リーフィアタワー海老名アクロスコート

2018年5月8日 (火) 13:01時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県海老名市めぐみ町512番11（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「海老名」駅 徒歩3分
2. 相模鉄道本線 「海老名」駅 徒歩3分
3. 相模線 「海老名」駅 徒歩4分

• 総戸数：304戸
• 構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上31階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年10月下旬予定
• 売主：小田急不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、小田急電鉄株式会社　
• 施工：三井住友建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ついに情報でましたね。1LDKからですか。 ちなみにグレーシアタワーズは2LDKから。 低層階で、単身者の購入か賃貸かな。 あと小田急の駅まで3分は魅力です。 EV速度によるけど高層階は実5～10分？ なんにせよ、価格がいくらかが最大の関心事でしょう。 私は市況を考慮して坪平均280万円(=グレーシアタワー二俣川)と予想しています。 皆さんはどうお考えでしょうか？
• 価格は3Ldkの一番安いものでも5000万超えはしてきそうですね。少し階層が上がれば7000万とかになりそうな

• 今回の抽選前日までは、リーフィア北西角中層階を申し込んでおりましたが、倍率はほとんどが一倍、更に10階前後はガラガラだったこと、金の価格が異様に上がり始めたことから嫌な予感がしてキャンセルをしました。キョンセルが正解だったかどうかは分かりませんが、その後の株価急落やタワーマンションの値引き売りのニュースを見て、今は正しかったと考えております。しかしながら、物件自体は気に入っております、今の価格が高いとは感じておりませんでしたが、ひょっとすると二、三年後には今買わなくても安く買える可能性に賭け、見送りを決めました
  • 西のプレミアムはいつも営業されますよ。 MRオープン当初の予定価格では10000から11000と言われていましたが、一期では9258になっていました。 一期後は更に勉強できると言われています。
  • 今の海老名は間違いなく供給過多と思いますし、昨今のマンション分譲もここ数年でかなりの高値な気もしますし、今後下がってゆく可能性もあるかもしれませんよね。
  • 何年先か分からない相場の下落まで待たなくても、2棟目で良ければかなり安く買えると思いますよ。 2棟目も施工会社、グレードは同じで、本年度内に販売を開始するそうです。
  • 今年中に販売が開始されるリーフィア2棟目は、大きく値下げするというのが皆さんの予想だと思いますが、もし仮に1棟目と同じ価格水準で販売されるとすれば、海老名の開発は大成功をおさめているという事になりますね。両物件とも、一棟目の相場は更に上がり嬉しいことだらけですから、リーフィア2棟目は値下げしないで頑張って欲しいです。
  • 懸念材料を挙げれば、まあしばらく様子見がいいとなるのが、世の常。 7年前にタワマンを買ったが、高すぎるだの地震のリスクがだの懸念材料を挙げられ、今買う奴は馬鹿だと言われたが、実際には現状1000万以上値上がりをしている。買いたい時、買う必要がある時が買い時だよ。
• ここまでの販売好調滑り出しは、駅近タワマン唯一の自走式駐車場で、それが車があった方が便利な郊外海老名にハマった形と予想してます。
• 本日の情報ですが、北西以外の角でも宜しければ、1〜2程度と少ないですが高層階も先着順がありました。 30と31階は、フロア完売です。 契約は上層階に集中し、、方角は条件の良し悪しに関わらず、かなりばらけている印象です。

• リーフィア販売好調だそうですよ。 もう角部屋上層階は残ってないので、そこが欲しければ2棟目を待つしかない。 ただモモレジさんが言っているように好調なだけに2棟目の価格はどうなっちゃうんだろう？ http://mansion-madori.com/blog-entry-5508.html?no=5507&sp
  • 価格表では上層階の角部屋も残ってましたよ。私には苦戦しているように見えるので、2棟目は少し安くなると思っています。さらに3棟目は建たないと思います。
  • 何戸かは未登録があるのかもしれませんね。 ただ3棟目は建つでしょうね。 私は北西角にしたので、3棟目が立たなければ最高なのですが、希望的観測はしないようにしています。

7年後とかいうスパンでは立って来そうです。 そうなったら一棟目を売却して3棟目を購入したいです。丹沢と花火が見える景色に憧れてるので。

• • 北西角なら3棟目建たない場合はラッキーですね。 7年後となると、市役所付近の再開発、東口プラウド、パーク3棟目まで出ていて明らかな供給過多なので3棟目は厳しい戦いを強いられます。そのためマンションではない別のプランが出るのでは？と考えています。
  • 2棟目は下がると思っている人は希望的観測ですかね。 モモレジさんの読み通り平均坪単価は上がって来るでしょうね。 ビナガーデンズの開発計画が次第に明らかになってくるから、あと半年後で大勢が見えてくると思いますよ。
• 県央地区で最も注目される物件で、海老名を代表するランドマークマンションです。リーフィアもこれだけ人気があれば、海老名トップクラスのリセール、価格維持率を期待できると思います。 駅に近く、希少性のある自走式駐車場で十分に差別化も出来ています。
  • リーフィアは3棟とはいっても、それぞれ別の敷地にある別の物件。2棟目は、海老名全体の供給や市況を見ながら建設時期と販売開始時期を見極めるので、1棟目への影響は軽微。3棟目は計画そのものが商業施設などになる可能性もある未決定の状態。でも、よく売れている方なので、心配ないと思う。
  • 三棟目に関してはMR開始直後は確定とのお話でしたが、一期前の段階で残念ながら未定となってしまいましたが、二棟目までは確定してますのでご心配なく。 予定では本夏から秋に販売開始予定です。
  • 二棟目は来年(2019年)に販売開始予定と、だいぶ前に私は伺いました。
  • 早くも3棟目が頓挫しそうな状況ですから、2棟目がもし建ったとして大幅な遅延は不可避でしょうか？ 既に2棟目の区画も工事中の壁で囲われていますし、何とか頑張って遅延なく進めて頂けるよう信じたいです。
  • 後発も着々と話が進んでいますので、心配は無用です。 安くなる後発が待機する中で、条件の悪い部屋を売り切るのは難しいですから、二棟目も予定通り遅くとも今秋には販売開始されるでしょう。 だからと言って売れていないのではなく、タワマンは最後の方併売になるのは当たり前です。 2025年までまだ時間はありますから、時間は開くでしょうが、三棟目も問題なく建つはずです。

• 1期3次の本告出ましたね。さらに15戸供給ですか。これで195戸供給ってことか。1期と違って確実に販売につながるだろうから、この短期間でかなり順調そうですね。

交通

構造・建物

• タワーは全部で4棟できるんでしたっけ？タワーは吹き抜けがあるタイプですか…個人的には内廊下希望でしたが、HPの間取りを見ると、120のプレミアム住戸のあるフロアは内廊下仕様みたいですね。
  • タワー、4棟もできるんですか。
    • 3棟かな?

• 近年傾き問題を発生させてしまった三井住友建設施工の免震構造。 
ただ、やってしまった分今はより慎重になっている可能性がある点は安心できそう。オプションは豊富で、構造以外の内装・設備は最低限のカバーが可能。



#立地は駅3分。新築では1番駅に近い。 トリプルタワー構成かつ駅間立地の為、基本的に見合いとなっているが、南中住戸は見合いのない確定眺望を楽しめる。 

#タワマンらしいコンシェルジュ、ダイレクトサッシ採用が魅力的。
 


1. グレーシアで言うエントランスアプローチの代わりに採用した自走式駐車場は、タワマンでは海老名唯一で、リーフィアの最も大きな差別化要因になっている。

• ダブルスタークは非常にコストパフォーマンスに優れた初の試みだと思います。 https://plant.ten-navi.com/news/13654/

1. IH（誘導加熱）技術によって部分的に高強度化を行い、1本の鉄筋に普通強度部分と高強度部分の2つの強度を有するのが特徴だ。これによって強い耐震性能を持ちながら筋量を減らすことが可能になり、工期短縮と低コストが実現させた。
2. ダブルスタークはマンションの4階から23階の梁に適用し、地震時に大きな力がかかる部分に鉄筋の高強度部分が該当するように配置される。これによって想定以上の大地震でも、優れた耐震性能が確保できるという。
3. タワーの大部分の梁に適用することで、強い耐震性能を持ちながら筋量を減らし、工期短縮・低コストを実現できる。逆に無かったら筋量も多くかかり、工期長く・高コストで、マンション価格ももっと高くなったに違いない予想です。
4. それこそグレーシアの方が長周期地震（でしたっけ？）にも対応した優れた耐震性を持つとどこかで見た気がして、リーフィアもダブルスタークで優れた耐震性を満たすプラス側の試みだと解釈してます。

• 傾き三井住友建設物件と言う時点で、条件が悪いと思うのですが
  • 三井住友建設は杭問題の件で、今ではより気をつけるので、逆に最も安全かもしれませんよ。
  • 俺も三井住友最も安全だと思うわ。 下請けへのチェック体制も強化するだろうし
• 免震装置の交換って50年なんですね、、まぁ50年経つ前に管理組合から住民に対して、どれくらい負担が増えていくのかが分かると思いますので、その前に売って転居する選択肢が良いのかも知れませんね（笑） 免震が長期修繕に入っていないのは理解できましたが、エレベータや機械駐が長期修繕計画に入っていないのは、逆に珍しいですね。入居後にそれなりに修繕費が上がることを考えておく必要がありますね。
  • タワマンって10年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に転居って考えの人が結構いる。
  • 不動産取得税の控除の対象が築２５年までなので転売するならそれまでにかな。

共用施設

• リーフィアからDMが、最初に住むとかなんたら推しから、自走式駐車場推しの内容に変わってましたね。 一期で駐車場で選んだ人が多かったってことになるのかな。
  • 駐車場売りにするなら、自走式なので今からでもいいからもう一階増やして間口広げたらいいのに、と素人考えするんですけどそう簡単ではないのかなぁ。
  • 駐車場が大きな優位性なので、それ目当ての人も多くそうなるかもしれませんね。 優先権ない人は、車手放す覚悟なら良いのでしょうが、実際は難しくて駐車場難民多いかもしれませんね。 1階増やすのもお金がかかるし、駅近なのでそんなに入らないと想定してるのかもしれません。
  • 駐車場重視の人でも優先権無くて、抽選外れれば駐車場取れないのは当たり前。 外れた時を考えて事前に周辺駐車場探したり動いたりしてるとは思う。
  • MRで聞いたところ、駐車場を希望しない家族は多いとのことです。
  • 駐車場なくしてリーフィア買う理由が見つからん
  • うちは駐車場あればいいけどダメなら、売って都度レンタカーや電車移動でいいやみたいなスタンスですよ。共働きで共に電車使ってたら駅近い方がいいし、どうせ住むなら中古より新築の方が良いしとなると第一候補はリーフィアです。
  • 駅近もそうだし、タワマンらしいダイレクトウィンドウやコンシェルジュ目当てもいますよ。
  • 安ければ希望するけど、大体13000円くらい掛かるから希望しません。 でも、この金額設定は将来の修繕を考えると良心的だと思います。
  • うちは前に車検がきたタイミングで売ってタイムズのカーシェアリングにしました。

今も駅近いし今後も近くなるので電車かカーシェアリングと決めております。 実際、月に平均2回しか乗らないので。計算した結果⇩

1. タイムズ:10時間で約8300円×2回＝16600円
2. 車所有:駐車場16000円＋ガソリン約10000円＋諸経費5000円(メンテ、車検含む)＝31000円
3. あとタイムズだとガソリン入れに協力したりするとポイントもたまりただで乗れたりもします。

設備・仕様

• リーフィアは施工は三井住友ですが、中身はかなりいいもの使っているみたいですね(タワマンだから当たり前ですが)。一時免震ゴムも話題になりましたが、メーカーは無名でも、性能は問題ないようです。 個人的には一流ブランドの割高なものを使ったマンションより、メーカーは一流でなくても質は保ち、値段をさげたマンションに惹かれます。
  • 有名メーカーでも性能に問題あるゴムもありますからね。免震ゴムについては大丈夫では？と私も思いました。 ただ、ダブルスタークについては未知数すぎて怖いです。 http://www.k-neturen.co.jp/Portals/0/pdf/products/DS2017.pdf
  • 新技術いいじゃないですか？

新技術で最高層のタワーマンション。良いと思います。

• こちらの物件の免震ゴムのメーカーをご存知の方はいらっしゃいますか？ 以前ノーブランド品と書かれていたのを見て、安全面でも資産価値面でも不安に思っています。
  • 想定内の地震ならば問題無く耐えれるでしょ。 想定外の地震が起きたらダメだろうけど、それは地震対策とられてるマンションならそんなに大差無いと思う。
  • 耐震設計通りに工事されるならば、耐震目標が同じならば、安全性結果は似たようなものと言えると思います。

• オプションを何にするか、考えている方とかいらっしゃいませんか？
  • 二段框はやったほうが良さそうですね。
  • 当方は、ダウンライトを必須と考えています。
  • ダウンライトは高級感が出ていいですね。 でもリビングで使うと結構数が必要なので、 余裕がある人はいいですが、私はパスしました。

• 住戸内の配管は、各住戸でメンテナンスってのが規定なんだけど、各住戸任せにしておくとメンテナンスしていない部屋から水漏れ事故なんて可能性があるので、実家のマンションでは配管の交換を管理組合で実施した。
  • リフォーム費用も考えておかないとね。設備はいずれ交換が必要。一番早いのはディスポーザーで７年。あと給湯器とかウォシュレットは10年。ウォシュレットは一体型だと便器ごと交換になるから結構お金がかかる。ユニットバスも使い方によっては１５年で交換。

間取り

• 間取り見ました。一番上にあるA-80Bプランを拝見したのですが、3LDK、２WIC、Nのものです。ウォークインクローゼットが2つってすごいなと思います。ウォークインクローゼットの配置で太い柱もごまかせているし。 間取り、他ので太い柱の影響を受けそうなものがちらほら。そちらも見てみたいです。気になります。 角住戸だと窓が多くていいですね。

• 住戸タイプが50タイプもあるなんて、びっくりです。ただし、実際に選ぶとなると、選択肢が多いのは楽しい半面、難しくもあります。ちょっとした違いしかないタイプもあるでしょうし、まったく違うのもあると思うのですが、それぞれの特徴を知りたいです。
  • あの低い天井やサッシは全部屋共通ですか？
  • 最上階を除いて共通です。
  • 天井高や圧迫感に関してはモモレジさんが言及してますね。 “柱の食い込みや収納力もグレーシアの南角プランと大差なく、やはり最大の違いは「階高（天井高及びサッシ高）」と「フルバルコニーか否か」という点になってくるでしょうね。

1. 最上階を除いた一般階はグレーシアの約2.6mに対してこちらは約2.5mでサッシ高も低くはなりますが、10cm程度の差であればよほどマンションに見慣れた方でないと感覚的に判断するのは難しいですし（二次元空間の構成によっても空間から受ける印象は異なるので、全く同じ構成の間取りでない限りは10cm程度の差を認識するのは簡単ではないでしょう）“

買い物・食事

• ビナガーデンズの全体設計は、二子玉と同じ設計会社が手がけているだけあって、開発地域完成すると二子玉ライズに近くなるみたいですね。マンションの並びや間隔もリーフィアと近いですし、至近とか色々言われてますが、気になる方は二子玉に行くと、バランスよく配置され、ゆったりしており、非常に良い街並みであることが確認できるでしょう。

1. ＪＲの海老名駅との駅間地区に整備される「ビナガーデンズ」だ。東急の「二子玉川ライズ」と設計会社が同じで、見た目はニコタマ、中身はムサコ（武蔵小杉）のような建物になる" http://diamond.jp/articles/-/157230?page=2

• • 確かに二子玉とビナガーデンズがそっくりですね。 多少敷地は小さいにせよ、ららぽーとも含めて一体の開発と見るとむしろ海老名の方が広そうですし、ホテルやマンションが3棟立つところを考えると、同じような街並みにしてくるでしょうね。 設計開発会社も同じだなんて知りませんでした。 http://diamond.jp/articles/-/157230?page=2
  • 見る限りタワーの見た目は全く同じ、緑や空地が少ないのも同じです。駐車場に模した建物はもっと近く高いでしょうし、周りを100m級の兄弟やサービス施設に囲まれますから、ここまで視界抜けは得られなそうですね
  • タワー３本の位置関係は、海老名駅間と似ていますね。グーグルマップで二子玉川を眺めると、イメージが湧きやすい。

育児・教育

周辺環境・治安

• 駅から近いのが魅力を感じます。最近は、海老名はマンションが建設されており、駅前も便利になりつつありますね。電車も続々と開業予定ですし、そうなるとますます便利になり、賑わうのではないでしょうか。駅から近ければ、資産価値も高いですし、ますます上がりそうですね。

• ビナウォークにもららぽーとにも図書館にもアクセスがよく、駅に近い立地が評価されているからですよ。加えて駐車場が自走式で、コンシェルジュ配備のタワマンコンセプトも人気の秘密です。
• 自走式駐車場やタワマンらしいダイレクトウィンドウ、コンシェルジュかもしれないと思っています。 郊外なので、車を重視する方が多い。

周辺施設

• 市役所付近の再開発、駅間の再開発、西口再開発とビアメカ跡地。どれも海老名の発展に必要でしょう。

その他

• マンションは立地が9割。特色の立駐もある。 部屋はオプション前提なので好みにする事も可。 価格と売行きからプレミアム目的の人もいるはず。 階高含め有名ブロガーがタワマン標準的お墨付きあるし、過去レス見ても低グレ過ぎと思わない人も結構いる。

• 角住戸にはダイレクトコーナーサッシを施したことで「タワマンらしさ」をより高めたと言えるのが リーフィア)で、最高層であることも後押しし、海老名を代表するタワマン（「マンション」ではなく「タワマン」というのがポイント）を1つだけ挙げなければならないのであればリーフィアが若干リードしている印象にはなるでしょうね。 http://mansion-madori.com/blog-entry-5507.html

掲示板

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