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パークホームズ夕陽丘

Name: パークホームズ夕陽丘
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 3.75 (4 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[天王寺区]]烏ケ辻２丁目１６７番２（地番） 
*交通：
#地下鉄[[谷町線]]「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分 
#JR[[環状線]]「桃谷駅」徒歩8分 
*総戸数：51戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上13階 
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年05月中旬予定 
*入居時期：2018年06月下旬予定  
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西
*公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1501/


==価格・コスト・販売時状況==
*総戸数は５１戸ですべて３LDK，全居室にウォークインクローゼット採用という点も特徴であるとのことでした。　また，製造・販売・管理を一貫して行っているため，アフターサービスに自信があるとのことです。確かに，営業の方も三井不動産レジデンシャルの方ですから，こちらの質問には的確に回答していただき，非常に好感を持てました。製・販・管を一貫で行っているのは一部の大手だけですが，やっぱりこういう点でもいいなぁと思いました。
*坪単価300万円でしょ？！
**三井ブランドですから相場より１割程度増しくらいに設定するとして、五条小地区を勘案するとおおむね７０m2で６５００万・７４m2で７０００万くらいという感じでしょうか。坪単価約３００万くらいということで。不動産屋によると五条小地区というだけで新築は相場より１千万円アップだそうです。ただ富裕層狙いにしては７４m2は狭すぎだと思いますね。 
*三井はグレードの高い順に「パークマンション」　→　「パークコート」　→　「パークホームズ」と階層を分けています。従って「パークホームズ」は三井の最下層グレードのマンションということです。万が一三井がパークホームズで坪単価300万円なんていいだしたら、関西人を完全に馬鹿にしているとしか思えませんな。この程度の立地では坪単価220万円がいいとこでしょう。バブルでなければ180万円でも高いくらい。 
**パークホームズは三井の最下層グレードに付ける名称。坪単価260なんか、こんなグレード＆立地で考えられん。せめてパークコートレベルのグレードの物件を四天王寺、上汐エリアに開発しないと食指が全く動かん。 
*全戸南向きであることと、ウォークインクローゼットが完備されているのはとても魅力的です。駅も徒歩圏内なので、ここなら自家用車は必要ないくらいかもしれません。エントランスのデザインは高級感があって素敵だと思いました。 
**高級感を出してきている感じだし、そういう立地なのかなぁという感じもしてくるのですが、 全体的にお値段ってどうなものなんでしょうね。 高い感じにしたいのかなと思いつつ、 プランセレクトは無償だったりします。 基本的に皆さん、間取りは変更されることを前提とするのでしょうか？
*大規模マンションは、住民が多くて苦手という人は割と多いと聞きます。 小規模過ぎても、将来の修繕積立金が高くなることが予想できますが これくらいの総戸数だと、住み心地もご近所付き合いも楽だと思います。 外観デザインもおしゃれで良いマンションだと思いました。 
**マンションは大規模の方がお互いの関係性も薄くなっていくので、返って気にならないということは聞きますが… こちらは51戸ですか。 何となく全員の顔を把握しつつ、でもそこまで濃くはなりにくいというかんじでしょうか 人と仲良くしたいかどうかで かなり関係性も変わってくるぐらいの規模のようには思います。 子供がいる人だったらいる人同士で仲良く出来るくらいの大きさなのかな。
*最多価格帯が5000万円台ということです。このあたりでこの価格というのはどう評価すればいいのかわからないですが、駅までの距離を思うと少し思い切った額なのではないかな、ということになってくるのでしょうか。 全部の住戸が南向きでかつウォークインクローゼットを備えているということで、向きと収納についてはいいとは思いますが。 
**エントランス　天然石。外壁、吹付ではありません。　一部吹付です。バルコニー、玄関周りも　タイル張り　　ディスポーザーを含み　ハイスペック仕様です。4800万円～　5400万円　の物件となります。 
*1期の売れ残りは4戸みたいです。先着順で販売続行中です。来週から2期も始まるみたいです 
*この辺りでは、戸数のわりに敷地面積もあり、２面接道で解放感のあるマンションになりそうですね。日当たり良好なので、勝山通りの騒音さえクリア出来れば問題無さそうなマンションだと思いますね。 
*このマンションは、立地は駅近ではないですが、外廊下でも壁は全てタイル貼りで、エントランス含め高級感もありそうですし、ギリギリですが勝山通りの北側で、真法院町のすぐ東の立地。価格含め、ある意味バランスが取れているマンションプラス三井ブランドという面白いマンションですね。
*こちらの管理費が 月額11800円～12400円、修繕積立金が月額8430円～8890円は 少々割高感があるように思いました。 この料金設定は建物のランクによるものなのか、それとも 三井不動産のマンション全てに共通とするものなのか、 どちらですか？
*70m2で4000万円台なのはちょうどいいと思いました。安すぎず。最多販売価格帯は5000万円台です。最上階からの写真がすごく素敵なんですが、すべての階がこのように眺望がいいわけではないみたいですね。騒音などチェックポイントはいくつかありそうです。
*来年以降の相場がどうなるかは分からないけど、エリアを考えると結構手頃な価格設定と思いますけどね。 
**確か１階だったと思うけど4100万台の中部屋は安いと思う。 坪単価２００万切るし三井の物件で天王寺区と考えると今のご時世ではお買い得かと。 勝山通り沿いの１階は気にはなるけど、小さい子供いるなら下手に２，３階より下を気にしなくてよい１階の方が良いと思うし。 今の状況では大阪のマンションはまだまだ上がっていきそうやし手ごろな新築は希少やね。 
***1階は確か天井高2800ぐらいあったはず。
*良いマンションですね。共用部の設備面や見た目のグレード感悪くない。ただ角部屋の単価は高めですね。240から250でしょうか。
**ここの角部屋は隣の建物がかなり近くに迫っているので中層階以上でないと角部屋のメリットがあまりないですね。 なので低層希望の場合は中部屋でも同じかなと。 価格を考えると内装・外装など設備面は充実していると思います。 ブランド力のあるデベですし、駅からの距離と勝山通りの前という事が気にならないようであれば良い物件かなと思います。 惜しいのは似たような大きさの間取りばかりなので、60m2-80m2くらいの選択肢があれば、もう少し顧客層が広がったかなと思わんでもないですが。
*駅からの距離は四天王寺夕陽丘駅は少し遠く感じますが、桃谷駅までは実際に五条公園横を通って区役所前の通りを曲がった経路で歩きましたが、思ったよりも全然近く感じました。勝山通りも幹線道路の中では比較的交通量少なめの道路なので、気にならない方は全く気にしない程度かと思います。ただ間取りバリエーションが少ない点、中部屋のアルコーブが殆ど確保されていない点は気になりますし、欲を言うと勝山通りから建物をちょっとバックした方が雰囲気は良かったかなと思います。設備面はエントランス空調・自転車置場単独建物入口とサブエントランスに非接触キーのセキュリティがあるとの事だったので、割と最低限のポイントは抑えられているマンションと思います。
*駅までの距離は割とあるなということから 価格はその分買いやすいのかなと思ったのですが ７０m2の間取りで５０００万円台は高いと正直感じました。 最上階であれば眺望が望めて良いかもしれませんが、 ここにしたいと感じる決め手に欠けるかもしれないです。
*近隣で70m2前後だとルネグランで5000万-6000万・クレヴィアで4800万-5500万くらいでしたからここの駅からの距離を考えるとちょっと高いと感じるかもしれないですね。 ここは駅からの距離と勝山通り沿いと言うのも考慮してまだ弱めの値付けをしているのかなとも思わんでもないです。 低層階なら４０００万台前半からあるので、そこまでいけば天王寺区でも坪単価的には最安値に近い部類になりますから。 市況は２０１８年もさらに上昇しそうですし、条件の良さそうな物件なら売主も強気で値付けしてきますから。
*こちらの管理費が 月額11800円～12400円、修繕積立金が月額8430円～8890円は 少々割高感があるように思いました。 この料金設定は建物のランクによるものなのか、それとも 三井不動産のマンション全てに共通とするものなのか、 どちらですか？
**高いって こんな物ですよ。 5年、10年の 修繕費で 調整すればいいではないですか？ タワマンだと もっと上がりますよ。 当初安くても。 
***70m2前後だと少し高いかなというくらいで、特筆するほど高いわけではないですね。 ディスポーザーがなければもう少し下がったでしょうけど、これは良し悪しですので仕方ないです。 最近は三井に限らずですが、管理人の人件費が上がっているのでどこも管理費は上昇傾向です。 恐らく今後も下がっていく可能性は低いでしょう。
*いいマンションという事でしょうか！？ 
**御影石使って、バルコニー、玄関周りもタイル貼りで各部屋にWINクローゼットついており、手抜きなく　文字通り　いいマンションですよ！ 
*残り何戸でしょうか？
**残りわずかよ
*すごく良い場所です。 五条公園近くでマンションが比較的少なく閑静な街並みです。桃谷駅に行けば色々揃いますし。 烏ヶ辻でも玉造筋西側いいですね。 安くならないでしょうか？
**まぁ三井さんが相場よりも高い値付けしてるんで高くは感じますよね～。もう少し適正価格だったら考えてみたいですよね。



【モデルルーム見学】
*モデルルームは，最も広い７４．０６m2のDタイプのものでした。通常は３LDKのところを，２LDKとしてリビングを拡幅し，主寝室のWICを広くとったもので，担当営業の方は「ちょっと現実離れした間取り」とおっしゃっていました。 
*本物件のターゲット層はファミリー層とのことでしたので，確かにターゲットゾーンとかい離したモデルルームを採用するのはどうかな。という印象がありました。また，オプションをめちゃくちゃつけているので見てもあまり参考になりません。なお，モデルルームのコンセプトは「定年退職後の夫婦二人悠々自適な生活」だそうです。これではターゲットゾーンからずれてますよね。 
*ファミリー向けの廉価型マンションという感が否めません。マンション形状が板状なので間取りも普通の田の字型です。アルコーブも南東角部屋以外は確保していないので，ドアを出るとすぐに廊下です。この部分で建設費を圧縮したなぁ…と如実に感じました。もっとも，部屋自体の設備は割合よいものを入れています。外観も一応すべてタイル張りですし，見栄えを気にする方もギリギリ妥協できると思います。 
*ターゲット層がファミリーなので，子育て世代にも手が届く価格設定でなんとかがんばりましたという印象を受けました。本物件は坪単価２４５万円ほどで，他の天王寺区内競合物件の中では最も安価と言えます。 
*販売戦略に即して最大限努力している本物件は好感を持てました。駅はちょっと行きにくいですが，前の道路も騒音が気になるかもしれませんが，そこをクリアできる方にとっては，おすすめの物件だと考えます。 

==交通==
*駅についてはやや遠い感があります。JR桃谷駅まで徒歩１０分，四天王寺前夕陽ヶ丘駅へは１５分程度かかると思います。自転車を使って天王寺か上本町に出た方がよいでしょう。 



==構造・建物==
*全邸南向き
*外壁は全て４５/３丁タイルであり，高級感があります。タイル色は炭色で「和モダン」を意識しているそうです。というのも，夕陽丘エリアの雰囲気に合わせるためにこうしたとのことですが，やや突飛な印象を受けて私の好みではありませんでした。厳密にいうとこの辺は寺田町に寄りすぎていて夕陽丘エリアではないと言えますので…。
*横のラインはひさしを白色にしてアクセントカラーを取り入れており，垂直ラインは黒色のマリオン（カーテンウォール…かざり）を採用し，垂直方向を強調したスタイリッシュなデザインとしたそうです。２階部分は御影石の３本ラインで構成し，これでエントランスの門も兼ねさせています。エントランス突き当りにはもみじを植樹し，居住者に四季を感じてもらえればとのことでした。 
*ダブルオートロック採用のため防犯性は高そうです。２４時間ゴミ捨て可能なので最低限のラインはクリアしていますが，共用施設は全くありません。せいぜいエントランスに待合みたいなロビーがあるぐらいでしょうか。集会所すらありません。この辺りは完全にスポイルし，管理費を安くしようという意図を感じました。 
*残念なポイントとして，建物正面は先ほど述べたようにマリオンとか御影石とかこだわって作っているのですが，北側（建物裏手側）については，階段は壁で作ってマンションと一体のものではなく，廉価版の鉄骨階段です。廊下の柵？というのでしょうか，これについても廉価な鉄柵なのでコストダウンしたな…というのが目に見えてわかりました。 
*天井は二重天井ですが，床は直床です。これは太鼓減少を嫌ったため直床にしたとのことでした。戸境壁については，コンクリート厚１８０ｍｍ以上を確保しており，そこから木軸+プラスターボードで９５ｍｍです。最低限のラインはクリアしているといえるでしょう。 
*耐久性の高いコンクリートを採用しているなど，鉄筋もしっかりしてそうですしよさそうです。マンション傾き問題の売主は三井不動産レジデンシャルでしたが，杭についてはかなり気を使っているそうです。現場で杭自体を作り，地中約２３～２４ｍほどの支持層に12本埋設したということでした。杭自体も接地面が広くなっているタイプで安心できそうです。
*ここは、他との違いは、バルコニー側 内側まで タイル貼り 勿論、玄関周りも 重厚なタイル貼り エントランスは、タイルではなく天然の 御影石です。 
*バルコニーが透明ガラスだから　道路沿いから　洗濯物が丸見えってこと？気にしなければ。okかな。目の幹線道路は、車や歩行者　日中多いけど。 



==共用施設==
*駐車場 : 総戸数51戸に対して敷地内機械式13台、平面式3台　（月額使用料 : 未定）
**駐車場の入口にセキュリティは無いのですね。 
*駐輪場 : 総戸数51戸に対して78台　（月額使用料 : 未定）
**駐輪場ですが一部屋で1.5台ですが、子供がいる三人家族でしたら足らなくないですか？アルコーブに置いてもいいのかな？
***子供用は、アンケートをとり理事会で協議してOKになるかもです。
****1住戸1.5台は間違いなく少ないですね。 最低でも２台はないと確実にあとでもめます。 ここはどうかわかりませんが２段ラックも含めての1.5台なら非常にまずいです。 最近は駐輪場の不足と２段ラックの使いにくさにクレームが結構多いと聞きますから。 最近はどこも１住戸２台を基準にしてるところ多いですけどね。
*バイク置場 : 総戸数51戸に対して2台　（月額使用料 : 未定）
*エントランス、ホームページで見る限り、かなり高級感があります。 

==設備・仕様==
*ディスポーザーとビルトインタイプの食器洗浄機は標準装備です。ビルトインコンロは三ツ口コンロであり，グリルは水無し両面焼きと設備面は充実している印象を受けました。 
*窓ガラスについては全居室ペアガラスを採用しており，バルコニーの窓のみLow-Eガラスを採用しています。しかし，何より残念だったのがサッシの防音性能がT1であることです。本物件は全戸南向き・道路幅員２５ｍをうたっていますが，裏返せば前の道路がうるさいということです（勝山通に面しています。上町筋や谷町筋と比べれば交通量は少ないですが，幹線道路であることは事実です。）。そうであれば防音には気を配ってほしかったのですが…せめてT2のサッシを採用してほしかったです。 
*本物件については防音が一番ネックだと考えていたため，さらに質問したところ，ガラス厚は通常よりも多くとっているため全体的な防音性能はT2相当という説明を受けました。また，１～８階までは換気口にもサイレントスリーブを施し，さらに騒音が予想される箇所（主に１か～４階の低層階）には追加で防音フードを施しているため騒音対策はぬかりないとの説明を受けましたが，万難を排してサッシ自体の防音性能も高めるべきだと感じました。この点が非常に残念です。 
*カーテンレールは全居室で上付き，天井高は１階を除いて２ｍ４５ｃｍなので最低限はクリアしています（１階のみ２ｍ８０ｃｍ）。 
*リビングと廊下の間のドアについては鏡面仕上げのドアを採用しており，ワンポイントでのこだわりを感じました。 
*浴室は全タイプ１４１８です。ダウンライト４つを配し，可能な限りの開放感を演出したとのことです。
*洗面は，人造大理石の天板を採用しています。ボウルは一体型で掃除がしやすそうです。偏面のため，片側にスペースがあり，最近はやりのタイプと言えます。鏡は三面鏡になる裏側が収納のタイプです。 
*トイレについては，タンクレスを採用しています。また，手洗いをトイレ内に設置しており高級感があります。これは非常に良かったです。 
*共用廊下に面した居室では，ルーバーを採用しているので好印象です。その分アルコーブはほとんど確保していないので，最低限ルーバーぐらいは…ということでしょうか。もっとも，共用廊下側の窓側はかなりの下がり天井であり，天井高が１９７５ｃｍです。長谷工クオリティというか，この辺りにコスト縮減が見えます。
*ドアについては，使用できる部分については引き戸を採用しています。全て上釣りタイプで下部にレールがないため好感が持てました。室内は玄関の上がり框やバルコニーとリビングの間を除いてフルフラットになっています
*バルコニーの仕切り板が低い仕様ですね。音が丸聞こえかも。 
**ペラボーが上までついてないってことですか？ それならちょっと賃貸仕様のようでテンション下がりますね。 上の人がエントランス天然石とかバルコニーがタイル貼りとか書いてますけど、そこを節約しちゃうってどうなんでしょう。 たいした金額の違いでもないでしょうに。
*見に行きましたが、今のマンションに珍しく　バルコニーの人が出入りする内側までしっかりタイル貼りでした。 
*オプションについてですが、絶対にオプションの方が安心というものは例えばどのようなものでしょう？据え付けの収納についてはオプションが良いのでしょうが、それ以外で必須となるものは何になりますか？カーテンもオプションの方が面倒がないと聞きますが、オーダーメイドできる専門店と比べてかなり高くなっていますか？



==間取り==
*間取り：3LDK 
*専有面積：70.24m2・74.06m2 
*バルコニー面積 : 10.64m2～12.92m2
*Dタイプは珍しく壁付けキッチンです。残るA～Cタイプについては，通常のカウンターキッチンを採用しています。壁付けのため，後方にカウンターを設置していますが，このせいでリビング形状が正方形となり，家具配置が難しいかもしれないと担当営業の方はおっしゃっていました。 
*バルコニーは１ｍ９０ｃｍ確保しているため合格点と言えます。バルコニーの壁は半透明の強化ガラスのため，採光がかなり期待できます。シミュレーションでも全戸朝から日当たりが望めるとのことで，採光面は文句なしと思われます。 
*1フロア4邸で、間取りは可もなく不可もなく。最初、1フロア4邸と聞いたので「内廊下かな？」とか思ったのですが、そうではなくて4邸並びのマンションのようでした。収納はクローゼットも広めでいいのですが、すごく「ここに住みたい」と思える要素がなくて。 
*Dタイプ、ウォークインクローゼットが3つもついているってかなりすごいことですね。 サイズはまちまちとは言え、どの部屋も大きな収納があるということですから、 特段チェストを部屋の中に置かなくても大丈夫ということになってきてしまうのかも。 純粋にすごいなぁと思います。 その分、他の３LDKよりも広めに専有面積が取られているのでしょうか。 
*Cタイプの間取りを見たのですが、部屋にウォークインクローゼットがあり、床暖房があって、しかもカウンターキッチン。



==買い物・食事==
【買い物】
*阪急オアシスが近くにある。
**徒歩３分程度でしょうか。
*オアシスが近いのはいいけど。品数は、ライフ、ハーベスト、コーヨーを３つ合わせると揃うけど。
【食事】
*西隣に　少ししゃれた　洋食風のイタリアンとランチが食べれるカフェがあります。気さくに入れそうな小洒落たお店です


==育児・教育==
*聖和小学校（通学区）
**ここは烏ヶ辻２丁目の中でも五条小校区じゃないんですね。 
*学業に関しては安心できるレベルになんですね 学習塾が多いという事で、親目線としては良いんじゃないでしょうか 利便性に関しても、全体的に住みやすい場所だと思っておいていいのかな？ 私立の中高一貫校もあることから受験を考えていらっしゃる親御さんは魅力を感じる立地ですね 




 
==周辺環境・治安==
【立地】
*天王寺駅と大阪上本町駅の２大ターミナルが利用可能，良好な教育環境，便利な周辺環境，地盤に強く津波の心配もない上町台地に建設，道路幅員２５ｍを確保した上での全戸南向きの希少性という点を強調されていました。
*用途地域 : 商業地域、第二種住居地域
*利便と閑静が融合する上町台地・夕陽丘
**「夕陽丘」と名前はついていますが、上町台地を下っていますので、夕陽丘ではないですよ。
***あそこは夕陽ヶ丘ではないですね。最寄りも桃谷が精一杯で、地下鉄の四天王寺夕陽ヶ丘まで行けばま20分以上歩くのでは？自転車でも駅までずっと登りなので電動必須かなと。谷町線沿線に会社があったとしても、そこを最寄り駅には絶対しないです、、、やはり、夕陽ヶ丘ネームが有る無しは違うのですね。　
*駅からは少し距離がありますが、スーパーがすぐ近くにあり、便利な立地ですね。 
*いくら南向きと言えど、結構騒音はあるから夕陽丘という名前で閑静な住宅街をイメージすると全然違うね。 
**南向きとはいえ、駅遠、騒音、排ガスの洗礼といったイマイチな立地なんですね。
***夕陽丘＝いい環境と思ってました。東京の吉祥寺みたいなものでしょうか。23区内と東京都の吉祥寺マンションで差がありますね。 
*現地はまだまだ基礎工事が終わった段階で建物自体にはそこまで取り掛かっていなさそうな感じでした。なお，元々はシャディサラダ館が建っていたそうです。 
*隣接地については，西側に高さ7階建ての賃貸マンションがあり，東側は旧天王寺商業高等学校です。西側賃貸マンションとの幅は２ｍほどとのことでした。また，道路を挟んで南側対面に雑居ビル？とグランドメゾン四天王寺夕陽ヶ丘が建っており，これが邪魔して西側の居室については夕方ごろから日が差しません。眺望もよくないです。一方で，東側は高校で眺望は保証されていますが，都市型の高校なので7階建てくらいの高さがあります。南東側の高層階であれば眺望は望めそうです。 
*南側については，第二種住居地域です（本物件は大半が商業地域，北側のごく一部が２住。）。今は２～３階建ての個人宅が多く開けていますが，今後マンションが建たない保証はありません。そう考えると道路幅員２５ｍはメリットになりうるでしょう。
*基本的に住宅地のため落ち着いた印象を受けました。小学校の近くに寺田町公園という広めの公園があります。   
*至極単純な質問なのですが、 夕陽ヶ丘の良さはなんですかね？ 土地柄？学区？治安が良い？ 谷町線沿線の会社なら利便性も良いのかな？ 
**色々あると思いますが、利便性でいうと天王寺・難波・上本町まで徒歩圏内 のうえに梅田までも地下鉄で15分くらいで着くので便利ですね。 上町台地上にあるので水害の心配はないし地盤も固いと言われていますね。 学区としては五条・大江小学校は評判の良い小学校ですし、私立の偏差値の 高い中高があるので塾も多く教育熱心な家族が集まりやすいです。 そのような理由もあり、マンションや戸建ての資産価値が落ちにくい地域なので なおさら富裕層が集まりやすく、天王寺区は富裕層の割合が大阪市内で 最も高いと言われています。
***ただしここのマンションは夕陽ヶ丘ではありません。 夕陽ヶ丘はその昔そこから海に沈む夕日が見えたことが 由来ですから高台でないといけません。 ですので谷町筋から上町筋の間付近を 夕陽ヶ丘を呼ぶのが正しいでしょう。
**丘の上なので 道幅が広く ごちゃごちゃ感が少ない、大阪市内でありながら 文教地区、神社、緑も多々あります。 都市計画で縦横キッチリと道幅が広くて 京都の碁盤の目のような道です。 ハルカスも、高層住宅がないので見えます。 学習塾の多さはピカイチです。 スーパーも多数あります。 
**歴史の街で　四天王寺があります。 学力あれば、中学校より　四天王寺学園、星光中学や　近隣に私立の中高一貫校が多いのもポイントで 足を伸ばせば、奈良の中学校へも電車一本で行けます！ 最大の特徴はそこですね。^^　五条にこだわることは不要です。 昔の別荘地で　邸宅、高級住宅も多いですし、地価上昇率上位　坪単価250万～350万円が希少性を呼んでいます。 
***夕陽ヶ丘は学区良し・立地良しではありますが残念ながら この物件は該当しません。 四天王寺前夕陽ヶ丘駅まで遠いですし、五条小学校地区でもなく学習塾も上本町 近辺に多いのでかなり遠いです。 決して悪い場所ではないんですが、夕陽ヶ丘をイメージする場所ではありません。 
*ここは夕陽ヶ丘でもなく桃谷でもなく寺田町でもなく 本当に中途半端な位置にあります。 勝山というあたりでマンションや住宅が多い地域では あるんですが、スーパーが1件あるくらいであとは コンビニ含め商業施設はほとんどありません。 せめて五条校区ならですが、そうではないので マンションとして魅力のある立地とは思えません。 
*エリア的には駅距離が中途半端ですが、自転車で周辺駅複数利用可能で、周辺環境は静かそうで良いのかなとも思いましたが、このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。
*前の道路の排気ガスが昼間は凄そうなイメージかな。駅まで徒歩8分を超えてくるとマイナスかな。 
*エリア的には駅距離が中途半端ですが、自転車で周辺駅複数利用可能で、周辺環境は静かそうで良いのかなとも思いましたが、このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。
**ここは悪い場所だとは思いません。 ただ名前の夕陽ヶ丘のイメージとは違いますね。 どちらかというと桃谷に近いですし場所的には勝山と考えたほうが良いと思います。 すぐ前が片道2車線の道路という事以外は比較的静かな環境だと思います。 前の道路も片道２車線の割にはそこまで交通量が多い道路ではありませんがそのあたりの感じ方は人それぞれかと。 周りは阪急オアシス以外に目立った商店はありません。 ですので駅周辺のようにざわついた雰囲気がないのは良いですが利便性にはかけますね。 駅も桃谷まで８分ですので十分徒歩圏内ですが、マンションの基準から考えるとちょっと遠いと感じるかもわかりません。 四天王寺前夕陽ヶ丘駅までは徒歩１２分ですので毎日の徒歩となるときついかもです。 ただ桃谷駅の駅周りは病院からスーパー・商店まで一通りなんでも揃いますので非常に便利です。 特に病院は評判の良い所も含めて、ほぼすべての科が複数揃っていますので小さな子供がいると重宝すると思います。 似たような環境でクレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘がありますが、お子さんが五条小学校狙いならクレヴィアの方が良いと思います。 環状線を通勤に使いたいし子供の小学校にはこだわらないもしくは子供はいないということでしたら、こちらの方が良いと思います。 
***「夕陽丘」と言える場所ではないのですね。どこに住んでるの？と聞かれて回答に困りそうな感じはします。また確かに勝山通りの騒音は気になる点です。実際勝山通りは、上町筋から少しアップダウンがあり、スピードが出し難いのでは無いかと思いますので、車の騒音は少しましなのでしょうか。仰られる通り、多少坪単価は高くなりますが、クレヴィアと比較対象になっております。ただクレヴィアは陽当たりがかなり気になりました。パークホームズは間取りも一般的なので多少価格が上がっても検討対象はDタイプしか出来ないとおもっております。 
*道路の騒音は気になる。場所は駅から遠い距離ではないが、近くも無い。やはり四天王寺前夕陽丘駅に近い方が良いというイメージが強くなるが、パークホームズは五条公園近くで周辺環境は逆にこの辺りの方が好きな人もいるでしょう。すぐ南の勝山、すぐ西の真法院町は本当に良いところです。周りのマンションには無い、黒ベースのマンションなので、出来上がりが気になるところです。


【周辺道路】
*道路沿いで、夕方7時ごろは車の往来が、ラッシュ時はバンバンに多いです。　
**ここはもともとドラッグストアがあったところで、前の道は車通りも多いよ。 
***幹線道路前は、昼間の車の騒音できついでしょ。もう少し、北側へシフトすればいいですが 
*勝山通の車の交通量は多いのでしょうか？
**勝山通りは西へ１キロもいけば突き当りになりますからね。交通量は幹線道路ほどではないですよ。ただ片道２車線の道ですからそれなりの交通量という感じでしょうか。






==周辺施設==
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==掲示板==
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