ロイヤルシティビュー祇園

ロイヤルシティビュー祇園

物件概要

• 所在地：広島県広島市安佐南区祇園四丁目50番2（地番）
• 交通：JR可部線 下祇園駅徒歩9分
• 総戸数：30戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成26年8月下旬
• 売主：東亜地所（株）
• 施工：西松建設株式会社　西日本支社　中国支店
• 管理：日本ハウズイング（株）広島支店

価格・コスト・販売時状況

• 販売戸数：30戸。
• 販売価格（税込）2,590万円（1戸）～3,790万円（1戸）、最多販売価格帯（税込）2,900万円台（4戸）。
• 管理費（月額） 7,100円（10戸）～8,600円（10戸）、修繕積立金（月額）2,700円（10戸）～3,300円（10戸）。
• 修繕積立一時金（引渡時一括）377,000円（10戸）～455,000円（10戸）、管理室準備金（引渡時一括）5,400円（10戸）～6,500円（10戸）。
• 元々この物件の土地は価格が高いせいで、マンション事業には不向きであったところを、とある不動産業者が買い取り、既存の建物を解体し更地にして更に利益を乗せて東亜地所に売却したと聞いています。また昨今依然として上昇し続けている建築資材価格と人件費、加えて消費増税、更には30戸という小規模のため、建築コストにスケールメリットを生かす事が難しい等、余程の安普請でもない限り、周辺の過去物件より建築単価は高くなります。過去物件と比較し、割高に用地取得し割高な建築単価ですから、このエリアで最も高額物件にならざるを得ないのではないかと思います。ベルズ祇園、ポレスター祇園、ザ・パークハウス祇園、これらよりは高額のインフレ物件かと思います。コベルコ跡地は幾らで出すかわかりませんが、スケールメリットを生かすとするとこちらの物件よりも安いと見るのが自然です。場所は良いところだと思いますが、上記理由により、販売はすんなりとという訳には行かない物件だと思います。
• 残り１邸のようですね。

交通

• 意外と近く、徒歩2分のところにバス停があります。広島交通「南上安」バス停

1. 【時刻表】八丁堀・広島駅行き
2. http://www.hiroko-group.co.jp/kotsu/rosen_jikoku/all-jikoku/midorii-pdf/m_31.pdf
3. http://www.hiroko-group.co.jp/kotsu/rosen_jikoku/jikokupdf/yamamoto.pdf

• 近くに建つパークハウスと比べたら、道路が渋滞しないかも。
  • 渋滞って慢性的なものじゃなくて単なる通勤ラッシュのことじゃないの？つうか、敷地前は確かに混まないかもしれないが、どこへ行くにも渋滞を経由しなければ行けないよね。ならば同じこと。

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構造・建物

• んー、外観が病院みたい(泣)

共用施設

• 駐車場 30台（平面4台、機械式26台） 駐車場使用料（月額） 2,500円（7区画）～8,000円（4区画）
• 駐輪場 72台（スライドラック式60台・平面12台） 駐輪場使用料（月額） 100円（60区画）・200円（12区画）
• バイク置場 3台　バイク置場使用料（月額） 200円（3区画）

間取り

• 敷地面積（公簿面積） 814.65m2。
• 建築面積 326.52m2。
• 建築延床面積 2,774.62m2。
• 間取り：3LDK、4LDK。
• 住居専有面積：68.59m2（10戸）～82.77m2（10戸）。
• バルコニー面積：14.14m2（10戸）～25.04m2（10戸）。
• プライベートポーチ面積：5.31m2（10戸）・8.57m2（10戸）。
• メーターボックス面積：0.70m2（20戸）・0.74m2（10戸）。
• 備蓄倉庫面積：0.40m2（10戸）～0.77m2（10戸）。
• 室外機置場面積：1.24m2（10戸）。
• ロイヤルシティビュー祇園は施工会社がまだ決まっていないらしく正式な価格発表はＧＷ明けと聞きました。標準ではなくオプションのものがかなりあるのと間取りが狭いのが気になりました。
• Aタイプの和室をダイニングに変更して広いリビングっていうのがステキ。
• 収納が広さの割にちょっと少ないのが気になりました。AとCはバルコニーに差があって面白いですね。
• ここ数年の祇園周辺の物件の中では文句なしに最高の立地だと思います。必要なもの全てが徒歩圏内というのは安佐南のマンションでは稀だと思います。間取りがもう少し広ければいいのに、とは思いますがそれを差し引いても魅力的な物件だと思います。
• モデルルーム行きました。なんか天井にでっかい梁があって、苦肉の間接照明がショボかった。「テレビはどこ置くの？」って聞いたら、ソファ置いてあるところだって。じゃ、ソファ置くとこないやん。

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買い物・食事

• イオンモールが近い。
• 近所にかつ屋が出来たよ！

育児・教育

• 祇園小学校は春夏２回運動会があります。春は町民運動会だけど小学生は出席とるので全員参加です。保護者もほとんどの人がなにかしら競技に参加させられます。野球をやる場合は子ども会に入らないといけません。小学校の役員は子供一人につき最低１回。６年までなにもやらなかったら６年時に強制的に役員にさせられます。地区役員は地区によるけど一世帯につき１回。子ども会に入ってたらその役員もあります。祇園中学校も子ども一人につき役員１回だったかな。とにかく役員やら行事がめんどくさい地域だと思う。
• 祇園小学校のどういうところが気になるのか具体的に言ってくれたら分かる範囲で答えますよ。祇園中学校は今の一年生から人数が激増。再来年は１１クラスくらいになるかも。
• マンモス校が気になりますね。
• 学校の雰囲気といいますか、荒れていないかどうかが気になります。

学級崩壊していたらさすがに利便性が高くても避けたいところです。

• • 学級崩壊まではいかないのかもしれないけど去年は１クラスほどちょっと問題があったという話は聞きました。でもまぁよその学校の保護者の人達と話してたらどこの学校（公立、私立に限らす）でもそういうことがあるみたいなので。こればっかりは問題行動がある児童さんと同じクラスにならないように祈るしかないですね。学校全体が荒れてるという雰囲気ではないです。

校長は去年まで教頭だった先生で祇園小に長く在籍されてて、よく学校を見回ってるみたいです。HPに毎日写真を掲載されてます。

• 中学生も以前は服装が乱れた子をよく見かけたけどここ最近は見なくなったので落ち着いてきてる？中学の先生をやってる保護者さんも「祇中は悪くない」って言ってたからよくなったのかもしれません。制服はださいが給食があるので結構魅力的だったりします。

周辺環境・治安

• 立地は買い物も学校も近いし魅力的ですよね。
• ここの立地をまとめますと

1. 区画整理されている地域なので、祇園なのに周りがごちゃごちゃしていない
2. 歩道が整備されている
3. いつになるかは分からないが北側の道路が整備される予定
4. イオンモールが近い
5. 幼稚園、小中学校が近い
6. 東南側は道路なので将来的に建物が立たない
7. 駅が徒歩圏

• • 歩道が整っている点は良いですね。

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