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プレミスト宜野湾大謝名

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[[ファイル:プレミスト宜野湾大謝名.jpg|thumb|400px|プレミスト宜野湾大謝名]]

==物件概要==
*所在地：[[沖縄県]][[宜野湾市]]大謝名一丁目269番1（地番）
*交通：
#「大謝名」バス停から徒歩3分（沖縄バス・琉球バス交通）
#那覇空港から約13.6km
*総戸数：115戸（別途管理事務室1戸、ゲストルーム等2戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年05月下旬予定
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：清水建設株式会社 
*管理：大和ライフネクスト株式会社
*公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kyushu/okinawa/ginowanojana/ 



==価格・コスト・販売時状況==
*宜野湾市で、広くもないのにこの値段は高く感じます。管理費、修繕積立金、駐車場代 も高いので県外からの移住の方が購入するのかな？
**ですよね？東京や大阪でも宣伝してますし、富裕層のセカンドハウス用かな。コンシェルジェとかも在中させるんでしょ？なんか豪華すぎて手が出ないなあ…買える人が羨ましいです。
***コンシェルジュがいるんですか！？世帯数が１００ちょいでコンシェルジュの人件費を割ると高そうですね。販売価格が他のマンションと比べて高い理由は何でしょう。価格帯が1,000万円くらい違う気が。。。共用部分以外の購入者が住む範囲にも何かしら反映されていますか？床材が良いとか水回りが全てホーロー素材とか。1000万分の付加価値は何だろう。 
*先着順で32戸って、見込み客がキャンセルして相当売れ残ったのか？
*ここって人気ありますか？売れてるんでしょうか。
**第一期の売れ残りがまだ31戸もあるので、売れてないのでは。管理費修繕費も高いし、修繕費は今後どんどんあがるからね。 
*あらゆる災害区域から外れてるのも資産として良いと思いました。
*ここは竣工まで値引き待ちだね。最低１割は引かせたい。3割引きなら即決。
*２ヶ月で49戸→45戸と4戸売れた。まだ売り出してない部屋もあるだろうから、値下げしないなら売り切るのに一年以上はかかりそう。
**大和ハウスは値下げしないで有名ですよ。完成前に売れ残りがあっても財務的に全く問題ない。
***住不同様に大和が値下げしないというのは初耳ですが、 この立地にこの価格帯のマンションというのは違和感を感じますね。 竣工後1年程度は完売しないのではないでしょうか。 どんな層に需要があるのか想像も付きません。
【管理費・維持費】
*管理費／月額 ： 11,900円～15,600円 
*管理準備金／一括 ： 11,900円～15,600円 
*修繕積立金／月額 ： 8,600円～11,300円 
*修繕積立基金／一括 ： 660,800円～865,800円
*確かに、この立地では県外の人に対して訴求はできそうにもありませんね。県内の人にとっても魅力のある立地ではないように思いますが、売れ行きは好調なのでしょうか？
*先日みた感じでは相対的にみた価格設定と来年6月入居を鑑みるとそこそこではないでしょうか。現在一期分譲ですが価格と眺望の丁度いい部屋は全部埋まっていました。浦添北道路と外観が完成してくると早く売れる気がします。
**たしかに外観や植栽のイメージはそこらへんのマンションと比べるとずば抜けていますよね。 
*しかし強気の値段設定を二期で覆したら一期で購入した人たちは浮かばれないですね。解約もあり得ますね。
【第1期～第2期2次先着順物件概要】
*販売戸数・・・49戸 
*一戸当たりの専有面積・・・66.08m2～86.58m2 
*バルコニー面積・・・12.98m2～15.42m2 
*アルコーブ面積・・・3.23m2～6.67m2 
*サービスバルコニー面積・・・7.57m2 
*販売価格（税込）・・・3,380万円～5,990万円 
*最多販売価格帯・・・3,600万円台･3,700万円台(各5戸) 
*間取り・・・2LDK(21戸)･3LDK(28戸) 
*管理費／月額 ： 11,900円～15,600円 
*管理準備金／一括 ： 11,900円～15,600円 
*修繕積立金／月額 ： 8,600円～11,300円 
*修繕積立基金／一括 ： 660,800円～865,800円 

【第2期1次申込受付物件概要】 
*販売戸数・・・6戸 
*一戸当たりの専有面積・・・72.24m2･75.04m2 
*バルコニー面積・・・14.19m2･14.74m2 
*アルコーブ面積・・・6.37m2･6.67m2 
*販売価格（税込）・・・3,740万円･3,890万円･3,940万円･4,090万円 
*最多販売価格帯・・・3,700万円台･3,800万円台(各2戸) 
*間取り・・・3LDK(6戸) 
*管理費／月額 ： 13,000円･13,500円 
*管理準備金／一括 ： 13,000円･13,500円 
*修繕積立金／月額 ： 9,400円･9,800円 
*修繕積立基金／一括 ： 722,400円･750,400円 


==交通==



==構造・建物==
*敷地面積	3,221.83m2



==共用施設==
*機械式駐車場80台はとてもやばいのでは。強い紫外線や海風や台風の雨で鉄の傷み早そう。機械式駐車場が多数あり、管理費をその利用料に依存してるマンションはランニングコスト最悪だから。
**より海に近い北谷在住、機械式駐車場利用者ですが、駐車場自体は特に問題ないですよ。車はもちろんコーティングしてますが。管理費問題は賃貸利用なので、よくわかりません。ただ、上に車が行くと、車の出し入れに時間がかかることがあるのが、難点ですが、沖縄なのであまり気になりません。 
***最近立体駐車場多いですね。売主からすれば売却しちゃえば後で修繕費で問題なろうと関係ないしな。たまに台風の翌日とか立体駐車場が故障して業者が修理対応してるの見かけるけど最悪タクシー出勤は覚悟しとかないとな 
****立体駐車場は故障した時最悪ですよ。うちのマンション、故障部品取り寄せで２日程車出せなかった。台風で機械故障の時も担当が各地回ってるとかで半日待たされた。 
*****沖縄には相性悪いね。
*売り出し時の駐車場のあき 
**駐車場内訳・・・屋外平面駐車場22台、屋内平面駐車場2台、バイクスペース付屋内平面駐車場11台、機械式駐車場（地上4段昇降・横行式）80台※駐車場の決定方法に関し、1402号室～1404号室、1407号室は第1回駐車場募集及び抽選会において、他の住戸よりも先行して申込及び抽選を行います。 
*現時点の空き 
**最初の空きと比べると、契約済みは29台。そのうち機械式駐車場は7台/80台しか借り手がない。機械式駐車場の維持費は相当負担になるね。また管理費も値上げになるのでは。 
***駐車場内訳・・・屋外平面駐車場11台、バイクスペース付屋内平面駐車場2台、機械式駐車場（地上4段昇降・横行式）73台
*機械式は屋根付きで少し使用は良いと思いましたが不便感は否めないですね。



==設備・仕様==



==間取り==
*間取り 2LDK・3LDK
*専有面積	66.08m2～86.58m2
*バルコニー面積 12.98m2～15.42m2
*ここってバルコニーは58向き？それはうるさそうだなあ。 
*えっと、間取り見て気づいたんだけど、ここって全戸北向なの？58号線側にはバルコニー作れないってことかもしれんけど、それじゃあ売れ行きは芳しくないわな。
*バルコニーから海がみえない。台風時の強烈な潮風。膨大な機械式駐車場の管理修繕費。そしてこの超強気な価格設定。立地の強みを全く活かしきれていない気が。実情を知らない県外の富裕層向けですね。 
*全戸北西向きのマンションって珍しいですね。
**暗そうですよね。
***北向き、暑い沖縄では夏涼しく過ごせて良いかもしれないですね。それにしても、価格が高すぎます。。。
****北向きって住みにくいですよ。 賃貸でしたが北向きの部屋に住んでいました。 夏は南から風が吹きますが全く入らず暑く、反対に冬は北から吹く風を受けて寒い。 日当たりも悪く自身の建物の陰になり、部屋どころかベランダにさえ日が当たりません。 洗濯物も乾きにくいです。 今では、賃貸で北向き部屋を経験できて良かったと思ってます。 住宅情報誌に方角が記載されてるのは意味があるんだなと勉強になりました。 方角重要ですよー。 身近な北向き部屋経験者に話を聞いてから、検討された方がいいですよ。 車寄せやホテルのようなエントランスが素敵で、資料請求しましたが残念です。 
*****ベランダの向きは意図があっての向きだと思いますが、沖縄は夏は南から、冬は北から風が吹くと地元の方から聞いたので、南側に開いてた方が夏快適で、冬は北風が寒いのかなと。窓を解放せず、冷暖房していれば関係ないかもしれませんが。 
******沖縄で方角はあまり気にならないですね。今全室南向きの部屋に住んでますが５月から１１月まで日中は暑くてカーテン閉めっぱなしです。南風はありますけど夏は暑すぎて窓開けることは日中はもちろん夜でもないですよ。 
*そういえば洗濯物の乾きには影響するかもしれませんが一年通して通り雨とか多いので外に洗濯物を干すこと自体あまりしないですね。
*考えてみたら実家も北東向きなのですがすごく快適ですよ。北向きは沖縄では合理的だと思いますね。採光は確保されてるわけですし。本土の一般的な不動産の常識からはかけ離れますが陰くらいが丁度いいです。
**影くらいがちょうどいいとうことはやはり暗そうですね。北東は午前中は明るいのでまだいいですが、やはり北向きは。。。ね。 
*風がある沖縄だからこそ南向きだと思いますが…。 昔ながらの沖縄の家は大方が南向きです。 沖縄云々ではなくどこでも南向きが一番人気でやや高め設定です。 東向き、西向きと続き一番不人気でやや安め設定なのが北向きかと。 南向きで討論はあまりないけど、北向きでいちいち討論されるにはやはりそれなりにデメリットの方が多く不人気だからだと思います。

==買い物・食事==



==育児・教育==


==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域
*スーパーや病院など、徒歩圏ではないですよね？58号線は交通量が多いので、ほんのすこしの用足しに車というのはどうなんでしょうか？近くの方、暮らしやすさについてコメントいただければありがたいです。
**真志喜に住んでいます。58号線を挟んで海よりのエリアは大変住みやすいです。道も広々と整備されており、移動ルートも複数あるため、どこに行くにも楽です。様々なお店も立ち並んでおり町自体に活力を感じます。散歩だけでも楽しい。一方本物件のあるエリアは前述のエリアから58号線を挟んで反対側にあり古い建物が所狭しと建っており窮屈な印象。子どもや夫婦でのんびり散歩がてらお買い物とは行かないでしょう。渋滞の時間帯では大きな道路に出るにも手こずる可能性もあるのでは。まずは近所をゆっくり散策されてみて雰囲気を感じてみてください。
***確かに、地図で見るかぎり便利そうなのは58号より海側エリアですね。車でスーパーに行くにしても、いちいち58号またがないといけないのは大変そうです。交通量も多いエリアですし。ダイワの大規模マンションというのは魅力なんですけどね。
*国道沿いにあるため、騒音が気になること、台風時の暴風が心配なことは、まるでホテル仕様の厚いガラス戸をみて不安も消えました。場所は海岸側に比べると華やかさはありませんが、地元で育ったものは海岸側の埋め立て地を購入するのは危険な感じがしています。那覇方面へも北谷方面へもアクセスのよい立地かと思います。ただ、立体駐車場は使いづらいと思います。もう少し平面駐車場を確保して欲しい。 



==周辺施設==



==その他==



==掲示板==
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物件概要
所在地	沖縄県宜野湾市大謝名一丁目269番1他（地番）
交通	「大謝名」バス停から徒歩3分（沖縄バス・琉球バス交通）那覇空港から約13.7km
総戸数	115戸
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