ル・パルトネール 京都 御屋敷町
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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==物件概要== | ==物件概要== | ||
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[右京区]]宇多野御屋敷町17番1（一部）（地番） | *所在地：[[京都府]][[京都市]][[右京区]]宇多野御屋敷町17番1（一部）（地番） | ||
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==価格・コスト・販売時状況== | ==価格・コスト・販売時状況== | ||
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| + | **この辺りまで来ると流石に抑え気味の価格になると思います。特別便利な場所じゃないですが、生活できないというわけでもないですので。 | ||
| + | *最終期の先着順販売という段階になっているのですから、順調に進んでいると判断して良いと思いますよ。先着順であと９戸。タイプは2ＬＤＫ＋Ｎ～4ＬＤＫということですからまだヴァリエーションはありますね。階数は流石に限られてきて閉まっている状態かと思われます。 入居までにどれだけ販売することができるのでしょね。 | ||
| + | *来月には入居開始となるわけですが 総戸数が３６戸と少ないのに、まだ９戸販売しています。 価格が高いこともあり、売れ行きは良いとは言えない感じでしょうか。 入居開始となれば、少し値下げしてくれると考えられるかも。 | ||
==交通== | ==交通== | ||
| − | + | *案外嵐電の方が本数は多いですけどね。 行き先にもよるし、バスや電動自転車を駆使すれば何とかなるとは思ってます。 これだけの環境が整った場所なら通勤等、頑張らないといけないこともあると思いました。 | |
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*建ぺい率：29.99％（風致地区により30％） | *建ぺい率：29.99％（風致地区により30％） | ||
*容積率：71.07％ | *容積率：71.07％ | ||
| − | *敷地面積：2,838. | + | *敷地面積：2,838.24m2 |
| − | *建築面積：850. | + | *建築面積：850.92m2（建築確認申請面積） |
| − | *建築延床面積：2,975. | + | *建築延床面積：2,975.55m2（建築確認申請面積） |
| − | + | *ちょっと感じたのは、1階で生活していて駐車場の車を出し入れする音って聞こえませんかね？ | |
| + | **1階は駐車場の出し入れの音、聞こえてきます。響きます。 今、マンションの1階に住んでいますが、音が聞こえてきますよ。 ただ、毎日住んでいると段々と慣れてくるので意識しなくはなります。 | ||
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==設備・仕様== | ==設備・仕様== | ||
| − | + | *リビングには床暖房がついているようです。 便利だと聞くことは多いのですが、光熱費が結構かかるのかなと少し不安です。 スイッチでもちろん、オンオフは出来ると思いますが、そんなにかからないものですか? | |
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==買い物・食事== | ==買い物・食事== | ||
*日々の買い物などは少し不便なのかもというイメージ | *日々の買い物などは少し不便なのかもというイメージ | ||
| − | + | *業務スーパーがありますが、育ち盛りの子供がいる家庭には大量に購入できてよさそうです。 | |
==育児・教育== | ==育児・教育== | ||
*嵯峨野高校が近いので、将来の進学を考えると子供のいる方は良いかもしれません。 | *嵯峨野高校が近いので、将来の進学を考えると子供のいる方は良いかもしれません。 | ||
| − | + | **ここだと自転車で行けそうな距離ですね。入れるかどうかは？ですが。子どもの勉強の目標は立てやすくなるのかなと思います。この辺りだと教育熱心なご家庭が多いんですかね。 | |
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*地域・地区：市街化区域、法第22条区域、10m高度地区、風致2種、風致特別地区、近景遠景デザイン保全区域、宅地造成規制区域 | *地域・地区：市街化区域、法第22条区域、10m高度地区、風致2種、風致特別地区、近景遠景デザイン保全区域、宅地造成規制区域 | ||
*周辺環境としては、昔ながらの町並みで京都という感じがします | *周辺環境としては、昔ながらの町並みで京都という感じがします | ||
| − | + | *町名からしても普通の雰囲気ではないでしょう。このマンションの周りもここに通じる道沿いなんかも豪邸だらけですよ。 | |
| − | + | **町名からしても普通の雰囲気ではないでしょう。 このマンションの周りもここに通じる道沿いなんかも豪邸だらけですよ。 | |
| + | *京福の駅が近いけど、 やっぱり、阪急やJRの駅が近いほうが便利かなと思います。 このあたりだと買い物も車で出ることが多くなるので 駐車場は全戸分確保してあったほうが良かったと思いました。 | ||
| + | *西側の「緑地」となっている崖が急傾斜地の崩壊・土砂災害特別警戒区域に指定されました。 大丈夫かな～ 資産価値としては下がってしまうと思う。 | ||
| + | **営業の人に話しを聞いてきました。 土砂災害特別警戒区域はあくまでも隣接地(緑地)でマンションが建設される場所はハザードマップでいう黄色い枠の一部みたいですね。 黄色い部分は警戒避難体制の整備をするだけで良いみたいですよ。 緑地の西側のお宅は赤い枠に入ってるので建て替える際、擁壁などをする必要があるみたいですが。 西側のお宅は赤枠の中なので資産価値は下がるかもしれないですね。 | ||
| + | ***てっきり赤いのかなと思っていましたが一応ここはギリギリ黄色い部分ということなのですか。 少しホッとしました。 資産価値的にも影響する部分ですもの。 でも、安心は禁物ですね。 | ||
==周辺施設== | ==周辺施設== | ||
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*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577294/ ル・パルトネール 京都 御屋敷町ってどうですか？【検討板】] | *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577294/ ル・パルトネール 京都 御屋敷町ってどうですか？【検討板】] | ||
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2016年4月18日 (月) 14:11時点における版
目次
物件概要
- 総戸数：36戸
- 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2016年04月下旬予定
- 売主：株式会社ランドリアン
- 施工：シード平和株式会社
価格・コスト・販売時状況
- 自然環境や小学校区の良さと価格のバランスが良いと思いました。
- この辺りまで来ると流石に抑え気味の価格になると思います。特別便利な場所じゃないですが、生活できないというわけでもないですので。
- 最終期の先着順販売という段階になっているのですから、順調に進んでいると判断して良いと思いますよ。先着順であと９戸。タイプは2ＬＤＫ＋Ｎ～4ＬＤＫということですからまだヴァリエーションはありますね。階数は流石に限られてきて閉まっている状態かと思われます。 入居までにどれだけ販売することができるのでしょね。
- 来月には入居開始となるわけですが 総戸数が３６戸と少ないのに、まだ９戸販売しています。 価格が高いこともあり、売れ行きは良いとは言えない感じでしょうか。 入居開始となれば、少し値下げしてくれると考えられるかも。
交通
- 案外嵐電の方が本数は多いですけどね。 行き先にもよるし、バスや電動自転車を駆使すれば何とかなるとは思ってます。 これだけの環境が整った場所なら通勤等、頑張らないといけないこともあると思いました。
構造・建物
- 建ぺい率：29.99％（風致地区により30％）
- 容積率：71.07％
- 敷地面積：2,838.24m2
- 建築面積：850.92m2（建築確認申請面積）
- 建築延床面積：2,975.55m2（建築確認申請面積）
- ちょっと感じたのは、1階で生活していて駐車場の車を出し入れする音って聞こえませんかね？
- 1階は駐車場の出し入れの音、聞こえてきます。響きます。 今、マンションの1階に住んでいますが、音が聞こえてきますよ。 ただ、毎日住んでいると段々と慣れてくるので意識しなくはなります。
共用施設
- 駐車場：23台（平面式）
- 自転車置場：38台（ラック式36台、平面式2台）
- バイク置場：5台
- ミニバイク置場：8台
設備・仕様
- リビングには床暖房がついているようです。 便利だと聞くことは多いのですが、光熱費が結構かかるのかなと少し不安です。 スイッチでもちろん、オンオフは出来ると思いますが、そんなにかからないものですか?
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間取り
- 間取り：2LDK＋N・3LDK・4LDK ※Nは納戸です。
- 専有面積：67.01m2～90.28m2
買い物・食事
- 日々の買い物などは少し不便なのかもというイメージ
- 業務スーパーがありますが、育ち盛りの子供がいる家庭には大量に購入できてよさそうです。
育児・教育
- 嵯峨野高校が近いので、将来の進学を考えると子供のいる方は良いかもしれません。
- ここだと自転車で行けそうな距離ですね。入れるかどうかは？ですが。子どもの勉強の目標は立てやすくなるのかなと思います。この辺りだと教育熱心なご家庭が多いんですかね。
周辺環境・治安
- 用途地域：第一種低層住居専用地域
- 地域・地区：市街化区域、法第22条区域、10m高度地区、風致2種、風致特別地区、近景遠景デザイン保全区域、宅地造成規制区域
- 周辺環境としては、昔ながらの町並みで京都という感じがします
- 町名からしても普通の雰囲気ではないでしょう。このマンションの周りもここに通じる道沿いなんかも豪邸だらけですよ。
- 町名からしても普通の雰囲気ではないでしょう。 このマンションの周りもここに通じる道沿いなんかも豪邸だらけですよ。
- 京福の駅が近いけど、 やっぱり、阪急やJRの駅が近いほうが便利かなと思います。 このあたりだと買い物も車で出ることが多くなるので 駐車場は全戸分確保してあったほうが良かったと思いました。
- 西側の「緑地」となっている崖が急傾斜地の崩壊・土砂災害特別警戒区域に指定されました。 大丈夫かな～ 資産価値としては下がってしまうと思う。
- 営業の人に話しを聞いてきました。 土砂災害特別警戒区域はあくまでも隣接地(緑地)でマンションが建設される場所はハザードマップでいう黄色い枠の一部みたいですね。 黄色い部分は警戒避難体制の整備をするだけで良いみたいですよ。 緑地の西側のお宅は赤い枠に入ってるので建て替える際、擁壁などをする必要があるみたいですが。 西側のお宅は赤枠の中なので資産価値は下がるかもしれないですね。
- てっきり赤いのかなと思っていましたが一応ここはギリギリ黄色い部分ということなのですか。 少しホッとしました。 資産価値的にも影響する部分ですもの。 でも、安心は禁物ですね。
- 営業の人に話しを聞いてきました。 土砂災害特別警戒区域はあくまでも隣接地(緑地)でマンションが建設される場所はハザードマップでいう黄色い枠の一部みたいですね。 黄色い部分は警戒避難体制の整備をするだけで良いみたいですよ。 緑地の西側のお宅は赤い枠に入ってるので建て替える際、擁壁などをする必要があるみたいですが。 西側のお宅は赤枠の中なので資産価値は下がるかもしれないですね。
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周辺施設
- 周辺環境をみると、医療施設が少し少ないような気がします
その他
掲示板
kansai/577294/33
| 毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！ | |
|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |