パークホームズ四谷 ザ レジデンス

2017年2月27日 (月) 13:56時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区三栄町23（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩7分
2. 総武線 「四ツ谷」駅 徒歩9分
3. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩9分
5. 東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
6. 都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩6分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社熊谷組

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 価格にもよりますが。このような物件の常で、いつの間にか静かに完売のパターンでしょう。
• 東側４～５階の角部屋は四谷駅周辺まで眺望が半永久的に保証されるから坪570～620万くらい、西側は450万～と予想。三菱の駅前再開発で仮に外堀通り面の部屋が分譲されれば坪750以上は確実だから 三菱の価格発表が早ければ、三井のここは割安感から即完売するでしょうね。
• 坪420～30くらいからあるんじゃないですかね？パークコート一番町の予定価格からの下げも考えると。
• 新宿区、駅7分、PH、外廊下ということを考えると3LDK、70㎡台で8千万円台からではないでしょうか。市況も随分と弱くなって駅近、千代田区番町アドレスしかも一番町、免震、内廊下と最強条件の一番町PCも当初予定価格より随分と値段下がりましたしね。。。さらにこの場所が昨年から供給も多いのでそれも影響すると思いますよ。
• 西棟の南側１階は隣地の建物に完全に囲まれて圧迫感があるから300万台中盤くらいから 東棟５階の角部屋はパークホームズレジデンスという事もあり。ここ最近の新宿区四谷周辺新築マンションの坪単価高値更新にアタックすると予想。ネックは駐車場だね 。

【価格】

• 2LDK　7,200万円台～　　3LDK　8,800万円台～
• 予定販売価格　7,200万円台　～　12,300万円台
• 予定最多販売価格帯　10,300万円台
• まあそんなもんだろうなぁというかんじではあります。 最多価格帯は1億円台ということなんですか。 飛ぶようには売れないだろうけれど、地道に売れていくという感じかしら。
• それぞれ下限の7200万と8800万って坪単価は決して高くないですね。むしろ安く感じる。。。 弱気になって値下げして一番町は結局一期即日完売だったみたいですが、三井は一時期よりも低めに価格を設定している印象。 まあここは平米数的にグロスが嵩むし、これくらいが限界と感じたのかな。 これは早々に売れそう。

【販売時状況】

• 番町エリアといいこの四ツ谷エリアといい、競合物件が多いと最近の三井は価格調整で売り抜けを優先する印象ですね。 やはり販売が長期化するとコストもかかるし何よりイメージが悪い。三井はそのあたりを重視しているように思います。

【比較・検討】

• 最寄り駅まで徒歩７分は弱いですかね？ どちらかと言うと永住向きのマンションでしょうか？
  • 永住用、賃貸用、買い換え、全ての用途に有利な場所ですよ。 名前ばかりの都心とは比較にならない程の利便性・生活環境。住めば実感できます。
  • 徒歩７分なら十分近いでしょう。むしろ、ちょうどいいくらいでは。特段問題ないと思いますよ。
• パークコートだと、手が届きにくいが…という層のハートを射止めるか？ このエリアでAランクのPH、しかも絶妙の価格設定。 N不動産と比べ、最近のMFRは押しと引きを考えている気がする。
• 再開発のビルが完成すると一年のうち4月と9月の2ヶ月間、日の出から2時間程度、ビルの日陰に入ります。 あくまで概算ですが。 一応、検討材料として載せておきます。

交通

• ここの近くに住んでますが靖国通りに出てタクシー乗れば10分・1500円位で霞が関・虎ノ門。 大手町界隈がタクシーだと一番町のところで渋滞して不便だけど、中央線使って20分～25分くらい。 羽田空港がちょっと遠いけど浜松町までタクシーで2500円ほど。交通の便は本当にいいです。
• 夜、物件周囲を見学してきましたが、マンション周辺や曙橋からの道は静か過ぎて少し怖いくらいですね。 そういう意味でも、四谷か四谷三丁目の駅を使うべきなのでしょうか。

構造・建物

• 外観かっこいいですね！高級感があります。
• ランドスケープを見れば明らかに外廊下ですね。
  • 内部式外廊下です！インナーコートというものですね。
    • 個人的にはインナーコートは好きですね。 神楽坂レゼリアや市谷加賀町などいくつかのパークコートでも採用されていますが、行灯部屋ができにくく通風面でのメリットがあります。通常の団地型外廊下と違って高級感もある。
• デベよし、施工会社よし。 外観も瀟洒。外廊下ながら三井高額物件に多く見られるインナーコート仕様。専有部も柱がアウトフレームされててきれい、キッチンバックカウンター標準装備？ 致命的な欠点がない点も魅力的ですね。

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  敷地配置イラスト（2017-01-17撮影）

共用施設

• 駐輪場も少ないですし、駐車場に至っては僅かに5台です。身障者用入れたら枠は4台しかありませんので争奪戦ですね。それにしても設計に余裕がないというか..
  • 駐車場台数が少ないので車を所持しようかなと考えている方にはデメリットになってしまいそう。周辺は月極駐車場はないのでしょうか？
• ファミリー物件で駐車場が4台では、まず当たらないね…。車が好きな人や子供がいる人は厳しい。
• 図面見る限り駐車場からの入口にゲートやグリルシャッターなども見当たりませんね。機械式と野ざらしなのは妥協できますがセキュリティもイマイチですね。

設備・仕様

• HPを見るとハイグレードとはなっていますが、内廊下ではないですし。パークコートではないので仕様は落としてくるのでしょうかね。
• カップボード標準らしいですから、設備仕様が高そうですね。

間取り

• 具体的な間取りが出てこないとわかりませんが、64平米～80平米ぐらいまでのようで全体的にゆとりのある間取りではなさそう。
• ランドプランを見ると東棟はタノジっぽいから、西棟のワイドスパン間取りに注目ですね。
• 外観は高級感がありますしバルコニーが広めになっているのが良さそう。１Fはテラスになっているのかな？都心でテラス付なのは魅力的です。
• 外廊下だからか基本は田の字ですね。Kタイプはなかなか冒険した間取りですねぇ。面白い造り。贅沢に1LDKとして住めたら快適だろうなぁ。
• 面積は～80.56だから今ホームページに出ているのが一番広い間取りみたいですね。 特にプレミアム住戸は設けてないのかな。
• 一番広い部屋でも、浴室1418なんですね…
• Ｋタイプ、面白いですね。１人暮らしか夫婦２人なら快適そう。 水周りってこれくらい余裕があると使いやすいですよね。
• ここは７５㎡、８０㎡がけっこうあって、比較的広めの部屋が多いというところは好印象です。あとは、内装を含めた仕様をどの程度までしっかりと作ってくれるかが関心事かな・・。

買い物・食事

• スーパーが充実していて豆腐屋とかもあるしとにかく暮らしやすい。
• 近くに商店街や公園があって良い場所ですね。この辺りはマルセイやマイバスケットが主に買い物で使われるところでしょうか。駅も遠くありませんし良い立地かと感じました。
• 私も近くに住んでいましたが、ここなら曙橋方面に降りていくことはほとんどないでしょうね。普段の買い物は四ツ三の丸正か四ツ谷アトレの成城石井かな。三栄通りや荒木町など、面白い飲食店が多数あります。ファミリーなら新宿御苑までもお散歩できますよ。
• 四谷駅前再開発といえば、角にあった四谷ベーカリーの四谷あんパン美味しかった。復活しないのだろうか。

育児・教育

• ここの強みの一つは名門私立へのアクセスの良さですね。未就学の娘がいる私にとって、雙葉やJG、白百合などが近いところも大きなメリットです。特に小学生の間は長距離通学を避けたいですからね。

周辺環境・治安

• ここは四谷界隈の中でも特にいい場所です。 相当高くなりそう。 西向きはアレだから東向きがベストかな
• パークホームズなんですね。場所がいいだけにパークコートを期待していたのですが。 外観は高級そうですが、内装のレベルを落としてくるのでしょうか？間取りはでていませんが、物件概要からすると広い部屋はあまりないようです。一戸あたりを広くしてしまうと価格が上がり、捌き切れないとの判断でしょうか？
  • パークコートは今や億ションになりましたからね。ココは場所はいいものの、そこまでの立地ではないと判断したのでしょう。向かいのペアシティは昭和の物件とはいえ超高級仕様なので、少し見劣りするかも。
• 新宿通り、外苑東通り、靖国通り、外堀通り、 以上の通りに囲まれた一角にお寺はありません。 これは江戸時代の街造りの名残で、この一角が幕府直轄および徳川家の土地だったせいです。 ちなみにこのマンションの場所は鉄砲隊の居住地（御持組大繩地）でした。
• お寺が多いのは曙橋の元々フジテレビがあった辺りかなと思いますが、三栄町界隈にはお寺はなかったように思えます。場所は良いですね。周辺には隠れ家的なビストロや和食のお店もありなかなか良さげです。
• 外観に高級感がうかがえる綺麗なマンションだと思いました。都心にアクセスしやすいのも便利ですし、それであって、静かな環境にあるのが、暮らしやすそうなマンションですね。
• 最近の人気エリアのような浮ついた雰囲気ではなく 古くからの落ち着いた歴史を感じられる街である事と 衣･食･住･遊･学･医を選択する時に、様々なレベル全てにアクセスできる立地は ここの他にない
• 立地は駅が近いとはいえないと思います。 あと前面道路が狭いです。
• 飲み屋街に近いので子供がいるとちょっと無理かも。 酒飲みには最高の立地、毎晩荒木町にくりだせる。
  • ここは荒木町の歓楽街とは一線を画してますよ。 それを言ったらジオ、住友、グランドメゾンなど軒並みアウトでしょう。

周辺施設

• 皆さんは西側の典礼会社は気になりませんか？ 駐車場に並んでる車が…。
  • お隣は1945年からこの場所に本社を構えてる。 皇族方や首相経験者の利用も多い。 昔から震災や大事故の時にはスタッフと車を無償提供して社会貢献度も高い。 そんな企業がお隣なのはむしろ安心感があると感じます。

【寺社】

• 新宿通りの南側に寺社が多いのは、 江戸城外堀普請にともない以前は外堀の 内側にあった多数の寺社が移転させられたため。 当時は四谷エリアが江戸城防衛のために最も重要な 場所だったため防衛庁は尾張徳川、迎賓館は紀州徳川、 四谷４丁目は御三卿の田安家、新宿御苑は三河以来の 家臣内藤家、津の守坂は松平家と身内でかためた由緒ある地域。ちなみに現在の徳川宗家の当主は津の守坂の松平家の直系子孫。

その他

掲示板

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