プラウド津田沼前原東

2016年12月29日 (木) 08:29時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県船橋市前原東一丁目209-12（地番）
• 交通：

1. 総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
2. 新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩5分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年04月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：東洋建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603577/

• 平均250万/坪
  • 平均250万/坪はタワマンならまぁ納得。 経年的に見たら国民の所得が下がっているのに

マンションの価格がどこもかしこも高すぎる

• • 駅までこの距離でだったら今はこれくらいしちゃうかもね〜という風に思います。
    • 昔の相場を引き合いに、こんなんさすがに高すぎて売れないでしょっていう客が大半でしょうが、250/坪でも何とか買えるという見込み客が一定数いれば、強気でいくでしょうね。 大規模と違って49戸しかないから、地権者住戸を除いた46戸の分の客さえいれば、商売としては成り立つわけだから。
• 津田沼の南口ではなく北口なので割高感が一層強い。 南口の野村も入っている3社JV物件が捌けるまでは厳しいと思う。
  • 大規模よりこじんまりしたマンションの方が好きという層はいますし、利便性はこちらの方がいいですからねえ。 まあ予算がある方限定ですが。
• 先だって近隣住民対象の相談会に行ってきました。 やっぱり高いですね。 もう少し駅近だったらないいなと思うけど。 週末また相談会です。 モデルルームは4LDKのみとのことで残念です。 また、居室はどちらも下り天井となるそうです。
• マンションの価格帯ですが、ざっくり 3LDKは5000万台(西向き1階)〜6900万(南向き最上階)、 4LDKは5900万台(西向き1階)〜7400万台(南向き5階)です。未発表住戸有り。 平均5500万〜6000万といったところでしょうか。
• 2LDK＋Sはどんな感じですか？ 価格や方角等ご存知の方いらしたら教えてください。
  • 今出てるのは一階の部屋かな？ 南向き、5100万台です。 南向きは順調で、 今は西向きに力を入れてるそうですよ(^o^)
    • 南向きの二階以上で2LDK＋Sは他にないのでしょうか？
      • 南向きがよろしいんですね。 現在出ているのは一階のみです。 同タイプだと3〜7階(6階除く)で 3LDK、5700万台〜6000万台です。 平米数は同じです。 もう少し広い3LDKで、2階なら約5600万からありますよ。
• バルコニーが西向きの棟と南向きの棟があります 西向き最安値4,500、南向きは最高値が7,200です。南向き上階は73㎡で6000超って誰が買うんでしょうね… 。しかし僅か50戸もないマンションで1,700の格差ってなかなかですね

【コスト】

• 管理費(円)/月額 15,100円～18,100円
• 修繕積立金(円)/月額 9,330円～11,160円
• 管理準備金(円)/引渡時一括払 30,400円～36,400円
• 修繕積立基金(円)/引渡時一括払 792,500円～948,700円
• 駐車場 有り(敷地内)26台（※機械式25台、身障者優先平置1台。台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料14,000円 ～ 18,000円）
• 駐輪場 あり88台（※スライドラック78台、大型自転車用スライドラック5台、小型自転車用平置5台。台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料300円 ～ 500円）
• バイク置場 あり2台（台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料2,000円）
• ミニバイク置場 あり2台（台数は全戸に対してのものです。）（月額使用料1,500円）
• ここは駐車場の収益をかなりの割合で管理費、修繕費に補填してると思うけど、何割ぐらいの稼働率を想定なんだろうか。 8割とか想定だと、駐車場の空きが管理費や修繕費の値上げに直結するよ。 まあ、それぐらい折り込み済みの資金力のある方が買うんだろうけど、物件だけでなく、維持費が将来相当上がると思うので、よほど老後に余裕があるかたなんだろうなあ。
• 駐車場の稼働率想定と実際の稼働率の推移、そして機械式駐車場の管理費と修繕費が機械式駐車場設備を入れ替えるまでにどれだけ積み上がるのかの総額、は買ったかたは意識しておいたほうが良いね。
• あと気になったのは、最初に払う修繕積立金基金がべらぼうに高いこと。 これは、要は修繕費を前払いしてるのよ。 なぜなら、先に集めとかないと、毎月の修繕費がバカ高くなって売れ行き落ちるから。 当初の１０年間、毎月三千円分位をまとめて先払いしてるようなもん。 どこでもやってることだけど、ここはぺらぼうに高い。 つまり、修繕費がかなりかかるということ。 なので、先に通常物件より高い準備金を集めてる。 その分、一時金は発生しにくいかもしれないけど、お金はあるんだから計画通りにしましょうよと、管理会社の財布として割高な計画通りに出費するよう誘導される可能性も高い。 そこは住民のリテラシーだね。
  • 間違った。毎月の3000円を前払いではなく、6000円を前払いぐらいだね。 それぐらい前倒しで修繕費を集めておかないと、12年目の大規模修繕計画の予定額に到達しないってことだね。
• 修繕費だけで論ずると小規模の高級マンションは買わない結論にしかなりませんよ。

交通

• この物件の位置だとJRまでは 踏み切り信号を考えて10分くらい 実際にはかかるでしょう。
• 新京成側に踏み切りあるんですよ。まあ、開かずになるほど本数無いですけど。踏切通らないでイトーヨーカ堂通ると遠回りになりますからね。
• 長らく北口住民なので南口には抵抗がありまして。 もう少し南北の行き来がスムースになるといいですね。 自転車道路が欲しいです。
  • 俺も全くそう思う。別に南口に用があるんじゃなくて、干潟だとか湾岸の公園の方に行くのにマロニエ橋の通りを通りたいんだけど、ほんとに行くのが難しい。もし津田沼駅を簡単に通過できればサイクリングがもっと楽しくなると思う。
    • 確かに車や自転車だと南北アクセス悪いですね。だから中野木交差点に集中し渋滞するんですよね。 ＪＲが高架化、車両基地撤去する可能性はほぼ無いので、津田沼駅地下道を作るのが一番可能性がありそうですが、市の境界を跨りますからね。縦割り行政じゃ難しいでしょうね。
• なぜ津田沼駅は高架化されないのでしょうか？ やっぱり市の境界だから？
  • 車両基地との距離の関係らしい。 勾配が急になり過ぎるので高架はできないと聞きました。

【電車 通勤時】

• 津田沼駅から始発で座って通勤できそうなのは魅力的でしょう。 ですが、帰りは都心から座れなかった場合は少し遠いのが難点かな
• 津田沼始発で座ろうと思ったら、15～20分前には並ばないと。
• JR、東西線とも、津田沼駅の席取りはあさましいですね。 次の電車を待つときは隣に並ぶとか訳の分からない津田沼ルールとかあるみたいで気味が悪いです。
• JRもメトロも津田沼ルールとやらは乗客が勝手に始めたことで指示はしていないと言ってたが。毎朝ドアが空いた瞬間の席取りは修羅場だよ。
• 一般車両はともかく、グリーンなら座れるのが助かる。 普段は津田沼始発で吊革利用。 疲れている時のちょっとした贅沢。 船橋だと、これができない。
  • 吊革位置に確実に立てるのすごいメリットですよね。船橋からではそれもほぼ無理です。
• 私は津田沼で東西線に乗り換えたルートがYahoo!路線の推奨ルートでしたが津田沼ルールが気持ち悪くて朝は津田沼で乗り換えないルートで通勤しています。
• 津田沼駅からの乗車は、座るつもりがなければ何も問題ないですよ。てか、たかだか30分、そんなに座りたいのですかね。いや、3番線から2番線の人たちを見るといつもそう思います。
  • 2番線に並んでいるのは、大半が東京以遠まで行く人だと思う。 と言っても、新橋とか品川が多いけど。 私は品川で降りるけど、朝早いほど、品川でもまだ降りない人がいる。 多分横浜あたりまで行くのかな。

【車】

• 周辺に住んでいるものです。 車で遠出する場合は奏での杜と少々差があると思います。 高速へのアクセスは京葉道路（幕張、花輪）、東関東（最近できた谷津か千鳥町）と全て海側にあります。 よって海側へ行くには成田街道の中野木交差点や京成の踏切、イオン付近・JR津田沼近くの陸橋など何れかの渋滞ポイントを通過しなければならず、曜日にもよりますが奏での杜より15分程度ロスすると思います。前原西4丁目から船取線にでる裏道などありますが、前原東1丁目からは逆に遠回りですしね。
• 藤崎方面に東金街道を進んで、藤崎交番のところで右折、それから道なりにまっすぐ行けば、踏切はあるものの開かずのものでもないので線路を渡りやすいです。
• プラウド東船橋から東金街道（県道69号線）に出たら余計に渋滞にはまって時間かかるよ。 またその踏切は京成本線なので渡りやすいといっても混んでるときはJR線路下くらいまで渋滞してる。 幕張ICを目指すならイオンの坂下の交差点左で企業局の交差点を右で踏切手前の十字路右で警察署の先を左で踏切をパスできる。 何れにしても船取線へ直で出れて花輪・谷津ICへ行ける奏でより高速道路のアクセスがいいとはいえないでしょう。 （たまに船取もららぽーと右折待ちで混んでるけど前原東から行くよりは断然早い）
• 藤崎経由、俺が通るときはだいたい空いてるけどね。遠出のため休日の朝出るだけなんだけど。
• 休日に入ると、成田街道から長沼線、東金道路がかなり込み合い渋滞は必須ですよね。

構造・建物

• 敷地面積：1,964.66m2
• 7階建ての階数についても、近隣戸建ての方には勿論承諾済み、きちんと配慮した造りに徹するとの事で、決して不快感のある佇まいにはせずに周辺戸建ての方々にも合わせる様な形で、ある意味 風致地区の様な佇まいの物にされる様です。マンションですから、多少の圧迫感はあるかもしれないが 周囲にも馴染む様な拘りと存在感を出した物にしていく計画だとされていました。

共用施設

設備・仕様

• 大規模のような設備はないですが、必要なものはすべて揃っていて安っぽいとも感じませんでした。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：72.38m2～87.45m2
• 津田沼徒歩15分程度だと駐車場は月8000円ぐらいかな。 もっと駅近なら車がそもそも必要ないぐらい便利だと思うけど。
• 小規模ながらも、戸建ての様な感覚の贅沢な間取り、邸宅的な素敵なものにしたいと、拘りが伺えました。
• ゆったりした間取り　ルーフバルコニーや開放的に窓が多数あったりするので値段もしょうがないのかな。団地のように角住戸でないとかなり圧迫感があったりするマンションと比べれば断然いいと思います。
• Dって西向きでしたっけ。あと居室に鉄筋のハリが入っちゃってるのがちょっと残念な感じがしました。今時アウトフレームは必須ですからね。仕方ないとこもあるみたいですが。但しこのクオリティなのと、せめて南側の価格帯からは完全アウトフレームにして欲しかった感が。
• こちらは収納がたっぷりで機能的ですね。
• 収納力が凄いなというのが印象的です

買い物・食事

• イオンモールって普段使いには不便じゃないですか？大きすぎて買い物が面倒に感じます。さっと買い物できるスーパーってないですか？
  • 南口ベルクとか、足伸ばせるなら前原東のトップマート。 あとは 駅前ならパルコの西友、ミーナ津田沼の業務スーパー、イトウヨウカドウ(セブンアンドアイ)色々あるよ。元々商業施設側だから買い物にかぎらず、病院関係、レストラン等のフランチャイズ、ファッションモール、一応何でもあるね。
• 津田沼は駅前は商業施設があり便利なので、駅からそれほど遠くないこの物件は利便性の面でも良いと思いました。 それでいて、閑静な環境であるならば生活するには良い環境と言えますね。

【イオンモール】

• イオンモールが近くて他にも大型商業施設が集中している
• 近くの小児科にお世話になってますが、場所は便利ですよね。子どもが勝手にイオンのゲームセンターに行きそうで心配ですが。
• 入り口(イオン)が複数ありますが、マンションからはスーパー直の入り口が目の前になりますよ。
• 駅でもこちらがわだと買物はとにかく便利だから良いでしょう。
• イオン～前原までの道は休日ともなると一日中渋滞していますよね 車での移動が多いのでちょっと気になります 抜け道とかあるんでしょうか？
• イオンが近いのはうれしいでしょう。スーパーはイトーヨーカドーとイオンのスーパーが利用できそうですね。イオンのスーパーは少し割高なので、価格が安いスーパーもう一つあるとよかったかな
• イオンモールの食料品売り場は２４時間営業なんですね。 勤務が遅くなってしまった時などや来客した時などは便利ですね
• 津田沼イオンなんて今や小さい方だよ。レイクタウンとか他の県の大規模すぎるイオンは休日の集客率ももっと高いし、ごった返す。地元住民としては若干迷惑な気分になることも。 今まで普通の小さいスーパーなんかで買い物してた人から見たら、津田沼でもかなり広く感じるんだろうけど、24h営業だから早朝から深夜まで。あと、駅まで行くのに束の間だけど、夏は涼しい中を、冬場は暖かくなってる店内を通っていけますよ。帰りも同じ。帰りは旦那様が遅くなってもスーパーは24hなので買い物も頼めますしね(笑) 慣れれば便利ですよ。広すぎず狭くなく。 私は逆に今は、カゴがぶつかり合う様なスーパーでは買い物できないくらいです。
  • PBも充実していますし、普段使いで充分便利です。私は南口住民なのでモリシア地下にいくことのほうが多いですが。
• イオンモールが徒歩２分で行けるとは便利でいいです。 無駄な買い物をしてしまいそうで少し不安ではありますが、 雨で買い物に行きたくない時とか、急な来客があるときとか便利です。 車を出さなくても行けるなんていいです。 それでいて、駅も徒歩圏内なので、ここならマイカーを手放しても良いかなと思います。
• 徒歩2分のアクセス。夜の22時までやっているので、夕ご飯の後にお買い物できます。他のイオンでは夜8時ごろから割引値札が貼られたりして、我が家もそれを目当てに休日に行ったりしますね。 妻は、20日、30日のイオン割引の日に行ったりしています。こんな近くにあったら仕事帰りに行くこともできますね。

　http://www.aeon.jp/sc/tsudanuma/

• • 食品は２４時間やってますよ

育児・教育

• 保育園は満員御礼ですね。幾つか増設されたり、新規保育園も出来たりしましたが、直ぐに申し込みが入りますね。 あ、また７月にホッパという保育園が出来ますね。 あとは、周囲に遊ばせる場所が限られている点。ファミリーさん仕様なのに少し残念な点がありますね。
• 学区も良いという話は耳にしますので それを目当てにファミリー層にも大きなニーズがあるのではないかと感じました。
• イオンモールのホームページを覗いてみましたが、新しく 毎月第2・第4水曜日に子育て支援イベントが開催されるそうで 子育て中のママさん達にも住みやすいエリアになりそうです。

【通学路】

• ここから前小への通学はちょっとどうなのかなって気がしなくもないですが。
  • • 大型トラックもバンバン通る県道を横切らないといけないし、踏切も渡らなくてはいけない。 通学路は新京成沿いの小道？ときどきおバカな車がお前らどけどけと言わんばかりにあのくそ狭い道をすり抜けて通るし。 そうじゃなくて津田沼十字路から北上するならそれはそれでまともな歩道もないし。
      • 20年近く北側の船橋市民だけどね。船橋の道路事情が悪いのは周知のことだと思うよ。一度小学校まで歩いてみたらいいよ。
      • 津田沼も北口だとある程度道路事情は諦めないと。 危ないといっても普通の注意力があれば全く問題ない。 色々な意味で大人向きの街。
        • マンションが建って学区域となれば、小学校のグリーンさんが立ってくれますし、津田沼十字路側からは行かないかな、と思います。たぶん十字路からだと遠回りになるかと。 裏道というか、近道がありますので、その方向からの誘導になると思います。 小学校中学年くらいからは子供の足でも10分位で行けるはずです。
• 北口の学校通学事情ですが、あのプラウドからでしたら結構危険ですね。 低学年でしたら尚更。グリーンの方が誘導するにしても、朝は通勤者などでかなりごちゃつくし、駅まで自転車通勤の方も多く、かなりスピードを出して走っている方もいます。高校生以上の学生さんも。又、規定時間外には、グリーンさんは居なくなりますから、毎朝、保護者が付き添わなくては危険です。 近くには、イオン敷地内のサクラ公園なる小さな公園しかなく、近隣で遊べる場所といったら やはりイオンの中となりそうですね。目の前ですしね。
• 小学校より中学の方が遠すぎて心配です。
  • 中学生にもなれば多少遠くても問題ないと思いますが。 駅からの距離と違って、たった3年間のことですし。 それに比べると、幼い時期の6年間に関してはそれなりの考慮がいるとは思います。 この物件の立地は、若干ですが心配です。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 閑静な住宅地
• ここは新津田沼でぎりぎり駅近。 ＪＲ津田沼を考えたら駅近とまでは言えないと思う。 駅へのアプローチはちょっと猥雑な感じだけど、立地自体は落ち着いた場所。 買い物は便利で建物の品質も高く、ＣＰはプラウドの中でも悪くないかな。
• モリシアの中にも不良の溜まり場のゲームセンターがあります。なので北口も南口もどっちもどっちかと。
  • 津田沼の北口は繁華街メインで南口は住宅街メイン。 都銀は北口にしかなく、飲食店もたくさんあるので賑やかさでは北口ですね。
    • 小学生向けの進学塾も北口ですね。カオスです。
    • 中受塾最強のSAPIXは津田沼にないが、最大手の日能研と老舗の四谷がある南口がメイン。 数年前まで北口にあった日能研は生徒集めに有利な南口に移転した。 小学生相手にあの場所では厳しいと思っていたので案の定といった感じ。
      • 北口がメインの商業圏だったので長らくカオスだったけれど 南口の人口が増えたのでファミリーやキッズ向けの店は 移転してきているという認識でOKですかね？
• 土日祝祭はイオン渋滞あるね。未だに。あそこ、ただでさえ道が狭い
• イオンがあるわりには静かな環境です。駅からの帰り道でほぼ買い物が完了するし

周辺施設

【駐車場】

• 周辺の駐車場は空きはあるんでしょうか？すぐ近くで確保できるといいですが
  • 近所の広瀬パーキングは空いていますが、ちょっと遠いかな(^_^;) アドAとかも空きがあったような… 近くで決まるといいですね。
• このあたりでは駐車場代は４０００～８０００円/月です
  • 津田沼でアクセスの良い場所だと 15000前後します。
  • 津田沼徒歩15分程度だと駐車場は月8000円ぐらいかな。 もっと駅近なら車がそもそも必要ないぐらい便利だと思うけど。

【公共施設】

• 市役所が遠いそうですが、子供の検診や子育て支援施設などは どうなるんでしょう？
  • 乳児健診は東部保健センターに行くことになります。新京成習志野駅からすぐのところです。 住民票等はパルコの隣の出張所でとれます。
  • 子育て支援センターは　南本町と高根台の2ヶ所のみ。 児童ホームは　前原児童ホームが前原団地のリブレ京成近くにあります。
  • 子育て支援関連

　http://www.city.funabashi.chiba.jp/kodomo/support/0008/p020859.html

その他

【ご近所さん】

• すぐ近所に住んでいる者です。 北口側は 元々商業地帯でした。 因みに 昔からの特に有名な大地主さんなんかも多く住んでいらっしゃる場所です(南口もかもですが)。
• 習志野市津田沼一丁目付近、船橋市前原東は 希少価値としてはとても高いです。現に今まで同地域で建てられたマンション、分譲戸建ても、何だかんだと言われても直ぐに完売してしまいます。
• 昔の話しですが、元ザウスだった跡地がイオン津田沼になってからは、更に希少価値が上がったと思います。戸建ての場合、大体は中古になると土地の希少価値がモノを言うので 同地域に土地を持ち、建てられば、又は建売の戸建てでも その希少価値は中々下がりません。 因みに、南口側も沢山の商業施設が並びとても便利になりましたが、奏の杜に関しては、これから成長していく、分譲地帯としては未だ未だこれから、といった感が否めません。但し、やはり駅からは近くの場所ではありますから、北口側と同じ様に思われていますが。住所は習志野市になりますよね。津田沼は元々習志野市が殆どの住所になりますから、僅かでも都内へ近い住所とされる船橋市の住所は希少なんですよね。やはり都内へはどれだけ近いかが希少価値を左右しますからね。飽くまで、個人個人の価値観なんですよね。まあ、どんな場所であろうと住めば都、なんですけどね。上を見たらキリが無い、下を見てもキリが無い。この土地に特に拘りもなく、そんな価格でこんな地に買うのなら もっと都心に近い場所で買うのに。なんて思われるのならば 辞めておいた方がよいかもしれないですね。一生に何度とは無い買い物です。後悔先に立たず、ですからね。 でも どんなに良いと思われる場所に建てても、何かしらデメリットもあるんですよ。何かしら文句を言う方もいる。完璧な場所なんて無いですよね。飽くまで個人の選択、価値観にどれだけ納得できるか、だと思います。因みに、都内で買った方が良いかもー と思われてる方、マンションは買えても、実際に生活してみたら 高い商業施設ばかり。駐車場の額も桁違いですよ。ベッドタウン？が一番かな、と思います。長年広い駐車場だった場所に建てられる、今回のマンション。近所の人間としても楽しみです。
  • イオンのところはザウスじゃなくてスキーイング津田沼ですよ。 室内スキー場がこんな近隣に2か所もあったなんてさすがバブルでした。ザウスは南船橋のでっかいマンション群になったところです。

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