんね。 いずれにせよ駐車場等確保されている点は良いと思います。 角部屋が広めの専有面積の部屋中心ですか。 価格は恐らく、高めになるのでしょうね。

共用施設

• キッズルームではなく、キッチンスタジオを用意しており来客をもてなせますし、マンション隣に公園あるのでファミリー層でも予算合えばいいと思いました。ディスポーザーなし、機械式駐車場なしでかつそれなりに駐車場がある（=管理費に割り当てられる）なので、管理費も抑えられると思うので、ランキング含めたトータルで考えたほうが良さそうですね
• 駐車場が平置きだから、余計なコストはかからないはず。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：65.73m2～100.59m2
• 間取りは70m2が中心、65m2の3LDKもそろえているので、都心のように専有面積が狭くなっているのが残念でした。80m2越えだと、角部屋中心なので、高そうな印象で、残念ながら購入は見送りかなーと思います。

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買い物・食事

• ニッケコルトンプラザって、まだ行ったことがないのですが TOHOシネマがあったりする大きなショッピングモールのようですね。 家の近くにあるなんて便利でいいなと思います。 映画はよくみるほうなので、近くなら、時間を作って行きやすいなとわくわくします。

育児・教育

• 市の境なので、保育園や小学校は船橋市のほうが近いですが、利用できないのでちょっと不便かな。
  • 全国的には船橋市のほうが有名（ふなっしー、市船、アンデルセン公園など）ですが、財政基盤は市川市がしっかりしているので、落ち着いた環境というのはよいかもしれませんね。
• 中山あけぼの保育園は船橋市なので、入園選考にあたり市川市民は-4点となって、よほど他に高得点が取れなければ入園できません。このマンションの近隣施設に船橋市の保育園を載せるのは誇大広告だとおもいます。
• 公式サイトを見ていると子育て世代推しだなぁと思います。 実際にスレッドを見ていると子供さんがいらっしゃるのかな？という書き込みも見られますし。 子育て環境は揃っている方であると考えて宜しいのでしょうか。
  • 比較的揃っているかと思います 幼稚園・小学校・中学校とどれも徒歩10分圏内で小児科や図書館なども近くにあるので ただ市川市は待機児童が多いので、共働き世帯の場合お子さんを保育園に入れるのは大変かと思います 近くにある保育園や延長保育の充実した幼稚園は船橋市が多く、市川市民が入るのは難しいと聞きます
• 子育て世帯だと、市川は保育園問題もあって厳しいし、子育て終了世代は4ldkは広すぎるし、いろいろ条件厳しそう。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 周囲の道路は例に漏れず狭いところですが、商業施設も揃っているし、駅まで６分ということであれば、立地としては悪くないと思います。ただ、あの辺りは結構冠水し易い場所じゃなかったかな。最近はかなり対策されたんでしょうかね。
  • 冠水しやすい場所なんですか？ 現地を下見に行ったら、近くの川、真間川ですか？の水量が多く、 しかも川から下った先の低い土地に現地があり、 気になったのですが。 言われれば確かに冠水しそうな場所でした。
    • 40年以上近所で生活しておりますが、冠水したことはなかったと思いますよ。
• 真間川はたまに悪臭がしますよ。
  • 市川市は、外かん道路できると合わせて下水道整備を大幅に進む予定なので、今は（家庭の排水を垂れ流している）ドブ臭い川もかなり改善期待できそうですね
• 小学校や中学校も近くて 買い物などもご近所で住ませることが出来て便利な立地にあるなと思います。 駅へも遠くないので車は手放しても良いくらいかもしれません。 川が近いのはちょっと悩みますが、簡単には氾濫しないのかなと思っています。
• この前現地行ってきました。 環境的には悪くないのですが、左右が公園でした。 近くに川もあるし、虫とかが気になります。近くの方その辺はいかがでしょうか？
• 現地見てきました。近くに銭湯があるので、洗濯物干しへの影響が気になりそうでした。
• 下総中山は落ち着いてて、でもお店もそれなりにあるし、本当に住みやすいエリアだと思う。 賑やかさなら本八幡や船橋に負けるし、駅名の知名度も全くないけど、 便利な総武線沿線の東京からすぐの駅で、ファミリー世帯が住む場所としてはベストな選択ですよ。穴場、通好み。

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