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プレミスト東久留米

Name: プレミスト東久留米
Brand: 大和ハウス工業株式会社
Rating: 3 (4 reviews)
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==物件概要==
[[File:プレミスト東久留米　外観完成予想CG.png|350px|thumb|プレミスト東久留米　外観完成予想CG|alt=プレミスト東久留米　外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[東久留米市]]新川町1丁目3-4（地番）
*交通：西武[[池袋線]] 「東久留米」駅 徒歩1分
*総戸数：85戸（別途管理事務室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年03月上旬予定
*売主：大和ハウス工業株式会社　株式会社コスモスイニシア
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：大和ライフネクスト株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*ＵＲひばりが丘団地の跡地に建った物件を訪ねた時にここへ次の分譲が始まる見込みだと知りました。欲しいけれどもこんなに駅の近くでは相当な高額になるでしょう。
*近隣の物です。図面によるとＡＢＣの３棟建てる。南向きはＢのみ。ＡＣは東向きでＡＭのみの日照、Ｂのみ９階。Ｂはかなり高額でしょうね。 
**情報修正です。Ａ西向、Ｂ南向、Ｃ東向でした。Ｃの下の方の階は、Ｂが邪魔で冬至近辺は日差しは期待できないかと。
*将来性もありそうだし、資産価値としても便利という条件は高いと思います。 
*共働き子育て世帯が購入できる価格帯だと良いですね。 これだけの立地の物件は池袋線近隣駅でも、もうでないでしょうね。 それだけに、今回の設計は残念すぎる。「利便性良いから、あとは妥協して買ってくれるでしょ」って感じ？。長谷工式の特命受注方式でなければ、もっと資産価値の高い物件になっていただろうに・・。 
*来年は駅近の販売開始が多いですね。1月中旬に大泉学園野村プラウド、2月中旬に清瀬タカラレーベン、3月中旬にここ。駅近重視の方は比較検討されている事と思いますが、販売戸数が一番多いのがここプレミスト。最後の砦？、それが狙い？。 比較検討中の方は、先の2件に抽選当選される事を心よりお祈り致します。 
*詳しい間取りなどがまだオープンになっていないのですが、最寄り駅が徒歩1分という距離は便利そうでかなり注目しています。どれくらいの価格帯になるのか、プランは何タイプくらいなのか情報がオープンになるのが楽しみです。
*MR訪問しました。価格発表は2月だそうでわからなかったのですが、MRの設備仕様は高いように感じました。ディスポーザー、食器棚もオプションでなく付いていて、トイレも手洗いカウンター有りでした。価格によっては購入を検討したいと思います。
*価格がまだ未定ということですが、モデルルームや間取りまで出しても価格って公表されないのって普通なんですか？間取り見ても価格がそぐわないと困るので、検討しようがなくて困りますね。
*本体価格だけでなく、管理費・修繕積立がいくらになるかも気になります。全て買い手がついて、駐車場も全部うまった条件で試算するから積算があまい事が多く、後から修繕一時金の徴収や増額があるのは良くある話。特に今回の配置はメンテ維持管理の難易度が高いので、ちゃんと業者に見積とって決めてるか確認が必要ですね。 
*9階建マンションとありますが、実質9階はB棟の2部屋のみ。8階もB棟に3部屋のみなので、高層階希望の場合は基本抽選になると思ってくださいと営業さんが言ってました。
*想像より高かったです。東久留米とはいえやはり徒歩1分ですもんね。
**自分も想像より価格が高い印象でした。すでにアンケート?で第三希望まで聞いて、囲っているようですね。 
***価格そんなに高いですか？
****一番多い価格帯で4800万?位でした。 4LDKは6000万、7000万位。 C棟は前述のとおり日当たりは全くなさそう。 皆さんB棟を希望されているのが多いと聞きました。 A棟が一番線路の音うるさくなりますかね。 マンションのモデルルーム見たのがはじめてでよく分かっていないのですが、このマンションオススメ出来るところ、出来ないところってどんなところですか？ 駅近以外にオススメってありますか？ 
*****B棟が一番眺望は良いと思いますが、線路沿いの葬儀屋が視界に入るのもB棟なのでB棟の高層階を検討していましたが、買うならA棟の高層階かなと思いました。あくまで葬儀屋が気になる派なので。ただ高層階はAもBも平均5000万超えなので見送りかも。MR2回行きましたが、設備仕様は良いと思います。無償で選べるオプションも詳しくは聞いてませんが良さそうでした。イマイチだなと思うのは、土地の形、駐車場に入るチェーンゲートが面倒そう、あと模型を見てB棟の玄関側はC棟がすぐ面しているので圧迫感あるかつ暗いと思いました。来場者には高齢の方も多くいる印象です。
******Ａ棟は夏の西日がかなりきついと思いますよ。遮る建物が駅の向こう側のりそな銀行ビルしかないので、夕方かなり遅い時間帯まで西日がさすのでは？、特に高層階。夏の強烈な日差しで熱せられたコンクリートは夜に熱を吐き出すので、朝までエアコン切れないかも。 高齢者や小さなお子さんは室内での熱中症が心配です。 長谷工とダイワハウスは今回の配置を本当に反省して欲しい。
*******モデルルームの納戸のL字配置やキッチンに吊り棚がなく今の住まいよりもキッチン周りは収納が少ないと思ったこととか気になっていました。 収納が多いと力説されていましたが使い勝手がイマイチ良いと思えなくて。 A棟の西日まで考えていなかったです。 そこまで日が入るとなると確かに暑そうですね。 私も葬儀場気になる派なので悩んでいたのですが、来場者の方はほとんど気にしていないと言ってましたが実際そうなんでしょうかね。 あと、年配の方は2割ほど、ほとんど若いファミリー層だと聞きました。
*Ｂ棟以外はおススメできませんね。 
*私は葬儀場は気にならない派ですが気になる方は住んでからの売却は大損ですから避けた方が無難でしょう。ＵＲひばりが丘団地跡地の一部物件は中層階以上は一面の見下ろす展望が（浅草）本願寺の墓地ばかりでしたが竣工から１年程度で完売しました。このマンコミでも議論になりましたが気にならない方も多くいらっしゃる様です。
*毎回満席だし、予約も待たせてるような状況だからまあ売れるんだろうね。要望もすごいついてたから買えるかわかんないし。他の物件とは違う売れ行きになるんだろうなあ。まあ、駅1分住居系地域だから配棟はむずいけどねえ
**要望もすごいついてるとはどういう意味ですか？ 
*効率とローコストを追求することにおいては長谷工は他社に負けないと聞きました。それ自体悪い事ではないと思いますが、レオパレスの例もあるので不安はあります。ダイワハウスは設計通りに施工されているか、書類だけでなく緻密な調査をして欲しい。特に出来上がってしまえば見えない部分の品質確認をどのような方法で調査するのか。購入希望の皆さま、ダイワハウスに説明求めていきましょう。
*申込はいつですか？
*レオパレスも多くの物件を施工してますから効率もコストメリットもあるのは当然です。が、不正が当然の事のように行われていました。不正の構造的には同じような事が起こりえると考えるのが普通では？。検討しているマンション全てで・・・って、購入希望の皆さんって言ってますよね。本当にここに住みたいと考えたときに、不安を取り除きたいのも当然でしょ。しかも、長谷工には前科があると聞いているので、一個人ではなく、買いたい人皆で申し入れして、調査を厳しくしてもらう事になんのデメリットがあるのでしょうか。まだ建築中の今だからこそ、申し入れる価値もあると思いますよ。
*レオパレス21が問題になって、他の住宅メーカーも同じように疑われるのは辛いですよね。
*販売の予定時期、2019年3月上旬になったと書いてありました。また、公式サイトで誤りがあったとも書いてあります。だからこそ、購入検討者は不安になるのではないかな。他社の問題ではありますが、ネガティブな考えになっている時に誠心誠意の対応をするとイメージが向上するんじゃないかとも思いました完成予定図が駅すぐで、駅徒歩1分のマンションだからこそ注目されて購入検討している人も多いと思います。
*価格はもう発表されているのですか？どこにいけばわかるのでしょう？？ご存知の方教えてください。
**概ね発表されてますよ。モデルルームに行きましょう。
**4200-7000万
*９０㎡を超える４ＬＤＫの上層階は駅前徒歩１分の条件では割安物件です。同じく６０㎡で２ＬＤＫも駅近なので相当安いです。
*販売開始が３月中旬に延期されましたね。皆さんＢ棟ねらいで抽選になると思いますが、外れた方でＡ・Ｃ棟に入ってくれそうな人が見込めないのかな？。いくら徒歩１分とは言え、４２００万＆毎月約２万払ってＣ棟はどうなんだろう。土地は高そうなので固定資産税も結構負担になりそう。同じ階数なら固定資産税は占有面積だけで判断なんですかね？、ＢとＣで一緒とか損してる感がすごいと思うのですが・・。
**G、Hあたりが5,000万内外なので人気でFも希望入ってるようです(全てB棟)。C棟はB棟影もあるし、棟の人気だとB→A→Cの順でしょうか。販売は16、17日くらいですかね。買えるといいなぁ。
*みなさんＢ棟狙いでしょうが、Ａ・Ｃもちゃんと埋ってくれないと、管理費や修繕積立は今の金額ではやっていけないでしょうね。Ｃ＝極寒結露との戦い、Ａ＝酷暑強烈西日との戦い、の割りに安くない、徒歩１分の為にどこまで妥協できるか・・。住んでみないと分からない事も多いけど、買ってからじゃどーしようもないからね。
**私はＣ棟の東向きが良いです。賃貸で各方向を体験したからです。確かに東向きは昼過ぎには天候によっては暗さを感じ冬は寒いです。が、今のマンション性能では極寒も無いし結露も起きません。現地を見た感じでは駅前なのに比較的静かで落ち着いて住めそうです。出入りには確かに不便ですがその奥まった感じが個人的には好きです。これで割安価格ならば第１希望です。
***別にＣ棟が良いと思う方の意見を否定するつもりはないですよ。普通に東向きなだけなら全く問題ないと思いますよ。今回はＢ棟の影になる配棟がひどい。時間日影図で確認する事をお勧めします。特に１階の冬至近辺は、右向かいの戸建てから太陽見えるのが９時前～Ｂ棟の影に入るのが１１時前といった感じだと思います。ＲＣである限り結露は起きますよ。壁の構造で室内か壁内かの違いはありますが、コンクリートと気温の差が解消されない限りは。コンクリが温まらない→部屋が暖まらなくて暖房強め→結露になる条件が整う。分譲なので長く住む視点で検討が必要ですね。
*売残りはデベの所有物なので管理費、修繕積立金は納めて貰います。但し駐車場などで空きがでると収入不足が生じますし、管理組合総会を開いても住民が過半数に達していなければどんな案件もデベの反対で否決されてしまいます。
*１月から通ってるけど、毎回満席だし、すごい売れ行きだね。今まで閑散なとき一回もない　他のマンションギャラリーとは違いますね。　当選することを願います。
*やっぱりＢ棟がいいな。自分は外れたらこの物件はパスします。当たった人はいいなぁと思いながらずっと暮すの嫌なので。
*確かにこの物件の東向きＣ棟はＢ棟が被さっているので正午前に日照がなくなってしまいます。現在の住まいは東南東向きで朝は東側の隣のマンションで当時では８時３０分頃まで日は見えず１３時過ぎに隠れます。日照条件はやや良いですが西武池袋線の駅からは離れているので住替候補として池袋から遠くなっても検討中です。結露はそれほど心配していません。新築マンションは２回経験していますが温度よりもコンクリート中の水分が抜けきらないので一夏を経過するまでは相当冷え切っているし湿度の方が高いので結露しやすいのは判ります。見た目の結露の無さよりも壁の中を心配されていますよね。レオパレスと長谷工の違いはありますがそこまでは心配していません。ただ価格が納得できるかどうかなので正式販売開始までは悩んでみます。
*東久留米とは言え徒歩一分、設備も標準仕様が多い、それでいて割安としたら、長谷工とダイワハウスはどこで利益を出しているのでしょうか？。他のプレミスト物件のＨＰには構造に関する記載がちゃんとありますが、ここのＨＰにはありません。住宅性能表示の記載もないのが気になります。住居で一番大切なのは構造性能、維持管理性、有事の際の命の守りやすさ、だと思いますので、良くご確認頂く事をお勧めします。
**そうなんです。ここの物件は他の大和と違って開示情報量が著しく少ないのです。公式ＨＰでは意図的に隠していますし間取すら出しません。ＭＲに行けばそこそこ判りますが登録して重要事項説明会までは教えてあげないよというスタンスすら感じてしまいます。手付金の払込タイミングによっては重要事項説明が不十分だからといって契約しないのは猛烈に圧迫感が有り過ぎて躊躇います。
**すごく納得します。MRに行って素敵な部屋を見ると、浮かれてしまう自分がいますが、冷静に根本的な事を忘れては行けませんね。うちは、ブリリア練馬高野台を検討していたのですがやめました。１階がピロティであること、階段がない棟があることがここにも共通していました。
***うちもブリリア練馬高野台は見送ると思います。第１期販売で希望の部屋が買えなかったこともありますが、シーズンズコートは階段がないのが気になりますよね？
****練馬高野台と比較中の者です。うちも第1期抽選落ちでした。シーズンズコートには階段がないですが、中心にしか階段がないこちらより中心とサンライトコートに階段があるし、配棟的にも高野台の方が良いなと思っています。第2期で希望が通らなければ見送りますが。我が家は5階以上を希望のため、同じ5000万台を出すなら駅距離は負けても練馬区をとります。設備も劣りますが。練馬区住みやすいので！
*****うち以外にも抽選が外れた方がいたのですね。上層階・3LDKは人気ありそうです。
***ブリリア練馬高野台も東京建物ですが、設計施工は長谷工で土地持込営業をかけたのでしょう。構図はここと一緒です。ダイワハウスも東京建物も、安易に長谷工の提案に乗りすぎなのです。労力掛けずに利益でますからね。仮にもデベロッパーを名乗るのであれば、長く住まう人の事はもちろん、地域貢献・活性化も視野にいれた開発をすべきです。住居が少なくて長谷工のマンションが「必要悪」とされた時代はとっくに終わってますが、マグロのように泳ぎ続けないと（建て続けないと）生きていけないのでしょう。業態が変わっていかないと、首都圏の貴重な土地が、無責任なデベと長谷工の食い物にされていくのが悲しいですね。
****高野台に自称デベ勤務の方のコメントがあるよ。あれ見ると長谷工がはびこる理由がわかる。
*昨日、一日雨なのに生コン車が頻繁に出入りしてましたね。翌日が晴れの予報なのに、もうそこまで切羽詰った工程なんですかね？。同じプレミストの三鷹や府中は公式ＨＰで、劣化対策等級３をアピールしてますが、ここはどうなんでしょう。コンクリートの劣化対策には水セメント比の管理（なるべく水分を少なく）が重要ですが、雨の日では管理できないと思いますが。同じプレミストでも、「ここは劣化対策は考えてません」とかありえるのでしょうか？
*3月上旬工事完了(竣工?)で、3月下旬が入居開始ですから。焦ってそう…
**入居まで１年以上もあるから焦ってはいないでしょう。コストダウンの為の強行なんでしょう。
*高野台と比較される方が多いんですね。高野台は揺れやすく液状化のリスクがあるかと。配棟はどちらも似たようなものですが、徒歩1分は魅力的です。でも、23区も捨てがたい…
**同じ3棟型でも高野台は形が整っています。こちらのあの斜めの配棟が気になってしまい、、、B棟の玄関側は部屋によっては暗そうです。価格帯が似ているのであればあとはどこに拘るかですね。
*清瀬北口駅前の西友の隣と比較検討した方はいませんか？
**レーベン清瀬ザ・タワー？あそこは地権者住戸が気になります。設備はなかなか良いですね。
**レーベン清瀬は設計・監理会社と施工会社が別々で、その方がチェックが厳しい傾向が強く、施工品質は確保できそう、施工会社も埼玉老舗。価格差ないとしたらレーベン押しですね。ここと高野台は、設計・施工とも長谷工で、下請けも長谷工しかやらない（できない？）会社が多いので、チェックはユル～い傾向。施工品質は安心できない、良心的な下請け会社でありますように・・と運に任せるしかない。外れると住んでから色々たいへん。高野台の方が、公式で構造性能など詳しく記載している分だけ良心的かな。
***確かに価格が変わらないならレーベンですね。浴室にテレビ付いてる！高野台は23区だけど、区外とで入居者の質が変わるってことは無いだろうし。
***宇都宮病院ですね。４戸ありますが自己家族親族の居住用にするか賃貸にするか想像するしかないですね。
****最上階に住みそうですよね。もしくは良い条件の角部屋。
*自分は購入検討ではないのですが、気になった点は下記。検討中の方で、どなたか確認して頂けないでしょうか。・救急車を呼んだ時、何処に止める事を想定してるか。・通路にカーブが多いが、部屋から救急車までストレッチャーで寝たまま人を運べるか。・奥の駐車場へは高さ制限があるが、駐車場で車両火災の時に消防車は入って行けるのか。・消防車が入れない場合、他の消火方法を考えてあるか。
**ここに限らず建物の脇まで消防車が入れないのは普通に存在します。新築マンションですから最寄りの消化栓を利用でしょうね。古い物件ならホースの延長しかできません。
***商業地域の集合住宅なんか、そんなんばかりですよね。ただ、ここは住居地域だし、一般的な事が知りたいのではなく、この物件でどうなのかが知りたかったのです。お答えからすると、消防車は入れないで確定？消防車は無理前提としたら、消火栓は何処にあってホースは奥までとどくのか？（駐車場が結構広いので）消防法上は、駐車場に消火器置いとけばＯＫなのも理解してますが、車路が長くてカーブもあるので、特別な配慮があっても良さそうと思いますが。
**消防署でも検査をちゃんとしますからご安心を。
*特別な配慮は長谷工が行ったコストだけ最重視の法令ぎりぎり設計でしょうね
*高野台の板の自称デベ勤務の方、良い事言ってますよ。「価格のほとんどは地価で決まる」って。デベを名乗って恥ずかしくないのですかね？東久留米　敷地面積３４０２、８５世帯、１世帯の土地負担４０平米。高野台　　敷地面積２５１２、７４世帯、１世帯の土地負担３４平米。東久留米とは言えロータリーに面する土地、方や、高野台８分とは言え２３区の土地。どりらが高いのでしょうね。いずれにせよ、この物件の土地負担額は相当なもの。安くできる道理が分かりません。両方とも長谷工なので、土地取得額を聞いてみたいですね。
**最近の都下２３区での長谷工物件（デベは長谷工以外）では長谷工は大抵は土地の取得はしていないよ。
***長谷工式の持込営業といって、土地＆設計施工、近隣対策込みでいくらで出来ますよと、デベに提案するのは長谷工なんですよ。なので売主との価格交渉は提案前に長谷工がしてると思いますよ。実際取得するのはデベですけどね。
****長谷工特命方式は良く存じています　いっその事、長谷工ブランドで売ればと思う事もあるがやらないよね
*****泳ぎ続けないと（建て続けないと）死んでしまうので、大手デベの傘に隠れている方が泳ぎやすいのでしょうね。だから、デベが本気でやってる開発には顔出さない。デベには安易に長谷工の提案にのるな！と本当に言いたい。
**ここは元の所有者である製粉会社が店じまいする際に会社ごとダイワハウスに売却したため仕入れ値は土地で買うより安くすんでいるようです。それでも坪単価はアンヴィーネ保谷(徒歩3分)より高いし、強気価格設定なのでしょう。それを知って尚、買いたいなという風に自分は思っています。欠陥住宅という訳ではないし、徒歩1分が強烈だからです。日当たり、消防、自分も気になりますが、注文住宅ではないので、欠点もありでしょう。勿体ないなというのは共感します。ここでの意見は色々と参考にはなりますね。まぁ、東久留米駅なので高スペックすぎる必要もないのでしょうね。
*駅前１分で土地価格が比較的安いなら上物が長谷工レベルで少々難があっても利便性は抜群だし資産性は意外に高い水準で保てそうなので割り切った考えの人には向いていますね。
*東久留米・ひばりが丘駅だと徒歩６分からで、同じような価格で新築戸建ても売り出されてますが、戸建てと比較検討された方はいらっしゃいますか。
**検討していました。直近のものは見ていませんでしたが、駅から5ー7分以内を中心に。一戸建ての場合は100平米を大きく超えてくれるものを希望していましたが、なかなか出てこなかった印象です。藤和ハウスの物件が多いですね。結局は来週の申し込みでこちらに手をあげますが。
***現時点だと東久留米・ひばり徒歩７分で１００平米超え出てますね。建売は現物見れる良さもありますが、選択肢すくないので賭けみたいなとこもありますよね。徒歩１分は大きな魅力なのですが、マンションで一生を終える人生設計がなかなか出来ません。検討中の皆さんはある程度の期間で住み替え前提なのでしょうか。（特にまだ子供の小さい方）資金力のあるご高齢の方には、駅近は体力的にも良い物件だとは思いますが。
****本当ですか！！100平米超あるなら考えても良かったかもです。2階建で90未満だと狭いという印象なので。一戸建ては一戸建てでマイホームという感じが強くていいですよね17年(フルローンで最長で借りた時返済折り返し地点)経った後に半額まで落ちるかというと。駅近だとそこまで落ちないという安心感があります。マンションだと5分超えはリスクだと思ってます。実家は全然違う場所ですが駅3分で20年で購入額より1000万くらい上がってるので。そこまで上がれば住み替えも考えますが、今は少し相場対比高いのも事実なので、値上がり益期待ではなく、17年で半額まで行くか、、で見てます。行かないよね、というのが自分の判断です。住宅性能表示も営業に聞けばもらえましたし、欠陥でないのであれば。ここで見た不安点やご指摘はなるほどと思って殆ど営業に聞きました。階段無し棟あり、エレベーター一機は残念ですが、将来管理費上がりにくいと思えば。
*****おっしゃる通りなんですよ。約２０年で住み替えを前提にするなら、駅近は値落ちに関しては安心感ありますよね。自分も今まで通り稼げて、子供たちもそれなりの年齢でちゃんと独り立ちしてくれる前提であれば、徒歩１分のマンションは買いだと思うんです。ただ、今後、２０～３０年間に自分にもしもの事があったり、子供たちがまともに稼げるような経済環境でなくなっていたり・・と思うと、マンションは永久に管理費と修繕費がかかり続けるのを、子供たちで払っていけるのかなっと考えてしまいます。戸建てだと、子供たちが税金と光熱水道費だけ稼げれば、ボロボロでもとりあえず住みかは確保できるのかなっとか・・。考えすぎですかね。
*Ｂ棟が日当たり良くていいけどファミリー向けの間取りばかり。DINKSや一人暮らしはA棟が妥当かなあ？Ｃ棟は日当たり最悪。
*第1期は6割くらい、売り出すみたいですね。B棟が割合高め。
*ルーフバルコニーあるし、4LDK多いからファミリー向けだね。足音やバルコニーで騒いで問題起きそう。
*飛び込みでＭＲに行ったのに親切でした。
*フルローンだと終了が２０５５年かぁ。「２０５５年問題」で話題になってるけど、日本の人口が９０００万人代、就労人口４０００万人代、売りたくてもこの頃には確実に家あまり状態で、徒歩１分でも築３５年の東久留米じゃ見向きもされない可能性あるかな。２０年で「２０４０年問題」高齢者比率ピークで現役１．５人で高齢者一人を支える時代、このぐらいで売って少々不便でも戸建てへと考えてるけど、資金力のある現役世代がいなければ、かなり安くなってしまうのかな。人口減って歯抜けになったマンションは大規模修繕など益々できなくなるんだろうな、元々日本人には家に手をかけて長く住む習慣もないし、相続されても困るだろうなぁ。徒歩１分ライフを経験してみたいけど、もう少し金ためて最初から戸建ての方がいいのかなぁ。
**東久留米であれば徒歩1分でないととまでは言いませんが、徒歩5分、10分の家のは将来確実にもっと下がっていくでしょう。という意味では徒歩1分は消去法的にも選んでいて損しにくいはずです(坪単価も240万前後と安くありませんが)恐らく、ローンが出るからと言って年収の7倍、8倍まで借りるのはリスク高いと思います。(ここに限りませんが)金利も上がることはあっても下がることはないでしょうから(数年はこのままと思いますが)それ以外に何に金を使うかによりますが、子供の教育とか鑑みると自分は5倍以内に収まってます。年収1000で75平米超(フルローン)はそれこそ値下がりリスクを考えたらやめて、もう少し遠くで5000万くらいで広い一戸建て行けますからね。超お金持ちというのが2000万なのか1000万なのか測りかねますが、ローン比率によって大きくリスク変わってくると思いますね。修繕費増加は怖いですね、読めないのが怖いですね。ただ高齢化社会になればなるほど、駅近の価値は相対的に上がると思います。70超えて新しく家買う(住み替え)時徒歩10分超に敢えて行くでしょうか。
***人生１００年時代は大げさだと思いますが、平均寿命が８０歳超えてくると３０前後から４０代でマンション買ってもそれで安心とはいかない時代になりますね。３０歳でフルローンで６５歳で築３５年。８５歳まで生きたら築５５年。６５歳までの貯蓄と年金で、築５５年までの管理費・修繕費が賄えるのか、読めないのは本当に怖いですよね。国交省のガイドラインも長期修繕計画は３０年以上としてますが、５０年以上とかに改めて欲しいですね。自分も今の年収ならローンは４倍程度で済みますが、浮沈のある業界なので４倍でも不安です。ダイワハウスも長谷工もその辺は分かっているはずなので、築５０年以降も普通に住み続けられるような構造・維持管理・修繕の容易さなどを真剣に考えて建てて欲しいものです。長期的視点に建てば、ディスポーザー＋集中浄化システムを標準にした事はデメリットかなと思います。あと、駅近でも東久留米は買い物などはそう便利でもないのが不安要素ですかね。小規模店舗は既に閉店が多くなってますし。高齢になって通勤なくなれば、駅から遠くても買い物便利な立地の方が良いのかと思ったりもします。戸建ての不安は、火災・シロアリ・セキュリティですかね、子供が小さい内はマンションならその点は安心ですよね。値下がりリスクがこれまでと同じような傾向であれば判断もしやすいのですが・・。
*駅１分の投資価値を前日まで迷ったが見送り。２０４０年以降まで都心の人口は増える、郊外は既に減ってる。中古マンション価格は、都心と郊外で２極化すると思う。池袋線だと線引きは石神井公園までと予測。練馬・杉並・世田谷あたりの中古マンションがお買い得になりすぎて、東久留米では勝負にならんと推測する。
*資金力のある高齢者が多いんじゃない。戸建てから階段のないマンションへ。年収８００万程度のファミリーじゃローンリスクが高い金額だし。共働きの年収を元に借りてもリスクが倍になるだけだし。
**ＭRだと若い家族が多かったよ。赤ちゃん連れもいた。実家からの援助があるのかも。
***直系家族からの非課税援助１２００万まで（省エネ等住宅）、７００万まで（それ以外）。援助もらっても年収８００じゃギリギリだね。ＭＲ来て価格で諦めた人も多いんじゃない。ローンの審査通ると自分の経済力にお墨付きもらえたような気になるけど、銀行はあとで文句言われない為に基準を設けているだけで、買った人が生活できようが出来まいが知ったこっちゃない。自分でリスクは判断しないとね。世帯主に何かあったとき用に、生命保険、収入保障保険も見直さないと。死んだらローンはチャラだけど、生き残ったけど働けないのが最悪だね。７０過ぎた高齢者なら、亡くなって相続してもその頃ならまだ資産価値あるから最適。
*MRは若い夫婦が8割くらいでしたよ。ダブルインカムか親支援かどっちかが多いかもです。
*購入希望者として書いておきます・引っ越し:大きい家具がある人は大変かもしれませんね！！4月を避ければ値段はある程度抑えられるかもです。これも事情があるので4月にしなきゃな人は大変ですね。・年収的な話：今は高いので無理はせず行ったらいいんだと思います。借りられるから借りるは危険。800万だと広めの部屋はきついでしょうね。・資産価値：駅の価値は高くなくても駅近は強いですよ。石神井練馬の10分超ならこっちが断然有利かと。過去のデータ見てみてください。・平米：3年前のすみふの時に70平米前半しかなくて失望しました、80超落としに行きます(抽選勝てますように)
**若い夫婦が多いのかあ。お金持ちで羨ましい。80超落とせると良いですね！逆に若い夫婦は70位を希望しそう。
*資産価値については、親子数代でマンションと心中するつもりなら気にする必要なし。但し、マンションの最後は考えておくべき。将来的に売る・貸すなどして、住環境をステップアップしようと考えているなら投資としての検討が重要。２０１５年で日本は初めて人口減少に転じ、これから未経験の事態を経験する。１０年、２０年後は過去のデータとは全く違うと考えるべき。購入した時点で選択肢は極端に狭くなるので、今どうしてもという人以外は賃貸も賢い選択と思う
*大盛況ですよ。17日期日で7割くらい出してて、で抽選で3から5倍もあり。今月中に落ちた人のために1期二発目出す言ってたので、世の中が1ヶ月のマンション新築成約5割を切ってると言う中では大健闘というか大勝ちですね(8割超えるんじゃないか)自分も抽選にならないように早めに花つけときましたw意味あんまありませんが…倍率が全てではないですが、そういうこと(仮に貸す、売るでも人がつきやすい傾向にはある)だと思います。ここは相場対比高いのでステップアップって6?8千万とかそれ以上ってことでしょうか。子供が出てってと言う意味ではステップダウンでいいのかと。数十年後に狭めの中古に引っ越す分手残りあればいいわけですし。今どうしてもという意味では一般論ではやめたほうがいいかもですね。不動産はこれ以上上がる可能性の低い地合いですから。人口減少の中でもなお、この立地なら返済のピッチ以上に下がる可能性が低いと判断したので自分は買いに行ってますさらに自分は恐らく数年で会社の家賃補助無くなるので「今」買うのがベターと判断しました。あと徒歩1分ってのが何年後に出てくるか分からないですしね。でも賃貸で様子見できる方はその方がいいかもですね。そのうち(絶対)下がるでしょうから。
**ステップアップとは、自治体が機能不全に陥らないと思われるエリアでの一戸建、マンション購入。人口が減るという事は自治体の収入が減るという事で行政サービスが破綻する。現在人口が当面減らない予測は都心部のみ。東久留米はバブル以降も横ばいだったが今後減少見込み。何もない駅の徒歩１分となる。労働人口が減る事は恐ろしい事。年金７５歳から、退職金激減、所得税４５％の状況は今のローンが終わる前に訪れる。子供も移民と定職奪い合いで低所得、親元を離れられない。このぐらいの悲観予測はしておくべき。
***悲観論ですね。最悪のケースを想定されている、理解できなくはないですが。まぁ当方はそこまで考えれずにこちらを買おうとしています。というかフダ入れちゃってますよ！！買えたとして、30年後楽しみですわ。フダ入れた方いらっしゃいませんか。午前でも20近く花咲いてましたが、午後行かれた方どうでしょうか。明日抽選になったらどうしましょう。。
****悲観予測だが、このままでは現実になる。最悪はもっとひどい。だからこそ、徒歩１分を唯のマンションにした長谷工とダイワ、無策な市の罪は重い。市とデベが協力すれば、保育所、小児科他個人医院、賃貸駐車場併設など、子育て世帯の維持施策が出来たはず。全体の人口減は止まらないが局地的に維持できる可能性はある。東久留米は上の原の開発はわずかな希望。長寿命住宅の大幅な世帯数増加と生き残れる企業誘致。日本は内需では無理なのは確実、海外特にアジア次第。大小問わず海外で稼いでくれる企業を増やせれば最悪は回避できる可能性はある。
*いよいよ明日が第１期販売の登録締切＆抽選日　保谷駅に近かった西武鉄道所有地物件以来の駅前人気物件になりそうですね駅に近い＆土地取得価格が安かった恩恵を受けている物件は強いです
**申し込みされましたか。B棟希望の方は人気面積ほぼ埋まる感じですよ！昨日夜時点では私んところは対抗馬出てきてないようです。都心でも空いてるとこいっぱいありますしね！！アンヴィーネ保谷同様人気は高いってことで。家近いんで、当たっても抽選見にいこうかな、とも思ってます。
***相当昔に買った物件では抽選会場に行きました。当選者はＡ室へ案内されてビールで乾杯落選者はＢ室へ案内されて第１期２次の先着順の案内を受けていました特に要望書で第２希望、第３希望を出していた方々は優先的に先着順販売の１位になっていました
**土地安かったんですか？安さが販売価格に反映されてない気もしますが。
***私も土地を安く仕入れたと聞きました。安さを設備仕様に反映したそうです。とてもそうは思えないけど。
*第1期は完売したんですか。
*駅近新築の販売価格が発表になると、同駅近の中古マンションも強気な価格設定となる。新築外れた人の需要を狙ってなのか、値落ち少ないエリアとの印象を与えるための協力関係があるのか定かではないが。
*新築が高価だと中古も強きの価格で売れるだけです。隣のひばりヶ丘駅では徒歩１０分以上の物件でも築８年前でさえ新築当時を上回っています。４年前は新築から１０％値下がりでした。
**明らかに買う側の立場ではない意見だな。便乗値上げはしないようお仲間で話し合ってくれたまえ。需要があれば価格が上がる＝市場経済の基本。ただ、不動産に関しては、今需要が高い＝資産価値が高い　と判断するには投資期間が長い。周辺環境の変化で一変する良い例。
***意見ではなく近隣の売買一例を挙げただけです。新築と違って中古の売買価格は需給で自動的に決まるので便乗にはなりません。売り急ぐ必要からやや安くする方はいますが、わざわざ市場価格より極端に下げる売主はいません。
****わざと「餌」の表現を使っているのだが、予想通り良く釣れる。「売買価格は需給で自動的に決まる」？。売りたい人間が相談した際、いくらで売れそうですよと相場を作ってるのは誰だって事だ。売主・買主双方からの仲介手数料で稼ぐ立場では高く売りたいよな。隣に新築が出来た＝中古の資産価値が上がったわけではない。買う側は良く考えて欲しいという事を伝えたかっただけだが、売る側からの的確なフォローに感謝する。
*第1希望(じゃなければ諦めるつもりでしたが)購入できました！買えたのでここ見漏れてました、すみません見に行けませんでしたので、どのくらい埋まったのかわからないです。これから貯金癖付けないとですな。重説の時にどこ埋まったか見てきますねー23、24で第1期2次があるのかな、気になる方は見に行かれては。
**おーおめでとう。貯蓄もそうだが、保険もしっかりしないとね。正直、長谷工は当たり外れが大きいので、建築知識を少しかじって「現場みせろ」って主張した方が良いかもよ。戸建てでは建築中に見に行くのは普通の事だしね。やっかいな施主がついた　と思わせたら現場の雰囲気も少し締まるかも。本当の品質は、結局は職人さん個人のモラルに掛かってるからね。
*ここで１人暮らししたら浮くかなあ。駅前だし、通勤便利。やっぱりファミリー、特に奥様は１人暮らしの住人を警戒するよね。
**そんな事はない駅前の方が一人住まいは多い。部屋が広くて価格も購入しやすいファミリー向けマンションの方が駅から遠い住宅地に多い傾向。
***そう言ってもらえると安心します。他のスレで「１人暮らしの住人はモラルが低い。孤独死のリスクがあるから嫌だ」と見かけたから。特に独身男性は子持ちママさんからは異様に見えるみたいですね。
****管理組合の仕事とか積極的にこなすと好印象と思いますよ。面倒ですが共同所有ですからね。一人暮らしよりも外国籍の方とうまくやって行く方が苦労はするかも。言葉以前に分化風習が違ったりするので。特に、ディスポーザーなんかは全員がルールを守らないと全体に影響出てしまう。
*****ミッションスクールがあるから、外国籍の住人もいますかね？夜は近くのコンビニでアジア系ファミリーを見かけました。
*ここはファミリー向けマンションじゃないの？80平米前後は5人家族かな。小さい子どもが多そう。ＭRでは3人家族か、妊娠中の若夫婦を見かけたけど。平均価格は4000万前後？もっとかな。普通のサラリーマン家庭が買えそう。
**ファミリー向けですね。MR複数回行ってのべ何十組見ましたが、外国系はインド系？のご家族1組見たくらいでした。子供小学校以下の家族が大半で、老夫婦が2割以内くらい。値段は東久留米としてみると高めな水準です(販売終了してるアンヴィーネ保谷の価格帯に近いかと)平均は5000万前後ですかね。4000万台は60平米台であります、一期でほぼ全部開放してるので売れるんだと思います。70平米台で6000万以下(4000万台後半もあり)、80平米台は7000万以下(c棟で少し安いのあります)7000万超はB棟の一戸だけですね。
***詳しい説明有り難うございます。価格から見ると比較的しっかりした家庭が多いんでしょうか？子どもがいて、共働きにしても裕福かな。公立の学校へ通う子どもが多いイメージでした。
****しっかりした家庭かどうかは分かりませんが東久留米で5000万?なんで家族年収は1000は超えてくるんでしょうね。駅距離10分越えれば4000万台の戸建てゴロゴロありますから。年収・民度が完全に比例するということはありませんが、変な輩が出てくる可能性は低いでしょうね。自分は子供公立予定ですよ！！
*駅前１分だからＡ棟、Ｃ棟も売り切れると思っているな。長谷工はともかくダイワはプレミストや同シーズンビューの大量在庫を抱えているのに懲りないな。
*今日は登録申し込みですね。夕方には結果がわかるのかな？
**1期目の初回(1次)は17日出てますよ。重説と本申し込みが今日と23、24です(抽選当たった人ですね)。2次の話でしょうか、でしたら当方1次で当たってますので分かりません。
**https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/hk85/gaiyo.html　　公式に載ってました。本日夕方発表ですね。一次抽選落ちの方のための5戸です。一次は出した50戸全部売れたとのことです。
*販売会社が違うだけで、どこもかしこも長谷工だらけです。ブランドなんて意味があるんだか。
**横浜の杭打ち手抜き欠陥物件でしたっけ。万が一の時の補償の差がブランドで付く可能性があります。
*最近の２３区と都下の大手デベ販売の長谷工物件は配棟に大きな特徴が現れますね。これの程度で良さ悪さの度合いが判ります。大抵は高額なメイン棟だけが良質で他はかなり酷い物件が目に付きます。
*第1期50戸販売だったと思いますが、ほとんど売れたんですね。やっぱり駅1分の力なんですかね。
**そうですね。中身がよくなくても、駅チカと言うよりも駅徒歩1分がそれを打ち消す力があったのでしょう。これが、徒歩5分なら売れ行きは微妙だったのではないでしょうか？第2期は5月中旬と大分先になっているので、この先の売れ行きが心配です。
**契約者です。50戸＋5戸(1期2次)完売のようです。マンション平均初月販売5割切ってる状況ですから、堅調なのか。GWで営業ラッシュかけるんでしょうね。。近くのプレミスト内では現地販売中(1年以上残っている)の府中(徒歩3分)、数十戸余ってる三鷹(8分)よりは幸先「は」良いですね。二箇所ともここより高いので狙ってる層が違うかもですが。ここも当然良さげな間取りは大半売れてるんで、苦戦するかもですね。B棟もFプラン少し残ってますよ、あと最上階(GR)。
*最上階狙ってます。
**最上階はc,e,grの3戸ですね。c,eはA棟6階、grはB棟9階ですね。他はa-c棟全部最上階売れてます
*第1期で10戸近く抽選住戸あったらしいですよ。残り30戸だと手に入れるのも一苦労かも。
*花小金井とかも駅に近い物件あるし、造りもいいけど、売れ残ってる。今の時代は、何が一番優先されてるのかよくわかるわ。
**花小金井も配棟計画がきつ過ぎて窮屈
**何が優先されるの？
*一つのマンションで場所によってこれだけ住環境に差があるのも珍しい。
**一番悪い住環境でも駅から１分で売り切る算段なんでしょう
*抽選に当たって良いマンションが買えた！と大喜びしている人と徒歩１分だからと妥協にに妥協を重ねて買った人。家への思い入れの差があまりに大きいと、管理組合の運営も上手くいかなそう。
**駅近だと、ゆくゆく賃貸ばかりになって管理や修繕がおろそかになりそう。
*公式の第二期の予告物件概要みたら3900万～になってましたがgタイプの1階？安くない？
**Gタイプのみが62平米ですが1階だけ残して売れてます(厳密には最上階のgrは81平米で残ってます)、これは客寄せで取っておいたのでしょう。他は45M以上でしょうから。にしても2階は42.5、3階が42.9、4階が43.5なのを考えると39は割安かもしれませんね。エレベーター隣(エントランスとは逆隣ですが)だからかな。
***ありがとうございます。確かにエレベーター横となると人の往来は激しいですし、庭もないし妥当なのかな。2階との差がありすぎな気もしますが。坪単価は１番安そうですね。
****物件概要見ました、39M台なので3990万の可能性高いですね。アドレスのみ重視の方にはお買い得なのかも
*****たしかに3999万ぽいですね。それでも割安かな。
*資産価値急落～。解約する人も出てくるかもね。第二期売れる？
*やっすい造りで不祥事マンション。購入した人やめれるなら辞めた方がいい。
*１期で５５棟（６５％）放出したのも、４月には不正発表を知ってたから？だとしたら悪質。認めないだろうけど。
*所在地の表示も間違えてたって…何だかいろいろ大丈夫？
*生まれてから東久留米住民ですが、東久留米に6000万のマンション！って感じですやはり駅1分となると高いんですね何もないけど住む分にはいいところかと思ってます。
**自分も東久留米、良い街だなと思っていますよ。
*2期ってどのぐらい決まったのかわかる方いますか？
**確か公式には最終期と記載がありましたね。30戸の販売とありました。MRの花のついてる数は30よりはだいぶ少なかったように思いますが、個人的感覚で申し訳ありません。
*先着順で２１戸売り出してるから、最終期は９戸しか売れなかったんだね。今の状況では見送った方は賢明な判断だと思う。こんなんでも即完売では、ますます消費者がなめられる。
*駅隣接徒歩１分だけがウリですから難のある配棟と個別の住戸の位置を現地で見てしまったらよほど価格面で妥協できない限りは売れ残るでしょうね　最後は徒歩１分だけで買いたい人が選ぶでしょう
*残り何邸なんでしょう？完成予定はまだ先で、令和2年3月上旬予定とありました。今が令和元年なので1年以上先になります。東久留米駅の人気度合からいってもスローペースで売るマンションになりそうですよね。
*MR行ってきました～。1階と5階が残ってる感じでした。この立地で新築物件に住めるなら高くはないと思う。けど駅近だし固定資産税高いだろうね。
*今日ＨＰが更新されて、先着順が２１→２２に増えてた。事情は分からないけど、手付け放棄してでも再考する人がいるんだね。今後値下げするのかな。
**キャンセル住戸発生の一番の理由はローン本審査を通過せずです。仮審査　契約　本審査の順序なので良く起きます。仮審査は金融機関が行い貸したいから甘いです。本審査は保証会社が行い貸し倒れの損失を防ぎたいから厳しいです。
**ローン特約と買い替え特約のキャンセルはどの物件でも一定数出るものだよ。ちなみに特約だと契約の白紙撤回なので手付金は返金。
***ではもっと空きがでるかもという事ですね。この空き数なら値下げ待ちが得策のようですね。
*キャンセル住戸ってことなんでしょうか。ローン審査、仮審査が通っても本審査が通らないこともあると聞きました。申込には「印鑑、2017年2018年分の収入証明書、本人確認資料をご持参」とあります。サラリーマンだとある程度の年収があれば本審査は通るんじゃないかと思います。自営業だとどうですか？飲食店経営や自由業の人は歩合制で景気が悪いと、ローンが組めないこともあるんじゃないかと思います。厳しくなるものなんでしょうか。
**サラリーマンだとある程度の年収があれば金融機関の「仮」審査は通ります　住宅ローンの本審査（正式審査）では「保険会社」「保証会社」の審査　建物の審査　納税の審査　提出書類の正確な情報で再審査　仮審査（事前審査）の入力情報と提出書類情報の厳重な整合性審査　団信落ちもあります
*今日のＨＰ更新では、先着順が２１→２２→２６まで増えてた。こんなに本審査落ちる人って多いもんなんですね。他の理由でキャンセルした人もいるのかな。益々値下げ期待大ですね。値下げする時って既に買った人に一言あるんですかね。
**銀行等の金融機関は借り手のいない経営状態が続いているから住宅ローン金利も引き下げて競争状態なので仮審査は大甘になる傾向だが、万が一返済不能になった場合には保証会社が回収不能分を肩代わりするので本審査は厳重になる。スルガ銀行みたいな事は他行はやっていないと信じたいがやはり警戒するよ。
**大和ハウスは値下げをしないんじゃないかな。
*８５戸しかないのに３棟構成って、将来の修繕費高騰の際は１戸あたりの負担が大きそう。どう考えても長方形の単純な１棟８５戸より修繕費が高いのは確実。建築中はＡ棟の真ん中ぶち抜き通路にして工事してるけど、逆に考えると、そこを通路にしないと大掛かりな工事はできないという事だよね。工事のし易さは金額に跳ね返るし。お金持ちはそんな事になる前に追い金して売り抜ければいいだけだけど、ローンで永住考えてる人は本当にここでいいのか？　と思う。
*１期販売の時、今申し込まないと売り切れる！的な雰囲気があったので、勢いで契約しちゃった方は検討しなおす良い機会じゃないかな。これだけの事をしでかしたダイワハウスは、手付け返金でのキャンセルに応じるべきだと思う。
**駅1分で第一期は販売が好調そうだったものがここまで売れ残るとは誰も想像してない。
**ダイワハウスの偽装問題が影響しているんでしょうね。
**解約したいです
***手付金返金すると思います。
***手付金を放棄することになりますよ。
**手付金返金のキャンセルできますよ！
*10戸くらい商談中の札かかってましたよ。
**そうなんですね。商談中ということは、契約まであと少しということでしょうか。
*大和ハウス、有名企業なので、今は悪いイメージでも処分されればクリーンなイメージになるような気もします。むしろ、売れなかったら値引きできるのかもと考えちゃいます。マンション、駅から1分の好立地。いい場所に建っていると感じます。電車利用の人はかなりメリットがあるんじゃないでしょうか。
**物件は長谷工が設計、施工です。今回の不祥事は賃貸物件と戸建に関してなのでマンションの作りに影響は無いと思います。もしここでマンションにも問題があるとなれば、東京のマンションの大部分が調査対象になりかねません。だからと言って大和ハウスのブランドイメージの低下は避けられない状況ではありますが。過去に三井のマンションなども不正が発覚しました。ですが、今三井のマンションだから買わないとか、あまり聞かないですもんね。色々と懸念材料はあると思いますが、懸念材料も人それぞれですし、結局は自分が欲しければ買うだけですね。逆に欲しくても買えない方もいると思いますが。
*他物件の施工トラブルで、契約の白紙撤回、手付金返金って前例がない。
*手付金放棄して解約するのと、ちょっとだけ住んで売却するのは、どっちが実害少ないかな？。
**手付放棄の方が断然お得でしょ。住んでから売却じゃあ諸費用引越代+仲介手数引越代かかっちゃいますから。うちはいつキャンセルしてもいい様に100万しか手付金入れてません。
**契約解約ではなく解除を要求し、手付金全額返金できますよ。信頼ボロボロになることをわかっていて数年、公表しなかったのですから。
***大和ハウスの不祥事　意図的な公表遅延、やり方が汚い！
***手付金１００万だと保全されないよ。不祥事続出で販売不振になったらアウトかもしれない会社相手にチャレンジャーだね。
****ここじゃないので大丈夫です！
*ここは徒歩1分が魅力的だけど、ピロティと階段が気になり検討から外しました。すぐに完売するかと思いきや、大和ハウスの不祥事がだいぶ影響してますね。
*不祥事に対してしっかりした回答出してないから契約者ですら解約したいマンションに成り下がりました。既存契約者の方には申し訳ないですがこれから契約を考える者からすれば書名でしっかりとした不備があった際の書面は用意して欲しいです。
*今からでも、何か違う建物が建って欲しいよ、ほんと。買った人は年金生活になってもちゃんと管理費・修繕費を払い続けてね。駅前にゴーストマンションができるのは見たくないよ。払い続ける自信のない人は、この機に契約解除したら。
*8/10(土)のアド街ック天国は東久留米。「なんでわざわざ東久留米なんて特集するのかなぁ…」と思っていた。色々調べてみると、アド街のスポンサーの１つがダイワハウスだったことでピンと来ました。スポンサーの意向がはたらいているタイアップ企画だと思うが、そんなに売れ行き悪いのかね、このマンション？
*残り２２戸となってるね。全８５戸、成約率７４％。　完成まで半年ちょっとでこの成約率は高いの？低いの？。
**勿論想定外でしょうね。駅前１分の好立地を活かして早期完売と思っていたでしょう。
*8/10(土)アド街ック天国 東久留米を見ました益々住みたい地域になりましたがここは選びません　一番先に抽選対象になった人気住戸なら買いたいです
**２２戸も残ってるのに、そんなにひどいところばっかりなの？値下げ期待で様子見の方も多いのかな。
***大和ハウスって、値引きするんですか？
****どこの会社だって売れなければ値下げしてでも売るしかないでしょ。巧妙にやるから、大手は値下げしないイメージはあるかもね。
*****住友不動産は、値引きしないと断言してますよ！ いつかは売れるから、との事
******その言葉を信じるならそれでいいんじゃないですか。
*先着順19戸となっていますが、今から希望の部屋が重なった場合、一般的には抽選になるのですか？
**先着順なんだから、全く同時に申し込まない限り抽選はないんじゃないの。
*値下げと値引きは意味が違う事に注意　値下げは正式に広告を出して安くなった事を広くアピールする　値引きは逆に個別に特定の客だけに内密に安くする。この時は外部に漏らさない事が条件になる
*価値と価格が見合っていない事を販売者が認め価格を下げる＝値下げ。価値のあるものを特段の事情により価格を割り引く＝値引き。マンション売れ残りは値下げ。モデルルーム等に使用した住戸が安くなるのは値引き。デベは既に販売した分もあるから、実際には当初の価格程の価値はありませんでしたとは言えないよね。
**外部に漏れないことを約束させられるはずですし、インターネットやチラシに金額を表示しない上品なやり方だと思います。
***上品？既に購入した人は、「姑息」とか「狡猾」と思うんじゃないの。
*A棟、B棟、C棟、どの棟が一番人気なのかな。単純に考えると南向きのB棟かと思ったりもしますが。より駅に近いのはA棟で、その辺が気になる人には人気かもしれず。位置的に一番落ち着けそうなのがC棟かなと思ったりもします。専用庭付きで開放感がありそうなのはA棟の一階かな。価格的にはどうなのか、どの棟が高めになるのか予測がつきません。先着順で残っているのが18戸となっています。公開されている間取りが先着順のものだとすると意外にも南向きが多いよう。価格的に高かったりするのかな？
*どこも人気がないから未だに１８戸も売れ残ってるのでしょう。徒歩１分でも価格ほどの魅力がないと判断されてる証。駅前であの敷地の広さで、たかが８５戸を３棟構成、しかも維持管理に金のかかる設備も盛りだくさんで維持管理性も難易度高い。購入してからも金のかかる物件。１０月から火災・地震保険も大幅値上げだし、駅前だから固定資産税も高いし。
*徒歩１分の為に犠牲にする事とリスクが多すぎる。契約した方は、西口徒歩２～３分には、商業地域でマンションに最適な立地が残っているのを分かってて契約したのでろうか？そこに良いマンションが建ってしまったら、再販価格もボロボロになりかねない。現に駅近の中古マンションがすごい速さで売れているよう。サイトに載る前に契約までいってしまうので、不動産屋にリクエスト出してないと情報も掴めない状態。ここにがっかりした人がかなり中古に流れてる模様。
*残り8棟まで減ったね。ここにきてペースが上がってるのは、長谷工やネクストが詰め腹切らされてる可能性もあるね。表立って値下げできないから、その筋の法人が一旦買い受け、ほとぼりが冷めた頃に中古で売り出すのは良く聞く話。いつまでも販売にコストかけていられないからね。でもこれをやられると、何割もデベ関係者が占める事になるので管理組合が機能しなくなる。

==交通==
*日中のFライナーは東久留米通過ですが、毎時03、33発が新木場行きでひばりヶ丘で待ち合わせ接続します。新宿三丁目まで29分です。池袋まで日中の準急で24～27分、ひばりヶ丘での急行乗り換えで20分なので、新宿三丁目まで足を伸ばすことが多くなりました。
*ここ数年の西武池袋線の利便性向上は目まぐるしく、駅近の強みは以前とは比べものにならない価値があると思いますよ。（その分、価格も強気？） 最大の利点はそこです。 有楽町線、副都心線、東横線、みなとみらい線と、乗り入れ路線が徐々に増えていき、速達列車Fライナーや座席指定列車Sトレインの直通運転が始まりましたから。 都内への通勤、新宿・原宿・渋谷へ買い物、横浜中華街やみなとみらい、お台場方面、キッザニア、ディズニーランドといった休日のレジャーも便利です。 平日の有楽町線豊洲～西武池袋線所沢間を走るSトレインは東久留米の2駅手前の保谷に停まります。帰宅時間帯は18時～22時まで毎時運転、19～21時までの3本は保谷で各駅停車に接続しますから、湾岸エリアや銀座などの都内からの帰りによく利用しています。 毎時豊洲00発、有楽町07発、飯田橋16発で、保谷乗り換え東久留米52着です。夕方の過密ダイヤでも豊洲から52分、有楽町から45分、飯田橋から36分、510円の指定券が必要ですが、車内はほぼお勤め帰りの方ばかりで騒がしくなく、地下鉄の世話しない乗降もなく、混雑とは無縁な快適な時間が過ごせます。
*最寄り駅が目の前で価格は高めではありますが交通アクセスも設備も満足できる内容だなと思いました。
*ここの場合は、特に駅まで1分というのが大きいと思います。子供が電車に乗って通学するようになると特に駅まで近いと親としても帰宅は安心することでしょう。


==構造・建物==
[[File:プレミスト東久留米　エントランスホール完成予想CG.png|350px|thumb|プレミスト東久留米　エントランスホール完成予想CG|alt=プレミスト東久留米　エントランスホール完成予想CG]]
*3棟建てですか。航空写真と照らし合わせると南向きが一番良さそうですかね？戸建て方面で眺望や日当たりが将来的に確保出来るでしょうし。 
*公式にランドプランが追加になってたけど、Ａ棟は階段もエレベーターもない。これって普通の事なのかな？。渡り廊下壊れたら、（まあ壊れないんだろうけど）避難できなくて閉じ込められるの？。ちょっと怖いかな。 
**同じダイワのシーズンビューも無い棟がありますね。狭い敷地で無理くり詰め込んだ感がありありです 
***ほんとですね。あっちも設計長谷工・・そういう事ですか・・。 
****立地が良いだけに、こんな規制ギリギリ詰め込みプランにしなくても、もっと工夫できたはず。まともな住環境はＢ棟だけじゃないの？。 
*今期一番の寒さで、夜に氷点下に下がる事が分かってるのに、夕方から生コン打込むとか・・、大丈夫なのかね。構造的に重要なベース部分だけど、養生に工夫してるようでもなかったけど。 
*３棟あり角住戸率高く日当たりやマンション周りの開放的な感じがいいと思います。
*Ｂ棟以外はホント日当たり悪いね、所有者違えば日影規制クリアできてないレベル。 
*公式ＨＰのランドプランでは分かりにくいけど、駐車場に向かう車路の上にも建物立つんだね。これじゃＣ棟は朝日しかあたらなくない？。 それに高さ制限のある車路でも消防車とかはしご車とか入って来れるのかな？。もし非常階段にたどり着けないような火災があったら逃げられない？。駐車場で車両火災とかあったら消せるのかな？。 マンションギャラリーに行く予定の方、ダイワハウスに聞いてみてもらえないでしょうか。
**車路の上にも建物が建つとはどういうことでしようか？モデルルーム訪問しましたが、模型？をでは車路の上は何も無かったと思います。 
***モデルルームの模型でも車路の上にB棟ありましたよ。L字に曲がったところです。地震で崩れそうで耐震とか気になりました。
****奥まで大型車両が入れないのは、大規模修繕や機械式駐車場の改廃を考えるとコストアップ要因ですね。中庭にも車両アクセスできないようなので、植樹のメンテも割高になりそう。 
*Ａ，Ｂ，Ｃ棟と棟が分かれていて、中庭があり、Ｃ棟とＢ棟側に駐車場と自転車置き場、バイク置き場と敷地としては結構広いのかな？駐車場は奥の方にあることから、騒音対策としては良いと思います。歩行者側と分かれているので安全面もＯＫ。中庭があるので、ただ棟が建っているだけではない所が良いです。 
**近隣の者ですが、駐車場が奥になって騒音・排気ガスが迷惑なんですが・・。笑 まぁ乗用車の騒音が気になる人は、こんな線路脇は選ばないと思いますけど。 ３棟に分かれたのは、様々規制のある中で戸数を最大にする為にこれしかなかっただけの事。３棟に分けた事、駐車場を奥にした事、車両の入れない中庭にした事、で有事の際に、 本当に家族の生命・身体・財産を守れるのか？、色々想像して良く考えて見て下さい。 長谷工が自身とダイワハウスの為に建てるマンションである事をお忘れなく。
*C棟、そんなに陽当たり悪そう？
**航空写真やランドプランなどは真北を向いていない場合があるのでご注意を。 ダイワハウスから時刻日影図を入手する事をお勧めします。 冬至の太陽の角度は３１．６度です。Ｂ棟よりのＣ棟１Ｆは冬至近辺では全く太陽は拝めないと思われます。コンクリートが暖まらないので、Ｃ棟は結露との戦いを覚悟すべきかも。
*モデルルームで模型みた方にお聞きしたいのですが、エントランス入ってＢ棟のエレベーターまで、風雨が強めの時でも濡れないでたどり着けそうですか？。ランドプランの図では中庭から雨風が通路にあたりそうに感じるのですが。
**モデルルーム見ました。やはりエントランス入っても通路が中庭に面していて、壁などなさそうなので吹き込んでくるのではと思います。傘閉じてエントランス入って、通路で傘さすという面倒な事になりそう。エレベーターも真ん中に一つしかなく、時間帯により混雑が予想されますね。しかもA棟は階段が無いので、非常事態の場合B棟の階段に押し問答になりそうですよね。何かと不便な作りかなーと…検討したいのですが、これって部屋がイマイチ決まらず。間取りも高層階になる程、下り天井になっていて圧迫感がありそう。 決めたいのに決まらず惜しいです。。。
***やはり濡れそうですか・・。 なぜＡ棟に階段造らなかったんですかね、あればＡ棟低層階なら階段の方が便利そうだし、 エレベーターの混雑緩和にもなったと思いますね。 非常事態といえば、大地震で連結廊下が破損したらＡ棟は孤立しますよね？。 前に横浜の方で地震じゃないけど杭の耐震不足で、建物が沈下して連結廊下に段差できたニュースを見たけど、あの映像を見ると怖いなと思います。 消防法上はベランダの垂直はしごがあればＯＫなんだろうけど、子供や高齢者はキツイですよね。自分も下の子は背負うとして、一度降りたら全員降りないと上の子を迎えに行けないのは不安だし可愛そう。体力的にも自信ないなぁ。
*今回、家として一番重要なはずの構造に関するアピールがＨＰにないのが気になります。耐久性・耐震性・断熱性・遮音性・維持管理性などは一番コストを掛けて欲しい部分。設備仕様は色々標準にしてるようですが、全体コストからしたら微々たるもの。土地が高すぎて、構造性能にコストが割かれていないようだと資産価値も下がってしまう。ギャラリーで資料もらった方、なにかアピール記載ありましたでしょうか？。
*天井の高さはどれくらいでしょうか？
*Ｃ棟の日当たりの悪さも酷いですよね。なぜＢ棟にかかる配置にしたのか。営業が「Ｃ棟はちょっと」と口ごもってた。最上階でも日当たり悪いんじゃ買う意味ないよ。
*Ｂ棟だけなら良い物件なんですがＡ棟とＣ棟が悪過ぎ。東向きが好みなのでＣ棟を見させて貰いましたが悪意を持った位のＢ棟の配置具合の悪さ。金の事しか考えていない長谷工の企画・設計思想を痛感しました。
**皆さんやっと気付いてくれましたか。結構初期から指摘してたんですけど。でも売れてしまうんですよね。それで長谷工がまた勘違いして悪循環が止まらない。設計は法令クリアして何戸確保できるかのゲーム感覚、施工は雨でも生コン。高い金出して買った人には申し訳ないが、徒歩1分でも全く羨ましくないな。
*長谷工物件だから安っぽ?いつくりでした。
*Ｃ棟契約された方いらっしゃいますか。ベランダからみて左側の戸建てベランダとの距離が結構近いですが、目隠しの設置など交渉された方がいましたら情報提供お願いします。
**不祥事で、大和ハウスの物件の資産価値は大丈夫なのか。
***設計・施工とも長谷工なので、今回のダイワハウスの不祥事内容はほぼ関係なさそう。ただ、長谷工の施工量を考えると、将来的には長谷工の不祥事が明るみに出て資産価値が大暴落する可能性はありえると思う。長谷工で構造に関する不祥事とかあったら、影響が大きすぎて国が隠蔽しそう。
***大和ハウスの不祥事はヤバい。不買運動が怖い。
*マンションで耐震スリットの不備ってのが見つかってるけど。
*Ａ棟を契約した方は、この暑い時期の日差しの当たり方や角度を実際に現地で確認した方が良いですよ。特に午後から日没。南西向きは遮る建物がなければ、かなり部屋の奥まで日差しが入ります。南向きのＢ棟の方が昼も夕方も角度的に奥まで日差しは入ってこないでしょうね。部屋の中でも熱中症は怖いですね。一度温まったコンクリは夜に熱を出しますので・・。
**猛暑の日はどの方角でも暑いです。まだ涼しい内の朝に換気をしたら、窓レース厚いカーテンをすべて閉め、首に濡れタオルを巻いておくと扇風機だけで１日余裕で過ごせます。うちは遮光遮熱カーテンにしていないので明かりは取り込め電気も必要ありません。暑い日はとにかく部屋の中に外気熱を入れない事が重要です。西日が暑いといいますがカーテン閉めればいいだけです。また、田の字プランなら寝室は東になりますから。南向きだと寝室が北向、冬は寒くてジメジメ一年中日が当たらずカビが生えそうです。
***家の中で首に濡れタオル巻いて生活するのを入居前から考えるのはしんどいですね。そもそも南向きを出来れば買いたいので。
***「暑い日はとにかく部屋の中に外気熱を入れない事が重要です。西日が暑いといいますがカーテン閉めればいいだけです。」で扇風機だけで過ごすと・・。考えただけで暑そう。それで納得な人はいいんじゃないですか。こんなはずじゃなかったと思いたくない人は現地確認をお勧めします、と言ったまで。西日のパワーを舐めない方が良いと思いますけどね。
*南西向きは日当たりが良くていいですよ。濡れタオルに扇風機が嫌ならクーラー入れたらいいです。南向きのB棟北側の部屋は冬は極寒、カビにお気をつけ下さい。A棟C棟に邪魔されて風通しも悪く真っ暗ですね。
**それを言うならＢ棟の北側の部屋もエアコン除湿暖房入れっぱなしにすればいいんじゃない。ここのＡ棟は敷地の制限から南西向きせざるを得なかっただけでしょ。戸数最大にする為に。西日が部屋のどの位置まで入ってくるかは少なくとも把握しておくべきと思うよ。赤ちゃんやお年寄りのいる家庭は、他棟以上に熱中症に気をつけてください。あと、陽のあたる場所のフローリングやクロスは痛みやすいのでその対策もした方が良いのでは・・。折角眺望は良いのに分厚いカーテン閉めっぱなしで良い人はご自由にどうぞ
***そうですねB棟の北側は夏は除湿、冬は暖房入れればいいですね。エアコンは除湿や暖房の方が電気代かかりますよ。暖房で乾燥するので加湿器も必要になりますが結露が心配ですね。そうなるとやはり北側の部屋はカビそうです。赤ちゃんやお年寄りはカビによる喘息やアレルギー、乾燥によるインフルエンザ等に他棟以上に気をつけて下さい。あと、日の当たらないクロスや結露のたまる窓のシーリングのカビ対策もした方がいいのでは。遮熱のしっかりしたレースカーテンやUVフィルムもあるので南西向きを心配なさらなくて大丈夫です。
****ここはどの棟もダメダメなので、正直どうでも良いのですが、完成は冬なので暑い時期の日差しの確認は今時期に確認しないと実感できないでしょって言ってるだけ。
*開放感と独立性に配慮した角住戸の比率を高めるよう、3棟構成の住棟計画をプランニングしています。説明だけを読むと凄い物件だと思いますが、いざ現地へ行くと配棟の窮屈さに落胆します。
**まさに「落胆」すごく的確だと思います。徒歩1分マンションなのに、１戸当たり平均、土地４０㎡も所有。よその駅近より倍以上かな。専有面積大、区分所有小がマンションの魅力と思いますが、契約した方にとっては別の魅力があったんでしょうねえ。個人的には区分所有では土地としての資産価値は限りなくゼロに近いと思うけど・・。
*線路沿いは近隣商業地域で、建蔽率80%容積率300%。建蔽率75%で4階、60%で5階、50%で6階建てまで可能。影が落ちるのも商業地域がほとんどなので、高さの規制はほぼない。
*3棟にしたのは高さ制限があるからですか？
**3棟にしたのはどうしてなんでしょうね？容積率とかなにかそういうのがあるのでしょうか。そういう建築の法律って難しい…
**３棟にしたのは法律の許容範囲内で最大の住戸面積を得る為。住民の快適性より収益性を最重視したからでしょう。

==共用施設==
[[File:プレミスト東久留米　中庭完成予想CG.png|350px|thumb|プレミスト東久留米　中庭完成予想CG|alt=プレミスト東久留米　中庭完成予想CG]]
*駐車場空台数／43台（平置駐車場：12台、機械式駐車場：30台、 身障者用駐車場：1台）
*駐輪場空台数／170台（平置式：17台、二段ラック式：153台）
*バイク置き場空台数／7台（ミニバイク置場：3台、バイク置場：4台）
*予算がないのか、最上階９階のある南棟にＥＶ１基のみだから、登ってから部屋まで戻ってくる感じ。駅から部屋までなら、既存の徒歩３分マンションの方が早いんじゃないかな。この立地なら、ロータリーに面した入り口から入って、すぐエントランスにＥＶを期待するよね。もったいない。
*駅まで徒歩1分というですが家族で住むとなると、自家用車は必要な気がします。駐車場が総戸数の半数の台数分しか確保されていませんがこういう場合、もし希望者が多い場合はどのようになるのでしょうか。
**条例で最低でも戸数の半分は駐車場を確保しないといけないのでギリギリですね。 抽選もれた方は、近辺で月極め探すのは厳しそう、通勤用に借りている人も多いので、現状空きがかなり少ないと思います。世間的にはマンション駐車場は空きが多く、メンテ費のかかる機械式をつぶしたり、平置きは貸し出したりしてますよね。 でも、この配置だとあまっても貸し出せないし、機械式が３０台分もあると、将来的に維持管理費が高額になりそう・・。 設計会社が法令ギリギリでいかに利益を出すか、しか考えてないんでしょうね。
***１階は出来れば避けたい人が多いだろうから、道路に面した１階は駐車場にすればよかったのにね。多めに台数確保して余ったら貸し出しすれば、この立地だったらすぐ契約者つくんじゃない。駐車場で利益でれば、その分修繕積立とか安くできそうだし。
*管理費や修繕費も発表されてますか？
**管理費12400-18100円　修繕費7400-10700円
*皆さん、セレモニーホールは気にならないの？遺体安置室もあるらしいよ。リセールの時、影響出そう。
*駐車場の抽選って２期目の販売が終わってからだっけ？近くは月極めなさそうだし、外れたらどうしたら良いのか・・・。
*うちは見送る。立地は最高なんだけどね。エレベーター1基、A棟に階段無しが不安。エントランスからエレベーターまで部屋の前を通るというのも気を使う。セレモニーホールも何気に気になる。
**同意。Ａ棟１階は、駅利用する人全員が自分の家の玄関前を通る事になる。その分安いのかもしれないが、毎日の事ではそうとう不快。設計した人間が無神経。
***A棟1階は3部屋並んでましたね。宅配ボックスやポストへ行くにも前を通る。朝刊を取りにいく時、足音に気をつけないと。
***A棟の一階の3戸は相当人通り多いでしょうね。確かにエレベーター前までに住戸があるケースはなんとなく見ない気がします。
****今もマンション住んでますが、ドア向こうで通常の足音は気にならないかなとも思います。気配がするのが嫌な人はきついですね。
****A棟のAタイプだと、歩く距離がA棟を往復する感じですね。あと、部屋によっては廊下とＢ棟の非常階段が近い。玄関あけたら目の前に階段。結構圧迫感あります。
*****そうです。A棟階段付けてくれ！！って感じですね。危険時のことは飲み込むしかないというのがもったいなさすぎます。
***法令違反ではないので何の問題もありません　キリｯ　ＢＹ長谷工　なんてね。人に当たりそうで毎日そーっとドアを開ける。責任とって設計したやつ買えよ。
*非常時が大変そう。Ａ棟は孤立、エレベーターに殺到しそう。設備や立地は良いけど、非常事態のリスクを考えたら怖い。ここまで住人の安全や日当たりを考えてないマンションも珍しい。
*このマンションは中央にエレベーターなのでaからfの1階はほぼ全戸の住民が通る。その意味では他も割安なのかもしれません。あとアルコープもないので。。庭なしなんでしたっけ。1階で？？
**アルコープ欲しいですよね。一階のa～fはドア開けるの気を使いそう。たしか庭はa棟の３戸しかないと思います。b棟は車路、c棟は駐車場に面してますしね。
***エレベーターまでの通路だけ痛み早そう。
*プレミストもレーベンもエレベターは１基・・・・２０Fでエレベーター１基ってどうなのでしょうか？
**階層よりも住戸数ですよ　２０階１５０戸でも２基程度
**ラウドタワー府中も一基なので今の流れなのかもしれませんね。
*１フロアーの戸数が多い方が、込み合う時間帯のＥＶ待ちストレスは高いと思う。
**今現在、1フロアにだいたい15戸ずつ、8階建のマンションで8階に住んでいます。これが多い方なのか少ない方なのかは分かりませんが三年住んでいてエレベーター待ちがストレスに感じたことは一度もないです。ちなみに駅近、全戸居住者有り、ファミリー世帯が多い物件です。単純に混み合う時間に使っていないのか、たまたまなのか。あくまで個人的にストレスを感じていないので、同じ待ち時間でもストレスになる人はいるかもしれませんが。
***最上階の人はストレスとは無縁でしょう・・？朝の込み合う時間だけでしょうけどね。自分の想像→　自分は階段ではちょっと・・の中間階。込み合う時間でＥＶは最上階から各駅停車状態。その時同じフロアーで待ちが二人くらいなら、乗れるかもと期待して待ってられる。同じフロアーで５・６人待ってたら、１回じゃ無理じゃん！と思いながら、同じフロアーの住人と気まずい時間を過ごす。これはストレス。ここのＥＶは何人乗りなんですかね。
*今時回避する事が多い機械式駐車場が２基で３０台分。今回の台風レベルの雨量だと敷地内に降った雨だけでも下段は水没すると思われる。下段になった人は一般条件の高い車両保険が必須。機械式駐車場の法定耐久年数は１５年。全取り換えする場合は、一般的に１台１００万～２００万。ここは重機が入ってこれないので３００万とすると９０００万。共用設備なので車所有の有無にかかわらず、８５世帯で１世帯あたり１０６万、年間７万。車所有しない人にとってはまさに無駄金。もちろん通常のメンテ費用は別（メンテ費用は月額使用料で賄う）。徒歩１分で駐車場もあると喜んでいる人は現実を見るべき。
*管理組合総会で駐車場を利用しない方々から駐車場の大規模修繕費は駐車場利用料金で賄えと提案が出されたら賛成多数で可決されそうな雰囲気ですね。３０台の為に５５世帯が負担増になるのは嫌でしょうね。ただ同様の考え方で１階住民がエレベータの大規模修繕費用は負担したくないと提案したマンションがありましたが否決されました。


==設備・仕様==
*この立地でディスポーザーと食洗機とウォールドア、さらには食器棚ですか…なんでこんなに仕様が入ってるんですかね。
*全戸ディスポーザー標準と聞きました。排水処理槽はＢ棟南の車路地下と思いますが、Ａ・Ｃ棟のキッチン排水も同位置の処理槽に繋ぐのでしょうか。かなりの長い横引き配管が必要で水勾配が取れるのか疑問です。ディスポーザー排水は残滓により配管閉塞が起きやすいと聞きますので、何か工夫があるのか？
**ディスポーザー使ったことなく、結構流しちゃいけないものもあってうっかりしてしまいそうですね。新築マンションは今標準装備が多いのでしょうか。その辺りも聞いてみますね。
*キッチンにはディスポーザーがついていて収納もしやすく食洗器もついていて使いやすそう。バスルームのサーモバスは、時間差で家族が帰宅しても安心ですね。
*ディスポーザー自体は肯定派だが、ここの処理層は南側車路の地下１カ所のみ？だとすると横引き配管が長すぎて詰まるんではないだろうか。通常の長方形マンションのように各棟下に処理層がないと処理物を流せる程の配管勾配が取れるのか疑問。砕いた食物は人工的に作った便と同じ、体内を経由していない分、腐敗する際の激臭は大便の比じゃないので、はやく処理層まで送るのが基本。詰まり除去の為に点検口を開けただけで、周囲の臭いはしばらく取れない。Ｃ棟の北側から南側車路の地下まで水を流す事を想像してみて。水だけでさえ相当の水量と時間が必要。配管の底面に徐々に人口便が溜まっていくのが目に浮かぶ。
**ディスポーザーってどのマンションも処理槽って複数ついているものなのですか？ただ単に便利だなぁと思っていただけだったんですが知らないことは多かったです…。専有部以外の構造面などについてもきちんと見ていかないといけないのかもしれませんね。説明を聞いて納得できれば、購入に至るわけですから。
*この配棟なら中庭にディスポーザー処理層を設けるのがベターだと思うが、車両が入れないので維持管理できない。維持管理できる場所が南側車路しかなかったのだろうが、何十年後もちゃんと機能するのか検証したのか疑問。処理層はバクテリアを利用するので、殺さないように全員が禁止事項をしっかり守る事が重要。臭いやヌメリを取りたくてもパイプユニッシュとか使ったらだめ。処理水の基準を満たさなくなると、都下水道条例や水質汚濁防止法で管理組合が処罰される可能性もある。
*ディスポーザーって、使うときは便利でいいなと思ってましたが、見えない部分でいろいろと大変なんですね。パイプフィニッシュとか臭い除去の何かとか、知らずに使ってしまう人っていそうな気がします。処理水の基準を満たさないと管理組合が処罰される可能性もあるなんて、けっこう大きな話になってしまうんですね。便利なものにはそれなりのリスクもあるってことなのかな


==間取り==
*間取：2LDK～4LDK 
*面積：62.98平米～91.80平米 
*ここは何人家族が多いんでしょ？80平米だとゆったり過ごせそう。
*専有面積が狭いプランが多いので部屋が狭くなってしまうかなというイメージでしたが収納スペースがとても考えて設計されているのでそんなイメージは飛んでしまいました。無駄なものは買わない、引っ越す際に断捨離しておけば十分に広々とした家になるだろうなと思いました。
**それが決め手で契約されたんですか？。今時の新築はどこも収納に工夫はされてると思う。専有狭い割りに狭く感じないという観点なら、レーベン清瀬の方が上に感じますが・・。
***えー？ホントにそうですか？どの間取りの事いってます？
****７０～７２㎡で比較すると（レーベンは７２が最大ですが）、レーベンの方がインフレームのデッドスペースをうまく活用できてると思います。（角部屋だからできる事ですが）部屋は出来るだけ四角でないと、室内レイアウトの自由度が極端に低くなります。その点でここは不整形な部屋が多いので、実際に家具を入れると狭く感じるかなと思います。（個人の感想ですよ）何も家具を持ち込まないなら問題ないと思いますが・・。
*レーベン清瀬はMR見て占有面積より狭く感じましたよ。廊下側がインフレームなのと、MBまで面積に含まれてるせいかも。収納もイマイチで、SICはドアのせいで動線が不便だしWICは思ったより奥行きが浅くウォークインの無駄遣いな感じがしました。(あくまで個人の感想です)ここは部屋タイプにもよりますが、片側がアウトフレームだったりWICが２つある所が良いですね。出来れば完全アウトフレームの物件が理想ですが。
*東京ガス都市生活研究所コラボレーションの「シェアスマイルズ・プラン」というのが、他のとどう違うのかがよくわかりませんでした。家で余暇を過ごすためのプランということなのかな、リビングを広めにしたってことなのか、にしても他のとそんなに違わないような気もして、大きな特徴としてはどうなのかなと考えながら間取りを見ています。でも、他の普通のプランも含めて全体的に収納が多めなのは良い点だなと思います。
*収納スペースは大きくていいなと思いました。個人的には洋室の広さを確保したため、リビングダイニングが狭くなってしまったような気がしています。ファミリー世帯だとリビングダイニングでくつろぐという図なのかな。もしそうなら、ちょっと狭いような気がするのですけど。


==買い物・食事==
*イトーヨーカドーが有っても駅反対側の西口徒歩５分。イオンも同じく反対側でバス利用は必須。同じ東口で買い物は不便です。ちなみに池袋線郊外利用者は池袋で買い物を済ませて帰宅する方が多いです 
*ヤマザキ、ヨーカドー、マルエツの他、北口には庶民的なスーパーがありますよ。大きな買い物は池袋の西武、東武の他、最近は副都心線との直通で新宿三丁目の伊勢丹にも出やすくなったので、そっちによく行きます。 
*日用品の購入はヨーカドーメインですが、都心から帰って来る場合は難点でしょうね。21時閉店ですし。
*駅から徒歩１分という好立地であり周辺にも飲食店やコンビニがありますが唯一スーパーが遠いのが残念。これだけいい立地なのに買い物できるスーパーは遠いというのは最大のデメリットかな。ということでファミリー世帯には住みにくいのかもしれません。この立地なら単身者、DINKSなど料理をあまりされない方は問題ないでしょうね 
**普通の食品スーパーは、ロータリーの向かい側、ジョナサンのビルの１Ｆにあります。 スーパーヤマザキの東久留米東口店、たしか０時まで開いてたと思います。 物件の公式ＷＥＢは、ヤマザキの西口店が15分とありますが、おそらく５分の間違いですし、東口店があるのに載せてない理由が分からない・・・。 衣料品などもある総合スーパーだと、西口の市役所前のイトーヨーカドーかな。


==育児・教育==
*保育園が周辺に何件かありますから共働き世帯には住みやすい条件になっているのかな 
*このマンションの学区は、第２小＆大門中です。公式ＨＰのアクセスに乗ってる斜めからの航空写真で、「プレミスト東久留米」の表示の上に見える校舎が第２小。近いし大通りを通らないので、低学年でも通学に不安はないかな。ちなみに、そこから左上のグランドと校舎が写ってるのが大門中。
*電車の広告で、保育園、小学校などの教育施設が充実、とありました。駅近なので、庭のない保育園はそれなりにあります。が、園庭があり、歴史もある近くの公立保育園が閉園にされようとしています。駅東側に園庭のある保育園は、激戦です。よく下調べして下さいね！


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
*駅から近いというだけで好条件になると思います。 
*便利なだけにそれなりに不便はあると思いますが、利便性を重視するという方にとっては条件としては良いですね。 
*駅徒歩一分のマンションが20年ぶりとのことですが、マンション側の方には建て替わりそうな場所がいっぱいありますね。一分に拘らなければまだ色々続きそうでもありますがどうなのでしょうね。
**確かに1分に拘らなければ、西口には駅近で建ちそうな土地がたくさんありますね。この物件も駅側の棟にはエレベーターも階段もないようなので、２階以上に上がるには南側の棟まで行かないとダメ？。 
*敷地南側の駐輪場も民間なので、将来的には何か建つかもね。第一種中高層エリア、建蔽率60％、容積率200%なので、細長いマンションなら６～７階建てまで可能性はありそう。狙いは南向きの高層階だけど、果たしてどのくらいの価格になるのか・・。
*駅から近い点はとてもいいですね。 徒歩1分。これは魅力。 広さのある間取りもあるので値段がどれくらいになるのか。 間取りや室内設備も気になるところですね。 意外なのは商業施設が少ない点。 買物は駅近なので近隣まで電車で行くこともありでしょうか
*東久留米も清瀬も駅的にはビミューだけど、住むならあまり賑やかでない両駅、買い物なら所沢駅って感じで、割り切ればいい生活環境かも。 
*東久留米は地味な街ですが、少し歩くと落合川の湧水や竹林公園など、自然を感じられる場所がたくさんあります。 
*駅近なのは間違いないが・・・。ＨＰで徒歩１分を強調しすぎ。確かに駅から入り口はすぐだけど、入り口からＥＶまでは、その２倍くらい、しかも外通路で雨に濡れる？。階段は更に奥。 
**まあおそらくこの新川町は住居系の地域ですからね。駅徒歩1分なのに規制は多そう。故に敷地も高さも厳しいですね。まあ立地は間違いなく一番ですね。
*駅から1分の立地、イトーヨーカドー近く、市役所もある、小学校も近くて周辺にはある程度の施設が整っているイメージです。公園も多くて緑のある地域で共働きしていて、駅から近い場所のマンションが欲しい人はいいんじゃないかと思います。 
*マンション周りは便利ですし、買い物や飲食店には不便なさそうです。駅から離れると住宅地や畑が残る穏やかでのどかな場所。今後の区画整理で街が活性化されていくのではと期待します。 
*南西角の向かいに葬儀場が有りますね！毎日エントランス入り口で、葬儀案内看板を見ながらマンションを出入りする気分は如何でしょうか？
**はは、たしかに。チラシ見たらOpenViewを売りにしてるよね。毎日、悲しみに打ちひしがれてる方々を眺望しながらじゃ、公式のコンセプトは感じられないかもね。
***出棺時の警笛は鳴らすんでしょうか？大和ハウスにはせめて交渉してもらいたいですね！ 
*いい物件って・・。立地以外にいいとこある？。徒歩1分を強調してるけど1分を享受できるのは1階だけじゃない？。それを差し置いてもＢ棟なら良いとは思うけど。配置プランが悪すぎて、ネックだらけだと思うけどな。立地が良いから、あとはどんなでも妥協して買ってくれるでしょっていうスタンスが透けてみえるから批判されてるんじゃないの。
*物件近くの踏切の音はうるさいでしょうか？気になります。
**昔、踏み切り渡ったとこのマンションに住んでました。低層階だったので、窓開けてるとやはりうるさかったですね。踏み切りの音もそうですが、通過電車がスピード速い分うるさいですね。集中して見たいテレビの時は窓閉めてました。この物件の方が葬儀屋で遮られてるから、少しはましかもしれないですね。
*斎場が向かいに有るけど皆気にしないの？葬儀の悲しみの雰囲気が常に漂うんだよ？東久留米は古い団地と高齢の方も多いからな。
**斎場が見た感じ小さな建物に見えたのですが、そこで葬儀も行われてるんですよね？ 
***葬儀場気になりますよね。日曜日は黒服来た人がＡ棟前をウロウロしてました。駅前とはいえ、気になります。
****現地と周辺もじっくり歩いて確かめて来ました。葬儀場は気にならん。それよりも配棟が気に食わんから見送り。 
*****私も全体的な造りが気になりました。綺麗な整形だったらよかったのに。 
*徒歩１分で商業地域ではなく住居系地域はすごく貴重な土地。どうせ高額ならもっと良いマンションにして欲しかった。
*周辺を歩き回りましたが、ドラッグストアーが多い。あとファミマ。親戚が来たら東横インに泊まってもらうことが出来そう。反対側のウェルシアは24時間営業だから便利そうです。
*セレモニーホールはそれほど気にならない。ただ電車の音はどうかなあ。Ｂ棟前の道路が以外と車通りありますね。
*気が早いかもしれないけど、引越し大変そうじゃない？エントランス前はバス停だから止められないし、箱車は奥にも入れないでしょ。葬儀場の前の道に止めたとして、エントランスまで廻らないと運べないのかな。通路も曲がりが多いし、建具やソファーの大型家具はサイズの制約ありそう。引越し日時もあまり多くかぶらないように調整が必要そうだけど、管理会社が調整してくれるのかな？
**そういう事は管理会社ではなく引越し業者の幹事会社が取り仕切るんだよ特にこういう狭い物件は幹事会社以外の会社へ頼むと搬入が困難ですよと営業する。
*駅ロータリーに出るとこの急勾配なんとかならんかな。ちょっと車高が低いと腹かリアすりそう。葬儀屋のＴ字は右折できないしな。
*花火できる場所って近くにありますか？
**東久留米市内では無いと思った方が良いでしょう。公園や広場内での火の使用は、火事の危険や他の人へ迷惑をかける行為のため、原則禁止します（教育委員会が管理する滝山公園内野外訓練施設を除く）。なお、花火についても同様の理由により禁止します。
*Ａ棟の対面にある、レンタカーとコインパーキングの解体が始まるみたい。何が建つのか知ってる人いる？


==周辺施設==
*

==その他==
*これから建つ立地の良いマンションは、元々更地ってケースはまずないですよね。工場や倉庫の廃業情報などには鼻が利くんですよね、長谷工は。でもここはどうか分からないですが、解体費用や休眠中の維持費・税金など、必ずしも更地買うより安いって訳でもないみたいですよ。葬儀屋がまだコインパーキングの時、坪２００万で売りに出してました。さすがに誰も買わんだろっと思ってたら葬儀屋が買いました。重要なのは、販売価格の坪単価よりも、販売価格に占める土地の値段かな、その差額が大きいほど建物に金を掛けられるって事。まぁ建築基準法違反の建物は建たないので、最低限の法令さえ守れていれば普通に暮らすのに不自由はないでしょうね。（有事の際除く、法令違反がなければ買った人の責任）でも後々売却を考えてる方は、構造性能や住宅性能表示を少し気にした方が良いかもですね。
*東久留米徒歩２分の３ＬＤＫ７０平米、築１８年で売却して購入時から８００万ダウンでした（４年前の話）。管理費・修繕積立含め月６万弱、利便性を思えば悪くない生活だったかな（固定資産税は高い）。やはり１８年建つと様々痛みは目立ちました（ちなみに長谷工物件）。さらに１０年２０年は無理と思って買い換えました。マンション修繕費が築４０年までにどれくらいかかるのか不透明なとの、個人的に資金はあっても全員の同意がないと出来ないのはやはり不安というか金銭計画が立てられなかったので。資金的に余裕のある人は良いですが、３０代・４０代でローンを組む人は住み替えも視野に入れた資金計画をお勧めしますね。３５年後にいくらで売れるかは誰にもわからないですよね。売る方、貸す方（銀行）は絶対損しないので、リスクの説明はしませんので。
*これからの時代、外国籍の方はいるのが当然と思った方が良いですよね。ただ、区分所有の概念とか理解していないとトラブルの元です、ローンと管理費を家賃払ってるのと勘違してるケースはたまに見受けます。管理組合の役割は長く快適に生活する上で非常に重要ですが、アメリカのような訴訟社会になってくると、組合や理事長が原告にも被告にもなる可能性もあるので、理事長は重責で大変だと思います。特に駅近マンションは永住するつもりがなく数年後に売却前提で購入する人も多いので、そういう人はだいたい非協力的だったりします。
**自分も協力的ではないかも。会合が土日だと、仕事で出れない。女性１人暮らしの人もいたら肩身が狭いと感じるかも。もちろん理事に選ばれたらやるし、マナーは守ってるけど。
**「俺に任せろ」って人でもいない限り理事は持ち回りだね。何年とかは組合で話し合って決める。持ち回りだとまず断れないよね、全員の事情勘案してたら成り立たないから。俺に任せろな人が本当に良い人ならいいんだけど、ちょっと問題ある人でもやり続けて欲しいから我慢するってパターンもある。お金管理するからお金絡むと荒れるね。

*繰り返しのネガキャンが厳しいですね。主にA棟の階段なしによる非常時対応の悪さC棟の日当たりの悪さ長谷工大量受注、建築体制への批判(他もありますが)なんでしょうね。購入する立場からすると、分かった上で買ってますし買わないことを何度も何度も繰り返し主張せずともいいのではないでしょうか。荒れてるように見えます。検討して辞めましたって人がその後もこの板に粘着してる・やや高いので買えない人からのやっかみ、ひがみ・ご自身が買わないことが決定した後も親切に買わない物件のネガティブ情報を繰り返し発信してくれる時間と執念溢れた親切な方のどれかなんでしょうか。他にあったら教えてくださいねー。新しい情報を発信してくれるならいいのですが、同じような悪い情報を定期的にぐるぐる回されると「買う」と言う立場を抜きにしても感じが悪いように思えますがどうでしょうか。自分はここで聞かれたネガティブな情報は全部営業に確認したり、事前に資料もらって読み込んでます。営業は悪いことは言わないよと言われたので現地進捗確認も知り合いの大手ゼネの役員にでも立ち会ってもらおうと思ってます。とても参考になってますよ。どちらにせよ他のプレミストやひばりヶ丘(バス距離なんで比較は論外な気もしますが)よりはすぐに売れてしまうでしょうから、もし購入検討の方がいらっしゃれば聞いていただければと思います。設備とかオプションもじっくり確認してますんで。
**地元期待の土地を長谷工に食い物にされた地域住民の怒りの声も含まれます。
***そういうことですか。地元の方なんですね。私も西口10年弱賃貸で住んでますが、医療モールとかショッピングセンターとかは厳しいのかもですね。当方は駅近マンションまってて、三年前のすみふのが少し狭かったので、立地に寄せすぎて買ったことは否めません(目を瞑って買った部分もあるってことです)
**「いい立地なのに勿体ない」という気持ちからくるものもあります。設備仕様も良い。家事のこともよく考えてある。だからこそ勿体ない！
**「自分はここで聞かれたネガティブな情報は全部営業に確認したり、事前に資料もらって読み込んでます。」で、こうでしたよ　と書いてもらえればネガ情報納まるんじゃないですか。ご自身で納得されてるなら気にする事もないでしょうに、「すぐ売れちゃいますよ」的なアピールが過ぎると、本当に購入予定者なの？と勘ぐりたくなります。
***最初に書いた事項は解決できない欠陥だと思いますよ(3つ目は人それぞれの感想かとも思いますが)C日当たりとA避難階段無しですね。だからこそ決定的な欠点を繰り返し書くことと書き方(設計者買えよとか全く羨ましくない、長谷工の罪は重いなどなど)が荒れる原因かと思った次第です。そのような書き方する意味ありますか。まぁ強制出来る立場にもないんですけど。。購入者及び検討者以外がネガティブ情報を発信し続けてることに違和感があるということですね。購入予定者というか手付けまでは払ってますよ。申し込み時に販売状況はきいてみますね、すぐ売れるはこちらの感覚と営業の発言から言ってました。確定情報でないのは確かです。申し訳ないです。
**これだけネガ情報がでるのは、それだけ過去に長谷工に煮え湯を飲まされた方が多いのも事実なのでしょう。業者だけでなく、一般の方も含めて。アンチ長谷工にとっては、この板見て購入ためらう人がいるだけで満足でしょうから。だだ、丸っきり出鱈目なネガ情報は少ないのも事実、かえってアンチの人の方が細かいところまでチェックしてたりします。多少表現荒くても、自分に役立つ情報だと思えば良いのではないでしょうか。
***そうですね、不動産を見る目は私よりしっかりしてる方多いと思うので。感情的な表現は抜いて見るようにすると、あーそう言う観点もあるのかと大変参考になります。ポジ情報(買うからなんですが)出してる人が少ないので、私がダイワか長谷工工作員だと思われても仕方ないですね。。一次購入の50組の方はここ見てないんでしょうかね
****１年後、アンチ長谷工への仲間入りをお待ちしてます。
*****そんなに酷いんですか？大手デベのマンションもやってるから建物自体はしっかりしてると思ってた。
******ほんと運ですよ。デベはブランド必須のわずかな条件を提示するだけ、設計・施工・工法は長谷工仕様。いわゆる建築会社ではなく、マンション専業会社みたいなもんです。役所工事や大規模ＪＶ開発などで厳しい品質・安全検査などに晒された事がないので、監督者、下請けともに品質管理レベルは低いです（身内チェックのみ）。下請が他のゼネコンとかも請け負ってる場合は多少意識が高かったりしますが、ほぼ長谷工専門が多く、対応エリアもだいたい限られてるのでいつも一緒のメンバーで長谷工でしか通用しないお仲間ルールでやってます。棟数多いし工期も短いので、工法・施工マニュアルはしっかりしてます。ただ、その通りに出来てるかは下請け任せなので、下請けがちゃんとやってくれたらあたり、やってなかったら外れです。といって建築基準法違反になるような事はないでしょうが。よほど自分に厳しい人じゃないと、誰もチェックしない事項には甘えがでますよね。そこでプロなら厳しく出来るのでしょうが、残念ながらマニュアル通りにやってればそれで良しといった素人集団的な雰囲気が現場にはあります。
*サンクレイドル西所沢、西所沢駅徒歩1分という物件が出て来ましたが、西所沢駅前なら東久留米から徒歩10～15分ぐらいと都内通勤としては同じぐらいの立ち位置ですかね。駅近にこだわるなら、ここに決められない人が、候補に入れるかもしれませんね。埼玉アドレスにはなりますが。
**サンクレイドル西所沢は1LDKです
*ニュースの件大和ハウス大丈夫？長谷工だから逆に大丈夫なのか。。大和ハウスの建築って賃貸、物流、戸建？？分譲マンション自分ではあんまり建てないですよね
**大和ハウスの不祥事、かなり心配です。
**大和ハウス、長谷工ダブルで不祥事。
**２年以上前に発覚していたにも関わらず、増税前のかけこみ需要で大量に契約を獲得した後の今時期に公表とは本当に悪質だと思う。全に企業イメージ失墜。本当に残念すぎる。
*購入者で結束して品質管理が出来ているのか、専門家の立ち入りを求めた方が良いと思うよ。こういう事書くと、業者らしき人が直ぐに否定してくると思うけど、民間の身内チェックには限界があるという事。レオパの時も、「レオパと比較する意味が分からない」とか書いてる人がいたけど、結局不正の構造は同じ。
*大和ライフネクストも評判良くないね。やらなくても良いような修繕を熱心に勧めてくるらしい。言うとおりにやってたら積立金がすぐ底を付く、しかも関連業者にやらせるから見積も高いとの事。知り合いのマンションは管理会社をここから変更したが、その際の切り崩し、妨害工作も激しかったそうです。
*今日の毎日新聞に「マンション管理組合の悲劇」って記事が載ってた。こういう記事を見ると、分譲マンションは基本的に永住を考える仕組みではないのかなと感じる。今、年金＋貯蓄２０００万とか騒がれてるけど、年金収入しか見込めなくなったら、そこから修繕費とか払えないよね。
**修繕積立金の値上げが住民の反対で出来ずに大規模修繕が出来ない物件が出てきます。特にタワーマンションがあと２０年～３０年経過するとあちこちで問題になるでしょう。小規模でも高齢化が進むと安い修繕積立金ですら不払いが出てきます。大半の住戸でローン完済後の時期が正念場でしょう。
*何だか大和ハウスの品質とか考えると今は良くても後々のイメージが悪い記事が新たにネットで散見されて心配になってきた。
*約4000の物件が違法建築で作られて安心して住むことも資産価値にも悪い影響しか与えない気がします。
*新築を購入したいと思う理由の大部分は、ステイタスを感じて所有欲を満たしたいからだよね。あのダイワハウス、あの長谷工、「あの」で思い浮かぶのが「偽装」「盗撮」じゃ、所有欲は満たされないんじゃない？。満足できなければ、これからの長く苦しいローン生活が更に苦しく感じ
*大和ハウスの運営する温浴施設で、天然温泉をうたいながら実際は工業用水を使用だと。不祥事隠蔽もあるし、ほんとモラルのない会社だな
**大和ハウスもレオパレスと経営感覚の根っこは同じだね。
*西口徒歩２分、1戸建て全11棟、今回４棟販売。建物面積約９０㎡超、5500~6300万。敷地の南側駐輪場は市の恒久的な駐輪場確保の為の都市計画に策定されてるので、将来的にも何も建たない見込み。将来、子供たちに財産として残したいなら断然こっちだな。
**情報訂正。敷地南側の駐輪場は、市が地下1階、地上3階の駐輪場を建てる計画でした。
***めっちゃ建ちますやん。
****それでも断然こっちの方が良いですやん。駐輪場だから３階建の住戸よりはだいぶん低いと思うよ。近隣商業地域で４~５階建てが建ってもおかしくないエリアで、南側が3階建駐輪場なのは、むしろラッキーでは。
*****まぁ、それぞれ買う人のニーズによりますわな。


==掲示板==
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