シェフルール仙川

2018年1月26日 (金) 13:59時点における最新版

シェフルール仙川外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都調布市仙川町2丁目1-50他（地番）
• 交通：

1. 京王線 「仙川」駅 徒歩9分
2. 京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩8分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月末日予定
• 売主：株式会社松尾工務店/株式会社マツオプロパティー
• 施工：株式会社松尾工務店
• 管理：和興通商株式会社 

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 駅徒歩19分のグランドメゾン仙川で坪単価200万前後ですから、駅から近いここは、少なくとも220～30はするでしょう。年々資材高騰していますし。 むしろ安すぎるなら手抜きを疑ったほうがいい。
  • グランドメゾンと比較してはいけません。 知名度からしてそんなに高くなるはずがない。
  • 崖じゃなければ坪220で妥当だと思います。 崖リスクが気になりますね。
• 外観しかり、専用庭前に共有庭があったり、100㎡超の部屋があったり
• 大規模マンションが多い中で こちらのマンションは総戸数が３９戸と割とこじんまりとしています。 ご近所づきあいも適度な距離で良いので、ちょうど良いくらいの戸数かと思います。 心配なのは、修繕費がどんどん上がっていきやすいことかもしれません。
• 5月14日・15日の最初の事前案内会が満席だそうです。このスレでは崖を不安視するなどネガティブな意見が多いですが、やはり仙川駅から10分以内という利便性に加えて、眺望抜群という立地を魅力と感じる方も少なくないのですね。
• 崖地だお寺跡地だなど色々を難癖をつけやすい物件ですが、そうは言っても仙川駅へ徒歩10分以内の立地であることには間違いないので70㎡で5000万円以下だったらお買い得でしょう。つつじヶ丘駅徒歩10分ぐらいの送電線の通るグレードの低いマンションでも4000万円後半からでした。
• モデルルーム見て来ました。 感想としては、間取りも設備もすごく良かったです。 もともと、私は世田谷区で探しておりますが、どこも高いので 世田谷区の隣のこのマンションを見てみました。 もともと世田谷区を見ていたからかもしれませんが、価格も お手頃な感じに見えました。
• 価格はおいくらでしたか？
  • 5200万円台～9400万円台で最多価格帯は6400万円台(7戸）だそうです。多分富士山が正面に見えるメゾネットタイプの111.48㎡の部屋が9400万円台なのでしょう。昨年竣工のプラウドシティ仙川と比較して立地条件が劣るのでもう少し価格的には安いと予想していましたが、ほぼ同じ価格帯で強気に勝負してきましたね。
  • あの場所で、その価格は高すぎますね… 4500万あたりかと思ってました
• 立地から考えると相場あたりの価格なのかなと思います。 あとは希望の間取りが、残っているかでしょうね。 出来れば総戸数の台数の駐車場が確保されていたら良かったかなと思います。
• 仙川駅徒歩10分以内の中古マンションの最近の売り出し事例を見る限り、たとえ甲州街道沿いにあったとしてもこの価格なら絶対安いと思いました。
• 崖地とはいえ、仙川駅から9分のマンションでこの価格は驚き。ディベロッパーは横浜中心の業者ですから、崖地のマンション建築は得意中の得意で、仕様を見る限り決してグレードは低くないように思いますので、逆に安い理由は何かある？と疑ってしまいます。
• 専用庭やルーフバルコニー、メゾネットプランなどいろいろ用意されているのですが、苦戦なんですね、高台で眺めがよく庭やバルコニーも活用できそうです。 値段でしょうか、駅までちょっとありますから。静かでよさげですが便利さにはかけるかも。駅まで出れば便利ですしアクセスも良いと思います。
• 案外価格設定は高めなのかなと思いきや、平米数が広めになっているんですね。 70平米と100平米と1000万くらいしか差額がないという事に驚きました。 しかもメゾネットタイプでこの価格はすごいなと
• 個性的なプランが凄く良いと思います。大手の人気エリア物件は田の字型ばかり。それでも黙っていても売れてしまうのだから工夫がないような。 マイナーな販売、施工と住宅販売苦戦エリアの仙川だからこそ実現した物件だと思います。今後もこんな物件が増えると良いな。
• 今売出し中の物件の床面積は87.82m2～107.35m2、価格も5,740万円～8,680万円ですよ。経済的にそれほど余裕のない一次取得者がこんなに高い物件を買うのが仙川らしいのですか？また、これだけの広さでも十分でない家族とは何人家族なのですか？将来の資産価値や転売のしやすさを考えると、この物件は永住者向けと思いますよ。
  • 仙川なのに永住者向けに建設してしまったのが売れない理由でしょうね。
    • 皆さんの期待に反して残りは10数室ですから意外に売れていると方だと思います。
      • 安いですからね。特急停車駅で買えない人が流れたんでしょう。
        • 残り10数室とは言っても、もともと39戸しかないっしょ。それに、そもそもいつから売り出しているかが、問題ですよね。
• この場所であの広さと言うのが中途半端というか… 広い家なら少し郊外に出ると、1000万以上やすくなりますしね。
• お墓の跡だとか、２０号に近く板金屋さんが目の前だとか、いろいろ言われていますが、実際はそんなにいい所なのでしょうか？ 
  • 崖地とか近くに板金屋・建設資材置き場という立地条件だからこそ仙川・つつじヶ丘の２駅に徒歩10分以内でこの価格なのですから立地だけではない価格との判断次第と思います。ちなみに、近くのプラウドの中古が77㎡6480万円と比べても格安ですね。 
• 仙川は、苦戦エリアではないだろう。 リトル代官山と言われてるとか言われてないとか。 快速、区間急行もとまるから不便さもない。 スーパー5店舗に美容室、歯科内科など一通り揃っている。 バスで吉祥寺、三鷹、成城学園、狛江へ出れる。 給田からは荻窪へも出れる。 ２大学があるので爺婆だけの湿気た街にもなっていない。 生活するになんら不便さはない地域だろう。 
  • 賃貸では人気の町だけど住宅販売では厳しい地区だね。住宅地は整備されておらず各不動産会社強気の価格設定で失敗続き。基本的に京王線は特急停車駅で、商業施設よりも宅地が洗礼された品のある場所以外は値引きしないと大変です。
  • でも、仙川駅徒歩１０分以内の中古マンションは筑後20年でも高値で駅から20分近く離れた崖下のマンションでないと庶民には手が出ないほどに高騰しています。賃貸は多くの物件が出てきますが、中古マンションや戸建ては殆ど出てこないのが実情で、新築マンションの計画も皆無です。
• 地下室のメゾネット見てきました。 この広さで、この価格はなかなか良いのでは、と思います。入居後の地下室の湿気が気になるところです。自動車整備工場と仏像は全く気になりませんでした。また、甲州街道から一本入っていますし、マンションとの間に木々もありますので、こちらも同じく全く気になりませんでした。あと200〜300万円価格が下がれば買い、といったところですね。

交通[ ]

• 駅までフラットアプローチになっているのは行き来しやすくて、いいです 徒歩１０分圏内にいろんな商業施設があるので利便性は良さそうかな

【バス】

• 仙川へ徒歩9分、つつじヶ丘へ徒歩8分とどちらも微妙な距離ですが、どちらの駅からも成城学園と狛江方面のバスが出ています。また、仙川駅からは吉祥寺や三鷹方面バスが、つつじヶ丘駅からは深大寺や杏林大学病院方面のバスが利用でき交通の便に恵まれたい立地と思います。

【道路計画】

• ところで道路計画というのはどういった計画なのでしょうか？
  • 道路計画とは、甲州街道を約2倍の幅に拡張するものですが、つつじヶ丘駅前や仙川駅前の現状をみれば立ち退きだけでも半世紀以上かかるような計画ですから、実現は不可能に近い計画だと思います。それより東八道路が東西で甲州街道に繋がれば、今の甲州街道は交通量が減少し、日野バイパスが甲州街道になったように東八が甲州街道となり、現在の甲州街道が都道に格下げとなる可能性の方が高いでしょう。
• この辺りの地下に外環道が出来る
  • 外環は東八に抜けますが…甲州には来ませんよ。建物には影響ないんじゃない!?
• 東八道路の甲州街道との接続は、外環道東八ＩＣの設置工事と並行して行われており、東京五輪に間に合わせようと急ピッチで工事が行われていますから、それほど遠い話ではありません。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2882.61m2
• 眺望は良いですし、風邪の通りも良さそうだしという点は良いとは思います 何を見るのか、何を重視するのかっていうのが判断基準になりそう
• あのランドプランだと、バルコニーから富士山見えないですよね？
• 営業さんも「盛土」ではなく、「切り土」だと言ってました。 写真を見ると本当に土を切ってるんですねー！ 

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  現地状況（2017-07-22）

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  現地状況（2017-07-22）

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  マンション建設時の写真です。崖を切り崩して建設されました。（2017-09-05）

共用施設[ ]

• 駐車場：21台［機械式18台、平置3台］（来客用2台含む）
• 駐輪場：79台
• バイク置場：6台［建物外平置き式］
• 地下に全戸にそれぞれ無料のトランクルームがついていて使用料は無料です。冬用タイヤやスキー板など季節により使わないものの保管など、専有部分が更に有効に活用できます。
  • 地下にトランクルームですか 湿気でカビが すごいことになりそうですね 換気を年中するとすれば、共益費等が高くなりそう
  • 言われてみれば湿気やカビが気になりますね。 見学の際に湿気対策がしっかりされているかどうか確認した方が良さそうですね。 管理費が多少上がったとしても湿気対策はしっかりしてほしいなと思います。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：3LDK・3LDK＋S・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：71.94m2～111.48m2
• 水回りが集中しているので家事をするには便利ですね
• Aタイプはリビングが広く暮らしやすそう
• B1タイプはとても珍しいですね メゾネットタイプで上がフリールームとなっていますから、 どう使うか迷いそうです ちなみにフリースペースは窓があるのでしょうか？ 窓がないとなると使い勝手は悪くなってしまうかな
• ここは広い部屋が多いみたいですね
• 間取りに関していえば、可もなく不可もなく。
• メゾネットの上の階はフリースペースとなっていますが窓はあるのでしょうか？ 子供部屋として活用できそうです 広めの間取りタイプが目立ちますね
  • 見に行ってみましたが、メゾネットは階段で地下に降りるタイプでしたよ。 なのでフリースペースは覆われた地下なので窓はなさそうです。 暗くなるのは勿論ですが、湿気とか大丈夫なんでしょうか心配になります。

買い物・食事[ ]

• 周辺の環境は決して良い場所とは言えませんが、徒歩10分以内にスーパーが7つのほか100円ショップや大型ホームセンターなど生活の利便性は極めて高い場所です。
• つつじヶ丘駅付近にオオゼキ・ライフ・京王ストアが、仙川駅付近にクイーンズ伊勢丹・丸正・西友・京王ストア・いなげやと、歩いて10分以内にスーパーが8つとは京王線沿線で、これほどスーパーが充実した立地はないですね。
  • スーパーだけでなく、ドラッグストアも充実しています。 つつじヶ丘駅付近に、トモズ・クリエイト・セイジョー 仙川駅北方面に、ウェルパーク・マツモトキヨシ 仙川駅南方面に、ミネ・トモズ・ココカラファイン・サンドラッグ いずれも徒歩10分以内です。
  • 裏出口（駐車場・自転車置き場）から出れば、いなげや・セリア・しまむら・コメダ珈琲のあるショッピングセンターまでフラットな道で徒歩約8分でした。
• やはり仙川の南側はいいですよね。商店街、スーパー複数、島忠しまむら、スーパー銭湯、カフェ飲食店多数。駅徒歩圏内で普段使いできる店が多く、生活する上ではとても便利な街です。パークスクエア武蔵野は大変良い立地で、古いですが今も高値で売買されています。府中は遠くてより郊外のイメージですね。映画館の入っている商業施設は使えない店ばかりでした。

育児・教育[ ]

• 中学校が選択制となりますが、最寄りの中学校はどんな評判でしょうか。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・準住居地域
• ここの真下に外環道が通るそうですが、地盤的に大丈夫なんですかね？真下だと、振動とかないのでしょうか。
• 現地は高台というか崖のような場所ですが地盤は大丈夫でしょうか。
  • 前の崖が、調布市の急傾斜地崩壊危険箇所に指定されています。急傾斜地崩壊危険箇所とは，傾斜度30°以上，高さ5m以上の斜面で，がけ崩れが発生した場合に人家などへの被害のおそれがある箇所のことです。当然それなりの対策を講じたうえで建設されるのでしょうが。。
• お地蔵さんの道沿いに建てる建物は、 道から何ｍ後退して建てるのでしょうか？ 目の前に、車の整備場みたいなものがあるのは景観的によろしくありませんね・・・ 低層階には、住みたくないと思う物件になりそうですが。
• 仙川は場所によって住環境に差がありますね。調布っていうのもマイナス。
• 仙川が人気って商業施設が多いだけで、道は狭いし駅から少し離れると閑散としていて。独身者や賃貸でなら良いけど・・・高すぎます。
• このマンションは、仙川・つつじヶ丘の両駅に徒歩10分以内でそれぞれの駅近くには商店街や複数のスーパーがあり日常生活には困りません。また洒落た買い物をしたいのなら、休日電車で約15分で新宿・渋谷に行けますので、吉祥寺駅よりバス便の”〇〇吉祥寺”といったマンションより余程便利だと思います。
• 仙川良いけど甲州街道渡るの嫌ですね。

【板金工場】

• 板金工場の匂いって強烈ですよね。 窓開けられるんですかね？
  • あの前を通るとわかりますけど ペンキ？シンナー？みたいな臭いがすごくしました。 甲州街道の排気ガスと、シンナー臭は大変なものだと思います。 子供あり家族には不向きですね。
• 日中は、臭いがしますね。 何か塗ってるときに前を通ると凄い臭いがしますので 休日は、板金屋も休みでしょうから臭いはしないのではないでしょうか。 平日は、一日のどこかで必ず臭うと思いますよ
  • 板金屋は土日もやりますよ。

【崖】

• 崖は実際、崩壊危険箇所なんですよね。
• あの勾配に建つのが恐いと思います…

• 

  地形図（2016-07-12撮影）

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 元墳墓地というよりも、元お寺と言った方が正確でしょう。ここにあったのは、「無量庵」という尼寺だったのですが失火が原因で焼失してしまい、少しの墓地を残してずっと空き地でした。滝坂上と違って崖のある場所なので新しい家を建てにくく、長年そのままになっていた土地です。

掲示板[ ]

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