ジオ高槻ミューズレジス

2016年10月27日 (木) 13:13時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府高槻市白梅町1308番（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩5分
2. 阪急京都本線 「高槻市」駅 徒歩11分

• 総戸数：244戸（店舗1区画）
• 構造、建物階数：地上26階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年12月予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572205/

【販売時状況】

• 第1期3次の受け付けだったんですね。 どんな感じだったんでしょうか。 これで200戸くらいは売れたのかな。
  • 今、先着順で３６戸の販売と掲載されています。 なかなかの売れ行きのようです。 便利ですから、この強気な価格帯でも売れるのだと思います。
    • もう6,7割は売れてるらしいですよ。
• 南東の角部屋は売れるまで時間がかかりそうですね…
  • デベロッパー側も広告出さずゆっくりと、 という感じですからね。 残り３割程度はのんびりやるんでしょう。 まだまだ竣工まで時間ありますし。
• こんなに便利な立地って、そんなにないかなと検討しています。 通常は高層階から売れるものですが、低層階が人気ということは やっぱり立地と金額的なことで選んでいる人が多いということかしら。
• DMが送られてきましたが、残り65戸になってますね。 値段の割に意外と売れてる感じです。 ただ、残ってる部屋の偏りが大きいですね。
• 第1期1次の頃は、年配の方が多いとここで話にあがっていたような。ただ、MRの担当の方は、20代から80代まで幅広くとおっしゃっていました。
  • 私がモデルルームに行っていた頃は、若いご夫婦も何組かみかけました。子供連れの方はお見かけしたことはないのですが...
• そろそろ2次が始まりますか？どのくらい残っているかご存知の方いらっしゃいますか？
  • 残りは50戸くらいだと思いますよ。
    • 公式HPに200戸超の契約と更新されていますので。残り40戸程でしょうか。
      • 順調な売れ行きだなと思います。 まず売れ残ることは立地から考えてもない気がします。 高い物件が残っているといっても、間取りなどが気に入ったら購入する人や まだ情報として知らなかったという人もいるはず。心配はいらないと思います。
• 周辺の地区のマンションと比べても格段に高く、高級マンションの部類に入りそうです。かなりの強気な値段設定だと感じました。
• 今回マンションギャララリーに行って感じたことは、「駅近・医療機関隣接・商業施設隣接の好立地で、あとは値段と折り合いだけが重要」と思いました。大阪市内でも駅直結や医療機関隣接・商業地のど真ん中のマンションがありましたが、値段は5000万円台が最高でした。こちらのマンション自体は高級感を出しており、設備もかなり整っているので値段が高くても不思議ではないのですが、大阪市内の超好立地マンションの値段とほとんど変わらない感じです。やはり高槻に住むだけの動機があってこそ購入できるマンションだと感じました。

• 

  ギャラリーの入り口

【資産価値】

• 周辺はこのマンションの建設で、開発はひと段落するようです。そのため、高槻周辺でこのような好立地のマンションが出てくることもほとんどなくなると思います。担当の方も購入するなら今しかない的なことをおっしゃっていました。また、資産価値も高く、高槻駅に近い近隣のマンションも軒並み価格が上がっているとのことです。路線価の値上がり率も全国で上位を占め、今後も資産価値の向上が期待できそうです。
• このマンションを含めジオの高槻駅前再開発地区マンションはとても人気があります。中古の価格を見ると、ミューズEXは中でもとても高いなと思います。駅に一番近いですが数分の差なら気にならず、フロントやガーデンの方が高級感があり外観や施設も良いなと思うのですが、駅近が一番高いのでしょうか？このミューズシリーズの今後10年20年30年後は資産価値はどうなると思われますか？
  • 今がピークなのではないでしょうか？
  • ここは他のミューズシリーズに比べて2～3割くらい高いので ここ以外は資産価値は保てても、ここは厳しいでしょうね。
  • ミューズガーデンが坪単価180-200万に対してここは230-250万 EXやフロントは確か坪単価160-180万くらいだったはず。ここ数年の上昇分考えると ここのリセールは不利ですね。
• 契約者です。確かにに、一番高い時に買ったと思います。これからピークアウトするような気がします。ただ駅前北側のマンション用地はそう残っているようにも見えないので・・・まあこれで良かったと自分では納得しています。

【コスト】

• 管理費は月16000円～25000円
• 駐車場代は平面で月25000円～28000円、立体で月14000円～21000円です。
• 自転車は月100円（2段ラック式）～1000円（平面式）と幅があります。
• ミニバイクは月2000円、バイクは月3000円と少し高目かもしれません。

交通

【電車】

• メインの駅になるJR高槻駅ですが、原則すべての列車が止まる駅です。

私鉄でしたら特急や通勤快速・急行にあたる列車まですべて止まり、乗降客数も大阪市内に引けを取りません。駅前にはバスターミナルもあり、近隣へのアクセスも抜群です。 【JR高槻駅までデッキで繋がっています】

• ここのマンションの最大の売りである交通の便ですが、マンションからJR高槻駅までデッキで繋がっています。デッキには屋根が付いており、マンションまで雨などに濡れずに行くことができます。ちなみに駅までは徒歩で3分程度であり、利便性はかなり良いと感じます。地図で見たら駅からマンションまで少し長いと思いましたが、そんなことはありませんでした。また、デッキを歩いていると両脇にカフェや雑貨屋などのお店も軒を連ねており、退屈することなく歩けます。
• 駅からマンションまでがつながっているんですね。これは、いいですね。信号もなく、マンションまでたどり着くことができるのは嬉しい。勿論、1階から入ることもできるので、使い分けができて便利。

• 

  JR高槻駅

【車】

• 車では、すぐそばに国道１７１号線が通っており、京都～神戸の間を横断しています。また国道１７０号線と国道１号線も付近を通っており、大阪や奈良方面にもアクセスしやすくなっています。

構造・建物

• 敷地面積：3,635.01m2
• 建築面積：1,387.89m2
• 建築延床面積：24,871.93m2
• 建ぺい率：38％（法定 70％）
• 容積率：521％（法定 550％）
• コンシェルジュサービスがありますし、ホテルライクな感じですね。

• 

  建設状況（2015年10月18日撮影）

• 

  建設状況2（2015年10月18日撮影）

• 

  建設状況3（2015年10月18日撮影）

【眺望・採光】

• • ここってどうあがいても南向きだと他のタワーが視界に飛び込んできますよね。 しかも背が高いので窓高さいっぱいまで。かと言って、西向きとか辛いし。 値段が安ければよいのですが、さすがにこの立地ですからそうはいかず。
• このマンションには、窓からの景色を求めていない人が多いのでは？ 夜景キラキラのシティービューでもなければ、海や山などの自然が広がる訳でもなく、見えるのは普通の町ですから。

共用施設

• 駐車場：97台（平置式、機械式、店舗用区画1台,カーシェアリング区画1台含む）使用料：月額14,000円～28,000円
• 自転車置場：427台（2段ラック式　高位用：137台　低位用：208台　・　平面ラック式：44台　・　平面式：38台）使用料：月額100円～1,000円
• バイク置場：9台　使用料：月額3,000円
• ミニバイク置場：34台　使用料：月額2,000円

【駐車場】

• 駐車場の倍率は高く無いと伺いました。やはり車を必要としない世代が多いのでしょうか？
  • 駐車場は現在契約済みの７０％の割合に応じた７０区画が抽選対象です。応募者は８２組なので倍率は低いです。
• テナントは内科のクリニック。店舗用の駐車場1台分あり。

設備・仕様

【ガラス】

• こちらのマンションは日差しをカットする？ガラスが使用されているようで、西日もそこまで気にならないみたいですよ。 西側は低層でなければ視界がひらけているので、サンセットが綺麗だという理由で購入されている方もいるみたいです！
• デザインの好き嫌いはわかれるかも知れませんが、西も南も窓はすべてバルコニーに接してますので、部屋に直射日光が差し込む時間は比較的少ないように思います。Low-E複層ガラスの実力にも期待してます。
  • Low-E複層ガラスは全ての窓に採用されているのでしょうか。
    • すべての窓だと認識しています。

【キッチン】

• キッチンのデザインがおしゃれです。 ウッド調の壁紙なのは見た目がいいです。 半分オープンキッチンになっているんですね。 全部見えない仕様になっているのはよさそうです。

【オプション】

• 低層階はインテリアオプションが始まりますね。カタログによると、洋室に吊戸棚つけられるとは！少し高いですが、かなり魅力的に感じます。
• ベランダのタイルを検討しています。でも結構お値段しますよね。
• オプションは頼むと高いので後からではややこしそうなコンセント増設とお風呂のテレビ以外は外注する事にしました。

間取り

• 間取：2LDK・3LDK
• 面積：61.52平米～76.60平米

【モデルルーム】

• モデルルームは１室だけあり、タイプはMタイプの３LDKの２室をぶち抜いて２LDKにしたタイプのものでした。担当の方も参考程度にと言われており、キッチンや水回りを見てほしいとのことです。キッチンは普通のシステムキッチンでしたが、ディスポーザーと食器洗浄機は標準装備で、魚焼きグリルは水を使わないタイプの両面焼き仕様とのことです。水回りはトイレ・洗濯場・浴室が１か所に固められており、リフォーム等の場合にやりやすい構造になっています。今回のモデルルームで最も興味を引いたものは、ドアがすべて引き戸といった面でした。担当の方曰く、ユニバーサルデザインを基本にしているので、「ドアはすべて引き戸」「廊下の幅は車いすが通りやすいように１０００mm以上」「手すりをあらゆる部分に標準装備」とのことでした。コンセプトが「生涯住むことのできる住まい」とのことですので納得です。窓ガラスにも工夫があり、２重ガラスの断熱設計でした。実際に上層階に住むと遮るものがないので日差しがきつくなります。それを解消するために断熱ガラスを採用したとのことです。全体的に広々とした造りになっており、随所にこだわりを感じることが出来ました。

買い物・食事

• マンションの前でもあるJR高槻駅前には２つの百貨店があります。一つは松坂屋で、高槻で最も大規模な百貨店です。もう一つは西武百貨店で、こちらはマンションに隣接しており、利便性の面では数段上になっています。それ以外にも大きなスーパーや映画館を抱えるアル・プラザや、歩いて５分程度の場所にある芥川（あくたがわ）商店街など、買い物環境は充実しています。駅前にある施設がそのままマンションに近い施設になり、駅前立地の恩恵を受けています。

• 

  西武百貨店

育児・教育

【大学】

• マンションの近くには徒歩数分の場所に関西大学のキャンパスがあります。また少し離れた場所には大阪医科大学のキャンパスもあり、学校が集まっているのも特徴です。

• 

  関西大学

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域 防火地域・ＪＲ高槻駅北東地区地区計画
• このマンション、道路環境悪すぎ。ミューズから171出られへんし。

周辺施設

【医療施設】

• 駅前には小規模のクリニックが多数あります。内科や整形外科等のクリニックが近辺にもあり、かかりつけ医の面では重宝しそうです。また、マンションのはす向かいには総合病院の愛仁会高槻病院があります。内科・外科・救急センターや珍しいところでは物忘れ外来など数えただけでも３０以上の診療科があります。高槻市の中核を担っている病院で、このような病院が徒歩で１分もかからない場所にあるのは立地的に大きなことだと思います。

• 

  愛仁会高槻病院

その他

【3階にテナント1店舗入る予定】

• 物件概要を見てみるとテナントとして店舗が入るみたいですが、 駅からペデストリアンデッキ直結の3階部分に入るのでしょうか？ 検討されている方には、もう何が入るか案内されていますか？ ミューズコートにコンビニやクリニックが入っているのでその他の 利便施設になるのでしょうか。
  • 3階の直結部分に1店舗です。医療関係を想定してるそうですが、まだ決まってないと思います。
    • 内科ですよ。

【工場跡地】

• ここって昔ユアサの工場跡地でしょ。
  • 工場跡は、土壌汚染とか大丈夫なのかだけは気になります。
    • 土壌浄化を実施済みらしいですよ。

掲示板

• []

resident_kansai/581779/5

osaka/570215/200