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ファインシティ大宮公園

Name: ファインシティ大宮公園
Brand: 京阪電鉄不動産株式会社
Rating: 4.341463414634147 (41 reviews)
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==物件概要==
[[File:ファインシティ大宮公園　外観完成予想図.png|350px|thumb|ファインシティ大宮公園　外観完成予想図|alt=ファインシティ大宮公園　外観完成予想図]]
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[北区]]盆栽町340番他（地番）
*交通：
#[[東武アーバンパークライン]]「大宮公園」駅徒歩7分
#JR[[湘南新宿ライン]]・[[宇都宮線]]・上野東京ライン「土呂」駅徒歩15分
#埼玉新都市交通（ニューシャトル）[[伊奈線]]「鉄道博物館」駅徒歩16分
*総戸数：161戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年7月
*売主：京阪電鉄不動産株式会社・住友商事株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*クラッシィハウス大宮植竹町から3ブロックおいたご近所、同じ住商と京阪のジョイントであちらは住商のブランド、こちらは京阪のブランド。こちらのほうが野田線の駅にも土呂駅にも近いけれどバスは使えない。アドレスは盆栽町だからこちらが上。5階建て大規模という構成は共通。こうなるとお値段が気になります。あちらの販売状況が順調に見えないだけになおさら。
**クラッシィハウス大宮植竹町と同様、ロの字型配棟なのも気になりますな。
***ロの字というかアルファベットのｂみたいな配置ですね。間取図だと二重サッシになっていないようですが鉄道騒音が心配です。このへんは深夜に貨物列車も通りますし、東大宮電車区に出入りする回送電車の本数も多いので。（だから線路が3本ある）
****音の問題さえクリアできてるならクラッシィハウスよりこっちかな。でも同じデベで同じゼネコンだからどうなんだろう。昔はテニスクラブがあってハイソな雰囲気だった記憶。
*北区で92平米6900万て気絶しそう。最多価格帯4900万なんですか？ホムペ72平米平均てあったので、悶絶しますね。やっと、マンション売る気になりました！私は盆栽町出ますけど、良いところですよ！
*リセールとか気にする感じではないかもしれないですが、植竹のクラッシィとこちらだとどちらの方がリセールいいんですかね。
**駅7分のこちらの方がリセールはマシだと思います。植竹町は11分の為「7分以内」の次の「10分以内」の検索にも引っ掛かりません。マンションでさらに遠い「15分以内」で検索する方は稀だと思いますし、検索されたとしても妥協する意味がある位安くなければ目に留まらないと思います。
*ここと似た環境のサニーコート大宮盆栽は、築15年にも関わらずかなり高値で売れたみたいです。分譲価格に近い金額だったので、実質値上がりしてるようなものだとか。ここも悪くないのでは？線路に面している部屋は二重サッシでしたね。線路向の建物は線路との間に中庭もあるので、電車の影響はそこまで気にならなそう。
**時期が違いすぎると思います。15年前に購入した首都圏のマンションであれば、資産性の低いバス便マンションなど以外売却益が出て当然です。サニーコート大宮盆栽町は3000万前後が相場のようですが、ここを4900万(最多価格帯)で購入し15年後に3000万になってしまうとしたらリセールが良いとは言えないと思います。
***サニーコート大宮盆栽は分譲時、3000万程度だったと思います。2000万台の部屋もある程度あったと思いますが、70㎡切る部屋はありませんでした。80㎡超える部屋は4000万くらいしたのかな？サニーコート大宮盆栽2も確か2000万円台からあって、ほとんどが3000万ちょっとだった記憶があります。モデルルームは家具付きで2000万前半のチラシを見た記憶があります。というように、安かったですよね。ただ、当時はそれでも安いとは感じませんでした。10数年後、どうなるかは分かりません。現状の物差しで考えたら、どこも買えないでしょうね。特に埼玉県内は。ただ、確かに今は、天井に近い気がしますが。。
*1期1次で161戸中60戸発売なんですね。なかなかの人気ぶりだと思います。希望の部屋に倍率が付かないことを願うばかり。
*皆さん、クラッシィハウスも検討されているのでしょうか？あちらの方が駅から遠くなる以外の周辺環境のデメリットがないかと思いますが、いかがでしょうか。
*意外と人気ですね。販売価格は結構強気です。立地的には割高、しかもこの価格帯で最低限の標準設備もついていません、本当に残念だ*
*線路べったりの立地ですが(特に夜間の貨物列車や車庫への回送が気になります)、あまり気にされない方が多いのでしょうか。やはり大宮公園に近いことがメリットとして大きいのですかね。
*で、1期1次の60戸は何戸売れたのでしょうか。もし完売するようなら今後も順調で値下げ可能性はゼロになりますが。
**ちゃんと数えてないけど、パッと見3分の2くらいは売れてたから40戸くらいかな？予定価格も変更なかったし、不調ではなさそう。1期1次60戸発売して先着順26戸か・・・。1期2次は別に表示があるから60戸中34戸が売れた計算。クラッシィハウスと同じでなかなかキビシい船出ですな。
***第一期一次60戸供給御礼と出てますが、これは売れた戸数ではないのですか。60戸のうち20戸がまだ先着順で販売されているということなのかな。二次は一次の売れ行き次第といった感じでしょうか。一次の60戸をのぞくとあと101戸になるのかな。竣工＆入居まであと1年超あるので、まだまだ余裕では？
*県内屈指の大宮公園の近くで環境は良いが、最寄りの大宮公園駅までに踏切２か所通過は、場合によっては徒歩７分以上かかる。土呂駅へも遠いし・・・・それに踏切の近くだから警報機の音は気になるかも？まあ、それを含んだ価格設定なのだろう
**周辺相場を考えるとその割に高いと思いますよ。新築の相場が上がっても中古の相場(築15年で3000万など)がついてこれてないエリアですので割高です。
***大宮以北の物件は仕方ないでしょう。東大宮、蓮田と北に行けば行くほど現在売り出し物件と10～20年程度の中古物件の差額が大きくなっていきますね。
****頭金の用意が厳しく35年フルローンみたいな買い方しか出来ないギリギリローンズはいざという時詰むから大人しく中古にしとけということですね。

==交通==
*東京駅「直通」「38分」はなかなか、なかなかやりましたね
*大宮駅まで歩くのはかなり負担感を感じる。駅周辺には正直月ぎめの駐輪場は多くないので、いつ停められるのかもわからないので、面倒でも野田線を使って大宮に出る方がなんだかんだでスムーズじゃないかと感じます。実際に歩くと、所要時間は倍以上違ってくると思うので。
**大宮駅まで歩くなんて誰も夢にも考えないでしょ。踏切2箇所や大宮駅の乗り換えを考慮すれば都心へは大宮公園駅でなく土呂駅一択です。快速通過の土呂駅13分にいくら払えるかの問題。
*野田線の方が本数多いし遅延少ないからっていう理由で、使う人もいるんじゃない。宇都宮線、本数が毎時2,3本少ないし、遅延がデフォルトだからね。大宮に出れば都内へのアクセスは複数通りあるから、遅刻出来ない人は野田線の方が安心かと。宇都宮線は始発が遅いのも。5時半発の羽田バスに乗るなら野田線一択だし。
**大宮から先へJRで通勤するなら、そもそも大宮公園駅ルートは認められない会社がほとんど。徒歩分数が6分しか違わないのに別会社を利用すると定期代が高くなるから。大宮へ通勤するなら、逆に割安な東武一択にされちゃうだろうね。
*盆栽町に住んでいた頃は、土呂と大宮公園のほぼ中間でしたが、野田線を利用していました。数年前に土呂に引っ越して宇都宮線にかえました。都内への通勤がすごく楽になりました。しかし、本当に遅延が多い。行きも帰りも。遅延による遅刻を複数回やらかしたため、朝は3本前の電車に乗るようにしています。帰りも当たり前のように遅延しているので、かなりイライラしますよ。この物件に引っ越したら、絶対野田線に戻したい！ただし、宇都宮線が遅延していると氷川踏切も盆栽踏切も閉まりっきりになりがち。むずかしいもんです。

==構造・建物==
[[File:ファインシティ大宮公園　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ファインシティ大宮公園　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=ファインシティ大宮公園　エントエランスアプローチ完成予想図]]

*敷地面積：6,039.85㎡
*延床面積：13,532.55㎡


==共用施設==
[[File:ファインシティ大宮公園　中庭完成予想図.png|350px|thumb|ファインシティ大宮公園　中庭完成予想図|alt=ファインシティ大宮公園　中庭完成予想図]]
*駐車場：84台（身障者用平面駐車場1台、機械式駐車場83台）
**月額使用料：未定
*バイク置場：7台（内、ミニバイク置場4台）
**月額使用料：3,000円～4,500円
*自転車置場：322台（2段式）
**月額使用料：150円～500円

*敷地が広かったですね。部屋・棟によってはエントランスから距離があるのが気になりました。また、駐輪場から部屋までの距離も。
*共用部のパーティーラウンジではワークショップも開催できるようですが、マンションコミュニティの一環としてそのような企画が計画されているのですか？非営利であれば講師を招いてのワークショップの開催が可能という事かしら？

==設備・仕様==
*食洗機が標準でないソフトクローズがないリビングと隣の居室の間のウォールドアが異様に低い位置からあって開けても圧迫感ある、ガスコンロ等…設備がかなり微妙。つまり、オプション結構付けないと3～5年くらい前のマンションの標準設備レベルに追いつかない。最寄り駅に行くにはラブホの前を通る。そして、ここも一部は元ラブホの敷地。この辺がこの値段で納得できるなら買いかもですね
**それは残念。かなりコストカットしているんですね。この市況での新築とはいえ、大宮＋１駅ですし、安くはない価格帯なので室内設備はもう少し頑張って欲しかったところ。
***設備のコストカットも悩ましいけど、それ以上にどの棟にするかが悩ましい。どの棟も明確なデメリットがあるので、全体的に価格がもう少しだけ下がってくれると前向きに検討できるんだけど、そこそこ要望入っているみたいだし、厳しいかなー。
*コストカットするところが間違っていますね。マンションのエントランスのデザインにこだわっているなら内装の設備にもっとこだわりがあっても良かったかな食洗機や床暖房や内装の設備等はある程度のものを設置してほしいし、IoTにも力を入れてほしかったかな。
**長く住むとデザインとかより生活のしやすさとか間取りの良さとかが気になってくるようですから生活する場が充実しているのが何よりだと思うので。共用部も使わない人にとってはいらないのかもしれないしコストダウンをどこでやるかによって住民層も決まってきそうな感じでしょうか。価格と専有面積とかのバランスは良いような感じはするのでそれなりに売れるのではとも思いますが。

==間取り==
*間取り：3LDK・4LDK
*専有面積：65.69㎡～92.44㎡
*バルコニー面積：7.25㎡～19.47㎡
*ルーフバルコニー面積：33.12㎡
**月額使用料：1,330円
*サービスバルコニー面積：1.63㎡～3.77㎡
*専用庭面積：15.54㎡～23.60㎡
**月額使用料：320円～480円
*テラス面積：10.22㎡～16.50㎡

*部屋の間取りや広さはとても良かった。ただ、自転車置き場からのアクセスが悪いと感じました。立体駐車場付き、共用部や植栽が豪華なのは良いが、修繕積立金が気になるところ。まだ公示はされなかったです。
*間取りのR2rTYPEは4LDK+3WIC+2N+Fで広々していますね。全ての居室にウォークインクローゼットか布団クロゼットがついているのがファミリー向きですし、バルコニー、ルーフバルコニーが部屋を取り囲む形になっていて採光も良さそうです。こちらの価格は6,900万円台でしょうか？
**価格表見ましたけどそのとおりです。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
# スギドラッグ大宮植竹店　　徒歩3分/約210m
# ビッグ・エー大宮盆栽店　　徒歩3分/約230m
# ヤオコー埼玉県大宮盆栽町店　　徒歩6分/約440m
# マルエツ大成店　　徒歩9分/約670m
# 東武ストア北大宮店　　徒歩12分/約930m
# ステラタウン大宮　　徒歩12分､自転車4分/約960m
# 東武ストアとろマイン　　徒歩13分､自転車4分/約980m
# イトーヨーカドー大宮宮原店　　徒歩13分､自転車5分/約1,040m
# オーケー大宮宮原店　　徒歩15分､自転車5分/約1,140m
# ニトリホームズ宮原店　　徒歩15分､自転車5分/約1,140m
# 業務スーパーさいたま大宮店　　徒歩15分､自転車5分/約1,150m
# セブン-イレブンさいたま盆栽町店　　徒歩5分/約390m
# セブン-イレブンさいたま植竹町１丁目　　徒歩6分/約440m
# ローソンさいたま植竹町一丁目　　徒歩6分/約460m
# ファミリーマート大宮公園前店　　徒歩7分/約550m

==育児・教育==
*'''教育施設'''
# 土呂クマさん保育所　　徒歩4分/約260m
# 北大宮クマさん保育所　　徒歩8分/約570m
# 東大成ひなた保育園　　徒歩11分､自転車4分/約880m
# ゆうりん保育園分園　　徒歩11分､自転車4分/約860m
# 東大成保育園　　徒歩12分､自転車4分/約900m
# ハッピー・なのはな保育園　　徒歩12分､自転車4分/約930m
# 大宮つぼみ保育園　　徒歩12分､自転車4分/約940m
# とろポポロ保育園　　徒歩13分､自転車4分/約980m
# 寿能保育園　　徒歩14分､自転車5分/約1,080m
# ゆうりん保育園本園　　徒歩16分､自転車5分/約1,220m
# 植竹幼稚園　　徒歩6分/約470m
# 神戸幼稚園　　徒歩16分､自転車5分/約1,230m
# カトリックみどり幼稚園　　徒歩20分､自転車7分/約1,600m
# さいたま市立植竹小学校　　徒歩8分/約600m
# さいたま市立植竹中学校　　徒歩14分､自転車5分/約1,110m

==周辺環境・治安==
*第一種住居地域

*線路際なのに二重サッシじゃない・・・
*さすがにT2サッシくらい使ってくれてますかね
*線路沿いはキツイなー
*大宮より北に購入がキツイ
*この場所で二重サッシでない時点で検討できないな。普通のサッシで売れると考えてるんだろうか。
*野田線ならまだしも、宇都宮線は車両も長いし、貨物も走るし結構うるさいでしょう。防音対策はどうなっていますか？
**貨物列車は深夜も走りますからね。安眠するならT3サッシでも不足で二重サッシ必須かと思います。間取図を見るかぎりどの部屋にも二重サッシは見あたりません。
*昔、現地にあったホテルアイネをヘビーユースしてたけど、うるさいと思ったことなかったよ。もっと線路に近接してたけど。ただ、踏切の音はよく聞こえた。でも、最近の踏切は音を落としてるから大丈夫でしょう。
*昔だからおそらく単板。特定のホテルだから木引違が内側にあったけど、おそまつなもんです。すぐ近く、野田線沿いにパークサイドっていうホテルがあったけどそっちは結構うるさかった。おそらくカーブだったから車輪がレールに擦れるから騒音が大きいんだと思う。ここは直線だから意外にうるさくないよ。
**日当たりがいい部屋ほど線路の影響を受けそうです。JR「東京」駅へ直通38分っていうのは土呂駅から？徒歩13分の物件と考えるとちょっとお高いですね。
***そうですね。土呂駅⇒東京駅までが３８分ということです。その時間に自宅からの時間をプラスすることにはなりますね。都内でこの広さの物件はもっと高くなるのではないでしょうか。駅に近いと治安も気になりますし。住む環境として良いのかなと思いました。
****そうですね。大宮のような大きい駅は周辺に歓楽街がありますが、土呂や大宮公園駅はいきなり住宅街なので駅近のほうが安心です。
*こちらは二重サッシではないとの事ですが、サッシの性能はどちらで確認できますか？線路が近いマンションなので二重サッシまで行かずとも遮音性能の高いT4等級を使用していれば問題ありませんかね？
*二重サッシ住戸が有るかどうかは、ホームページ掲載間取りに見当たらないだけの憶測なのでモデルルームで自ら確認したほうが良いのでは？
**いやいや、この配棟で二重サッシ不要の部屋なんてある？w全部の開口部を二重にしなきゃ煩くて寝られないでしょ。
***線路沿いに戸建てがあって、そこで生活してる人がいるから、全部の開口部を二重にしなきゃ煩くて寝られないでしょっていうのは感想でしかない
****同じ位置でもマンションの上階より住宅地にある木造二階建ての方が静かに感じるということもありますね。音は上に抜けるので…。ここの公式サイトはマンション公式サイトによくある設備仕様の紹介ってないんですね。窓の性能とかそういう箇所に書いてあったら色々と分かりやすいと思いますが。資料請求とかした方の限定公開なんでしょうか。
*設備仕様のページがないので、きっと誇れるレベルではないのでしょう。あの場所を知ってる人なら騒音の懸念がまず頭に浮かぶので、そこをスルーしているのは書かないのではなく書けないのだと思います。
*サンクレイドル大宮公園レジデンスはT2サッシを謳ってましたね
**あっちは産業道路だし一応離隔とれてるからT2でいいんじゃ？こっちは天下の東北本線で深夜早朝に貨物列車が何本も走る。昔から慣れてる地元民は平気だろうけど、新築マンション買って騒音で悩むなんてナンセンス。
*たしかにそうかもしれません。長く住んでいて慣れていると騒音よりも馴染んだ環境を選んでしまうかも。そういう場所になれていると逆に静かすぎる場所に住むと落ち着かないとも言いますね。けっこう歩くとはいえ3駅3路線ですか？アクセス面での利便性はとても良いのでは。そういう立地でこの価格はわるくない気もします。広いプランもありますし。
*この物件検討中です。やはり線路沿いなことだけ気になりますよね。あとはファミリータイプの価格が気になります。4500万くらいだといいんですが
**線路沿いだけじゃなくて、野田線が不便なことも気になってます。
***野田線4分と謳いつつアクセス案内は土呂駅からだけ。都内通勤なら土呂一択でしょう。大宮通勤なら好きにすればいいけど。
****物件概要では最多価格帯4900万とあるので、低層とか線路際の部屋なら4500もあると思います。
*せっかくの住宅街なのに踏切の目の前にラブホがあるのは少々不快ですね。
**踏切前のアイネはこのマンションの敷地になったよ。2つの踏切の中間にあるほうは絶賛営業中だが。
***踏切の反対側にありますよ。
*大宮駅まで自転車なら10分くらいで近いじゃんと思いましたが、途中で風俗街の近所通るんですね。あの辺綺麗に無くならないですかね。
*ここも植竹町も中古になったらステラタウン周辺などと比較されるでしょうから、リセールバリューを気にしないお金持ちや永住覚悟の方の為のマンションですかね。
**北銀座を通過すれば踏切や時間のかかる交差点を通らずに行けますね。ほとんど裏道ですので、車通りも少なく安全なのですが、やはりあの雰囲気はよろしくない。まあ、たいえい橋から入る駐輪場、空くまでに２年待ちと聞きましたが。
***もしや、あの土手町のライオンズプラザ南側地下道を通るコース？
****自転車10分くらいで風俗街のある街並みを子供たちにあまり見せたく無いかなと…まぁ昔より小さくなったかな？大宮公園公園のボート池も復活するみたいだけど…もう死体あがらなきゃ良いですが…
*音は慣れだといいますからね。住んでみて我慢できなければ二重窓にするとかの対応もできますし。大宮公園に近い（踏切２つ越えるけど）、盆栽町アドレス、そして何より今現在さいたま市内の大規模物件がここしかないのが人気の理由だと思います。最多価格帯が5200万円台というのも今の市況だと手を出しやすいですし。
**盆栽町アドレスは魅力的ですよね。ただし現在線路沿いに住んでいるので、やはり音が気になります。特に夜間は貨物が頻繁に通りますし。同じ価格帯の植竹のクラッシィとも比較したい所ですね。
***盆栽町アドレスといっても戸建てではなくマンションですからね。場所も盆栽町でイメージされる邸宅街ではなく外れですし。そこに付加価値を感じる方は少数派かと思います。
*近隣の北部医療センター跡地（スイミングスクールとヤオコーの間）では、複合施設整備の計画があるようです。
**公民館が移設されるから、コミュニティバス乗場も同じく移設されるのでは？と妄想してます。もしそうなら、ステラタウンまでのアクセスが良くなるからうれしい
*資料の方を少しだけ読みましたが計画されている複合施設は公民館と児童センターですか。お子さんがいらっしゃるお家は便利になるでしょうし、コミュニティバス乗り場が近くにできればいい感じですね！コミュニティバスは本数が少ないでしょうけどうまく時間を合わせて利用できればいいと思います。
**その２つに加えて、民間に委託するスポーツ施設的なものもできるとあるので、それが何になるかはもう少し先にならないとわからないですね～
==周辺施設==
*'''病院'''
# 里村医院　　徒歩6分/約450m
# 大宮クリニック　　徒歩8分/約630m
# シマヅ内科医院　　徒歩9分/約670m
# おおなりクリニック　　徒歩9分/約710m
# 大宮中央総合病院　　徒歩10分/約790m
# 大宮すずのきクリニック　　徒歩12分､自転車4分/約890m
# 小池内科クリニック　　徒歩13分､自転車4分/約1,000m
# 渡辺医院　　徒歩14分､自転車5分/約1,150m
# なかじま総合内科クリニック　　徒歩14分､自転車5分/約1,110m
# 彩の国東大宮メディカルセンター　　徒歩15分､自転車5分/約1,190m
# 高橋歯科医院　　徒歩6分/約420m
# 佐々木歯科医院　　徒歩7分/約490m
# 森田歯科医院　　徒歩7分/約520m
# 浜野歯科医院　　徒歩7分/約540m
*'''金融機関'''
# 東和銀行大宮北支店　　徒歩9分/約650m
# 大宮盆栽町郵便局　　徒歩9分/約670m
# 武蔵野銀行大宮北支店　　徒歩8分/約610m
# 大宮郵便局ゆうちょ銀行大宮店　　徒歩9分/約690m
# 大宮植竹郵便局　　徒歩11分､自転車4分/約820m
# みずほ銀行東武ストア土呂店出張所（ATM）　　徒歩13分､自転車5分/約980m
*'''公共施設'''
# 大宮税務署　　徒歩12分､自転車4分/約930m
# 土呂駅前交番　　徒歩14分､自転車5分/約1,170m
# 北消防署植竹出張所　　徒歩15分､自転車5分/約1,150m
# 北区役所　　徒歩15分､自転車5分/約1,200m
*'''文化・スポーツ・レジャー'''
# 氷川神社　　徒歩11分､自転車4分/約840m
# 埼玉県立歴史と民俗の博物館　　徒歩5分/約340m
# スマートフィット100北大宮店　　徒歩9分/約700m
# 美楽温泉SPA-HERBS　　徒歩10分/約770m
# BESTSTYLEFITNESS大宮店　　徒歩10分/約770m
# さいたま市大宮盆栽美術館　　徒歩11分､自転車4分/約810m
# 大宮公園小動物園　　徒歩13分､自転車5分/約1,030m
# 鉄道博物館　　徒歩16分､自転車5分/約1,240m
# 県営大宮公園野球場（大宮公園）　　徒歩16分､自転車6分/約1,280m
# 北図書館　　徒歩15分､自転車5分/約1,200m
# NACK5スタジアム大宮（大宮公園）　　徒歩17分､自転車6分/約1,320m
*'''公園'''
# 植竹遊歩道　　徒歩2分/約110m
# 鈴浦公園　　徒歩2分/約140m
# 東植竹公園　　徒歩3分/約230m
# 大宮公園　　徒歩4分/約310m
# 源太郎公園　　徒歩5分/約330m
# 盆栽西公園　　徒歩5分/約340m
# 盆栽団地公園　　徒歩6分/約410m
# こまどり公園　　徒歩6分/約430m
# 植竹1丁目公園　　徒歩6分/約450m
# 植竹北公園　　徒歩8分/約630m

==その他==
*

==掲示板==
*
saitama/685214/93
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