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ローレルスクエア八戸ノ里

Name: ローレルスクエア八戸ノ里
Brand: 近畿日本鉄道株式会社
Rating: 3.4 (5 reviews)
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[[ファイル:ローレルスクエア八戸ノ里　外観1.jpg|thumb|200px|ローレルスクエア八戸ノ里　外観1]]
[[ファイル:ローレルスクエア八戸ノ里　外観2.jpg|thumb|200px|ローレルスクエア八戸ノ里　外観2]]
==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[東大阪市]]西岩田3丁目63番1（地番）
*交通：近鉄[[奈良線]] 「八戸ノ里」駅 徒歩8分
*総戸数：318戸
*構造、建物階数：地上20階・地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2011年01月
*売主：近畿日本鉄道株式会社
*施工：大日本土木株式会社


==価格・コスト・販売 時状況==
【価格】
*価格：2,450万円～4,550万円
*噂では、本当はもっと安く売れるマンションらしい。ただ周りのマンションの価値を下げないためにもある程度の値段をつけている様子。売れ残りは、ぐっと値段を下げるのではと勝手に思います。
**確かに少し高い気がしますよね・・・。
*各停しかとまらず、駅からの距離もある割りに、割安感はないですね。
**近鉄は八尾が安いところと比べ約500万ぐらい高い価格ですから、 例えば3000万で買える他の八尾の物件より立地がいいとはいうものの、3500万円ぐらいですから、価格のみを見ると500万から600万高いようです。 八戸ノ里は八尾より少し安い程度ですから、高いと思う人が多いのでしょう。
**もともと近鉄の変電所だった土地で、土地代が発生しないから本当はもっと安いんだと思いますね。 八戸ノ里は、東大阪市の中ではニュータウンなんですね。だから人気があるのでは。
*結構値引きがあるらしいのですが、値引きだけで判断するより冷静になって考えましょう。1年過ぎれば1年点検のアフターサービスが、2年過ぎれば2年のアフターサービスが受けれません。例えば仮に300万の値引きがあったとしたら今の金利だと35年払いで月額1万も変わりません。確かに少しでも安ければ安いにこした事ないけど、色んなリスクを背負いますから。 
**半年以上たつので、今なら700ぐらいＯＫかもしれないね。じらし負けないようにすれば、いいかもしれませんね。 
【価格表】
*ローレルスクエア八戸ノ里｜SUUMO(スーモ)新築マンション 
**Pタイプ／2780万円→2380万円 
**Gタイプ／3380万円→2990万円 
**Hタイプ／3740万円→3280万円 
**Pタイプ／旧価格公表日：2009年9月5日、新価格公表日：2012年8月25日 
**Gタイプ／旧価格公表日：2010年1月9日、新価格公表日：2012年8月25日 
**Hタイプ／旧価格公表日：2009年9月5日、新価格公表日：2012年8月25日 
【販売時状況】
*これだけ売れ残ってしまうと将来、修繕積立金が不足して計画が狂って問題になるからです。当然、残った分の積立金が集まらないと入居者の積立金を値上げせざるを得ない。幾ら安く買えても積立金がガンガン上がったら結局高い買い物になってしましまいます。正直、こんなに売れ残るとは思いませんでした。。。こんな事ならグランブルーか若江岩田のライオンズにすればよかったと後悔してます。
**ここのマンションは、当初から苦戦されるのは分かり切っていました。残念ながら八戸の里での新築マンションはどこも苦戦を仕入れられてましたので、ましてやここは八戸の里でも駅から離れた寂しい感じがする立地です。目の前に電車、横は中環、しかも普通のみの停車駅。。そうとう値引きをしているようですが、大きな買い物ですので充分検討して考えた方がいいでしょう。資産価値から推測すると相当中古になった時に安く売る羽目になるからです。ただ価格はやすいので永住するつもりで買う方はいいのかも知れません。もし買い替え等、将来的な賃貸貸しなど考える人は小阪、永和、布施あたりの物件で検討するのがベストです。布施は好き嫌いありますが賃貸需要は大きく収益としても最適です。  
*昨年は東棟はほとんど売れていましたが南棟は多く売れ残っていました。今の売れ残りはどう？ 
**2012年5月下旬の月駐車場の件で総会？の結果の書類を見た際には、95世帯て書いてました
**西棟は完売したそうですが南棟はまだ９０戸ほど残っているようです。 
**広告では第一期完売とか第2期・・・などよく出ていますが、1年半を過ぎ３分の１弱が残っている。この状態はやはり、よくないですよね。南棟は本当に空いているので、心配です。 
***2013年3月中旬　完売


==交通==
【徒歩】
*近鉄八尾駅との比較ですが、周辺に便利なところもなさそうで駅まで8分は遠いと思う。
*川からマンションまでが、暗いのがちょっとね。 その辺はマンションが建てばまた雰囲気も変わるかもしれませんね。
【電車】
*先日、大阪モノレールの南への延伸が発表されました。門真南・荒本に続き、近鉄奈良線への接続は瓜生堂新駅が予想されます。となると京阪線、阪急線への接続は格段によくなり、大阪空港まで乗り換え無し。近鉄奈良線新駅は、少なくとも準急停車。おそらく新駅まで徒歩３分以内のこのマンションの資産価値は急上昇するでしょう。 
**交通の便利が良くなるのが一番マンションの資産価値を上げます。駅が近くなるってめったに無いことです。吉報ですね。 
***モノレールの延線って2050年以降の話で、しかも中央線の長田駅付近まででは？ それに近鉄奈良線　八戸ノ里・若江岩田間に駅を作る計画は入っていないはずですが。伊丹空港も廃止の話が出ているだけに　どうなるのか… 
【車】
*中環そばなので阪高、近畿道の乗り口が近いので車を使うお出かけなら便利です。 


==構造・建物==
【構造】
*構造がしっかりしています。床なども高級でしょう。天井も高く普通の安物物件とは違います。 
*鉄筋コンクリートは10階ぐらいまでがベターな工法という人もいます。 20階は大丈夫でしょうか。天井のスラブ厚はどのくらいか、どんな防音対策か知りたいものです。
**パンフレットには、《床スラブ》軽量衝撃音には⊿LL(1)-4等級の床仕上材を使用重量衝撃音については推定LH-55を基準に、上下 階住戸間の床スラブ厚を約200㎜以上確保し、重量衝撃音が階下に伝わるのを軽減しています。《戸境壁》戸境壁のコンクリートの厚さは約180㎜以上とし、遮音に配慮しています。と印されていました。
**見学会では防音対策も説明されてましたね。南側目の前になる近鉄線の電車の音や工事の音もしなかったです。ただし、ベランダへでる掃き出しのサッシ・ガラスが、防音防犯対策の仕様になっているからか、物凄く重くってびっくりしました。
**ここはボイドスラブ（中空スラブ）です。 防音性を通常のコンクリートスラブと比較する場合、 ボイドスラブは８がけで考えます。 ボイドスラブ250mm　×　0.8　＝　200mm ということで、200mm相当なのですね。 必要充分ではないでしょうか。
*私も過去のローレルコートなどのマンションでの音漏れとかはどうなのか知りたいものです。
**遮音性…過去スレなどを見ていると、感想が半々ですね。ノローレルスクエア枚方の板を覗くと、遮音性は抜群！とある人や、上階の足音が凄く聞こえて不快と感じる人もいます。この結果、もしかして選んだ階や場所により、遮音性が異なる仕様になってるの？と疑ってしまいます。
*天井高って、リビングで何センチですか？ 
**標準は240ですから250から260ぐらいまで？ 階段のほうのみアルミ？手すり。これはコストダウンか？軽量化か？ 
**250以上あると思います。近鉄普通仕様の240はこちらと比べれば窮屈感ありこちらのほうがよい。これからは天井高も高くしなければならない。
*20階建てにしては免震構造入ってないので揺れるでしょうね。 
*メガもローレルスクエア八戸ノ里も建築には携わりました。内装の使ってる材料や設備に躯体もローレルの方が良かったです。メガは住友が最低のコストで建てただけあって団地なみのクロスやフローリングを使ってます。おまけに清水建設のミスで東棟は震災で躯体にクラックが入るし… 
*気になったのが、携帯電話の電波?状況です。マンション１５階くらいから、かなり電波の感度が悪くなるらしい と噂に聞きました。２５階建てだから、やはり上階は悪いのかな？うちは、マンション１０階に住んでいたとき、確かに何故か携 帯の電波が一本になって、よく電話が勝手に切れたりしていたけど、それだったのかな？と
【外観】
*ローレルスクエアは建物の外観玄関側から見てとれる豪華さゆえに、中に入ってしまえば意外と他のマンションと同じような造りと、シンプル過ぎるエレベーターホールやホールから居室までの廊下手すりなどが少し残念に思いました。 
【騒音】
*ローレルスクエア八戸ノ里は、線路の北側だからやめた という書き込みがありました。 線路を挟んですぐの立地ですが、南と北でそんなに違うものなのでしょうか。
**線路の北側ということは、ベランダ側に線路があるということなので、音的に気になる人は気になるのではないですか？ 電車の音はすぐに慣れるかと思います。最近はサッシの性能もいいので、閉めちゃうと音はわかりませんよ。 （気候が良いときなどは窓も開けるので、そうなると音が気になるかもしれませんが） ただ、線路の保線作業などは夜中にあるので、その辺はかなり耳障りかもわかりません。 毎晩するわけではなくて、数ヶ月に１度だとは思うのですが・・。　
*線路との距離が近いですが、電車の音はどれくらい気になるでしょうか？ 窓を開けていると気になるかもということですが。 その場合、電車が通っているときは会話やテレビの音も聞こえにくい程でしょうか？窓をいつも閉めっぱなしも不便ですし…。 実際に体験できないので気になります。 線路に面しているのが長時間過ごすリビング側か、寝室側か。 一長一短といったところですね。音というと、近くに高速、救急のある総合病院(夜でもサイレンが響く？)があります。どの程度聞こえてくるものでしょうか。 お近くに住まれている方、住まれていた方、おしえてください。
**20階なら大丈夫じゃない？下階なら鉄粉飛んで来ないかな。
**南側の部屋はリビングが線路に面していて、窓を開けていると、車や電車の音がじかに聞こえ、うるさいと思いますが、窓を閉めると、気にならないと思います。音が気になる方なら、空気の入れ換えの時に窓をあけるぐらいでしょうか。モデルルームでも閉めきっていたので、静かでした。前にマンション・線路となっているので、電車の音が逃げるところがないので、検討中の一人でしたが、パスしました。駅1分で、うるさいのは我慢できるけど、駅から少し離れていてうるさいのは、嫌だなと。
**電車の音は、人によるんだろうけど絶対にしますよ。気になる人はなるし、慣れる人は気にならない。 今のマンションは機密性も高いし、サッシ閉めちゃえば全然聞こえませんよ。 でも今の時期みたいに、窓開けると絶対音ははいってくるし。 私自身駅の北側に住んでいたので、やはり電車の音は聞こえましたが、慣れていたので気になりませんでした。 ただ昼間はいいんだけど、たまに保線作業で深夜もうるさいときがあって、それはちょっとは気になったかな・・。
**夜は中央環状線の、タチの悪い車やバイクの騒音で、窓を開けたままだと、夜寝る時うるさいです。子供がまだ小さいので、起きてしまうのが困りますね… 
【眺望】
*12以下は結構空があるので選べますよっていわれたのですが、線路がね・・・視界が開けていませんし・・その割には、渋っかったしな。。 
**上階の夜景は結構いけますよ。東大阪もまんざらでは無いと思いますが、掲載の部屋からは見えませんよ。チラシに15階4Lがあるの見て、価格をみてさすがに、びっくりいたしましたが、西ですよね。西からは、この夜景うは見れません。そして他の2部屋は。３階ですよ。電車のした。夜景なんて全くなし。ベランダからの視界も数メートルですよ。電車を超える高さでないと、視界は０ですよ。割引価格は当然です。今ではなく、以前からこれくらいはOKですよ。電車より上の階の、値引きを気にしないとね。上階はなかなか強気ですよ。今でも。 


==共用施設==
【共用施設】
*駐車場はメガよりローレルスクエアの方が安くて自走式なのが魅力。 
**駐車場が1000円～と言うことでしたので、ビックリ！！ただし、今は入れるのは、7000円・え、、、全戸駐車場有なのに、空個数を考えるともう少し安価な場所はと伺うと、今数台所有している住民が安価な場所を使っていると。。。
*共用施設はローレルが充実してます。ただ、うちは殆ど使いませんので、使う家族構成の方たちにはいいと思います。 
**共用施設も充実してます。それに駐車場代も安いですから助かります 
**建物や駐車場など中身はかなり質がよいと思います。
*これだけの規模でエレベーターが2台だけなのも心配でした。150前後で2台なのに、倍でも同じだとどうなんでしょうね。まわり古いマンション多いから、数年たてば異様な感じになるのではと思った一人です。
**本当に2基？間違いでは？1基のみペット乗れるのなら不潔で臭いと思う。動物嫌いは1基しか使えない？
**ペットが乗ってる時はボタンを押してと営業の方の説明でした。マンション図を見てみますと、非常用エレベーターが一基ついてますが、あくまでも非常用ではないかと。2つは少ないのでは？と聞くと、使う時間がずれるから問題ないでしょうとの解答でした。他のマンションに見学に行った時、150前後で2つでしたが、朝と夕方行きましたが、結構フルにエレベーター動いてました。
*このマンションは高速エレベーターではないです。低層の建物と同じ速度です。20階あるのだから、もう少し速度を上げて欲しいけどコストの問題でしょうね… 
**エレベーターは木目室内で高速でした。とても高級感あります。 
*平置きの駐輪場はかなり大きな決定材料になりました。他のマンションも見に行ったのですが、どこも機械式の2段ラックで、2歳の子供がいるウチの家族では子供乗せチャイルドシートは絶対必要だったので、ここしか置けるマンションが無かったんでここにしました。賃貸の時に、2段ラック式で本当に大変だったのでここの平置きは非常に魅力です。 
**平置きの駐輪場は、大変ありがたいのですが、一台に置けるスペースが狭くないですか？両隣との間隔が狭く、出し入れしにくいです… 
*自転車はアルコーフに置いてもよさそうです。近鉄住宅管理は規約違反でないと。置いていけないは管理組合で決めることですね。 
*24時間管理人さんがいてます。夜中でも、安心です。カッターのクリーニングもお安いですよ。
*24時間ゴミ出し可
【管理費】
*管理費や修繕費も今言ってるのは最低金額で、どんどん上がっていくと思うな。自走式駐車場にエレベーターがついてるっていうし。あときっと自治会費など細々とした費用が常時かかっていく気がする。
**管理費・修繕積立金は駐車場にエレベーターがついていても、機械式駐車場よりはメンテナンス費はマシなのではないでしょうか？ また、駐車場のエレベーターを含めても合計４台のエレベーターでそんなに管理費・修繕積立金が上がるとは思いにくいですが。 他のマンションと比べ、管理費・修繕積立金が上がりやすい要素としては、稼働率の点ぐらいではないでしょうか？
*管理費と駐車場合計30年で約700万円くらいでは？根拠はよくにたところが3つとも同じくらいだった。30年後の修繕費用が高くつくようです。
**八尾のローレルでも30年で駐車場、修繕費、管理費総額約700万円はかかりそうですから 八戸ノ里も同じぐらいかかるのではないでしょうか。 小規模と同じぐらいかかるようです。


==設備・仕様==
*一度このローレルスクエア八戸ノ里の販売センターに足を運んだんですが、かなり贅沢な仕様になっていて凄いなあと思いました。
**ここのマンションの仕様は標準です。ディスポーザーや複層ガラスも使ってませんし…まぁ価格は妥当でしょうね。 
*キッチンも使い勝手いいです。


==間取り==
*間取り：2LDK＋N～4LDK　
*専有面積：65.25平米～93.54平米
*H-ageは93平方mあります。
*Gタイプで決めました。 西側が今後どうなるかは分かりませんが、電車の音は線路に面してない分極少しはましなのかな… 色々検討しましたが(他マンションや戸建も)どこもなにかしら思い通りにはいかないものですし…。学校区、地域性、通勤、価格、仕様 ひっくるめて一番ベストかと思い決定しました。
*上層階のIタイプでしたっけ。ちょっと変わった間取りですよね。


==買い物・食事==
*八戸ノ里グランドに住んでたけど、ここは便利。立ち飲みはあるし、安いスーパーがたくさんあり、病院も近い。立地的には言うこと無し。
*生活するには八戸ノ里って結構便利だと思うんですがねぇ。 スーパーも駅前に西友があるし、中環行ったらマルナカも、超えたらイズミヤもあるし。 外食するのも困らないし、ケーキ屋さんも美容院も結構多い。 
*コンビニとか近いし、薬局もスーパーもあるし便利。
*意岐部からぐるっと回るかイズミヤ近くの交差点からの進入かになりますがイズミヤやニトリモールなどもあります。


==育児・教育==
*校区は、八戸ノ里東小学校と小阪中学校。
*小学校7分・中学校20分となっています。中学校の20分は校区内学校としては、遠い方ではないかと思います。 
*中学校の小阪中学もここらへんでは、評判がいいそうで子供のため、それもマンション購入の決め手のひとつになりました。 


==周辺環境・治安==
【立地】
*建物はまあまあでも立地が悪い。西側は工場、できれいとはいえない川があり、夜道は暗い。生活施設も八戸ノ里駅付近には数少ない。同じ近鉄なら八尾の方が断然いい。
**立地は正直後悔してます。値段優先したんで悔いが残ります。やっぱり駅近でないと何かと不便だし、これからの季節、朝晩が辛い…特にここは夜道暗いし寂しい。
*近くの川のにおいも気になりますよね。 
【治安】
*近鉄不動産さんなので良いマンションになりそうで楽しみにしていましたが、立地がいまいちですね。周辺を歩いてみましたが、夜とかは寂しそうな所でした。南側が線路沿いなので私も電車の音が気になりますし、見晴らしがあまりよくなさそうだと思いました。
**確かにマンション周辺が暗く、ちゅうかんも近くで空気悪く電車の音もうるさいきがする。
*夜の暗さですが、暗いですよね。慣れですかね。私はかつてその横のマンションに住んでいたのですが、ローレルスクエアの前に変電所と駐車場（その前は草沢山の空き地みたいな）で今より更に薄暗かったです。さらに２０年前は周辺田んぼばかり。ただ、以前も夜遅くに歩いて帰ってきても、幸運にも危険な目にあったことがないですね（とにかく暗いがゆえ不良や柄の悪い若者が溜まったりなどすることが逆にないから）たまにいた第２寝屋川付近高架下の浮浪者には注意してました。もしかしたら、沢山の人がマンションから駅まで行き交うから人通りが良くなるかも。
**夜に歩くと真っ暗だし、駅から歩くと距離を感じます。スーパーから買い物袋を下げて歩いて帰るには、しんどいかな。車をよく使う人には便利な場所かもしれません。あの場所に300戸をこえるマンションを建てて完売するのかなと周辺住民として疑問です。
**夜道も確かに暗いし少し怖い。駅から歩いてセブンイレブン過ぎた所ぐらいから寂しいです。


==周辺施設==
*八戸ノ里公園は緑も多く広いですし、車があれば、花博記念公園も直ぐに行くことができますよ。 
*総合病院も個人病院も、駅周辺に各種あるので、これまた便利。
*司馬遼太郎館に足を運ばれると、帰りにはちょっと読む気になりますし、ちょっと足を延ばすと、府立図書館があります。 


==掲示板==
*[ ]

resident_kansai/256256/9

osaka/6847/923
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