【口コミまとめ】グランスイート下赤塚を本音で考察！



==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[板橋区]]赤塚2丁目809-1、4（地番）
*交通：
#東武[[東上線]] 「下赤塚」駅 徒歩2分 
#東京メトロ[[有楽町線]] 「地下鉄赤塚」駅 徒歩4分 
#東京メトロ[[副都心線]] 「地下鉄赤塚」駅 徒歩4分
*総戸数：42戸（他に店舗1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上5階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年02月下旬予定
*売主：丸紅株式会社
*施工：川田工業株式会社
*管理：三菱地所コミュニティ株式会社
*公式URL：http://www.gs-shimoakatsuka.com/index.html

==価格・コスト・販売時状況==
*販売価格：5,390万円～7,880万円
*専有面積：67.58㎡ ～ 87.23㎡
*間取り：2LDK+S ～ 3LDK
*管理費：16,300円 ～ 21,000円（月額）
*修繕積立金：7,780円 ～ 10,040円（月額）
*修繕積立一時金：466,800円 ～ 602,400円（引渡時一括）
*管理準備金：53,726円 ～ 67,846円（引渡時一括）
*ここは、物凄く期待してたので、大変ガッカリした。設計が酷い　そのわりに高い　雑費がいろいろある。妥協したいが、きびしい。
*70弱でいくらくらいですか？
**115平米　9800万以上です。【ヴィークコート赤塚新町との比較】
*こことヴィークコート赤塚新町ならどちらがいいでしょうかね？
**向こうは駅から1分、ここは2分なので立地は大差無いかな。線路沿いじゃない分、環境はここのが良いかな。スーパーが入る予定ってのは、どうなんだろう？
**ここは駅から距離が近いわりに、電車のうるささが無いのは良いなと思いました。ヴィークコートは駅から近い分、仕方ないのかもしれませんが、線路沿いなの検討をやめてしまいました。
**ヴィークコートの線路沿いでは確かにここの静けさは無理ですね。モデルルームでは二重窓の遮音性の実験をしており窓をしめていたら全く問題ありませんでしたが、春とか秋に窓を開けたい時は厳しいでしょうね。 家族向きはここ、単身者、DINKSにはヴィークコートでしょうか。早くここの価格帯が知りたいですね。東武ストアの営業は何時までするのでしょうかね？納品で朝からガンガントラック来るのか少し心配ですが。
**通勤だけだとヴィークコートのが良かったですが、子どもの小学校通学を考えるとこっちかなあ。
*ここは物件周辺の道が狭すぎて昨今流行りのSUVとかだと苦労すると思います。ヴィークコートの方が総合的に良さそうですがあちらはもうすぐ完売のようですね。
*モデルルームも見ましたが ヴィークはほとんど オプションばかりで がっかり。しかし こちらは モデルルームがほぼオプション無しでも素敵。 プランについては個人的に魅力的なものもありました。 北側の部屋は駐車場が前にありますのでこちらは10メートル以上近隣の住宅と離れます。そのため 北側のわりには光が入るようです。わたしは悪くないマンションだと思います。
*価格がSUUMOに掲載されましたね。ヴィークコート赤塚より駅から遠い分安くなると思ったのですが予想外でした。グランスイート赤塚は都心へのアクセスに欠かせない地下鉄には開かずの踏切を越えて徒歩4分なのにかなり強気な価格設定で驚きました。ヴィークコートにしとけば良かったかな。
*マンションは立地が全て。ｳﾞｨｰｸｺｰﾄ下赤塚が有楽町線、副都心線、東上線から1分に対してここは地下鉄から4分は致命傷。ｳﾞｨｰｸで60戸も捌けたあとに下赤塚で6000万のマンションの需要てあるのだろうか？比較的好印象の書き込みは販売業者に思えて仕方ない。間違いなく苦戦してるはずだから。
*ヴィーク、私も見に行きましたがうたい文句1000分の1でしたっけ？言うだけのことあって立地ともに中も良かったですね。電車の揺れや音(特に夏場とか)がどうなんだろう、とかは思いましたがDINKSであれば全然妥協点。 それに引き換えここは、DINKSよりファミリー向けですかね？ 駅4分が致命傷wてのはどこまで求められてるのか分かりませんが、線路沿いに職場がある人にしてみれば十分な気がします。 1階のスーパーの営業時間が気になりますね。。24hとかだと夜ドアの開閉やしゃべり声とかうるさかったりするのかなーとか。あと問題は価格。ヴィークと比べても、やはりちょっと高いですね。ヴィーク以外でここの対抗馬となるような物件て今だとどこになるんでしょう？
**成増北口から坂くだるあれなら絶対的にグランスイートでしょう。ここの駅４分自体は悪くはないと思いますがヴィークコートと比べてしまうと 資産価値、流動性で劣ってしまうというだけ。持論としては山手線駅に接続の私鉄、地下鉄（山手線内側は除く）から３駅までなら徒歩７分まで、それ以上は徒歩３分以内しか今後の資産価値考えたら買えないと思います。 ※急行停車駅の成増、石神井公園あたりなら徒歩７分まで。 グランスイートが地下鉄赤塚徒歩４分でヴィークコートが徒歩１分で グランスイートの方が値付けが高かったのは本当に驚きましたが。
*駅からも近いので利便性は良いと思いますが、下赤塚にしてこの高い価格にはびっくりしました。昔はそんなに高くなかったんですが、このあたりの地価もあがってきているのかな？
*2LDKで4000とかあり得ない！ 中古で2000位の物件探した方が絶対に得！！
*都心まで乗り換えなしで行ける地下鉄赤塚駅までの駅距離が重要の下赤塚界隈の物件で 地下鉄赤塚まで開かない踏み切りを越えて徒歩４分のグランスイート（総戸数42）が坪270～290で、 ほぼ同時期に販売された地下鉄赤塚・下赤塚両駅から徒歩１分のヴィークコート（総戸数60） が坪250～290ですね。駅から遠いグランスイートの価格設定はおかしくないでしょうか？
*その価格なら 相当安い気が…4000万代なら。
**50㎡台で4000万台よ
***60㎡きってて4000台って、無謀でしょ！
*チラシを拝見しましたが、下赤塚にしては高額だなという印象 確かに利便性はいいかもしれませんが、３ＬＤＫで６千万円台だとしたら、このあたりだと、 戸建が購入できちゃう価格です
*管理費、修繕費が高すぎる。 ここから4〜5年毎にさらにUPしていく事を計算すると、とても手が出ない。。
*実需の街である下赤塚で6500万が中心価格は売る側も大変でしょうが 買う方は相当な覚悟が必要ですね。 ほぼ同時期の販売でよく比較されるヴィークコートは 三路線徒歩1分で中心価格が5500万で購入できた訳ですから 重要な地下鉄に徒歩4分で中心価格6500だと どこが1000万分ヴィークコートよりコストかけていい物件にしてるのか知りたいなあ。
**周辺環境が良く、買い物に困らない立地は評価のポイントになりますね。 駅近で立地の良さは、価格を高くする大きな要素の一つとなりそうですが、 それでも将来性を見ると良いマンションです。 4LDKとなると手を出しづらい価格にはなってしまいますが。
***ヴィークコートとの比較の流れなので周辺環境が良いというのは 線路の近くではないという点で周辺環境が良いと解釈する訳ですね。 幼稚園がとなりの方が線路の近くよりは静かではありますが グランスイート周辺は道が狭く圧迫感があるので環境が良いと言い切れるのかはやや疑問ですね。 駅近の立地の良さという点では三路線徒歩一分のヴィークと地下鉄徒歩４分のグランスイートだと 圧倒的にヴィークコートに軍配が上がりますので ヴィークより中心価格が1000万円高い価格設定は周辺環境の一択で納得するしかない訳ですね。 やはりヴィークより割高なのは否めませんが価格が気にならない ブルジョア層になら関係ないのかもしれませんね。
*苦戦要因は地下鉄4分の線路越えでしょう。 地下鉄2分ならヴィークコート同様に竣工前に売れたと思いますよ。

==交通==
*駅力は通勤通学の観点からは地下鉄で都心まで一本なのでマイナーな駅ではありますが穴場かなと思います。通勤急行も停まりますしね。しかしマンション前の狭い道と肝心の地下鉄まで開かない踏み切りを越えなければならないのがマイナスポイントですね。
*地下鉄赤塚は同ホームに2線で何気に便利だからなあ。
*確かに３路線利用できるのは便利。ですが、板橋区の端っこの場所で（たしかにマイナー地域） この価格は強気だなと思います。
*下赤塚は東上線だけではなく副都心・有楽町線があるのが利点で東上線オンリーの物件とは少し訳が違う。
*地下鉄駅までが開かずの踏切越えなのが致命傷なのかもな。
*パンダビルと東急の駅ビルが陸橋的に繋がる噂もありますよね、そうなれば開かずの踏切問題が解消されて、このマンションも副都心へのアクセスが良くなりますね
*東武下赤塚が便利だとはもちろん言わないが 地下鉄赤塚ならそこそこ便利。 乗り換えなしで池袋、新宿、渋谷、有楽町、横浜に行ける。 通勤急行なら渋谷まで6駅24分。
**地下鉄で通勤する人は、東武線の踏み切りを渡らなければならないことに御留意下さい。
***北口からの地下鉄利用は特に朝は踏み切りで時間が読めなくなる。 距離は徒歩５分以内で地下鉄に行けるが踏み切りのせいで 予定の電車に乗れない事も考えると結局12分前に出る必要があるのは残念。 駅入り口からホームも浅い地下鉄とはいえ１分半はかかるから。 そうなると南口の物件の方が断然優位性があるかも。 とはいえ南口にある駅近物件で今購入できるのはどこか？と聞かれるとないんだよな。
*東上線沿線ってのがダメすぎる。 月一回は人身事故で運行停止するし。 それに影響受けて副都心線、有楽町線も止まる。 実質、赤塚は交通の便は悪い。
**月イチどころか、年明けて3日間で4件というハイペース。なぜにホームドアを付けないのか…そんなに金が惜しいのか。

==構造・建物==
*敷地面積1983.37㎡
*建築面積1335.33㎡
*延べ床面積 4504.38㎡
*南に駐車場にすれば各部屋の日当たりが、良いのに、南側でも4階以上でないと日当たり悪い、なんて
*総戸数が42しかないのも将来の修繕積立金が急騰するマイナス材料
**ここはすぐ隣が幼稚園です。 日中は子供の声がにぎやかでしょうね もともとは東武ストアがあった場所なので、日照条件の関係で高い建物を建てられず、 この総戸数になったんでしょう。
*建物できてきましたね。まわりの建物がごちゃごちゃしてるからパッとしないね
**北口は昔からの街並みで道が狭いからねえ。 南口から光が丘にかけては道が整えられてるが。 この物件は駅に近いが周りの道が窮屈なのと総戸数が少ないのは難点だな。 買い物には便利だろうけど。

==共用施設==
*駐車場 10台(他に店舗用3台、内2台を敷地外で確保予定)　※平置：10台
*駐輪場 42台(他に店舗用49台)
*バイク置場 3台(ミニバイク置場)
*確か、駐輪場が敷地内に一家に1台か多くても2台分しか確保出来なかったと記憶しています。 子供がいる家庭は不便かなと思いました。

==設備・仕様==
*全体的に一世代前の設備・仕様・間取りって感じでした。アクセスはいいけどそれだけ、がっくり。
*一つ一つ、細かなセキュリティ面を考慮した仕様になっている部分が良いと思いました。 現代でどれほど採用されているかは分かりませんが、トリプルセキュリティなんかは、 不審者が仮に侵入しても安心の仕様ですね。 ただ、トリプルセキュリティの疑問として、エレベーターの停止階を押せなかったとしても、 階段から上層階へ不審者が来るのではと少し心配かもしれません。
*設備仕様面を見ていていいなーと思う面もあるのですが…オプションなども混じっていることも多くなってくるということになってくるのでしょうか。 ガラスモザイクタイルとか、 こういうのってオプションになっているマンションは多いと聞きます。普通はクロスだけだったりするとかで。 ただ公式サイトの説明文を見ている限りでは、標準でついているというふうには読み取ることが出来ます。
*セキュリティ面にこだわりというか、力を入れている感じがありますね。 今時のマンションはどこでも防犯性にすぐれているところがありますが、 やはりそうではないところもちらほら見られます。 子供の事や老後の事を考えると、こういう仕様はとても大切だと感じました。
*キッチン水栓があまり見たことのない仕様になっていますね。 スタイリッシュで良い印象を受けますが、こういうタイプですと、 浄水器とか後から自分でつけるのが難しそうに思えますがどうなのでしょうか。
*セキュリティ面を見てみると、かなり災害に対する力は入れているように思いました。 どれほどの地震まで耐えられるかは分かりませんがこういうのも大切ですね。 価格はやや高めと言われておりますが、立地や間取りを含め、それほど強気なようには思いませんが。
*モデルルーム見てきたけど、標準仕様でもなかなか良かった。ただ、なんでここを手抜くのかなーって仕様もあったな。ドアキャッチーとか今頃しゃがんでセットするなんてな… あとモデルルームは備え付けな棚があって素敵だけど他のプランだとただの普通の間取りだよね、やっぱ高いよ

==間取り==
*間取り 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*専有面積59.20m2～80.37m2
*バルコニー面積 4.59㎡ ～ 9.36㎡
*資料請求しました。 すごい部屋がありました。 9000万円はするかな・・・ 下赤塚でこの規模必要かな？買える人は都心に行かないかな・・・ 
**収納多くて良さそうですが、我が家にはご縁は無いですね。。。 まあ、これが一般的じゃないでしょうから普通の部屋を検討する予定ですが。
**115平米だと坪単価280として9780万円ぐらいで売り出しだろうか・・・ 買える人は凄いなあ。 私には縁がない価格なので70平米前後を検討してるのですが 微妙に柱が食い込んでいてデットスペースになるのが気になる。
***これぐらいなら、よくある程度では？ 洋室4は少し出てますが。
*ここに限らず柱の食い込む間取りは柱で消費した面積にまで固定資産税払ってる訳だから納得できない。アウトフレームでなければ話にならない。
*プランと価格が決定するまでは、ここを買う予定でした。駅近だし、ストアが下にあるし、しかし　あまりにもプランが悪くて、計画が白紙になってしまった。
*レスを読むと賛否あるみたいですか。プランを見てみましたけど大きい部屋も小さい部屋も確かに柱が気になります。公式サイトに掲載されているプランだと唯一Mタイプが良いなあと思いましたが ここはここで方角が気になる…。 Oタイプまであるので間取りパターンは豊富なんでしょうけどどこもこんな風なんですかね。それとも良い部屋はさっさと売れてしまったんでしょうか。
**窓を大きくとり、建物の一番外側に配置した手前、柱が中に入るのは仕方ないでしょうね。結局そこに魅力を感じるかどうか次第ではないのでしょうか。壁耐震や修繕からアウトフレームが絶対に良いとも思わないですし、駅や街自体にネガな印象そこまでないので、個人的には良物件だと思ってます。
**確かにＭタイプは間取りとしては優秀。3部屋中2部屋が独立居室で風呂にも窓、柱の食い込みも妥協できる範囲、収納もまあまああるし、リビングにはクランクして入る導線。坪単価270として6380万ぐらいか。
*かなりの数のプランがあるようですね。基本的にはファミリー仕様なのかなぁという広さがあります。３LDKと言っても、６０後半の平米数から、８０平米超えのところまでかなりバリエーションがあるのだなぁという印象です。比べてみると居室の広さ、収納面の容積に大きな違いがあるのかなと言う印象を受けます。荷物の量によっても選択肢が変わるのかも。
<gallery>Image:Pタイプ（2016-12-03）1700607.jpg|Pタイプ（2016-12-03）</gallery>
*ファミリータイプといえどもマンションで子供が成人後に同居ってあまりないかもしれませんが今の時代はどうでしょうか。自立して家を出るとなると広さや間取りはどうしようかなと思ったりします。夫婦２人でいる時間が長くなるのでそれぞれの趣味を持ったり、それぞれの部屋でくつろいだりということはあるかもしれませんね
*間取り見ました。 スーモにはMがありました。他は今後公開されていくでしょうか。 リビングダイニングには床暖房があるので、家族がリビングに集まって勉強したり本を読んだりするのにぴったりな気がします。 キッチンのパントリーもいいですね。
*家内は対面式キッチンが嫌いでクローズドキッチンのマンションを探していたのですが，このマンションにはクローズドキッチンの住戸があり，家内は気に入りました。 そこで，買うつもりだったのですが，駐車場の確保が困難なのでやむなく諦めた次第です。 本当に残念でした。

==買い物・食事

==【テナント】
*1階の東武ストアはフエンテでしょうか。 まさか普通の東武ストアじゃないですよね？
*１Fに東武ストアが入るというのは便利さとしては良いですし、周辺は商店街なので買い物にも困らないというところもいい。 このあたりは、ジャンプというお肉が安い店、八百屋も結構あって、野菜の意値段も安く購入できます。高級志向ではないので、どうしてもマンション自体の価格が高くなると周辺との格差が出てきそうだなと思います。
*東武ストアが併設されるのも便利でよいですね。 
**ここの東武ストアって地元の人たちにまったく支持されてなかったよね。いつ行ってもガラガラだった記憶しかないな。 スーパーが一階にあって、ということで多少金額が上がってるなら、閉店したときの恐怖を感じます。
***確かに昔あった東武ストアは使いにくくて暗い感じがしていましたよね。でも今度は1階にでき、キレイで新しいのだから閉店は考えにくい。ここ周辺は大型スーパーはライフだけなので、出来たら周辺住民は行きますよ。
***ライフまでは歩いては遠いですもんね。そこまで自転車でいくならそのまままっすぐ行ってイオンに行っちゃうかも。

==育児・教育==
*お隣って幼稚園なんですね。子供がいる人には送迎が楽でいいかも？

==周辺環境・治安==
*用途地域・地区近隣商業地域・第一種住居地域
<gallery>Image:現地案内図_下赤塚_170607.gif|現地案内図</gallery>【幼稚園が近い】
*南の幼稚園に４ｍしか離れてないところに建つらしい。
*部屋の場所にもよるでしょうが、幼稚園の子供の声は結構聞こえるのでしょうかね？
**専業主婦や年金生活者で音に過敏な人以外は、幼稚園の子供の声は度外視でいいのでは。 あと自力で完全防音工事を施すか他の物件を選ぶか。
**幼稚園側の部屋は正直言って室内にまで聞こえると思います…。 ただ幼稚園なだけあってほぼ平日のみ、午後2時・3時で降園でしょうから そこをどう捉えるかでしょうか。個人的には声より送迎の車や自転車の方が気になるかなあ。 現地で確認しようにも時間限定なのでなかなか難しいですし。 状況をよく知ってるご近所さんがいればと思いますが…。
*ここはもともと東武ストアがあったところです。すぐ隣は幼稚園があります。 このあたりは比較的静かな環境ですが、隣は幼稚園なので、日中はにぎやかですよ。商店街なので車の出入りは大変だと思います。細い道ですが、人通りがあります。【穴場】
*有楽町線、副都心線で都心部のアクセスに乗り換えいらずの要町から地下鉄成増までは個人的には穴場だとは思っております。
**同意です。副都心有楽町線は通勤ラッシュ時の混雑もまだ許容範囲ですし、要町、コタケは高い。氷川は新築分譲物件がない。となると、平和、赤塚、成増で探してます。穴場だと思いますし値段も都内ほど上がってない。
**成増あたりも少し前より結構上がってますが、都心と比べると上がり方が小さいですね。都心は手が出ない。
**平和台、地下鉄赤塚、地下鉄成増は都心の値上り率に比べればまだ緩いので穴場であるのは間違いないと思いますがここまで埼玉寄りになると資産性を考慮した場合、駅からの距離の許容範囲は徒歩3分まで、甘めに考えても5分までというのが私個人の見解です。その基準にここも、ヴィークコート赤塚も合致しているので後は価格と間取りで決めたいと思います。 しかしヴィークコート赤塚の方はそろそろ売り切れてしまいそうですよね。早めに決断する必要があるかもしれませんね。皆様は色々と勉強されていて考えが参考になります。【下赤塚駅周辺】
*下赤塚駅の上は何ができる予定なのでしょうか？
**下赤塚は今後もあんな感じでしょう。あれ以上活気ある街になるとは思えません。私はあの寂れ具合が好きですが。
***あのビルはさすがに建て直すのでは？ 何の店が入るかはわかりませんが、赤塚なのであまり期待しない方が良いかと。
****下赤塚駅ビルはすでに改修工事がはじまっており、来年4月には終わっている予定です。
<gallery>Image:改修工事（2017-04-25撮影）170607.jpg|改修工事（2017-04-25撮影）</gallery>
*下赤塚を舞台にしたTBSドラマハロー張りネズミのお膝元ですね。
*駅までものすごく近いけれど、このあたりは住宅街なので、商店街の中とは言え夜はそこまで雑多な感じがしないように思います。 閉まるのが早いお店も多いからなんでしょうか。 人通りは夜でもそれなりにあるので、寂しくはないんですけれどね〜。
*現地を見に行きましたが、想像以上に貧乏くさい街でした。 街を歩いている方々も、低所得者といった感じです。
**現地は貧乏くさいですか？ 板橋区、好き嫌い分かれそうですよね
**町並みは古くから住んでいる方が多く、お年寄りが多いです。下町っぽさがありますから貧乏くさいと思う方もいるんでしょうね。地域がら子供を育てるのには良い環境だと思います。 商店街も古いので、町としてはマンションとは合わないと思います。 ただ、住み心地としては落ち着いているし、静かだし、利便性は劣るかもしれませんが住みやすいと思いますよ。 マンションの価格と周辺の環境はちょっと合わないかな。都心線が東横線とつながってから、この辺りの価格もぐんと上がってきているようですが、も少し価格を見直してもよかったような気がします。
*現地を見たが、街が貧乏くさすぎて驚いた。 もやしが10円の八百屋が近くにある事からも近隣住民の生活レベルの低さを感じる。
**八百屋があることも、安いもやしがあるのも、決して生活レベルが低い事には繋がらないかと思います。 それはそれで生活がしやすいので、便利な環境です。 ここだとファミリー層も多いでしょうし、駅近で暮らしやすそうですね。
*ここのあたりは住んでる層がイマイチ。 歩きタバコ、飲酒、道端にゲボは当たり前。 そんな人たちが一階のスーパーに集まるって考えるとゾッとする。
*1階に東武ストアなんてない方がマシだろ。普通に部屋作って共益費とかとってほしかった。ゴキブリも出そう。

==周辺施設==
*下赤塚駅前に24時間営業のジムがオープンするみたい
**パンダビル自体が改修工事を行うようですからその時にできるんですかね？ ただ、どのあたりにできるんでしょう。 １Fは本屋などが入っていますし、２階はワタミが入っています。 ３，４解はたしか、社交ダンスのスタジオが入っていましたが、そこにできるのかな？ 古いビルですが、２４時間営業するなんてすごいですね
***公開されている住所的には2階なので、WATAMIが退去するのかな？今後の情報に期待ですね。

==その他==
*ハウスクリーニング費／515円（月額）はどのような内容なのでしょうか？ハウスクリーニングということは掃除してくれる方が定期的にくるとか？
**ハウスクリーニングは、二年に一度換気扇か浴室の清掃をお願い出来るそうです。
***ハウスクリーニング、二年一回・12000円ほどで換気扇か浴槽ってことですか。 某大手の浴室クリーニングだと17000円くらいなので、それを思うとちょっと安いのかな。 きちんと定期的に使えるのなら悪くないサービスですね。

==掲示板==
*[　]
*[　]

23ku/608935/56

23ku/608935/57-141