【口コミまとめ】ブランズ大宮日進ビアレを本音で考察！

Name: ブランズ大宮日進ビアレ
Rating: 3 (2 reviews)
==物件概要==
[[File:ブランズ大宮日進ビアレ　外観完成予想図.png|350px|thumb|ブランズ大宮日進ビアレ　外観完成予想図|alt=ブランズ大宮日進ビアレ　外観完成予想図]]
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[北区]]日進町二丁目482-2（地番）
*交通：
#[[川越線]] 「日進」駅 徒歩12分  （※北側エントランスより）
#埼玉新都市交通[[伊奈線]] 「鉄道博物館」駅 徒歩14分  （※南側エントランスより）

*総戸数：155戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2027年02月
*引渡時期：2027年03月
*売主：東急不動産株式会社、株式会社ジェイアール東日本都市開発
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：株式会社東急コミュニティー

==価格・コスト・販売時状況==
*隣のプラウドが築20年越えで、3500～4000万円の取引。広さは70㎡ちょいでここと変わらずって考えると、資産価値は落ちない地域なんだろうね。大宮駅チャリ圏内は、多少駅から遠くても人気あるからね。分譲中の他物件と資産価値面で比較すると、上尾駅近マンションと同等かちょっと下で北上尾、蓮田駅近マンションより上って感じかしら。
*ここ平均坪300はいくでしょ？日進エリアで中古のグロス4000以上はきついから結構乖離あるよね
**さすがに70㎡の3LDK、5,000～6,000万円がボリュームゾーンでは？社宅跡地=低原価で安く出てくるとしても4,500～5,500万円くらいまでが限界かと。
***坪300万程度が平均だろうね。隣のプラウドが平均150万位で成約してるから20年で半額になるようなイメージだね。良いのか悪いのか微妙だけど。
****6000万～7000万がボリュームってこと？すげーな
*****この立地で坪300だと何年かけて売るのつもりなのかな？戸建てとも競合するエリアなのに
*この物件価格が公式サイトに出てないけどどの位で買えるのか？？
**6000万前後じゃない？
***立地的に坪単価はそこまでじゃないと思うけど、全体的に間取りが広めっぽいから、そこそこの値段はするんじゃないかな？
*モデルルームが開いたばかりで、販売自体は12月に入ってからなんですね。年末でバタバタしている時期かぁと思いつつ、値段によってはここはアリだと思う方も多くなってくるんだと思います。ブランズはそれなりに価格帯は高いマンションブランドという印象。どれくらいで出してくるのかな。
*世帯数が多いのに管理費や修繕費などのランニングが高いと思いました。ご意見きかせてください！！！
**管理費はよくわかりませんが、修繕費の金額が高めなのはいいのではないかと思います。大規模修繕の時に、足りないからと管理組合で借り入れをしたり、もしくは全戸で一時金を出すことになった時の方が大変です。そうなるとよく考えられているのではないか。管理費が高いのは、どういう根拠があってなのかは正直知りたいところかな・・
***修繕費に関しては長期的にみると、低いよりも少し高めに設定されている方が年々上がってくる率が低くなるので、安心です。
****価格は手ごろで良いなと思ったんですが、最初から月々のランニングコストが3万円を超える点がどうしても気になりました。自分は長く住むつもりがなく、10年くらいで住み替える可能性もあるので、その期間だけで見ても負担が大きいなと感じて今回は見送りました。給湯器のリースも、長く住む方には良いと思いますが、私たちには毎月の負担が重く感じました。
*****こちらも全く同じ理由で見送りました。駐車場も合わせると月5万弱ランニングコストがかかることがなんとも納得できず購入に至りませんでした。
*HPで4,550万円からとなっておりましたが、何階のどのくらいの広さでしょうか？
**4550万ではないのですが、67平米3LDKが4900万でした。
***初期の情報になりますが、たしか5階でした。西向きの方で2階3LDKで4600万くらいのがあった気がします、、、
****パンダ部屋かな？西向きは夏きついだろうけど安いね。市況がクラッシュしなければこの部屋なら10年で売却しても残債割れはないだろうね。
*販売価額 4,550万円～6,550万円
*最多価額帯 4,900万円台・5,100万円台・5,300万円台（各4戸）
*今回販売戸数 28戸
*総戸数 155戸
*間取り 3LDK～4LDK
*専有面積 66.33m2～80.49m2
**意外に手ごろな価格帯ですね。これなら蓮田だとか鴻巣なんかに都落ちしなくても買えそう！
***28戸しか売らないんだね。苦戦見込みと思われ。
****この辺りって中古でグロス3500万超えると本当動きにくいんですよね。所得が高い人が選ぶエリアではなく住居費を抑えたい人が選ぶエリアですし買える層は薄いでしょう。維持費が高めというのもネックです。駅距離あるけどイオンの前というのが売りだと思うのですが遠方から集客できる程のインパクトはないように思います。
*ここのストロングポイントって何？イオンが目の前にあること？
**イオン近接ですがイオンモールではないんですよね。
***モデルルームの担当者はタワマン並の設備機能と坪単価の安さが売りと言ってました。申込数がとても多く、すぐに希望の部屋無くなる状態と言われたので、迷っています。(家族会議中)
****営業が申込数少ないんですって言うと思う？もし売れてないとしても売れてるように見せて売るのが営業でしょ。一期から出し惜しみして売るような立地じゃないし売出しの数で判断すると良いと思うよ。28/155戸をどう見るか。
*最初の修繕積立基金が200万とかすごく高いと思うんですが、修繕計画はどうなってるんですか？30年間、上がらない計画ですか？
**私が見学に行ったときは、現時点で30～40年で1万円程度上がる見込みとだけ言われました。修繕計画を見てないので具体的な数字はわかりませんが、、、
***修繕積立金が新築時点ですでに高水準にあり、「将来の上昇が少ない」という説明でしたが、実質的には負担を前倒ししているだけに見えました。時間価値を考えると、新築で選ぶ理由は乏しいと思います。
*ところで1期28戸の抽選はどうだったの？
*第1期2次は7戸販売ですね
**1期1次28戸＋1期2次7戸＝1期合計35戸、先着順受付中3戸、32戸売れた計算なのでまあ順調といえるのでは？
***32戸売れていて一見順調に見えますが、28戸→7戸と販売戸数が極端に減っている点、早くも先着が出ている点が気になります。反響少ないんじゃないでしょうか？


==交通==
*駅へのアクセスは良くないですねこの辺は。日進駅は東京方面の全列車が埼京線に直通するので、池袋や新宿といった副都心方面に出られる方はいいかもしれません。ただ川越線は単線区間が圧倒的に多いので、運転本数が少なく、かといってダイヤ的に現状で目一杯なのでこれ以上増やすことも出来ないそうです。なので、ラッシュ時間帯は驚くほど混みます。大宮より北だから座って通勤できるなどと間違っても思ってはいけません。それと埼京線に直通している関係で、運転見合わせや遅れが結構あります。川越線自体も荒川を渡る関係で、強風などの影響を受けて止まることも多いです。
*路線情報を見ているんですが、日進駅から新宿方面まで乗り換えなしでしょうか。始発はないようなんですが、７，8時台の混雑状況も教えていただけますか。
**新宿駅へは乗り換えなしです。また、7・8時台はとてつもなく混みます。この時間帯の埼京線は大体遅延するので、それを見越して乗車した方がいいですね。


==構造・建物==
[[File:ブランズ大宮日進ビアレ　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ブランズ大宮日進ビアレ　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=ブランズ大宮日進ビアレ　エントエランスアプローチ完成予想図]]
* 敷地面積：5,681.04m2(本件土地南側は都市計画道路指定部分を一部含んでいます。)
* 建築延床面積：12,442.48m2(容積対象面積／11,359.65m2)
* 建築面積：2,494.95m2


==共用施設==
[[File:ブランズ大宮日進ビアレ　ラウンジ完成予想図.png|350px|thumb|ブランズ大宮日進ビアレ　ラウンジ完成予想図|alt=ブランズ大宮日進ビアレ　ラウンジ完成予想図]]
[[File:ブランズ大宮日進ビアレ　DIYや家具の組み立て、アート制作、モノづくり作業が楽しめる空間 完成予想図.png|350px|thumb|ブランズ大宮日進ビアレ　DIYや家具の組み立て、アート制作、モノづくり作業が楽しめる空間 完成予想図|alt=ブランズ大宮日進ビアレ　DIYや家具の組み立て、アート制作、モノづくり作業が楽しめる空間 完成予想図]]
* 駐車場：105台(平置駐車場：34台(うち身障者用1台)・機械式駐車場：71台)
* 自転車置場：310台
* バイク置場：13台


==設備・仕様==
*'''ショッピング'''
# ケーズデンキ 大宮櫛引店　徒歩6分／約410m
# JAさいたま 大宮ぐるめ米ランド　徒歩6分／約420m
# ローソン さいたま大成町四丁目店　徒歩5分／約350m
# ケーズデンキ 大宮櫛引店　徒歩6分／約410m
# フードガーデン日進店　徒歩9分／約700m
# サンドラッグ大宮日進店　徒歩10分／約730m
# ビッグ・エー日進駅南口店　徒歩11分／約840m
# 業務スーパー さいたま大宮店　徒歩11分／約810m
# ベルク さいたま櫛引店　徒歩12分／約950m
# ヤオコー 大宮櫛引店　徒歩16分／約1,230m
# ドン・キホーテ 大宮店　自転車9分／約1,370m
# ニトリホームズ宮原店　自転車10分／約1,620m



==間取り==
* 間取り：2LDK＋S・3LDK・4LDK
* 専有面積：66.33m2～80.49m2
* バルコニー面積：9.02m2～13.00m2
* サービスバルコニー面積：1.66m2～5.50m2（一部区画対象）
* テラス面積：5.40m2～13.00m2（一部区画対象）
* 専用庭面積：9.69m2～23.33m2（一部区画対象）


==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*'''教育施設'''
# 【通学区】さいたま市立日進小学校　徒歩3分／約180m
# 【通学区】さいたま市立日進中学校　徒歩6分／約440m
# みずほ保育園大宮大成　徒歩4分／約300m
# さいたま市日進保育園　徒歩7分／約510m
# 保育所まぁむ日進園　徒歩8分／約610m


==周辺環境・治安==
* 用途地域：第二種住居地域、景観誘導地区、都市計画道路(3・4・48指扇宮ヶ谷塔線)
*公式サイトでは大宮推しですが、日進駅へ徒歩12分か鉄博駅へ15分。バス停が遠い＆本数少ないので都心通勤は大変ですね。イオンが目の前にあって小学校もすぐ近くなので生活は快適そうです。
*埼玉県は日本一雨の日が少ない県ですから、通勤は自転車ベースで考えて良いでしょう。5分で鉄道博物館駅か、10分で大宮駅か。道幅は広く、高低差がないので走りやすいと思いますので、通勤に大きな不便は感じないかと。雨の日だけは、徒歩で日進駅でしょうね。
*駅まで遠いし毎日通勤で電車を使う人が選ぶ立地ではないと思います。リモート中心か車通勤の方がメインになるんじゃないですかね。子供のことを考えても小中は公立に通うとして、それ以降は電車使うとなると同様で文句言われそうです。
*駅徒歩12分ってどうなんでしょう。日進って昼間は毎時3本しかないし。多少時間はかかってもマンション近くに便数豊富なバス停があるほうが快適じゃないでしょうか。
*最寄り駅までも地味に遠いので自転車でのアクセスを考えてる方、日進駅には定期と一時利用のどちらの駐輪場もありますが、鉄道博物館駅には定期の駐輪場は無く、一時利用のみのコイン式駐輪場しかありませんのでご注意を。
*大宮駅まで自転車というのもアリです。ただこの辺りは細い道が多いので自転車で走る場合は道を選んだ方がいいです。大宮方面であれば、国道17号やその東側に並走している鉄道博物館横の道路なんかは、きちんと自転車専用レーンが整備されているので、そちらを通るといいと思います。
**代わりにバスと思って調べましたが、ある程度本数がある日進公園バス停まで徒歩で10分少々かかるので、これまた難儀ですね。お隣のプラウド中古が宇都宮線高崎線物件より安いのには理由があるのですね。
***バスは現実的ではないですね。バス停まで歩くのであれば鉄道博物館駅からニューシャトルに乗った方がいいです。ニューシャトルは定時運行率が極めて高いですし、乗ってしまえば大宮駅まで3分です。これがバスになると大宮駅周辺の渋滞によって、特に朝の時間帯は駅が見えてるのにそこから10分かかるなんてことも珍しくありません。
*イオンの前の道路は混みますか？
**休日とか天気が悪いと多少混みますが、許容範囲だと思います。
*結局ここって日進駅徒歩12分を呑めるか呑めないかですかね。こんな猛暑が普通になると駅距離がとても気になります。
*東側の工場って何をしている工場なのでしょうか。研究所？この工場がなくなったら、結構大きいものが建ちますか？あと、南側の道路が拡幅されると、車線が増えて結構うるさくなったりするんでしょうか？どなたかモデルルーム行った方教えてください。
**JR東日本研究開発センターで近年建て替えやら増築やらしてる拠点施設なのでなくなることはない
***JR東日本研究開発センター、見学とかあったら行ってみたいんですがなかなか一般公開はしていないみたいですね。音が出るような施設ではないですし、この施設だったらご近所にある分には特に困ることもないかな。生活には影響なさそう。
****JR東日本研究開発センター、JR東日本本体の本社直属扱いみたいだから、無くなることはまずないだろうね。大宮は鉄道の街って言われるほどJR東日本のお膝元だし、JR関係の施設がたくさんありますね。
*大宮駅周辺は高いから、＋1駅を狙うと良いってよく聞くけど、鉄道博物館駅とか日進駅の駅近マンションってあんまりないですよね？結構歩く物件ばかりで。そんなに大きな駅じゃなく周辺は住宅街なのに、まとまった土地が無いからなんですかね？
**このあたりは比較的早くから住宅地として開発されたので、工場とか畑とかのまとまった土地がないからだと思います。アロゲートウエディングメセナ大宮の跡地は結局マミーマート系列のスーパーができるようですし（たしか来月開店のはず）。
***この近辺は結構空き地があったんだけど、ここ数年でみんな住宅地に出せば売れる感じだった（戸建てメイン）駅からはちょっとあるけどイオンやらロジャースやらお買物に便利だからなんだと思う
*試しにマンション建設地から日進駅まで歩いたけど、思ってた以上に遠かった。駅に着いてからもタイミングが悪ければそれなりに電車を待つことになるので毎日の通勤はしんどいなー。






==周辺施設==
*'''公園'''
# 日進公園　徒歩9分／約720m
# 稲荷第2公園　徒歩7分／約530m
# 上加公園　徒歩9分／約710m
# 大宮三島公園　徒歩6分／約460m
# 番場公園　自転車8分／約1,460m
# 大宮公園　自転車10分／約2,440m
# 三橋総合公園　自転車11分／約2,520m
# 大宮第二公園　自転車17分／約3,560m

*'''医療施設'''
# こうづ歯科クリニック　徒歩3分／約170m
# みうらクリニック　徒歩5分／約340m
# 河野医院　徒歩7分／約550m
# 大宮中央総合病院 【24時間救急対応】　自転車9分／約1,570m
# JCHOさいたま北部医療センター【夜間診療】　自転車10分／約1,730m

*'''公共施設'''
# さいたま市北区役所日進支所　徒歩3分／約230m
# 大宮西郵便局　徒歩5分／約380m
# 日進公園コミュニティセンター　徒歩9分／約690m
# 日進公民館　徒歩11分／約810m
# 北区役所　自転車8分／約1,510m



==その他==
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==掲示板==
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saitama/706890/53-197

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