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ザ・パークハウス三鷹櫻邸

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[三鷹市]]上連雀1丁目896番83（地番）
*交通：
#[[首都圏エリア/JR/中央本線|中央本線（JR東日本）]] 「三鷹」駅 徒歩7分 （北口）
#[[総武線]] 「三鷹」駅 徒歩7分 （北口）
*総戸数：31戸
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年12月中旬予定
*売主：三菱地所レジデンス株式会社
*施工：大豊建設株式会社
*管理：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託 


==価格・コスト・販売時状況==
*価格表
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609341/

*坪３７０－３８０
*このあたりはマンションも多いので比較検討するにはいいところです。
*事前案内行ってきました。 3階80平米で9700万。 4階で既に億越え？ びっくりしました。
**80越えは角部屋だから、その分のプレミア価格になっているはず。 中住戸は坪320?330くらいからになるはず。 いずれにしても高いけどね。 駅距離もいいし、立地もまずまず。 戸数も少ないからそれなりに売れちゃうのかなぁ。 それにしてもスゴイ時代だ。
*人気のある三鷹ですからキット価格も高めなんでしょうね。設備も標準装備なのがミスティやディスポーザーなどがありますから人気が出そうですね。残念なのがシンクがシャワー式ではないのでお皿を洗ったりするのが不便そうです 
**グローエの浄水一体蛇口は、シャワーにもなりますよ。 ホースも伸びるし。 見た目の印象よりは、それなりに使いやすいです。 それより価格はいくらなんでしょうか。 それによって買えるか買えないかが決まる。。。。。
*モデルルーム行って来ました。 71平米 一階で7400です。二階は7800 三階からは8000万台突入です。 一番安い部屋で7400です。
**た、た、高すぎ…。 71平米だと、角部屋ではないですよね？ Eタイプ？ 平均坪単価370とか行っちゃう感じですね。 ショボン。。。 
***そうです。Eタイプです。 角部屋は一階でも8000万台です。 ちなみに一階に69平米が一部屋だけあり、 それは6900万でした。 それ以外は7400以上！高いですよね。 中央線凄い人気の様です。
*Iタイプ、使いやすそうでいいですよね。価格ご存知な方、教えてください。
**Iタイプは8400～9100です。
*かなりの高値なのに、一期で25戸／31戸出すとはさすがですね。一期で80パーセント売れれば竣工までの完売は難しくないでしょう。 
*31戸中一期で25戸出したけど、そのうち6戸が先着順住戸になってるね。（売れ残ってる） これとは別に、1期2次として1戸（107号室）追加で出すらしい。 残り6戸しかないんだから、順調にいっていれば、最終期としてまとめて6戸出すのが流れだが、あえて1戸だけ刻んで出したのは、他の5戸の買い手のあてが全く見つかっていないという証。 高すぎたか。まぁでも竣工までまだ半年あるから、11戸くらいなら売れちゃうのかな。 
*本日現在の販売状況（全31戸） 
#一期（6月上旬）…25戸（未売出し6戸） 
*売約済み…19戸 
*売れ残り（先着順住戸）…6戸 
**→合計 売約済み…19戸、残り…12戸 
#一期二次（6月下旬）…1戸（107号）（未売出し5戸） 
*売約済み…1戸 
*売れ残り…0戸 
**→合計 売約済み…20戸、残り…11戸 
#一期三次（7月下旬）…未定 
はてさてこの1ヶ月で何戸 買い手が見つかったか。最終期ではなく、一期三次としている時点で、5戸全部は見つからないと認識している模様。
*先着順も全て売れたらしい。
*本当だ！公式サイトの物件概要から先着順住戸が全部消えていますね！ 
#一期（6月上旬）…25戸（未売出し6戸） 
*売約済み…19戸 
*売れ残り（先着順住戸）…6戸 
**→合計 売約済み…19戸、残り…12戸 
#一期二次（6月下旬）…1戸（107号）（未売出し5戸） 
*売約済み…1戸 
*売れ残り…0戸 
**→合計 売約済み…20戸、残り…11戸 
#本日現在 
*第1期の売れ残り（先着順住戸）が完売 
**→合計 売約済み…26戸、残り…5戸 
#一期三次（7月下旬）…未定 
はてさてこの1ヶ月で何戸 買い手が見つかったか。最終期ではなく、一期三次としている時点で、5戸全部は見つからないと認識している模様。本当に先着順住戸が売れているのなら、現時点で残り5戸。極めて順調ですね！
*7月下旬予定だった1期3次が8月上旬に延期されましたね。残り5戸、なかなか買い手が見つからないのでしょうか。
*6戸先着順になっているね、結局売れ残りが有ったんだ
**ほんとだーー。ってことは残り11戸。 相当マズイ状況ですね。。 しかも、一期三次が7月下旬から8月上旬に延期されたということは、6月下旬の一期二次で1戸売れたのを最後に、少なくとも7月下旬までは次の買い手が全く見つかってないということ。 これは竣工までの完売には赤信号が灯ったと判断して間違いないですね。 やはり高すぎたか。。
***おっと、一期三次が8月下旬に延びてる。 一期二次（一戸だけ）が6月下旬で、一期三次は最初7下だったのに、それが8上になり、今は8下。8下にまで延びた一期三次がまたまた一戸だったりしたら、相当マズイよ。ここ。 
*いい立地だとは思うんですけど、やはり高いですよね。地元の人の感覚なら、5000万円代かなとおもうのですが。
*基本的に立地と言い、建物自体の設備や仕様といい、全体的にかなり良いバランスは取れているようにかんじられます。
*今朝のチラシに先着順7戸、他に第二期販売戸数未定と出てますけど。最終期は二期の後かな。124さん、残5戸とかいっていたけど、大外れでしたね。やはり三鷹で一億は高いね。82㎡10500万円。坪単価420万円。今年12月完成までに完売出来ると良いですね。
**残り5戸と言ったのは、未売り出し住戸のこと。1期3次で2戸出したから、現時点での未売り出し住戸は3戸。 本日現在の販売状況（全31戸）
*hgタイプ テラス付きのお部屋の価格、ご存知の方いらっしゃいますか？ もちろん高いのは分かっておりますが、、、 モデルルーム行かれた方、もし良ければ教えてください。
**Hgタイプ 1階 71.87平米 7888万円ですよ。 因みに管理費20,850円、修繕積立金8,990円、専用庭使用料770円、合計30,610円／月です。 
*この前モデルルーム行ってきました。あまり人がいませんでしたが、《というかいなかった？》現状やはりあまり賑わっていないのでしょうか？ わが家は背伸びしないと届かないような値段なので、もしも値下げがあればという感じですが、全体的に悪くない分もったいないですねえ。 
**ここの欠点って、正直なところ価格だけですよね。 あとの要素は、メリットと捉える人もいるだろうし、デメリットと捉える人もいえる特徴であり、致命的なデメリットはないと思います。 オリンピック後にはマンション価格は下がるという見方もある中、それまで待てない事情があり、資金に問題ない方が買われているんだと思いますね。 
*Mタイプ 81.42㎡ /坪380万 9488万円 /管理費 23620円、修繕費10180円、ケーブルテレビ利用料594円、インターネット1674円、駐車場18000円、駐輪場500円。 月々、54568円。修繕費はすぐ上がるし、ランニングコストが高いですね。修繕積立金は114万円。 管理費高いのに、管理人は8時から12時の通勤。週5日勤務。 
*先日申し込みました。 確かに高いとは思い吉祥寺を中心に戸建て、中古マンション含め数多くみましたが、駅距離、売り主、設備仕様が良いのでここに決めました。 結局今はどこも高いですね。 オリンピック決定前に決心していれば良かったと思います。
*価格が高いと話になってますが、それよりも修繕費とか管理費がやたらと高いような。途中で不足になった時の、再度徴収を防ぐためだと営業さんは仰られていましたが、そんなに足りなくなること多いんですかね？むしろ余剰分はどうするんでしょうか？勉強不足ですみませんが、教えてください。 
**管理費の高さは私も気になっていますが、通常余剰分がでた場合、自転車置場増設などに回すので、管理費が安くなるという事はないようです。 少ない戸数にディスポーザー、駐車場設備などが理由かもしれませんが、管理人さんのいる時間がかなり短いような気がいたしますので、そちらの改善が出来ると良いなと考えております。
*部屋によりますけど、平均坪３８０万円位だったかと思いますよ。高いですよね。
**たしか３７０前後
*この価格帯は、そう簡単にサラリーマンが買えない価格帯です。 価格帯がこのままなのだとしたら、即完売は難しい気はします。 物件が気に入ってもローンが…という人は多いかも?
*修繕積立金は8,970円～8,990円だそうですが、値上げの予想推移？ その辺りはどこで確認できますか？ そもそも修繕積立金は最終的にどのくらいの金額になるのでしょう。 例えば30年後には2万、3万に届く額だと年金暮らしでは厳しいのでは？
**修繕計画を見せて頂くとよいかと思いますよ。
*検討していた方だと、1階の南側の間取り(残っている間取)だと、いくらだと購入しますか？市民の感覚だと6480千円ですかね？
**二階だったら考えなくもないですが、 一階ならもう少し値引きしてもらいたいですかね 。でも最終的にはご本人がその価格の価値があると思えば、買ってもいいと思います。
**市民感覚だと、1階だったら、最低10%値引してほしいですよね。
*最低１割値引してくれたら、売れそうですが。可能性あるんですかね？
*マンション購入したはいいけど、1階って虚しいですよね。セキュリティー、排ガス問題、日当たり等不安材料があります。小さいお子さんがいる家族はあえて1階を選ぶ方もいるようですが。。 5000万前後だったら、少し検討出来るかな？ いかがですか？
**予算5000万円の方はお呼びじゃないでしょう、さすがに。
*1階の間取り、すばり幾ら位だったら、検討出来ますか？私は、6480千円です。
*ディスカウントはしないって言われました！
*近くの翠の邸よりは、外観は高級感ありますね。地所ですし、作りもしっかりしてそう。 翠の邸よりは駅からやや遠いですが、許容範囲かな。後は、翠の邸の売り出し価格次第で判断ですかね。


==交通==
*櫻邸向かいのムーバス停留所（地域バス100円）から隣の武蔵境駅まで9分で着き便利


==構造・建物==
*敷地面積	1573.13m2
*建ぺい率：60%・40% 
*容積率：200%・80%
*重厚感ある外観、、値段と比例しますね
*ここは、杭打ちの問題はどうなんでしょうか？地盤も固いと言われてるので、気にしなくてもいいのでしょうかね？
**チェックアイズという資料で杭打ちの施工状況及び業者さんの顔写真付きの地層調査結果が載っていたと記憶してます。 それも売主からの提供資料なのでどこまで信ぴょう性があるかはわかりませんが、武蔵野台地・タワーマンションではない・旭化成建材ではないという事を鑑み、第三者機関の確認を依頼するほどでもないと私は思っています。
**ここはベタ基礎工法だったはず。
*エントランス外観やエントランスホール内は素敵な作りだなぁと思いますが 
外観自体はぱっと見た感じ派手さはないかも。 周りの建物から目立つ感じがしないので、そこで外観に関しては好みが分かれてしまうのかなあ。あまり個性的じゃないから、年月が経った時に古めかしく感じないのでは？と思っております。 


==共用施設==
*駐車場：総戸数に対して10台（機械式9台・身障者用平置1台）
*自転車置場：（総戸数に対して）62台（二段式58台、ラック式4台）
*バイク置場：（総戸数に対して）4台



==設備・仕様==



==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK
*専有面積：63.07m2～82.50m2
*南向きで３LDK以上のプランが大半ですね。 全部のプランを見たわけではないですが、納戸があるとはいえ収納が少ない気がします。 ライフスタイルにもよりますけど、クローゼットがせまいかな。 Eタイプの洋室３は引き戸だけど、開放して利用もできるのかな。 
**解放して使えると思いますよ。 しかし、Lrタイプは80ヘーベー超えでありながら、リビング12.4畳って。 しかもキッチン横のデッドスペースも12.4に含んでいるから、実際は11畳きるでしょうし。 80越えなら、せめてリビング15畳は欲しいなぁ。 そして、洋室も2つが6畳未満。 更に収納量もイマイチ。 廊下が無駄に長くて、広さを占領してしまっているので、有効スペースだけを見ると、とても80越えの部屋とは思えないイマイチな間取りですね。 折角の南東角部屋が、もったいない。 もっとどうにかならなかったのか。 ルーフバルコニーもあり、どの部屋も日当たりは最高だろうけど、南東角部屋ということで価格もプレミア価格になりそう。
*間取りのタイプを見ていると、 どの部屋も窓があるのが良いと感じるDタイプと 専有面積が広く、部屋も広々と使えそうなIタイプが良さそうだと思いました。 建物の向きも希望の南向きであることも良いです。


==買い物・食事==
*マンション周辺は、便利でいいですね
*駅の近くに午前1時まで営業している「三鷹東急ストア」は便利ですね。 
*東急なりキッチンコートなりに寄ると遠回りになるから駅からの導線は微妙。
*武蔵境駅前にはお安い業務用スーパーがあり、いつも混んでいて意外と重宝されてます。 櫻邸を購入されるような方には不要な情報かもですが、、、三鷹駅周辺はそういうスーパーなかった気がしたので。


==育児・教育==
*周辺に幼稚園や保育園が多く共働き世帯には住みやすい環境でしょう 
*小学校の学区を見ると第三小学校ですが、遠すぎません？子供の足で何分かかるのだろう…



==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種中高層住居専用地域・第一種低層住居専用地域
*マンション周辺は静かでいいです。
*道路を挟んだ南側のマンションのせいで陽当たりが不安ですね。そうでなくても、この時期回路樹が鬱蒼と繁って日陰ですし。
*立地がいいというものの周りは暗く、スーパーやクリーニング屋さんは近くにありません。緑豊かで静かに暮らしたいということを最優先にするならいいかと思います。
*ここの魅力は、三鷹の北口でまーまー駅近で、緑が多くて静かくらいですかね。
*何度か櫻の時期に通ったことがありますが、とってもきれいです。ただ、ベランダの掃除が大変そうですよね。虫はどうなんでしょうか。。。自然を感じられてよいですが、きっとあのボリュームだと虫もすごそう。 
*三鷹市の良いトコロ。。。？ 細かいモロモロのランキングで全国上位。 市の指定ゴミ袋が、武蔵野市より多少安い。 汚い古い住宅街がない。 自転車用道路もしっかり整備されている。 市長が女性で優しそう。 特産品はキウイ。キウイワインもあるよ！
*こちらは、道路に面していますが、排ガスや音などはいかがでしょう。
**それは道沿いだからあるでしょうね。 道沿いの人は皆同じだから、もし気にされるなら路地に入った方が良いでしょうね。 でも、そんな太い道でもないですし。 
**車が少ないので、排ガスや音は道路面でも大したことないですよ。 多分、間取り的に寝室を道路側の部屋に当てる人は居ないと思うし。ここでの音を気にしてたら、東京には住めないかも。
*春は桜並木を眺められるのは素敵ですね。前の道の車の通りはどの程度でしょうか？もし車の通りが多いとしたら 子どもがいる身としては車の騒音、排気ガス、安全面も気になるなと思います。 
【夜道】
*治安は良くないです。子供がいる家庭なら考え直した方がいいと思います。
**上連雀1丁目が治安悪い？そんなこと言ってたら、日本中どこにも住めないよ。
**夜は猛烈に暗いからじゃないですか？堀合通りも夜は山道みたいな雰囲気ですし。
**一度、実際に夜、三鷹駅から現地に行ってみるといいと思います。小生、男性ですが、正直怖かったです。横のセブンイレブン以外は暗闇でした…
**道路の左側は玉川上水、右側は武蔵野市の住宅街だし、あと桜並木が有るから余計暗く感じるかも。
*痴漢多いんですか？あの通り？
**5年以上近くに住んでますが、痴漢は聞いたことがないです。そんなに頻発するなら、「痴漢注意」の立て看板ぐらい出すんじゃないですか？多いといっている方の根拠が分かりません。



==周辺施設==
*公園も近くにあり便利そうです。



==その他==

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%82%B6%E3%83%BB%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9+%E4%B8%89%E9%B7%B9%E6%AB%BB%E9%82%B8 ザ・パークハウス 三鷹櫻邸（スムラボ記事）]


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/ザ・パークハウス%20三鷹櫻邸/ 「ザ・パークハウス 三鷹櫻邸」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553400/ ザ・パークハウス三鷹櫻邸【検討板】]

tokyo/553400/139-545
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物件概要
所在地	東京都三鷹市上連雀1丁目11-20（地番）
交通	中央本線（JR東日本）「三鷹」駅徒歩7分（北口）総武線「三鷹」駅徒歩7分（北口）
総戸数	31戸
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