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プラウド京都御所東

Name: プラウド京都御所東
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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[上京区]]寺町通広小路下る東桜町9番（地番）
*交通：京阪[[鴨東線]] 「神宮丸太町」駅 徒歩12分
*総戸数：18戸（募集対象外住戸含む）
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年08月下旬予定
*売主：野村不動産株式会社　大阪支店
*施工：野村建設工業株式会社
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社 


==価格・コスト・販売時状況==
【価格】
*販売価格：76,800,000円 (1戸) ～143,500,000円 (1戸) 
*３ＬＤＫは、9200万円。91.49平米。2ＬＤＫでも、7680万円から。 
*Ｂｔタイプ　1階　３ＬＤＫ　9200万。
*リビングとダイニングで、20帖ある部屋もよいと思いました。こちらは、1億4000万円。  
*この立地だけどブランドマンションで総戸数も少ないから、多分相当な価格帯が予想できます。 一般の人では到底買わない、買えない物件になりそうです。
*東洞院のプラウドよりも高めの価格設定で、売れるかな？
**このあたりは、割と京都らしさを求める方には人気の地域のようですが、価格がとても高くて、他府県の富裕層の方が購入されるのかなというイメージです。最寄り駅は京阪で、けして交通便も良いとは言い難いです。強気な価格帯なので、きっと値下げということはないと思いますが完売するのかな？
**東洞院の敷地の路線価は50万円、ここは30万円ですからね。
【その他費用】
*管理費(円)：月額 32,400円～43,500円 
*修繕積立金(円)：月額 8,590円～11,530円 
*管理準備金(円)：引渡時一括払 55,300円～74,200円 
*修繕積立基金(円)：引渡時一括払 747,000円～1,002,500円 
*総戸数が少ないですから、管理・修繕費で７万もするのはびっくりです。維持費がかなりかかってくるのはマイナス点になってきそうですが、マンションの設備としては妥当なのかな？ 
**管理修繕費は一番高いところで月約7万円ですが、安いところだと約3万5千円ですね。
【販売時状況】
*実質1月30日が申込期限ですね。第1期販売が9戸しかないので、抽選になる確率が高いと思います。 
*3戸に限って先着販売になってる。
**総戸数１８戸で３戸先着販売ですか? この地域の校区は人気のようですが、家族で住むにはどうかな～とは思いました。
*やはり、売れ行きがすごくよく、最終期ですので、あまり選択肢がないようです。 
*2017年2月初旬　完売


==交通==
【徒歩】
*京阪なら、出町柳まで15分くらいですから充分徒歩圏ですね。 
【電車】
*京阪電車は、大阪の淀屋橋や北浜に通勤する人には便利かもしれませんが、 京都駅へのアクセス、地下鉄への乗り換えがちょっと不便です。（京阪三条で地下鉄東西線に乗り換えられるだけです。） まして、神宮丸太町は各停しか停まりません。 観光の拠点とするには、不便な駅だと思います。 
*京阪電車は、JR京都駅からのアクセスが悪いので、 セカンドとしてはちょっと不便。 しかも、神宮丸太町は各停しか停まらないし、 駅まで歩くと遠い。
【バス】
*バスに乗れば阪急河原町駅まで10分程度、徒歩なら京阪の神宮丸太町や出町柳まで15分程度。地下鉄市役所前も15分くらいでしょう。 
*交通の便はかなりいいと思います。バス停の府立医大病院前がすぐ近くなんで、本数も多く夜も遅くまであります。 
*府立医大前のバス停まで１～２分。 しかも路線も便数もとても多く、 金閣、銀閣、下賀茂、上賀茂、三条京阪、四条河原町、四条烏丸、京都駅方面どこでもござれ。 京都人は地下鉄以上にバス路線を重要視しますよ。
**最近のバスは外国人観光客で一日中、超満員です。 しかも、スーツケースやベビーカーも載せているので、 通路を通るのにじゃまで、乗り降りに非常に時間がかかります。 停留所に停まってから、後ろの方から降りに来るし、 バスに乗るのがストレスになります。 修学旅行生も多いです。 まず座れない。 特に夕方と雨の日は、京都駅方面行は、河原町通 （特にも四条河原町から京都駅）は大渋滞で、 歩いた方が早いと思う時があります。 タクシーもなかなか拾えないし、予約しても、いつになるか わからないと言われます。 確かに京都はバスで移動するのが便利ですが、 最近の観光ブームで様変わりしたように思います。
***京都の人は地下鉄よりバス路線を重視ということは無い。 バス路線が多い堀川通より、地下鉄がある為バスが不便な烏丸通の方が 便利で人気があるのは自明。 
*バスは主要観光地や京都駅に向かうのは、結構混んでいます。 
**連休中嵐山までバスで５０分もかかりました。紅葉の季節は混雑が凄いですね。 
【タクシー】
*タクシーも多く走っていますので、駅から遠いといってもビハインドは少ないと思います。 
*季節を問わず、雨の日は特に道路が混むので、タクシーを利用する時も要注意です。 電話で予約しても、到着時間が約束できないと、よく言われます。 


==構造・建物==
*敷地面積：793.61m2
*HPに外観図やエントランス図がでましたね。高級な感じです。 
**モデルルームへ行きました。落ち着いた、京都の景観にマッチした外観でした。
*総戸数も少ないので落ち着いた暮らしができそうな点は理想的だと思います。セカンドハウスとしても十分魅力的でしょうし、将来性もありそうですし、永住目的としても十分いい暮らしができそうなのはよさそうですね 
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Image:プラウド京都御所東現地写真.jpg|現地写真
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==共用施設==
*駐車場：敷地内10台（機械式駐車場9台、来客用駐車場1台）（月額使用料32,000円 ～ 35,000円） 
*駐輪場：21台（ラック式：12台(月額使用料:400円)、特殊ラック式：3台(月額使用料:1000円)、1階住戸専用平面式6台） 
*バイク置場：1台（月額使用料3,000円） 
*総戸数が少ないのに、全戸分の駐車場が確保されていません。
*テラスに自転車2台置けて、外から出入りできるこの間取りは便利だと思いました。 
*エントランスはプラウドならではの、意匠をこらしたデザインでした。竹がデザインされていたり、大理石の床は迎え入れる友人を招き入れても、満足感が高いと思います。 
*ラウンジがあるところなど、ホテルのようでちょっとした来客などにもよいと思います。さらに、御所らしい、高級感、和をふんだんに取り入れたデザインでした。


==設備・仕様==
*浴室も、1620と、普通のマンションよりゆったり作られています。


==間取り==
*間取り：2LDK +N＋SIC ～4LDK+N＋WIC＋SIC 
*専有面積：65.00m2～131.62m2
*少し駅から離れていますが、間取りの広さもバリエーションがあり注目されそうですね。 
*SUUMOに100m2の間取図が出ています。メニュープランの希望によって一部の間取変更ができる部屋があると思います。
*戸建て感覚で使える1Ｆ住戸がいいなと思いました。 
*2面開口、廊下に一切部屋が面していない点など、よく考えられた間取りだと思います。 


==買い物・食事==
*日常の買い物にも不便だと思う。神宮丸太町のフレスコは小さいし、品揃えがああり良くない。 


==育児・教育==
*学区については、御所南小となっていますが、近いうちに、新設校ができる計画があり、ここのマンションは御所南小から外れる可能性があるそうです。それでも、新設校でも、学力は京都でも屈指の学校になるでしょう。 
*東には、京大があります。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第二種中高層住居専用地域
【立地】
*京都御苑近くて、京都らしい土地です。
*住環境としてはこちらは良い部類に入ると思います。 あとポイントは駅までの距離でしょうか。 駅までは少々歩きます。 その評価をどうするかによってかなり判断が変わってくることになりそうです。 
*場所（地位）は、京都でも最高ではないでしょうか。 もちろん、梨木さんと比べたら話になりませんが。 （梨木さんや下鴨神社建設計画地は別格です） それと北向き道路はマイナスですね。 ご存じかとは思いますが、西へまっすぐで御所、 東へまっすぐで鴨川（時間制限はありますが、府立医大は通り抜け可能）
*古い地域ですので近所づきあいは大切になると思います。近隣の反対の中建ったマンションですので、そのあたりをキッチリしないと住みにくいかもしれませんね。
*現地近くの小道を散歩しましたが、落ち着いて、静か。観光客が多い時期でも、人通りも少なく、京都の中でも守られたエリアだなと思いました。とにかく、立地がものすごくよかったです。  
*現地の印象は、とにかく静か。京都というと、観光客でにぎやかという印象ですが、御所の周辺、とくに現地は静寂のエリアでした。戸建て中心。 


==周辺施設==
*御所隣接、京都府立医科大学付属病院がそばにあったり、医療、教育、生活に必要な公共施設なども徒歩圏で便利でした。
*鴨川まで歩いてすぐ。 


==他物件との比較==
*ココより眺望は三菱地所のパークハウスの方が良さそうですね。何れにせよ、価格帯を含めパークハウスと比較対象される物件でしょうね。


==掲示板==
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