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グローリオ蘆花公園

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[[ファイル:グローリオ蘆花公園 外観.jpg|thumb|400px|グローリオ蘆花公園 外観]]


==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[世田谷区]]南烏山3丁目1075番1（地番）、[[東京都]][[世田谷区]]南烏山3丁目12番1（住居表示）
*交通：
#[[京王線]] 「千歳烏山」駅 徒歩8分 
#[[京王線]] 「芦花公園」駅 徒歩6分 

*総戸数：363戸（住戸）（他に管理事務所等）
*構造、建物階数：地上12階地下1階
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：48.71平米～109.92平米
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2009年09月竣工済み
*売主：セコムホームライフ株式会社／平和不動産株式会社
*施工：前田建設工業
*公式サイト：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/

==価格・コスト・販売時状況==
*価格：3,990万円～1億1,580万円
*日曜日13時にＭＲ行ってきました。感想は、たっ、高いっす！！
*でも、セキュリティ重視とか、特別感を求める人には、人気出そうですね。敷地が広くて低層住戸が多いので、価格は高めになってしまうのも理解できます。
*価格は。。。うちの経済状況では、なかなか手がでません。価格設定が中途半端に高いような。。。手が出せそうで出せない。。
*個人的に思うけど、ちょっ と共用施設の過度な充実さ（ジム、ゲストルーム等）で管理費が加算されている ような気もするけど。



==交通==
*このエリア、芦花公園駅前で割りと朝の通勤とか交通の利便性は悪くないと思います。すぐに環八でれるし、そのまま久我山病院まで一本だし、高井戸ＩＣまで行ける距離なので割と便利でした。
*抜け道はありますが日本有数の渋滞するところなので、上るにしても下るにしても渋滞必死です。  京王線は複々線化が正式に決まったので、１０年もすれば千歳烏山から新宿方面が５分程度は短縮すると  思います。  


==構造・建物==
*この建物の高さで戸境壁が乾式耐火壁ってどういうことなんだろう？たしかにタワーマンションなんかでは一般的だけど、あれは重量を軽減するための措置であって、コンクリの壁に比べれば防音性能はかなり落ちると思うのだが…
*乾式耐火壁の防音性はコンクリートスラブ(200 mm以上)と比べても遜色ありません。また地震などでも被害を抑える効果があるようです。但し、衝撃に弱いので、思い切り叩くと(といっても何か工具を使って)陥没、破砕します。また釘を打つことも出来ませんので、絵などを吊るしたかったら天井に専用のハンガーレールを引く必要があります。組み板にコンクリート流すわけでなく、工場から持ってきて組み立てるので、軽量化のみならず工期の大幅短縮(コストダウン)もできます。
*業者の説明を額面どおりに受け止めれば、乾式耐火壁の防音性能はコンクリに劣らないということだが、施工がまずいと防音性能が大きく低下する可能性があるとのこと。また、入居後に住民や内装業者や誤って壁に穴を開けてしまう危惧もある。
*高額の割に外観が安っぽい感じがします。 バルコニーも狭いしね。



==共用施設==
*昨日、入居者専用ラウンジ？のイベントをやっていたので、 寄ってみました。まだ少し工事が残っているみたいで、 緑道の植物を植えていましたね。ラウンジの中は綺麗に できてました。音楽も流れていて、かなり寛げるソファーも あります。味はともかくコーヒーも飲めるとのこと！ ちょっと言い過ぎかも知れませんけど、ホテルのラウンジみたいでしたよ！ なかなかまったりできて良かったです。 
*地下にフィットネスルームがあって１０台程度のマシンが無料で使え るそうです。シアタールーム、ゲストルームもあり。



==設備・仕様==
*グレードは高いと思いますが、値段も高いでしょうね。
*お値段の割には、安っぽい印象 
*通勤に京王線を利用している我が家にとっては、立地はいいんですよね。 駅まで、なんとか徒歩圏ですから。通勤は、楽になります。 フィットネスクラブは、個人的にはうれしい施設だし、敷地内に緑も多い。 まぁ、駐車場が機械式なのは許すとして、バルコニーが少々狭め？なのも良しとしよう。 後、大きな問題は、お値段です。
*内装は他のモデルルームと あまり変わらないような感じですが、セキュリティーはやっぱり違う気がします。警備に関係することはすごくいいですね。 
*購入した者です。 先週竣工内覧会に行ってきました。 自分が契約した部屋を見てきたんですが、 とっても良くできてましたよ。 いろいろ手直し依頼ができるみたいなんですが、 どこを手直ししてもらったら良いのか分からず、 結局『無し』でした。 でも、オプションでいろいろお願いしようかと 旦那は考えていたらしく・・・・ オプション品はちょっと高いですね。 旦那に「マテッ!」　しました。  確かにインテリアコーディネートしてくれるから、 それなりの値段なのは分かるけど、 ちょっとそれでも高いような・・。 
*今日の産経新聞で紹介されてたの見ました。 １０月に見に行って、セキュリティはさすがプロと感じたし、 全体のつくりもいろいろ考えてあって、いいなぁと思ってる
*ここの旧道側の車用ゲートは自動でなので、車が出て行った後もしばらくの間、 フルオープンになっていました。 たまたまそういう場面に遭遇したのですが、 その間、人の出入りは完全に自由になるのでびっくりしました。 蘆花公園駅南側の高級マンションのゲートには管理人がいるんですが、 こちらは無人です。 セキュリティの甘さが気になりました。 見学に行った人は、ゲートが実際にどういう動きをするか、 見せて貰った方がいいでしょうね。 
*ガス中心の設備なので夏はエアコン代もろ電気代で取られますし、冬もガスのランニング コストはかかりそうです。オール電化住宅とかと比べると２倍か３倍はいきそうかなー。。。  


==間取り==
*内装はよさそうですね。 しかし、外環境は最悪。。。 
*眺望も日当たりも近所で見た物件の中で一番良かったです。 日が暮れてからも見に行きましたが、ライトアップされ、落ち着いた感じでとても素敵でした。 



==買い物・食事==



==育児・教育==
*周辺医療マップにある下田病院は行かないほうがいいです。脳梗塞で倒れた人に煙草を許容する医者が院長ですから。周囲からの評判も「？」でした。烏中も（私が通っていたころから）変わらず＜雰囲気のよくない＞学校のようです。お住まいを予定する方のご子弟は私立中学をお薦めします。
*学区の武蔵丘小学校へは子供の足で徒歩１０分程度。甲州街道を渡らなければ  ならないのでちょっと不安。 



==周辺環境・治安==
*北側が甲州街道でも、南側の旧甲州街道側だったらまだマシじゃないか、と思いきや、南側にはHOTEL CHITOSEが！！残念ながら、致命的な立地です。子供がいるファミリーには全く向かない物件です。
*あそこはびみょーな窪地で水害がよく起こる場所なもんで、（２００５年に甲州街道から京王線まで浸る酷い水害があった）そこに大々的に盛土をしてマンションを建てるんよ。つまり、島を作るってことだな。ってことは、今度水害があったら今まであの土地に集まった水が周辺の家に流れ込むってことで、近隣住民の間で大問題になった。どうやら、セコムも世田谷区もその認識がちゃんとなかったらしい。それでもマンション建てたいセコムが考え出したナイスな解決法は…周りが水害になったときの水（＝下水から溢れたきちゃねー水だな）をなんと、自分たちのマンション地下に引き込んで溜めちゃうって方法だったのだ。ま、通常、そういう水害の対策ってもんは、区とか都とかそういう公共団体がやるもんなんだが、区は関係ないもんね〜といってるらしいし。でも、もし単に盛土をしただけだったら、誰がどう考えても周りに水害を引き起こすだけだから、セコムもたいそうなお金をわざわざかけて、自分たちのマンション地下に、おおおおおおおきな貯留槽を作った、と言うわけだ。しかし、その貯留槽の管理や維持は誰がするのか、っていえば、区も都も一切関知してなくて、そう、マンション住民なのだ。つまり、周りの水害対策費用をマンション住民が負担するってことだ。このことをちゃーんと認識した上で買おうね♪
*資料が届きましたが、万一の災害時に備えての項目に「大規模な雨水貯留施設」というのがあり珍しい施設だと思いましたが理由はそういうことだったのですか。
*この開発にあたってのセコ社の近隣との不調和は凄まじい。大トラブル、下請けの近隣住民への暴言など。
*グーグルマップに出ている「長屋の集合体」は「芦花住宅」という２階建てのテラスハウスだよ。そこに１２階建てのでっかい建物を境界ギリギリに建てたら、 かなりの家が影になるし、どー考えてもじゃまくさいだろ。そりゃ周りが怒るのも無理はない。中は雰囲気いいかもしれないけどそのツケをまわりに押しつけ、周りは最悪の環境になる。
*旧甲州街道は片側一車線の狭い道なのにバスをはじめ車がかっ飛ばして通行人にやさしいとはいえません。もっとも、歩く人や自転車も平気で車道に出てくるから運転する側もひやひやものですが。新道の方はたまに暴走族が走ります。千歳烏山駅周辺は自転車があふれかえっているから、自転車で買い物を…と思っている人にはうれしくないかも。自転車を縫って歩くのも大変だし、こないだ駐輪自転車がドミノ倒しになってあやうく子どもが怪我をしそうになりました。芦花公園駅はそれほどひどくないですが、商店街はたいしたことありません。あと、千歳烏山駅はバリアフリー化されてませんから、車椅子、ベビーカーでの電車移動は苦労します。
*テラス棟のすぐそばに道路ができる計画（２１６号）。 （駅の南側にまっすぐ榎の方から伸びてる道がある。あれが線路をぶち抜き、リンレイ公園をぶち抜き、グローリオのすぐそばをぶち抜き、甲州街道もぶちぬき…という道）
*ゲーテッドということで安心できるの空間が建物の外にも広がっているという点と 何かあった時にセコムの対応と久我山病院との提携が決め手ですかね。
*蘆花公園駅、千歳烏山駅からこの物件にかけての道路が緩やかな下り坂になっていますが、これは無意識に自動車のスピードが出るので、歩道にはガードレールもないし、子持ち家庭としては交通事故が心配です。
*現地近くを一回りしてきました。第一印象、シンプル外装な感じかな。思ったよりも高級感があってもシンプルでした。
*立地がいいかも。車あるので、甲州街道からも環八からも入ってすぐは魅力的
*ラブホが正面入り口の向かい側にある
*ラブホテルの事でかなり盛り上がってますが、そんなに気になるものでしょうか？  私はここにラブホテルがあるって事を、子供のときから知っていたし、あまり気にもしていなかったからなのか、別にって感じです。 
*結構近所を行き来しているので気になっていたのですが、旧道側ゲート横には公園が出来るようですね これって結構ありがたいですよ、自然環境いいほうがなんかリラックスできるし。今の通勤地が都心中の都心だと、やっぱり自然も重視しちゃいます。
*芦花公園近くって結構芦花公園駅、千歳烏山駅の両駅から10分以上あって、夜とか暗いです。



==周辺施設==



==その他==
*周辺で一戸建てに５年ほど住んでるものです。 水害についてですけど、土地の高さとしては神田川（井の頭線沿い）が谷になっていてそこから 山になっています。なので千歳烏”山”だったり八幡”山”みたいな地名がついてます。 集中豪雨については土地の６割ぐらいが土ベースの植林なので吸い込んじゃうんじゃないですかね？ 確かに盛り土はしてあるようでしたけど。 この辺が集中豪雨で冠水するような土地なら甲州街道、旧甲州街道、京王線が全滅しますよ（笑） 
*地下の水槽室は地下駐車場用っぽかったですよ。 部屋についてはテラス棟の８Fのモデルルーム、12Fの普通のお部屋、G棟のモデルルームを見させて 貰いました。  戸建に住んでる身としての意見としては、やっぱり景色がいいな～って思う反面、テラス棟は甲州街道 方面の窓を開けると２４時間騒音が耐えないでしょうね。。。  間取りが変わったものが多く、収納についても棚の段が変えられるように作ってあったりしましたが、 デッドスペースになりそうなところも多く、よく考えたほうがいいかもしれないです。 特に玄関が無駄に広い間取りが多かったです。 洗面台も小さくて使いづらそうな印象でした。。。 それとなく聞いてみたんですが、ヤッパリ売れてなさそうですね。僕が仮に買うとしても価格が高すぎると思います。周囲の戸建より高いですから。管理費を月々払うこと考えると、３０年で＋●千万の差は出るので、もう少し都心で買うか高級住宅街の低層マンション買うか駅近くのタワーマンションとか買うかも しれないです。



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/グローリオ蘆花公園 「グローリオ蘆花公園」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43310/ グローリオ蘆花公園ってどうですか？]
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物件概要
所在地	東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通	京王線「千歳烏山」駅徒歩8分京王線「芦花公園」駅徒歩5分
総戸数	363戸
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