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ザ・パークハウス南浦和フロント

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==物件概要==
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[南区]]南本町2丁目1番5（地番）
*交通：
#[[京浜東北線]] 「南浦和」駅 徒歩2分  （西口より）
#[[武蔵野線]] 「南浦和」駅 徒歩2分  （西口より）
*総戸数：72戸（事業協力者住戸1戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年12月中旬予定
*売主：三菱地所レジデンス株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*パークハウスだから高くなりそうですね。
*公式によると70平米超、4400万円台よりとのこと。ガーデンよりかなり安いか。
**バルコニー前コモディの部屋はそれくらいじゃないと売れないでしょう。平均坪単価はガーデンより上と見ます。 
***全部屋南東向きなので、コモディの影響はないと思います。 
****建設現場見てますか？1〜3階は影響ないとは思えません。 
*全部屋3LDKのプランニングで最高6900万円台とは。南浦和もここまできたかという感じがします。
*駅目の前が一番の利点ですね。上層の完売はすぐですかね。
**というか、駅近以外に魅力が思い当たらない。強いて言えば学区かな。変更の可能性もあるけど。
*プランは平凡な田の字のみと予想。エレベーターが何機あるか？この規模だと1機という可能性も…
*15階建てだと直床決定でしょうか？
**70平米でこの価格だから直床の可能性はあるけれど、 72戸でエレベーター1基は普通じゃない？ 朝は少し待ちそうだけど、修繕積立とか管理費考えたら1基の方が良いと思うけど。 機械式駐車場の上に、エレベーター2基だったら・・・。
***みなさん直床気にしますか？私は特にフワフワ感は嫌ではないのと二重床は太鼓現象でかなり響くらしいので直床でも大丈夫です。
****気にしますよ。リフォームできないし。床のコストカットしてるなら、他の目に見えない所もコストカットしてるだろうし。なんで一生に一度あるかないかの資産性の高い買い物で、安易に妥協できるのか理解できない。
*****1台のようです。 
*意外と早い完売しそう
**ガーデンがあれだけ苦戦しているのに、早期完売はちょっと期待できないでしょうか
*モデルルーム行きましたが、思ったより高くて悩んでいます…。 低層階は安いですが、日は全く当たらない、日当たりを考えるならこの物件はオススメしないとまで言われました。 中層、高層階になれば、充分な日当たりのようですが、都内と変わらない価格ですね。
*すぐ北のパークハウスガーデンが完売できずに10戸以上残して販売終了したので、ここも資産価値は期待できないでしょうしね。駅近とは言え、低層階以外は高すぎですね。この値段出すなら浦和駅最寄7分以内物件を買います。
**割高に感じるかもしれませんが、資産価値は高いと思いますよ。駅までこれだけ近いと本当に毎日楽ですよ。 
***資産価値は南浦和物件の中では高いかも知れませんが、この価格に見合うほどではないではないですよね。永住覚悟なら買いだと思います。
*ここまでの駅前物件はもう中々でなさそうなので、待つといい部屋は無くなりそう。
*ガーデンが完売できなかったという事実があるので、皆さん手を出しづらいでしょうね。
*学区が良くても南浦和自体にここの価格ほどの駅力はないってことでしょ。ガーデンも価格のせいで売れ残ってるわけだし。南浦和価格の低層階が日当たり、景色が悪過ぎるのも致命的。
**ただ、浦和駅近ならこの価格帯で購入することは不可ですし、浦和駅まで電車で2分だということを考えると、駅まで2分+電車2分で、浦和駅徒歩5分以内の物件とほぼ同じ利便性だということもできますが、、、厳しいですかね。
***駅の乗り降り、電車待ちの時間を考えると、せいぜい１０分以内かと 
****南浦和価格？最近の南浦和で分譲しているマンションの価格を知っての発言でしょうか？ 
*****パークハウス系を除くと4500〜5500が妥当では？この範囲を超えると浦和徒歩10分か川口を選択されるのでは？つまり売れ残る。 
******学区、住環境を優先すると浦和、通勤利便性を優先すると川口。その他の京浜東北沿線エリアは浦和、川口に住めない人が検討するエリアだから価格の上限は浦和、川口相場になっちゃうよね
*******さすがに川口よりは南浦和を選びますｗ
*ガーデンの残った部屋はもう販売してないんですか。売れ残りが賃貸だの社宅だのって実際にある話なんでしょうか。
**こちらのモデルルームで、希望あればってガーデンの部屋も案内してましたよ
*ここは管理費・修繕積立金はどのくらいですか？ 
*モデルルーム行ってきました。隣のビルとの間が近すぎですね。もしかしたら、こっちも売れ残るかも
*隣のビルで6階までは日当たり悪そう。ただ、6階以上だと6000万近いね。予算に合わないなー
*4400万円で買えるならと思ってモデルルームに行っても、まともな条件の部屋だと6000万近くするんですね。さすが駅近。
**確かにやや強気な価格設定のようにも感じますが、それほどの理由があるのかと思います。 間取りに関しては割と一般的なもののようにも思えますが、細かいところにこだわっているのでしょうか。 他とは違う仕様であったり、素材を使っていたりするのかもしれません。
***仕様や素材は一般的なものだと思います。 
****ここは高くありませんよ。 8～9年ほど前に出ていた、駅５分のパークホームズ南浦和ステーションコンフォートや パークハウス南浦和とレジデンスが同価格帯でした。 その後のマンションバブルを考慮すれば、駅3分ならもっと高価格帯でも良いはずですが、 鉄道騒音で安く設定しているのだと思います。 逆に言えば、窓を開けない生活でもOKならお買い得だと思います。 駅10分のプラウドでさえ5000万前後でもほぼ完売状態になっているので。 南浦和のマンションは意外に高いですよ。駅5分以内の分譲物件数が少ないので。
*****確かにそうなんですけど、6000万近く出せば、浦和駅のプラウド浦和高砂マークスや岸町のパークハウスも視野に入りますし(どちらも徒歩7〜8分ですが)、サンクアージュなんかはもっと手に入りやすい価格でしたね。浦和と南浦和の駅力の差を反映していないように思えるのですよね…
*駅の近くに住むと、本当に楽ですよ。私は駅9分の物件から駅4分の物件に移ったのですが、 通勤が楽なのと、利便性がこんなに違うの？と驚きました。 5分以内の物件が良いとよく聞きますが、実感した次第です。 中途半端に駅に近いと、逆に不便に感じる事が多かったです。 荷物が多い時にタクシー使うには近すぎるし、かと言って歩くと9分って意外にあるんですよね。 雨が降っている日も同じくで。 浦和は埼玉県内で別格ですから、価格は高くなりますよね。再開発が進むともっと高くなるのかな。 
*MRに見学行ってきましたが、かなり良い印象でした。下の階は抽選になると伺いましたが、どうなったのでしょうか？ 
*最上階15階は西側2戸分が地主さんで、分譲は残りの3戸だけなので、すぐ売れちゃうのではないでしょうか。 
**売れる売れないではなくて、地権者住戸があるというのが気になります。区分所有の割合からいえば大したことないかもしれませんが。 
***詳細は管理規約見ないとわかりませんが、各戸の面積に大差ないので、2戸分÷73戸＝2.7％くらいの議決権とすると、杞憂ではないかと思います。
*こんなに駅近なのに5000万円以下なんて、低層階はどんだけ住環境悪いんだろうか？逆に日当たりや眺望を気にしない人にとってはお買い得か。
*ガーデンとフロント、似たようなコンセプトなのに、後から出るフロントの方が駅が近いのに仕様が高く、割安なんて、三菱も消費者を裏切るような真似するよなあ。確かガーデンの南側は中部屋の低層階でも5700〜5800万くらいしたよね。
**フロントが安いのはエレベーター1基しかない、武蔵野線が近い、道路挟んですぐ隣が線路であることを考えると妥当なような。
***駅近なのに安い。安い=資産価値が低い。ガーデンは隣が公園だし、日当たりは確保されていたはず。ガーデンの方が買いだったかも。 
****目の前と真横に線路はその通りだと思うけれど、エレベーター1基は72戸であれば普通だと思うよ。 2基設置しちゃうと修繕時にかかるコストが全然変わってくるから、逆に避けられちゃうかも。 ここの安さは線路だろうね。下は日当たりが、上は武蔵野線の音がとなるものね。 割り切れる方には良い物件だと思うけど。駅が近いのは最高だよ。
*5500万円というと、中層階以上は値段が高すぎるので永住目的で買いましょうということですね。上の方なら日当たりは良いでしょうから、永住目的で買う人もいるかもしれませんね。
*文句言ったところで、フロントは立地が悪いから安いんだと説明されて終わりでしょう。実際、ガーデンの方が良いマンションだと思う。 
*あれだけ騒音があるのに二重サッシじゃないなんて...。物件のほぼ真横を猛スピードで駆け抜ける湘南新宿ラインを見たらビックリしました。駅のアナウンスも結構な音量でした。通常の駅近物件より騒音はかなり高いレベルではないでしょうか。下層階は安いですが日当たり無しです。
**確かに二重サッシだとより良いとは思いますが、二重サッシだったとして果たして検討内に入ったでしょうか？駅の騒音がダメな人は何をしてもダメなので、無駄に二重サッシにするより、高遮音サッシで留めた仕様は正解だと思います。
*低層階はリセール厳しそうですね。長く住む人なら良いのでしょうか。
**やはりそう思われますか。。厳しいですかね。
***あれだけ駅に近ければ借りる人はいると思います。パークハウスブランドですしね。
****日照絶望なだけでなくリビングからの眺めが隣のビルの壁ですからね。。
*****しかし南浦和のリセール購買層の経済力を考えると、低層くらいの価格帯でないと売れない気も
******先日、モデルルームに行きましたが、営業の方には「リセールを考えるなら、価格の低い下層階 の方が良い」と言われました。 また、下層階購入者はあまり永住志向ではなく、永住志向の方は上層階を買われているという話 もありました。 我が家は将来的に買い替えるかもしれないし、永住するかもしれないという状態なので、リセール考えるならば、売る人が多い下層階よりもむしろ、上層階の方が良いのかなと迷い中です。 でも、上層階はかなり高いので、どちらにするか決断できません。
********迷うなら上層階買った方が良いと思いますよ。
*********買った値段と売れる値段の乖離が小さいのは下層階です。理由は新築分譲時は同じマンションの他の部屋がライバルになります。そのため安くしなければ下層階は売れません。しかし中古になったとたん、ライバルは他物件になるのでマンションの格が勝敗をわけます。たとえ下層階でもマンションの格式が高ければ売れるわけです。
*売れ行きの話は出ましたか？
**売れ行きは好調ですと営業の方は仰っていました。来場者の2割が購入申し込みをしており、他の物件と比べると割合が高いそうです。またリセール志向の方は下層階、永住志向の方は上層階と上下に分かれ、中層階はコモディイイダの建替えがどうなるか読めないことから、敬遠されていると伺いました。
***上層階のあまりの価格の高さを考えると、なかなか厳しいものがあります。 
****あの眺めで買い手がつくのか、中古は実物見て買うわけですから不安はありますよね。
*****ただ単に眺めが悪いだけなら買い手はつかないですが、南浦和駅徒歩2分のパークハウス、しかも上層階より1千万くらい安い、となれば話は別でしょう。
*こちらのパークハウスでも抽選があったそうですよ。低層階で。
**ということはもう低層階は余ってないの？
*このマンションは価格、線路沿い、日当たり、眺望などで二の足を踏んでいる方が多いのでしょうか。もしくは、浦和のブリリア待ち？ガーデンのように売れ残りの値引きを狙いたいところですが、さすがにそれは無理ですかね。
**南浦和の最後のパークハウスらしいので需要はあるような気はしますけどね。中層階は売れ行き悪いなら価格改定あるかもですが。竣工する頃にはレジデンスギャラリーも壊すことになると聞きました。
***学区がよくて駅近だから資産価値は底堅いと思うのだよな。ただ正直、自分ではあんまり住む気にならな･･････
*6000万円台の物件無くなったのか価格表示が変わりましたね！売れ行きはどんな感じなんでしょうか。
**一階は全て売れちゃったかもしれないですね。最低価格が4488万円から4778万円に上がってますので。 



==交通==
*南浦和は始発駅だから座れるメリットはあるよね。一応武蔵野線もあるし。でもさすがにこの価格だと浦和駅最寄物件を選びますが。 


==構造・建物==
*基礎工事の感じを見ると、コモディイイダのビル寄りに建てる感じに見えました。ここはさすがに二重窓になりそうですね。
*フロントも二重床・二重天井。天井高は4階までは2.5m、5階からは2.45mです。
*ここの一階は陽当たり絶望的なんでしょうか？
**全邸南東向き、線路向きだと思うので、絶望はしなくていいと思いますよ。
***6〜7階あたりまで目の前に商業ビルあり、その先も高架の線路ありで南東向きと行っても一階は絶望的かも。 

==共用施設==
*駐車場：22台（機械式21台・身障者用平置き1台）
*エレベーターは70～80戸に1基程度が標準ですよね。1基は無難だと思います。それほど待たないのでは？ 




==設備・仕様==
*三菱の物件だから、騒音対策には抜かりは無いのかな? 
**サッシはT3、24時間換気口も騒音対策されたタイプだったはずです。
***ガーデンのサッシはT2でしたっけ。フロントがT3ということは、現地調査でより騒音レベルが高いと測定されたのですかね。
*仕様は高級感があるように思いましたが、長谷工ならこんなものなのでしょうか？
**大手デベならどこも同じようなつくりだと何件か見てて思ってます。 私がＭＲに行った時に「長谷工さんか…」と呟いたら、営業さんがすぐさま反応して「長谷工さんでも当社がちゃんと監督してます」と仰ってました。 結構言われるのかしら…と思いながら聞いた記憶が。



==間取り==
*南向きでしょ？
**低層階の日照は絶望的やな
***ここはいいですね。全戸南向きでしょう。防音さえきちんとされていれば、最高に住みやすい立地だと思います。
****ガーデンは南東向きでしたが、こちらは真南になりそうですね。以前あった戸建を取り壊して整地してましたが、意外と広い土地です。一階あたり5〜6戸で15階でしょうか。これだけ駅が近いとDINKS向けの間取りもありそう
*3LDKの2つの間取り、AとEが掲載されていました。70.13m2と74.03m2。洋室1～3まであり、LDK隣接間取りになっています。A、EでもAは風呂がお部屋の中心、Eは風呂が玄関横で違う印象です。 こうなるとBからDまでの間取りも見たくなります。どんな間取りなんでしょう。 3LDKで6900万円はちょっと値段が高い気がします。
*低層階は目の前に汚いビルがでーんと立ち塞がってて、眺望最悪&覗かれるで、一年中カーテンを閉めきる生活になりそうですね。日光が嫌いな人には良いのかも？
*夕方に通りかかった時は全戸南向きなだけあって下の階までばっちり陽は当たっていたけど、問題は窓から空も見えない景観の悪さにあると思う。
*リビング側が武蔵野線の線路脇なのが痛い。高層階の方が音が大きく聞こえるというし。
**中高層階でも駅から見えるのは抵抗あるよね。武蔵野線に乗ってると沿線のマンションは低層階より中高層階の方が丸見え。
***フロントは武蔵野線に近すぎる＆武蔵野線ホームは遮蔽があるので、中高層階もたぶん見えないですね。京浜東北ホームからは、低層階の東角部屋がよく見えそうです。
****ええ視界は全く問題ないです。でも精神的には・・・
*低層階は日中は仕事で不在の単身者やとにかく住居費を安くあげて洗濯はすべて浴室乾燥かクリーニングにお出しになる方々なら問題なさそう。
**低層階は単身者というより、共働き(DINKSもしくは保育園フル活用)向けでしょう。日中不在ですし、洗濯物を外には干さないので。主婦のいる世帯には不向きですね。一日中家に居るのに日当たり悪いと滅入っちゃいます。
*間取りはDとEあたりが人気でしょうか？Aは使いづらそう。
**DとEは魅力的ですが、広いぶん少し値がはりますねー。個人的には横長リビング好きなので、Aもいいと思います。




==買い物・食事==
*東側にある和菓子屋さんのブッセとどら焼きが美味しいです。あと、北側の和食屋さんもなかなか良いです。 
*南浦和は良い所ですよ。小さなお子様がいると入れるレストランが限られますが、ご夫婦だけやお子様が大きなお宅であれば入れるような、こじゃれたレストランがけっこうありますね。予約がなかなか取れないフレンチの店とかもありますよね。
*ここは、コモディイイダと丸広百貨店が近くにあるのが使いやすいです。 




==育児・教育==
*ネックは小学校までの距離かな。高砂小→岸中学区なのはいいけど、高砂小まではほぼ1駅分。小学生だと20分以上かかりますね。
*DINKSならいいだろうけど、子育て環境としては私ならパスかな。線路沿いで日当たり悪い家で子供を育てるなんて考えられない。そこまでして駅近にこだわりたいのかな笑
**まあ近くに公園もありますし。日当たりが必要かどうかは、お母さんのフットワーク次第ですよね。 
*子育て世帯にもメリットあると思うけどな。南浦和西口。駅近に認可保育園がいくつもあるし、小学校受験を視野にいれた認可外保育園なんかもある。英会話教室や体操教室なんかもまるひろ百貨店の中にあるし、公立学校より塾に近いことを重視する子育て層からすればとても良い立地。
*公立に安心して通わせられるのは確かに大きなポイントですね。
**高砂小学校まで距離があるのが気になっています。集団登校はないと聞いており、入学後体力がつくまでが心配です。。
***高砂小学校まで1.5kmありますからねえ。しかし平地ですし、他にも通っている子もいると思いますから、大丈夫かなと考えています。




==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*駅に近過ぎてもうるさくないかい？高層階だと武蔵野線の貨物列車の音とか…
*正直公園に面していた方が環境としては良かったけど（寺から墓はみえるが）公園のより高いのかな。それなら全く興味がわかないけど
*三菱は良い土地を取得しますね、ここが15階建てのマンションになるとは。
*武蔵野線の高架近すぎてうるさい&減速してちょうど家の中がまる見えになりそうですが…どんな感じにするんでしょうね。
**京浜東北線下りホームからよく見える位置です。夜はほぼ真っ暗ですが、ガーデンとこちらのマンションの竣工で、人通りが増えると良いなと思います。
*南側に建物があるので電車からはちょっと離れてますね。
**丸広の北側、武蔵野線を挟んだ向かいですね。他の方がおっしゃるように線路際ですが、駅からは近いです。
*電車の音もそうだけど、これだけ駅に近いとホームのアナウンス音も聞こえそう。京浜東北線は終電は1時台、初電は4時台。静かな時間も無駄にボリュームが大きいんですよね…
**窓開けて寝る人はいないでしょう。
***防音サッシの性能に注目ですね。二重サッシならほとんど聞こえないのかも。 
*隣のビルも相当古そうだけど建て替えないのかなあ。コモディイイダ以外のテナントってお客さんいるんだろうか。
**確か普通の会社が入ってましたよ。。 
***メガネ屋とか喫茶店とか社交ダンス教室とか入ってなかった？
****隣のビルが建て替えならいいけど、マンションになる事もあり得るのかな？
*街並みはどんどん変わっていきそうですね
*下の階は目の前の建物で日陰。上の階は武蔵野線の車両音、横は線路。 
*駅前ロータリーの一角にマンションギャラリーが建てられるくらい閑散とした駅前ということです。 南浦和の場合の駅近メリットと言ったら物理的に楽なことくらいであり、駅周辺が楽しい訳ではないです。 でもそんな南浦和が私は好きです。
*南浦和の駅近は最近完全に供給過剰ですね。希少感は全くなくなってしまいました。三菱が一気に供給するから…
*地縁がある人は別として南浦和は浦和に住めない人が妥協して住むところなのに、浦和でも検討可能な価格になれば駅近と言えど南浦和は選ばないよな。
*現地に行ってきましたが、駅までは信号もなかったです。京浜東北線を使用しましたが、現地からは3分あれば、電車に乗れそうなイメージでした。 
**さすがに3分は無理ですね。競歩並みの速度でも西口まで2分、そこから京浜東北のホームまで2分は最低かかります。あと朝は武蔵野線からの乗り換え客等でかなり混雑しますので７，８分は見ておいたほうがいいですね。 
始発列車に座りたいなら＋10分ですが。
***朝の時間でも7〜8分もかからないですよ。武蔵野線からの乗り換え混雑は、連絡通路ができてだいぶ緩和されましたし。かかっても5〜6分でしょうね。 
*騒音対策の最大の敵は、夜の静けさです。 南浦和の夜は静かなので、深夜の貨物列車通過音、早朝のホームアナウンスなどが遠くに聞こえてしまうのは避けようがないでしょう。 神経質なかたには向いていない立地だと思います。
**ですね、電車の轟音だけでなく、アナウンス音もかなりの爆音です。 
***いや轟音とか爆音は言いすぎです（笑 。遮音サッシ越しでも、夜のしじまには音が目立ってしまうという話で、神経質なかたは気になると思いますが、普通の人は気にならないレベルでしょう。
****窓を開けたらの話でした。ここは電車の通過音だけでなくアナウンス音も大ボリュームで聞こえますよ、ということで。確かに遮音サッシをしめれば微かに聞こえる程度でしょうね。 
*****騒音気にする人はさっさとモデルルーム行って既に建築済みのガーデンをみせてもらえばいいと思うのだが。
*低層階は日当たり、展望を気にしなければ間違いなくお買い得でしょ。駅遠で目の前にマンション建てられて日照を失ったら最悪だけど、ここは立地という不変の価値があるので割り切りさえできれば問題ないと思う。
**低層階は初めから展望ゼロなので、これ以上悪くなることが無いのも、ある意味良いところですね。 中層階は、コモディイイダの今後をどう予想するかが悩ましそうです。 当面建て替えはないと思いますが、いつの日か、低層の建物に建て替わればラッキー、マンションなどになるとガッカリ、です。 高層階は、マンションにならないことを祈るのみかと。
***ここは商業地域の為、周辺に日照を妨害するような建物ができるリスクはありますよね。＋1500万出して上層を選んでも数年後に…。私は低層階検討ですが、まだ割り切りの心境には達していないです（笑）
*南浦和にここまで近いんだったら、言うことないんじゃないでしょうか。一にも二にも利便性って言う感じでとてもわかり易いじゃないですか。 


==周辺施設==
*

==その他==
*なんで近所のパークハウス南浦和ガーデンは駅近なのに完売できなかったんだろう。素朴な疑問です。駅力？ブランド？設備仕様？
**南浦和は駅近にこだわる層が少なかったのでは。子供のために多少歩いても住環境重視だったりとか、車を持っている人だと駐車場が確保できないとか。 
***ガーデンが完売できなかったのは、線路の騒音があるからだと思います。 安く設定しても、騒音が気になる方は避けると思います。 ここも売れ残りがあるだろうなと思います。騒音が気にならないのなら、 売れ残り部屋を値引き期待で待ってもいいんじゃないかな・・・と。 
****結局、ガーデンは線路わき騒音立地であることを考えると価格が高かったってことでしょう。決して上で出ているパークハウス南浦和等と比べても良い立地とは言えません。駅は近いですが。 
*****南浦和は駅周辺の土地の出物が少ない(ガーデンは5分以内の土地としては15年ぶり)ので、三菱も売れると思って土地を高値で落札してしまったのかも。 
*ガーデンでは騒音は問題ないのでしょうか？ガーデンで騒音がないようならここは安心できますね。
**武蔵野線は貨物線なので、ある程度の防音を施しているのではないでしょうか。ガーデンも真横に線路ですが、フロントは目の前に武蔵野線もあるので。 
*ガーデンの残ってる部屋は4LDK中心なんですかね？グロスが高くて売れ残ってるのかな。




==掲示板==
*

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saitama/608529/371
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物件概要
所在地	埼玉県さいたま市南区南本町2丁目1番5（地番）
交通	京浜東北線「南浦和」駅徒歩2分（西口より）武蔵野線「南浦和」駅徒歩2分（西口より）
総戸数	72戸
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