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プラウド弦巻

Name: プラウド弦巻
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 5 (2 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[世田谷区]]弦巻五丁目585番3（地番）
*交通：東急[[田園都市線]] 「桜新町」駅 徒歩12分  （イーストエントランスより、グランドエントランスからは徒歩13分）
*総戸数：124戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年12月中旬予定
*売主：野村不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：野村不動産パートナーズ

==価格・コスト・販売時状況==
*徒歩12分。価格次第ですね。 
**超人気エリアとは言え、12分とは、駅遠すぎですね。。。昨今の駅近トレンドと逆行しているような。坪330〜350以下なら検討の余地ありかもと言ったところ。
***今時駅距離5分以上は資産価値無しとみて間違いありません。城南地区の地盤の良い高台、駅前がマスト条件です。
****徒歩１２分程度ならファミリー世帯にとってはそれほど遠くはないと思います。歩けない距離ではなさそうですし。利便性を求めている共働き世帯や単身世帯にとっては徒歩12分という距離は遠く感じるのかもしれません。 
永住目的なら問題ないです。 
*来年の1月には入居のスケジュールって早いですね。
*こちらは安くとも坪単価350は切らないんじゃないかと。。
*今のところ、角住戸を中心に紹介されています。まだ販売時期ではないので、他の住戸の情報については出てきていないですね。来月中旬に販売開始ということですが、お値段についてはどれくらい話は出ているのでしょうか。駅までは徒歩12分ですので、毎日往復はまあできるかなぁ？という感じではあるかと思います。他に何かしらのアクセス手段はあるのでしょうか。
**ここから桜新町の駅までは、住宅街を抜けていく形になるので、　バスで駅まで行くという感じではないような。歩かれる方が多いのではないかと思われます。そんなに負担になるほどは遠くはないと思いますが、それは人によるので自分で歩いてみて判断されるのが一番だと思います。静かな良い街だなのではないかなと。 
*人気エリアで立地や環境、雰囲気も良さげ。価格次第では？
*ここ購入予定で考えている人、どの部屋を選びますか？
*モデルルームであった吹き抜けについて感想を教えてください！
*モデルルーム見学行かれた方、印象はいかがでしたか？設備や天井高が気になります。
*価格はどれ位なんでしょう？75m2南向きなら最低でもovr8000万（坪350万）はしそうですが。
*最寄り駅までも近すぎず遠すぎない距離で住居としては良い立地かなと思います。プラウドブランドの物件なので少し価格的には高めかもしれませんが、永住を考えて購入するのであれば安心できるマンションでしょうね。
*この地域にもプラウドが立つということはそれなりに需要があるんですか。通勤の制約がある分、どうしても高層化はしにくいということもありそうですね。あとは価格面でどれだけほかの地域よりもメリットがあるかですか。この路線でいい人であれば、あまり気にならないということもありますが
*もう値下げ開始ですね。桜新町と同じ展開ですね。
**違うでしょ。予定価格から販売価格を下げるのはよくあること。高めの予定価格を見せて反応を見てる。
***どのくらい値下げしてますか？5%くらい？
****人気ないところから、ダウン！
*****最低価格6900万、最多価格帯が7900万。いまのご時世妥当でしょうが、高いですね。
******プラウドにしては抑え目のような。 
*******この辺りだと妥当でしょうね。周辺相場に比べてここが特に高いという感じはないと思います。
*もうすぐ第1期販売開始ですが、第2期には価格は少し下がりますかね？もう少し値段が下がれば候補の一つになりますが。
**2期で下がるなんて聞いたことない。あきらめたほうがよろしいかと。 
*通勤のある会社員からすると、多少立地環境的には厳しい面が伺えますね。間取りやマンションの条件からみて優秀さはありますが、価格がもう少し安ければもっと人気がでるとも考えられると思います。
**逆に通勤サラリーマンはこのくらいまではギリギリ許容範囲だと思う。この価格が無理なら新築か広さか駅距離をもっと妥協する必要あり。
*ここの価格は発表されてるんですか。坪単価はどれくらいでしょうか？
**坪単価は300～400万円。概ね350万円弱といったところでしょうか。駅からの距離を考えると、感覚的にはちょっと高い気がします。 
***このご時世だと高過ぎず安くもない印象ですね。 
*ファミリー世帯にとっては手を出せる価格なのかというのが、購入の分かれ目になるでしょうし、 都心勤務、大手勤務のサラリー世帯なら購入できるかなというくらいの価格設定なのかな。 最近では共働き世帯が増えていますし、所得もある程度あるという世帯も多きのでこういった強気の価格設定になっているのでしょうか。 やはり、駅からの距離が多少あるだけあってそこはネックになってしまうのかしらと思いつつ、 売れ行きは好調のようですね。 
*資産価値・ステータス・周辺環境・標準設備がそろっていると思います。桜新町は田園都市線以西と比べて資産価値は下がりにくいと思います。周辺環境は駅から13分は遠いですが、代わりに美しい馬事公苑のすぐ隣です。カウンターキッチンなど標準設備のグレードがよいです。もうすぐ契約したいと思っていて、条件を最終確認中です。
**駅との距離はあまり将来的な資産価値に影響はしないのでしょうか？アクセス面とは別の要素がマンションの価値に関係しているという事でしょうかね。どうしても交通面に着目してしまいがちなので、皆さんがどういう要素で検討しているか興味があります。
***いま世田谷区のマンションは売れ残りが多く苦戦しているみたいですよ。便利な都心への回帰ブームもあり、この先どうなるやら
****都心回帰の傾向は強いです。 このマンションも販売開始前は強気の価格提示でしたが、売れ残りを予想して、全体的に500万程度値引きして販売開始をしました。 功を奏して、すでに半分以上売り、このペースなら竣工までにほぼ完売になりそうでした。 ブリリアと競合するこれからが勝負どころで、簡単ではないと思いますが。 つまり、世田谷なり、駅から遠いなりの値付けをして、それが検討者に刺さっているのだと思います。 強気の価格のままの世田谷物件は苦戦すると思います。
*****ここは売り出し前の想定価格よりもかなり下げてきましたよね。
******世田谷は都心ほど全然高くないですよ。なので都心に買えない人が買うと思います。販売開始前より安く販売するのは普通ですし。 
*部屋は整っていて清潔感がありますね。周辺環境も充実しているので快適に生活出来そうなイメージが非常に強いですね。弦巻での良い環境にある物件と言えますね。
*世田谷、桜新町、馬事公苑近く、真南向き、、、 環境に申し分はありません。 徒歩12分はギリギリOKかと。 相場的にも割安な気がします。 何かネガティブな事項はありますか？？ 
**駅遠がデメリットと感じなければ、特にネガティブ要素は見当たらないかと。 隣のラコルダをご覧いただければ分かりますが、駅遠が理由で、再販・賃貸に出す可能性があるなら、少し苦労しそうな点でしょうね。 できれば徒歩5分、遠くても10分で無いと検索条件に引っかかりませんからね。 駅近に越したことはないです。
***やはり徒歩距離ですか、、ありがとうございます。確かに毎日に通勤・通学を考えると厳しいかも。マンションなので利便性が重要ですし。 
*売れ行きどうなんでしょうか。
**先日マンションギャラリー行きましたが、盛況でしたし、売れ行き順調みたいですよ。割引もあるのかもですが、どうなんでしょう。。
*まだ、購入の判断ができずにいます。購入の決断された方、何が決断のポイントだったでしょうか。あらためて、このマンションのメリット・デメリットてなんでしょうか。
**やっぱり、消費税の駆け込みなんでしょうか。私も８パーセントになる前に決断しようか迷っています。駆け込みの購買はやはり、影響あるんでスねですね。１０パーセントにもすぐになると思うと、気持ちが沈みます。 
***どうしても徒歩13分が受け入れられず、、、
*駅から遠いとはいえ、一応世田谷のマンションですので7000万以上になるのは当然かと。それにここは転売して利益を出すのではなくしっかり住むためのマンションですから、あまり無理はしないほうがよろしいかと思います。
**おっしゃる通り無理して買うマンションではなくて普通の住居用だと思います。この辺りの車は外車が多いし、余力を持って住む街です。 
*駅まで徒歩10分以上のマンションだと転売とか投資とかにはなりにくい。じっくりと腰を落ち着けて住んでいきたいという人には人の入れ替わりが少ないマンションのほうが良いと思います。管理組合が正常に機能しやすくもなってくるのでは。人が入れ替わるとそもそも落ち着かないですし…。
*駅徒歩１２分は許容範囲となるし、むしろ周囲の解放感ある建物、道路、環境が、決め手かな
*準工業地帯が多くて少しビックリなものの、ブリリアの強気な価格設定見てドン引きしてこちらを再検討してますが、駅遠がどうしても気になり踏み切れません。馬事公苑近いのはそこまで価値を感じず、、 
**馬事公苑の工事も大変うるさいですし、今購入するより工事が終わってからの中古を狙ってたほうが良いでしょうか。後ろの建物も解体始まったし、どう生活していくのでしょうか。
*駅から遠いのと雨ざらし駐車場とで見合わせました。安さには理由があるので変な意見に惑わされずにじっくり資産性を考えて決めて下さい。 
*馬の臭いと砂埃で窓開けられずバルコニーで洗濯物干せないと思いまが～確かに価格は手頃ですね。
*シミュレーションの為、物件前から3歳子連れで桜新町駅まで歩きましたが、20分くらい掛かりました。。。 平坦ですが、途中疲れて愚図ったり足止めくらったりで想像以上に長い道のりでキツかったです。 購入に前向きになっていた時は、無意識に早歩きになり、気にならない錯覚に陥りましたが、冷静になって考えると、やはり毎日のことなので ちょっと耐えられそうにも無いという結論でうちは見送ることになりました。 将来のリセールも相当厳しいでしょうから、少し高くても駅近、もしくは中古駅近を選択肢に加え、再度探しております。
*年内に売り切るのは難しそうですね。
**残りはあと20－30戸でそんなに多くはないと思うのですが、内容が上層階、広めの億ションが多数含まれるので、年内は確かに難しいかもしれません。それでも野村の営業力で何とか売り切ってしれませんね。
***値引きって財閥系はしないというは聞いたことがあります。表に出さないだけであるかもしれないですが、そればかりに頼ることはブランディングに影響するし、難しいのではないか。年内に売りきるのと、のんびり定価で売り切るの、どちらの方針なんでしょうね。会社の体力があれば断然後者です。
****年明けに在庫が少なければ大幅値引きあると思います。
*****在庫が多ければですかね？ 
******在庫が多すぎても大幅値引きにならないように思いました。決算に向けて売り切れそうな戸数（残10戸等）なら大幅値引きで売り切るのではないかと思いました。素人の考えです。


==交通==
*田園調布線はアクセスも良いですし、都心までも行きやすい。公園が近いというのも静かそうで住みやすいでしょうね。 
*実際歩いてみると、駅から13分。door-to-駅だと15分以上かかりそうです。 朝夕の電車の混雑ぶりも要確認です。 田都は夕方のほうがラッシュがひどいと言われます（朝より本数が少ない）。 先日の、東急の株主総会でも質問があり、今後、徐々に（年に1本程度）夕刻の本数を増やしていくような回答がありました。 


==構造・建物==
*さすがにスパン狭すぎない？詰め込みすぎなのでは…。悪評高い日本橋ほどではないけど、平面図見るとちょっと露骨。
*ラコルダ横の緑地とか樹木を売りにするやり方はどうなんでしょうね。あそこの管理は区でしょうか。自分の敷地にもちゃんと緑を作ればいいけど、見る限り自前の部分は貧弱。
*車の通り道と人の通り道は分かれていますが、自転車の出入り口は車の出入り口と一緒になってしまっているのでしょうか？安全面としては駐輪場からマンション外への出入り口が一緒だとしたら、子供がいらっしゃる場合、安全性が低くなってしまうのは悩みどころでしょう。 
*バルコニーに出ると、お隣や斜め上から見られてしまう作りなのでしょうか、、、。
*一階は半地下なのですね。驚きました。二階が実質一階ですね。
**世田谷は半地下多いですね。
*安い！でも遠い！！都会的な物件ではなく、ファミリー向けとして。


==共用施設==
*駐車場：50台（機械式30台、平置18台、身障者優先平置１台、宅配レンタカー用１台）
**駐車場は機械式と平置きがありますが、これは抽選になるのかな。機械式よりも平置きの方が断然人気が高くなりそうですね 
*駐輪場：198台（2段式62台、スライド式76台、小型用平置12台、大型用平置38台、レンタサイクル置場10台）
*バイク置場：6台


==設備・仕様==
*モデルルーム行ってきました。キッチンの天板の天然石仕上げが標準仕様なのが気に入りました。さらに食器棚(こちらも天板が天然石仕上げ）も標準仕様です。他のマンションではここまでの標準仕様は見たことがありません。
【オプション】
*どんなオプション付ける予定ですか？エコカラットやカーテンを付けるか悩み中です
**エコカラット、カーテン、壁紙などを検討中です。予算との兼ね合いでどこまで、オーダーするか悩んでいます。
***うちは内装で一番汚れが気になる水回りの部分と玄関に大理石風のパネルを希望しています
*いろいろ迷って、カーテン、クロスなど200万円分も注文してしまいました。みなさんいくら位、発注されましたか？






==間取り==
*間取：1LDK～4LDK 
*面積：57.72平米～94.86平米 
*ホームページでプラン内容を見ていると窓が多くて、家中が明るくていいなと感じました。換気もしやすいので、家の中の空気もクリア状態でキープできると思います。駅まで13分と駅遠なのが残念ですが。。⤵
*バルコニー、隣戸と「こんにちは」のようにも見えますが、違いますかね？ 
*庭と駐車場のある生活は贅沢な暮しができるような気がします。
*真南向きで、前を何も遮ることなく、日当たりが良すぎて暑くないですかね？？温暖化なので心配。



==買い物・食事==
*最寄りコンビニがサンクスなのはマイナス点ですかね。
**コンビニはつい最近ファミマに変わりましたよ！


==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種中高層住居専用地域
*ラコルダ横のプラウドですかね。ついに発表になりましたか。
*よく隣の公園で子供が遊んでいますが、すごい圧迫感になりそうですね。こんなに寄せて建てる必要があったのか。。
*隣のJRAか何かの建物どうなったの？
*緑が豊かで落ち着きのある暮らしが実現しそうな環境ですね。家族連れが楽しめそうな環境が整っているのが印象的です。当然ですが、治安に関しては何も問題ないですよね。
**家族づれ向きでしょうね。環境はよさそうてます。ばりばりのDINKSにはどうかな、駅からの距離がネックになりそう。でも、DINKSじゃないと普通手が出ない価格ですよね
*周辺環境を見るとファミレスが結構近いですね。うちとしては月一回使えば良い方かもしれませんが夜道が明るくなる、人目があるというメリットもありますね。 
**コンビニ・ファミレスは利用する事がなくても、明るさがあるのはいいですよね。24時間空いているところもファミレスでは多いですし、そうでなくても深夜まで営業している所が多いですから。こちらだとファミリーの方も多いので、気軽に外食できるのはいいですよね。 
*周辺環境、間取り、仕様共に良い印象です。気になるのは、馬事公苑の臭いと砂埃です。何かご存知の方が居たら教えて下さい。馬事公苑改修計画を見ると、マンション北側と西側に厩舎が立つ様です。
**全く心配ないです。以前のインドアアリーナでも問題ありませんでしたし、ましてや、新しい厩舎（以前より規模はやや縮小）はもっとクリーンになるはずです。外からは、厩舎があることもわからないでしょう。馬事公苑再整備は、短期的には工事が長引くことなど不満のある住民も多いでしょうが、長期的には周囲（道路など）も整備されるので、プラウド弦巻にとってもプラスだと思います。 
***弦巻に住んでいます。 臭い本当に気にならないですか？ 前の厩舎は道路に隣接していたこともあるのかもしれないですが、個人的にはあの通りを通る際結構臭いは気になっていました。 まぁ、個人差はあるかもしれないですが… 馬事公苑自体は緑も多く広くて、子供を連れていって遊ぶには最適なので、完成が待ち遠しいですね！ 
****桜三丁目の馬事公苑近くに住んでいたことがありますが、風向きによっては臭いが気になりましたね。でも上用賀弦巻桜あたりの緑の多いゆったりとした街の雰囲気は好きです。
*****私もどうしても臭いが気になってしまい躊躇しています。厩舎は以前より増えるという計画を聞いたのですが、縮小されるのでしょうか。ラコルダより、こちらのマンション前に厩舎が作られるようで悩んでます。 
******この場所は風向き次第でかなり匂うのは間違いないです。駅からも結構遠い。それ以外は良さげですね。いなげや、オープン予定のライフもあり、公立小にやるにしても松丘小は悪くない。農大付属稲花小にもギリギリ徒歩圏内。何より立地の開放感は良いと思います。
*******立地的には環境も良いし、普段家の中で暮らす分には良さそうですが、気になるのは洗濯物や布団ですよね。 
*この横の公団住宅の敷地でも工事が始まるようです。木の伐採がしてありました。マンションかな？
**公団住宅は、更地になり、売却されると思われます。東にあるファミリーマートから自転車置き場＝プラウドの北側をぬけ公団住宅の南側に道路がぬける計画があります。残った公団住宅の跡地は何になるか未知数です。商業施設？マンションは狭く、形が悪いため難しいのでは？
***ファミマ横は通り抜け出来れば弦巻通りから直で馬事公苑行けるので便利と思ってました。狭い道なのでスッキリしそうです。
****プラウド弦巻の真後ろ（エントランス横）の農林水産省宿舎跡地はオリンピックパラリンピック競技大会組織委員会に貸与し、その後特別養護老人ホームにする予定だそうです。 
*****すみません。よくわかっていないのですが、公団住宅って、農水省弦巻寮（国家公務員宿舎削減計画で特別養護老人ホームになる予定）のことですか？　都営弦巻5丁目アパート（1970年）のことですか？
******農水省弦巻寮のつもりでした。 が、都営弦巻の一部も道路拡幅の影響があると思います。 弦巻寮は老人ホームが予定されているのですね。 知りませんでした。 
*******老人ホームですか。地域柄どんどん増えていきそうですね。
*駅は全体的に遠いですが、バス停が近い分、そこまで交通面に不便を感じるイメージがありませんね。 
*東側や南側は、周りはマンションや団地が多いですね。 準工業地帯も近いので。 西側は馬事公苑や高校、自衛隊駐屯地で人は住んでいません。 道が広く環境は良いですね。 
*そこまで臭いなどはひどくないと思いますが、繊細な方はやめたほうがいいでしょうね。また、馬事公苑の再開発についてはあれだけ素晴らしい木々を破壊しつくすようなものですから期待はしてませんが、悪くはならないとは思います
**こちらのマンション〜ラコルダあたりがすごい臭いだと思いますよ。目の前は敷地は厩舎です。馬糞の臭いは我慢するしかないです。これからの季節はまだマシでしょう。入居まで馬が入ることがないので知らない人はどんな感じか想像出来ないかもしれません。ちなみにメインアリーナや事務所、管理センターが出来るのは北エリアになります。そちら側ならまだマシだったと思います。
***私は馬事公苑工事前から近隣に住んでおり、当マンション付近もよく歩いていましたが、凄まじい臭いがしたことはありません。もちろん、風向きなどでタイミングによっては臭いがしてくることもありますが。臭いに対して敏感でなければ、気にならないと思いますよ。 
****マンションの近所に以前住んでいて、ほぼ毎日付近の散歩を日課としてましたが、匂いは気にならなかったです。確かに風向きで感じることはありますが。その程度です。むしろ大きな公園に隣接してる環境に満足してましたよ。




==周辺施設==
*馬事公苑って一度も行ったことがありませんが、画像を見る限りではとても綺麗な場所ですね。春の季節には桜も咲いているようですし、近くにこういう自然豊かなところがあるのはとても良いと思います。駅から10分以上離れているのは少し遠く感じるかもしれませんが、だからこそこういう豊かな環境であるとも言えますね。

==その他==
*

==マンションWOM!==
*[https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/10/　世田谷区のマンションの記事]

==掲示板==
*

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