プレミスト宜野湾大謝名

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    プレミスト宜野湾大謝名
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    物件概要[ ]

    プレミスト宜野湾大謝名 外観
    1. 「大謝名」バス停から徒歩3分(沖縄バス・琉球バス交通)
    2. 那覇空港から約13.6km
    • 総戸数:115戸(別途管理事務室1戸、ゲストルーム等2戸)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造・地上14階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2018年05月
    • 売主:大和ハウス工業株式会社
    • 施工:清水建設株式会社
    • 管理:大和ライフネクスト株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    【第1期~第2期2次先着順物件概要】

    • 販売戸数・・・49戸
    • 一戸当たりの専有面積・・・66.08m2~86.58m2
    • バルコニー面積・・・12.98m2~15.42m2
    • アルコーブ面積・・・3.23m2~6.67m2
    • サービスバルコニー面積・・・7.57m2
    • 販売価格(税込)・・・3,380万円~5,990万円
    • 最多販売価格帯・・・3,600万円台・3,700万円台(各5戸)
    • 間取り・・・2LDK(21戸)・3LDK(28戸)
    • 管理費/月額 : 11,900円~15,600円
    • 管理準備金/一括 : 11,900円~15,600円
    • 修繕積立金/月額 : 8,600円~11,300円
    • 修繕積立基金/一括 : 660,800円~865,800円


    【第2期1次申込受付物件概要】

    • 販売戸数・・・6戸
    • 一戸当たりの専有面積・・・72.24m2・75.04m2
    • バルコニー面積・・・14.19m2・14.74m2
    • アルコーブ面積・・・6.37m2・6.67m2
    • 販売価格(税込)・・・3,740万円・3,890万円・3,940万円・4,090万円
    • 最多販売価格帯・・・3,700万円台・3,800万円台(各2戸)
    • 間取り・・・3LDK(6戸)
    • 管理費/月額 : 13,000円・13,500円
    • 管理準備金/一括 : 13,000円・13,500円
    • 修繕積立金/月額 : 9,400円・9,800円
    • 修繕積立基金/一括 : 722,400円・750,400円


    【第1期~第4期(最終期)】

    • 価格:3,440万円~5,590万円
    • 最多価格帯:4,500万円台(4戸)
    • 間取り:2LDK・3LDK
    • 専有面積:66.08m2~86.58m2
    • 販売戸数:25戸
    • 管理費(月額):11,900円~15,600円
    • 修繕積立金(月額):8,600円~11,300円
    • 修繕積立基金(一括):660,800円~865,800円
    • 管理準備金 : 11,900円~15,600円(一括)


    【管理費・維持費】

    • 管理費/月額 : 11,900円~15,600円
    • 管理準備金/一括 : 11,900円~15,600円
    • 修繕積立金/月額 : 8,600円~11,300円
    • 修繕積立基金/一括 : 660,800円~865,800円
    • 確かに、この立地では県外の人に対して訴求はできそうにもありませんね。県内の人にとっても魅力のある立地ではないように思いますが、売れ行きは好調なのでしょうか?
    • 先日みた感じでは相対的にみた価格設定と来年6月入居を鑑みるとそこそこではないでしょうか。現在一期分譲ですが価格と眺望の丁度いい部屋は全部埋まっていました。浦添北道路と外観が完成してくると早く売れる気がします。
      • たしかに外観や植栽のイメージはそこらへんのマンションと比べるとずば抜けていますよね。
    • しかし強気の値段設定を二期で覆したら一期で購入した人たちは浮かばれないですね。解約もあり得ますね。


    【販売時状況】

    • 先着順で32戸って、見込み客がキャンセルして相当売れ残ったのか?
    • ここって人気ありますか?売れてるんでしょうか。
      • 第一期の売れ残りがまだ31戸もあるので、売れてないのでは。管理費修繕費も高いし、修繕費は今後どんどんあがるからね。
    • 2ヶ月で49戸→45戸と4戸売れた。まだ売り出してない部屋もあるだろうから、値下げしないなら売り切るのに一年以上はかかりそう。
      • 大和ハウスは値下げしないで有名ですよ。完成前に売れ残りがあっても財務的に全く問題ない。
        • 住不同様に大和が値下げしないというのは初耳ですが、 この立地にこの価格帯のマンションというのは違和感を感じますね。 竣工後1年程度は完売しないのではないでしょうか。 どんな層に需要があるのか想像も付きません。
    • 115戸中、第1期~第2期2次まで出して、売れ残りの先着順が37戸なので、少なくとも1/3は売れ残っている。売り出していない部屋もまだたまだあるので、半分以上は売れ残っているのではないかな。
    • 1年近く経ってチラシ&CM入れてる時点でお察し。完成したらもうちょっと売れると思ったんだけどね。価格に見合わない、普及価格帯の内装が原因の一つだと思う。


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    交通[ ]

    • ARTのバス停も目の前


    構造・建物[ ]

    プレミスト宜野湾大謝名 エントランスアプローチ
    プレミスト宜野湾大謝名 エントランスホール

    【構造】

    • 敷地面積 3,221.83m2
    • 標準的な階高は3mほどですが、外から見るとそれ以上あります。
      • 天井高2500の二重天井、二重床ですね。ボイドスラブだから階高3100はあるのかな。間取り的にも将来のリフォームはしやすそう。
    • ここの杭は11m。例えばコンフォートは30m超え。ビーチまでギリギリ歩けて液状化、津波の心配がないとこにプレミアが乗ったかな。
    • ベランダの仕切りも板ではなくコンクリートなので、生活音もなく快適です。
    • 今回の台風では玄関の浸水はありませんでしたか?私は今月初頭の台風で経験したのでダイワの営業に話したのですが、しょうがないです、という反応でした…結構な量の浸水だったのでちょっとびっくりしました。壁は濡れてないので玄関下の隙間からだと思うんですけどね。ちなみに08の列です。
      • うちはしてないですよ。
      • 水密性がそこまで高くないサッシを使っているのでしょうね。 浸水は風の当たり方で変わるので、あなたの部屋だと対策の必要性が高そう。
      • その列近辺ですが台風3回とも何も無かったですね。階も関係あるかもですね。管理会社も玄関ドアの隙間に雑巾詰めとくように勧告してましたし、台風対策は当然必要ですね。


    【日当たり・眺望】

    • エントランスや2階ゲストルームからでも開放感がある眺望でした。
    • 四階以上はオーシャンビューってあるね。でも、それはパルコにーが58号線に向かってるから、騒音と排気ガス、粉塵などが結構大変だと思うんだけど、、、。
    • 中低層階の眺望に影響ありそうなビル(マンション?)が道路向かいに建設してますね。
      • 9階建てのホテルですね。8階以下は一部眺望に影響ありますよね。100m以上離れてますが。
    • 騒音は全く気にならない。採光通風良くて全部屋涼しくクーラー要らず。西日も全く気にならずただサンセットが美しい。オーシャンビューでヨットが見える。住んでみて良く考えられてるマンションだと実感しました。
      • クーラーいらずということは窓を開けているということですよね。58号線の騒音と排気ガス匂いは無いですか?また西日が気にならないというのは何かで日光を遮る構造になっているということでしょうか。
        • 気にならないですね。山側の廊下が南なので南風がバルコニーに抜けます。日中は陽が当たらないから涼しいですね。カーテンも要らないので明るいです。夕方の西日は気になってましたが、熱線反射ガラスの効果で部屋がそこまで暑くならないですね。良く出来てます。
    • 下層階購入したので、風通し心配でしたが驚くほど快適でした。西日の暑さも問題ないです。昼は外から見ると窓は反射してますが、夜は部屋の中から窓を見ると、鏡みたいに反射するので部屋が広く感じますよ。
    • 西日も排気も風も採光も景観も外観も内装も間取も完璧です。
      • 西陽は正直、クーラーなしでは乗り切れないですが…山側の廊下の風通しは想像以上でした。いわゆる58の騒音も閉めていれば全く気にならないので良かったです。

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    共用施設[ ]

    プレミスト宜野湾大謝名 コミュニティラウンジ
    プレミスト宜野湾大謝名 ゲストルーム
    • 駐車場:屋外平面駐車場22台、屋内平面駐車場2台、バイクスペース付屋内平面駐車場11台、機械式駐車場(地上4段昇降・横行式)80台※駐車場の決定方法に関し、1402号室~1404号室、1407号室は第1回駐車場募集及び抽選会において、他の住戸よりも先行して申込及び抽選を行います。
      • 駐車場 : 空台数38台 3,500円~9,000円(月額) ※別途来客用駐車場2台
    • 駐輪場 : 空台数20台 200円(月額)
    • 機械式は屋根付きで少し使用は良いと思いましたが不便感は否めないですね。
    • 機械式駐車場80台はとてもやばいのでは。強い紫外線や海風や台風の雨で鉄の傷み早そう。機械式駐車場が多数あり、管理費をその利用料に依存してるマンションはランニングコスト最悪だから。
      • より海に近い北谷在住、機械式駐車場利用者ですが、駐車場自体は特に問題ないですよ。車はもちろんコーティングしてますが。管理費問題は賃貸利用なので、よくわかりません。ただ、上に車が行くと、車の出し入れに時間がかかることがあるのが、難点ですが、沖縄なのであまり気になりません。
    • ゲストルーム
    • コミュニティラウンジ
    • エレベーター二機
    • エントランスやロビーの作りが贅沢でいい感じですね。
    • 不満はエレベーターの遅さ、暑さ。立体駐車場の狭さ、面倒くささ。コンシェルジュの付加価値かな。

    設備・仕様[ ]

    • 標準仕様でどれくらいまでついているのでしょうか?キッチン天板が人工大理石、IH、食洗機、ガス乾燥機、こんなところでしょうか?
      • IHではないですよ。あとガス乾燥もないです。浴室乾燥です。他は標準です。床はうちは白のフローリングで質感がいいです。階によって色は変わるみたいです。
    • エントランスだけは立派ですが、内装は昔からの低価格~中価格帯のプレミスト仕様と全く同じで低いですね。ベランダ周りのタイル貼り箇所も激減していますし・・・


    間取り[ ]

    • 間取り 2LDK・3LDK
    • 専有面積 66.08m2~86.58m2
    • バルコニー面積 12.98m2~15.42m2
    • 間取り見て気づいたんだけど、ここって全戸北向なの?58号線側にはバルコニー作れないってことかもしれんけど、それじゃあ売れ行きは芳しくないわな。
      • 確かに58うるさいんですが、寝室は反対側なので眠るとき気にならないですよ。
    • バルコニーから海がみえない。台風時の強烈な潮風。膨大な機械式駐車場の管理修繕費。そしてこの超強気な価格設定。立地の強みを全く活かしきれていない気が。実情を知らない県外の富裕層向けですね。
    • 全戸北西向きのマンションって珍しいですね。
      • 暗そうですよね。
      • 北向き、暑い沖縄では夏涼しく過ごせて良いかもしれないですね。それにしても、価格が高すぎます。。。
        • 北向きって住みにくいですよ。 賃貸でしたが北向きの部屋に住んでいました。 夏は南から風が吹きますが全く入らず暑く、反対に冬は北から吹く風を受けて寒い。 日当たりも悪く自身の建物の陰になり、部屋どころかベランダにさえ日が当たりません。 洗濯物も乾きにくいです。 今では、賃貸で北向き部屋を経験できて良かったと思ってます。 住宅情報誌に方角が記載されてるのは意味があるんだなと勉強になりました。 方角重要ですよー。 身近な北向き部屋経験者に話を聞いてから、検討された方がいいですよ。 車寄せやホテルのようなエントランスが素敵で、資料請求しましたが残念です。
      • ベランダの向きは意図があっての向きだと思いますが、沖縄は夏は南から、冬は北から風が吹くと地元の方から聞いたので、南側に開いてた方が夏快適で、冬は北風が寒いのかなと。窓を解放せず、冷暖房していれば関係ないかもしれませんが。
      • 沖縄で方角はあまり気にならないですね。今全室南向きの部屋に住んでますが5月から11月まで日中は暑くてカーテン閉めっぱなしです。南風はありますけど夏は暑すぎて窓開けることは日中はもちろん夜でもないですよ。
    • そういえば洗濯物の乾きには影響するかもしれませんが一年通して通り雨とか多いので外に洗濯物を干すこと自体あまりしないですね。
    • 考えてみたら実家も北東向きなのですがすごく快適ですよ。北向きは沖縄では合理的だと思いますね。採光は確保されてるわけですし。本土の一般的な不動産の常識からはかけ離れますが陰くらいが丁度いいです。
      • 影くらいがちょうどいいとうことはやはり暗そうですね。北東は午前中は明るいのでまだいいですが、やはり北向きは。。。ね。
    • 風がある沖縄だからこそ南向きだと思いますが…。 昔ながらの沖縄の家は大方が南向きです。 沖縄云々ではなくどこでも南向きが一番人気でやや高め設定です。 東向き、西向きと続き一番不人気でやや安め設定なのが北向きかと。 南向きで討論はあまりないけど、北向きでいちいち討論されるにはやはりそれなりにデメリットの方が多く不人気だからだと思います。


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    買い物・食事[ ]

    • サンエー宜野湾コンベンションシティ(約1.0km・徒歩13分)
    • ジミー大山店(約840m・徒歩11分)


    育児・教育[ ]

    【幼稚園・保育園】

    • 大謝名幼稚園(約540m・徒歩7分)


    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:近隣商業地域
    • スーパーや病院など、徒歩圏ではないですよね?58号線は交通量が多いので、ほんのすこしの用足しに車というのはどうなんでしょうか?近くの方、暮らしやすさについてコメントいただければありがたいです。
      • 真志喜に住んでいます。58号線を挟んで海よりのエリアは大変住みやすいです。道も広々と整備されており、移動ルートも複数あるため、どこに行くにも楽です。様々なお店も立ち並んでおり町自体に活力を感じます。散歩だけでも楽しい。一方本物件のあるエリアは前述のエリアから58号線を挟んで反対側にあり古い建物が所狭しと建っており窮屈な印象。子どもや夫婦でのんびり散歩がてらお買い物とは行かないでしょう。渋滞の時間帯では大きな道路に出るにも手こずる可能性もあるのでは。まずは近所をゆっくり散策されてみて雰囲気を感じてみてください。
        • 確かに、地図で見るかぎり便利そうなのは58号より海側エリアですね。車でスーパーに行くにしても、いちいち58号またがないといけないのは大変そうです。交通量も多いエリアですし。ダイワの大規模マンションというのは魅力なんですけどね。
    • 国道沿いにあるため、騒音が気になること、台風時の暴風が心配なことは、まるでホテル仕様の厚いガラス戸をみて不安も消えました。場所は海岸側に比べると華やかさはありませんが、地元で育ったものは海岸側の埋め立て地を購入するのは危険な感じがしています。那覇方面へも北谷方面へもアクセスのよい立地かと思います。ただ、立体駐車場は使いづらいと思います。もう少し平面駐車場を確保して欲しい。
      • 58号線を挟んで海側に住んでいます。道も広く、車の通行量も多くなくどこへ行くのも移動が楽。反対にこの物件のあるエリアは移動の面で利便性がいまいちな印象。沖縄県民は近場も車ででかけるから、立体駐車場はなじまないのでは。
    • あらゆる災害区域から外れてるのも資産として良いと思いました。


    周辺施設[ ]

    【公園・自然】

    • 森川公園(約600m・徒歩8分)
    • 宜野湾海浜公園(約1.4km・車4分)
    • 宜野湾トロピカルビーチ(約1.7km)


    【金融機関】

    • 沖縄海邦銀行大謝名支店(約100m・徒歩2分)


    【病院】

    • 海邦病院(約1.2km・徒歩15分)
    • 医療センターができる予定。


    【公共施設】

    • 宜野湾市立博物館(約470m・徒歩6分)
    • 宜野湾市民図書館(約3.0km)


    掲示板[ ]

    fukuoka/613660/76-649

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