一戸建ての地盤改良

2017年11月22日 (水) 15:02時点における版

地盤セカンドオピニオンについて

• 私の土地は、スウェーデン式サウンディング試験で要地盤改良と判断され５０万円の見積もりが出ているのですが、近所はどこも地盤改良しておらず「本当に地盤改良が必要なのか？」と疑問の思っていました。ネットで色々調べていたところ、地盤ネット株式会社の「地盤セカンドオピニオン」というのを見つけました。地盤調査の結果を第三者として判断して、本当に地盤改良が必要なのか無料で判断してくれるというものです。どなたか利用された方いらっしゃいますでしょうか？もしいたら、感想などを教えていただきたいです。
  • 最近よく聞くが。保証会社に頼むよりかなり高い。
  • 利用したことがありますが、制度自体は良いと思います。保険に関しては、自社外の保険会社に加入しますので、この会社がつぶれても保険が降りるといった形態のようですし。ただし、会社の方はどうかな。と思いました。いくら電話をしてもつながらない。たまに出るのは要領を得ない、口のきき方をしらない社員。折り返し連絡を下さい。と言っても絶対連絡は帰ってこない。連絡はつかないのに、社長のセミナー？のＤＭは次々に届く。書類や保証書の誤字脱字多数。基本的な事務レベルは最低の会社です。建主さんの要望がなければ、いつも腹がたつので使いたくありません。社長さんが若く、イケイケの人みたいなので、こういったことはおざなりになっている印象です。制度や保証のやりかたは良いのに、もったいないです。
  • スウェーデン式は信用できないので役所の建築課に行って地盤データが無いかとか、元の土地の使用履歴を調べて見てそれでも不安があればお金をかけてボーリング調査をするべきです。セカンドオピニオンより先に役所に相談しましょう、何せタダですから。
  • 初期の頃はセカンドオピニオンで地盤改良不要。の判断がよく出てましたが、最近はほぼ地盤改良要の判定になります。３０KNを超える数値が出ていても、地盤改良要の判定がでてきます。地盤改良不要の判定がほぼでないので、ここに頼んでも、調査費用が2重払いになってしまうだけです。最近は地盤調査の結果が出る前に、提携の地盤改良業者から見積もりが上がってきたりするので、地盤改良前提でやってるのでは？と疑問に思ってます。

地盤改良に関して

• 現在土地を購入して、建物を地元の工務店に依頼して建築する予定です。地盤調査を依頼したところ、元々は畑ということで土地を購入したのですが、実際の調査では、畑の前は川であることが判明し、地盤改良費が約２００万以上かかるとのこと。 ちなみに土地の広さは約二十坪で杭の長さは１５ｍは必要との案内を受けました。地盤改良にかかる費用は、一般的に 杭の長さ ・土地の広さ（杭の本数） ・業者のスキル によって金額は違ってくるものなのでしょうか？ また他の業者からも念のため見積を取ったほうが良いのでしょうか？ 地盤改良で１００万円の出費は覚悟していたのですが、これほど予想外の出費があると正直悩んでいます。どなたかアドバイスください。よろしくお願いします。
  • 支持層の深さまでで、１５ｍ必要と言うことですね。この深さですと、たぶん鋼管杭になるんでしょうか。やはり高くつくと思いますね。私の所は湿式柱状改良、建坪１５坪、５ｍで７０万の見積でした。鋼管杭の方が一般的にはさらに高価になりますので、ぼったくりの価格ということもないと思います。
  • 現在、夏前に比べ杭の値段も上がっていますし、極端に高いとは思いません。多少、管理費として工務店の利益が乗ってるかもしれないですね。（例えば１８０万円で１０％で１９８万円ですし。）私は、業者の見積りをそのままもらい、その金額でやってもらえました。安くても工務店が初めて使う業者に変えたら、今度は施工レベルとかわからなくなっちゃいますしね。あとその敷地は大型の重機が入れますか？そういったことも金額に跳ね返ってきますよ。
  • 高いような気がしますねぇ。私のところは22坪、5ｍの鋼管杭で80万でした。
  • 坪数だけじゃわからないですよ。地耐力によって同じ面積でも本数や、杭の太さも変わりますから。
  • 15mも杭を打つのなら相当な軟弱地盤ですね。一般の分譲住宅地ではちょっと考えられないですが。以前は川だと言うことですが、川底なのか川埋立なのかによって液状化対策も必要になってきます。
  • うちは、約60㎡の建坪に８ｍの鋼管杭を40本弱入れて、120万程度でした。家の施工は大手ハウスメーカでした。参考になりますか？土地は、昔から河川敷だった場所なので、かなりの軟弱地盤です。
  • 積水ハウス軽量鉄骨、建坪33坪、柱状改良φ600×3.5m×47本で、明細上の費用は約150万円でした。もとは畑の土地です。

【費用】

• タイガーパイル工法という地盤改良方法で行ったのですが、費用はどの程度になるものでしょうか？建坪が20坪ぐらいで、深さが3m、30箇所ぐらいに杭を入れてました。
  • タイガーパイル工法で地盤補強したばかりです。建坪32坪、3m45本で70万ほどでしたよ。
• 湿式柱状改良の値段についてお伺いします。φ500×3.5m×23本で約90万になっています。少し高いように思うのですが、この価格は適正なのでしょうか。どなたかアドバイスいただけたらと思います。
• 半年前に大手ＨＭで建てました。木造です。柱状改良でΦ６００　３ｍ　３７本で税込み¥８８万でした。ただＨＭの選定でトップＨＭの鉄骨の検討していてそこでも地盤調査・設計・見積もりをしてもらいました。地盤調査結果は同じでしたが改良方法が違っていてそちらのＨＭでは深さ50ＣＭの表層改良で全面にコンクリートを流す方法で¥５０です。方法が違えど鉄骨で¥５０万、木造で¥８８なので両者に詰め寄りましたがお互いわが社の設計士はこれで間違いないと言ってました。設計士によって色々対応の仕方も違うと思います。
• ８月にＪＩＯの地盤調査で、地盤改良が必要と結果が出ました。湿式柱状改良　φ６００　Ｌ＝３．５ｍ　４０本　で税込み\６４万でした。ＪＩＯ認定業者での金額です。
• ３m×３３本の鋼管杭を打つ場合いくらくらいが妥当でしょうか？ちなみに、今１３０万円と見積が出てます。このスレでの情報から比較しても高い気がしますが、どなたかわかる方教えてください。
  • うち同じくらいかな。6mを38本で120万
  • ウチは8mを27本で100万。打ち込む本数でだいぶ費用がバラつくんですね。
  • 9Mを59本で320万でした。高い？
  • うちは4.5m×36本で約80万でしたよ。

コロンブス工法　地盤改良

• コロンブス工法と言う杭を打たない浮工法を御存知の方教えてください。当方既存の土地に建て替えを予定しています。ボーリング調査の結果、支持層が10m以上でした。改良の提案は鋼管杭で200〜250万円位だそうです。建物は鉄骨造予定です。コロンブス工法メーカーのHPには木造2階建て建坪20坪で150万円位と書いてありましたのでこれを利用した方が良いのかと考えております。他にもメリットとして 免震効果がある（新潟、中越等でも実証済みだそうです） ・交通振動の軽減（当方交通振動の影響があるため） ・建て替えの際に杭を抜く費用が数百万かかるらしいがこの工法では費用が少なくて済む などだそうです。デメリットとして当方が感じたのは ・実績が10年くらい（？）で心配 ・実績が多くないため業者の施工熟練度 等です。御意見お願いいたします。
  • 我が家も鋼管杭とコロンブス工法が候補にあがりましたが、鋼管杭を選択しました。理由は、

1. 鋼管杭の方が安かったから。建坪がどれぐらいかわからないのでコメントができませんが、２００〜２５０万円ってのは、高い気がします。１０ｍ以上が何ｍか？建坪は？杭の太さ、本数は？この辺の情報があれば、うちと条件が近ければ比較できるかもしれないです。ちなみにうちも１０ｍ以上で１００万円程度です。コロンブス工法は、特許の関係があり施工できる業者が鋼管杭よりも圧倒的に少なく、特許料の関係があり、概算で２００〜３００万円くらいと言われてました。
2. 杭が打てる支持層があるなら、杭を打った方がよいと判断しました。杭で支えていれば、万が一地面が沈下しても、家は杭の上に立っている。また土を足せばよい。コロンブス工法は、大雑把なイメージとして、軟弱地盤＝水として、発泡スチロールの船に家を乗せて軟弱地盤の上に浮かせている状態です。総２階なら家の重心はわかりやすいですが、船が傾かないように家の重心と船の重心をうまくバランスをとらなければいけません。個人的には、この重心バランスの計算が失敗したり、施工が悪いと、長年の間にすこしずつ傾いていくような気がして…
3. 最終的には、地盤の質によっても鋼管杭向きであったり、コロンブス工法向きであったりということもありますし、地盤保障をつける場合は、保証会社の指示した工法でなければ保証されないということもあるので、その辺りも含めて検討してみてください。

• • • 支持層は14mです。太さと本数はまだそこまで具体的な提示は受けていません。地盤調査結果がでたところです。3階建て重量鉄骨造で建坪16坪程です。鋼管杭10m以上で100万円くらいですか。自分が言われた金額より全然安いですね。杭がその金額でコロンブス工法がそんなに高いのなら間違いなく杭でしょうね。建築会社からは今までの実績だと大体そのくらいの深さだと200〜250だと言われたのであまりに差がありますね・・・相場が全くわからないのでそんなものかと思っていました。是非建物の構造と建坪等を参考にさせていただきたいです。うちが依頼した調査会社が偶然コロンブス工法を扱っている業者でした。もう少し話が進んだら業者にも聞いてみようと思います。
      • ３階建て重量鉄骨造なんですね。この条件ですと躯体の重量がかなり重くなると思いますので、鋼管杭でもそれぐらいの金額はいってしまうかもしれません。うちは木造２階建てなので、金額はあまり参考になりませんね。もうそこの会社で決まりなんですよね！？私見ですが、軟弱地盤とわかっていれば、躯体はできるだけ軽くした方がよいと思ってます。３階建てだと木造でもできますが、個人的にはお勧めできないので、例えば重量鉄骨→軽量鉄骨とか。とはいっても、重量鉄骨を選ばれるくらいですから、何かこだわりであったり、事務所併設であったり理由があるんでしょうね。コロンブス工法は、海を埋め立てた空港などでも使われています。ただ…個人的に気になるのは、軟弱地盤に浮かべた船と考えた場合、ある程度の面積があり、面積に対する重心が低ければ安定性はいいと思いますが、１６坪で、３階建ての場合は重心の位置が高くて安定性に欠けるのかなと思います。あくまでも専門家からの目ではなく、勝手なイメージです。それと、おそらく１６坪の建坪に対して、ＥＰＳ（発泡材）を敷くのは１６坪以上となりますし、躯体が重く、重心が高ければ、浮力を得て、安定させるためには、何廻りか大きなサイズになると思います。実際にそのレベルの前にコロンブスはやめたのでわかりませんが、考えられることとして、その場合外溝などで深堀するものに制限がでるかもしれないですし、勝手な想像で失礼ながら限られた敷地への３階建て重量鉄骨造であれば、隣家との距離や敷地の大きさも関係してくるのでは！？その辺は確認してみてください。安心して住むために、じっくりとよい方法を考え、納得して建ててください。
• 支持層30m弱の軟弱地盤にRC造3階建てを建設予定なんですが、NZ地震のニュースで液状化の怖さを再確認してどう対策したものかと悩んでおりましたところ、コロンブス工法を薦められました。しかし歴史の浅さが心配です。液状化地域でコロンブス工法を採用して大きな地震を経験されたような方がいらっしゃったら、是非経験談を聞かせてください。よろしくお願いします。
  • RC３階建ての重量でコロンブス工法は、むしろ高くなるのではないでしょうか。コロンブス工法の原理は、基礎底面での荷重を周囲の地盤とバランスするようにすることで沈下を抑えることにあります。このため、建物荷重を大きいと割高になるはずです。また、適用条件として次の点に気を付けた方が良いと思います。 ・建物のバランスが良いこと（不同沈下に対する対策効果は小さいので、偏心がないこと） ・地形がフラットで、近くに河川や斜面、擁壁といった段差がないこと（地盤自体が大変形すると、その変形と一緒に動くので、不陸がないこと） ・周囲に建物が近接していないこと（隣の建物の沈下の影響を受け易いので） 建物荷重が軽くて以上の条件が満たされれば、液状化に対して対策効果は出ると思います。
• コロンブス工法そのものが悪いとか、良いとかではなく、設計・施工業者が充分な調査をせず、建築すると、工法そのものが逆効果となりまねません、特に3階建て等ヘビートップの場合はバランスを考え建築してくださいと、メーカは助言してくれました。

【利用者】

• コロンブス工法と摩擦杭の組み合わせで埋立地にRC2階建てを建てました。今回の地震でも被害は全くありません。周囲では液状化した個所がありましたが、自宅の周囲はほとんどありませんでした。ただし、家が大きいこともあって、地盤改良にそれなりの費用がかかりましたが。
• 私は軟弱地盤地に、コロンブス工法で、建坪45坪中二階を含む戸建を建て、先日震度5弱の地震を経験しました。液状化のお話も有りますが、免震効果に驚いています。近所の家では、レンジが落ちたなど被害が聞かれる中、我が家は棚に自立しているフィギアすら倒れませんでした。付加価値大です。

地盤改良費の相場は？

• 地盤改良費用として、75万円計上されています。詳細は、確認中ですが杭を打つそうなのですが、（本数は不明ですが、建坪17坪程度）妥当な金額なのでしょうか？ 3.5メートル掘らないと岩盤にあたらないそうです。
• 地盤改良した者です。柱状改良で４０本、深さ６mで１３０万円でした。これって適正価格なのかなあ？と今も感じています。
• 建坪１６坪の３階建て、述べ床４７坪にで５ｍｘ３３本の柱状改良を行って８０万（税抜き）でした。施工場所は埼玉南東部（東京隣接）です、ご参考まで。
• 建坪２４坪の二階建て、延べ床４０坪にて5.5ｍ×３８本　で８０万でした。
• 建坪22坪の2階建てでJIOの地盤調査の結果、湿式柱状改良（６０センチ）を32本、深さ３．５メートルとの結果になり、全く同じ条件で直接見積もり４社＋工務店指定1社に依頼して、結局一番安い所に決めました。まわりからは、100万以下のレベルの工事だからそんなに開きはないよ！と言われていましたが、なんと、結果は４５万〜90万（税抜き）までの開きが出ました。これには私もびっくりしましたが、安い会社でもJIO立会いで、全く問題なく施工してくれました。その時施工してくれた会社の監督（１級建築士）色々聞いたのですが、ハウスメーカーお抱えの地盤改良会社には、ハウスメーカー側から適当に乗せて見積もっといて・・・っていう指示があってその分をバックとして受け取っているところもあるとの事でしたよ。この業界は、素人相手には平気でボッてきますので、相見積もりは必須です。ちなみに、埼玉の八千代にある会社でした。
• 4.5ｍ　２９本　８０万
• 柱状改良600Φ 平均深度5mくらいを35本で75万でした。
• 家も木造2階建てで建坪40坪です。 関東ローム層があり、地盤改良は必要ないであろうと言われていましたが、スェーデン式で3点測定してところ、2点は問題なく1点で2-3mに少しやわらかいところがあるので柱を建てる改良が必要で100万円くらいかかるとのことだした。現在の家を解体してから判断するものと思っていましたが、いかがでしょうか？その弱い1点は庭を予定している土地の隅で現在は通路になっています。やはり、買いたい前の結果でやるのか、解体後にもう一度測定しなおすべきか意見を聞かせてください。よろしくお願いします。
  • 地盤調査は何べんでもして下さい、スェーデン式なら２万５千～３万５千円です。地盤調査屋は地盤改良屋でも有ります、調査結果報告書は地盤改良をさせようと巧みな文章にします。地盤調査1回目A業者（工務店を含め誰も立会いなし）「・・・表層地盤改良工を併用した上でのベタ基礎の採用が適当と考えられる。」地盤調査2回目B業者（自分で立会い生デ－タを即貰う）「・・・改良柱体による地盤改良を推奨致します。」工務店は改良と思っているが、確認申請の設計さんと相談して表層土を0.5ｍだけ削って低い所を埋めた、工事費７万円で済んだ。震度6弱が有ったが地盤、住宅に被害無し、削って捨てた盛り土部の庭に地割れができた。設計と相談した時削る必要も無かったが少し弱い部分が表層に有ったのと低い場所が有ったので削った。山を切り土したのだから弱い地盤の可能性が低かった、地盤調査屋はほんの少しの切り土の足らない腐葉土層を指摘してきてる、文章も曖昧な表現をしてる。今は住宅保障を得るためには地盤の保障も必要になり、誠意のない業者が増えてるように思う。地盤の判定は調査業者の他に建築士もできます、もう一者できますが忘れました。業者の調査報告を鵜呑みにせず、建築士に相談が良いです。
• 1年半前に中堅HMで建てましたが、柱状改良の60cm、5mを33本で全部込みで75万でした。このくらいが相場価格なんでしょうかね。
• 大手ＨＭは契約前に見積もりに入れさせると安い、契約後に追加工事にすると高い。これは地盤調査だけでなく各種住宅設備のバージョンアップなどにもいえること。これから大手ＨＭで検討する人は地盤改良をやることを前提に見積もりに入れさせたほうが良い。ちなみにダイワで見積もった時、建坪20坪の家に鋼管杭7m（本数は忘れた）を計画時点で見積もりに入れさせました。標準価格150万円、見積価格80万となっており70万値引きされてました。実際には中堅ＨＭで建築し、鋼管杭120万、柱状改良75万の選択で柱状改良を選びました。
• 小口径鋼管杭５ｍ２０本で１６０万円かかりました。うちはけっこう高めだと思います。
• ￠500mm×3.3m×26本、￠500mm×5.3m×4本 の31本で60万円でした。50万円越えないと思うと言われていたのでショックでしたが、皆様の書き込みを見るとまぁ適正価格なのかな？

地盤改良費について

• 柱状改良で、3.5メートルの深さで27本杭を打つらしいですが、積水ハウスで見積もりが出まして、約145万円と言われました。 積水ハウスで地盤改良された方で　この金額は妥当かどうか教えていただけませんでしょうか？ 宜しくお願いします。
  • 積水ではないのですが、うちの場合です。ご参考になれば・・・柱状改良　Ｌ６．５ｍ　φ６００ｍｍ　４０本　で１６０万円位でした。私も妥当な値段がわからないので、他の皆さんが柱状改良のどんな内容で、どのくらいの費用を払われたか、

興味があります。

• • ウチはジオだけど、敷地左側の一部柱状改良　深度２．５ｍ　φ６００ｍｍ　４９本で９９万２千円だったよ。
  • 積水で話を進めてるものです。　柱状改良600mm幅で5mまで33本で120万でしたよ！ まぁｽﾚ主さんに比べて安い感じですが、他でONされてるのかもしんない…。
  • 地盤調査では基本的に、基礎の四隅と中心付近の５箇所を調べます。 そして、基礎のめぐらせ方を考慮して、どこに柱状改良を施すかを決めます。 よって、家の形が変われば調査すべき地点も変わりますし、杭の場所、本数も変わります。ハウスメーカーが違えば、間取りが変わるでしょうから、再び調査が必要なことも自明です。また、ハウスメーカーごとに地盤保障に対する考え方が違い、独自の基準を持っている場合にも、杭の深さ、本数が変わる可能性もあるでしょう。もちろん同じ間取りでも、木造とRCではまったく違う本数になるでしょう。しかし、杭の深さと本数が決まってしまえば、必要な費用はどこの地盤改良屋さんに頼んでも、ほとんど変わりません。セメント柱の中央部に鉄管を挿入するちょっと高価なものでも、せいぜい金額は2割り増しです。（その分本数を減らすこともある）当方、深さ３．５ｍ付近に支持層のある土地に３６坪の木造家屋を建てようと、４つの地盤改良業者に合い見積もりをお願いしましたが、４８万～５２万と、ほとんど差が出ませんでした。
• 現在三井の2階建で進行中ですが、ジオ　φ６００ｍｍ　4～5.5M深さ　約50本で　150万でした。こういうのはうまく交渉する方法はないのですかね・・選択余地ないし、いわれるがまま払うしかないのもHMのやりたい放題です。だめもとで、ほかで見積もりとって比べて交渉するのはどうか。。　あるブログではそうやって40万位値引いてもらってたと書いてあったけど。HMは地盤改良で何％くらい上乗せしてるのでしょうか、ご存知の方いらっしゃいますか？
• 妥当だと思っていないのであれば、積水では建てないと言ってみれば良い。きっと、では端数を切らせて頂きますので是非契約してくださいと言われますよ。２年連続の大赤字でリストラ断行の結果ベテラン社員が離職し、社内はかなりモチベーションが下がってますから、大幅値引きを勝ち取るチャンスはありますよ。でもその改良費は少々高い気がする。本体からの値引きが大きかったですか。１０％は競合入れれば簡単に引き出せますよ。ダイワか住林を競合に入れるといいかもよ。
  • 建物は競合できても、地盤改良は競合できません。トータルコストでしか比較はできないでしょう。建物が違えば基礎も違い、基礎が違えば地盤改良の方法も違ってきます。注意すべきは、地盤調査は業者によって違いがでることです。単純に地盤改良の費用を抑えたいなら、良いデータのでそうなポイントを狙えばいいわけですから。
• 現在、積水ハウスで建築中です。昨日から地盤補強（柱状改良）工事が始まりました。当方、φ600mm　深度7.5mを 34本打ち込みます。見積もりは、137万でした。高いですかね？確かに、地盤補強工事は、相場がいまいち判りませんね。1本3万～4万と書いてあるサイトもありますが・・・値引きした分、多少ＯＮされているような気がしなくもないです。
• うちは大手ＨＭで鋼管杭を23本でたしか４カラ５㍍だったとおもう、同時期の近隣住宅と同日一緒にくい打ちしてもらって６５万円ぐらいでできた。Ｄハウスさんでした。安上がりでした、ありがとう！
• 長期優良住宅先導的モデル事業の我が家は３０坪に満たない土地ですが深さ３．５ｍで２８本の柱状改良杭を入れて８０万円でした。
• ６００φ　３．０ｍ　８０本　で１００万でした。他の会社では・・・・。
• 積水ハウスで柱状改良します．2mを30本で，約100万円です．メータ当たり約1.7万円ですね．私も調べましたけど，こんな金額じゃないですか？うちは地盤調査を2回やりました．1回目で，西側の地盤が弱いような所があり，さらに測定箇所を増やして，地盤の分布を見てくれました．すると2ｍ位まで 弱い部分があることがわかりました．営業さんがよかったのかきちんと調べてくれたことに満足です．ヘーベルは問題ないといってたけど，ハウスメーカによっても地盤に関して基準が違うみたいですね．
• 躯体の材質（木・鉄・コンクリ）や基礎（布・ベタ）で家そのものの質量が変わりますからね。今は、ＨＭもクレームに対する保証をよく見ないといけないご時世なので事前に費用がかかるのは仕方がないです。今はエコキュートや電気温水器など屋外に設置する設備も多いので地盤改良は２～３年たてば必要だったかどうかわかりますよ。
• うちも積水ハウスで地盤改良しました。5メートル、19本で95万円くらい。
• うちは親族に地盤改良の業者と話が出来る人がいたから、メーカー通さずに直接業者に払ったよ。30万ぐらいは普通はメーカーが取るらしいね。
• ただ今、柱状改良工法にて地盤改良中。セキスイハイム、グランツーユーWS　2階建て総床面積35坪、小さい家です。直径80cm・12本、直径60cm・14本、合計26本、すべて6,5mで税込123万円です。30年前まで水田の土地。0～4ｍまではソコソコの硬さですが、4～5ｍの間だけが軟盤地なので上記の改良になりました。　

概要

体験談（良かった点・悪かった点）

価格・費用

成功例・失敗例

メリット・デメリット

○○と△△の違い

○○派 vs △△派

上手な○○の仕方

確認したい事項

気をつけるポイント

よくあるトラブル

交渉の仕方

その他

まとめ

掲示板情報

• 「【一般スレ】一戸建ての地盤改良」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
• 地盤セカンドオピニオンについて
• 地盤改良費の相場は？
• 地盤改良費について
• 地盤改良に関して

• コロンブス工法　地盤改良

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