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グランアッシュ京橋ネクサス

Name: グランアッシュ京橋ネクサス
Brand: 株式会社ホームズ
Rating: 4.666666666666667 (3 reviews)
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[[ファイル:グランアッシュ京橋ネクサス外観.jpg|thumb|400px|グランアッシュ京橋ネクサス外観]]

==物件概要==
*所在地：[[大阪市]][[城東区]]野江1丁目20-11他3筆（地番）
*交通：
#[[大阪環状線]] 「京橋」駅 徒歩9分 
#[[関西エリア/JR/東西線|東西線]] 「京橋」駅 徒歩9分 
#[[京阪本線]] 「京橋」駅 徒歩10分 
#大阪市営[[今里筋線]] 「蒲生四丁目」駅 徒歩10分 
#大阪市営[[長堀鶴見緑地線]] 「蒲生四丁目」駅 徒歩11分 
*総戸数：87戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上13階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2014年07月上旬予定
*売主：株式会社ホームズ
*施工：不二建設株式会社
*管理：株式会社長谷工コミュニティ


==価格・コスト・販売時状況==
*価格：2,500万円台予定～3,300万円台予定。
*中住居の3LDKは2500万円台と比較的安いが、3LDK+DEN,4LDK(共に角部屋)は占有面積が狭い割りに3200万円～3800万(4LDK最上階：予想)というのはあまり魅力を感じないですね。 
*販売戸数：8戸。
*向かいに同じ高さくらいの市営のマンションがあるので景色は　あまり良いかといわれると　普通ですが(笑)　景色は普段生活していて　重要な要素ではないので　気にしていません。まぁこれで景色がよかったらもっと値段したのかなと思います。市内で　京橋も近いし　充分です(笑)
*維持費についてギャラリーで業者の方から聞いたお話を変わって紹介させていただくと(私たちまわしもんじゃないです(笑)) 管理費などが上がらないように　必要最低限というか　最近のマンションに備え付けてある　例えばラウンジというんでしょうか　ゲストルーム？とか　温泉であったり　そういうものをなくして　管理費など居住者に負担にならないようにしているとのことで　　それは助かるなと　夫婦で思いました　　ディスポーサーがないのも　トータルで考えて無い方がメンテ等のtotalからコスト削減というか　ついてないそうです。　 ゴミは　マンション専用のコーナーがあるようです。 
*すぐ完売とはならないでしょうね。周辺環境の関係で、マイナス要因の多い部屋は売れにくいと思われます。現在申し込み・契約が行われているのは上層階や角部屋が中心かと。後は販売会社の手腕が問われることになるでしょう。
*自分が行ったのはGW前のことなんで 状況は だいぶ変わってるかもですがB、Eタイプが売れてたのは意外に思いましたが まぁ場所も良いですし 高価な御買い物ですから価格的に安いとこから決まっていくのも必然なのかなと。角のFタイプなんかは1番上から7、8戸連続で売れてたのは人気の高さを感じました Aもかなり決まってた気がしました。
*B、Eタイプは完売したのでしょうかね？ HPの間取りに載ってませんね、庭のあるタイプは何処のマンションでも人気ですが このマンションではまだ残っているみたいです。 
**先日モデルルームへ行ってきました。 庭付きのタイプは売れてました。 モデルルームになっているＦタイプもあと１つでしたよ。 3階か4階だったと思います。
*駐車場、管理費、修繕費が安い。 
*京橋周辺に出来る新築マンションは当分でない 
【契約者】
*この物件を購入したみなさんの決め手は何ですか⁇
**私は以下の点を気に入り、購入するに至りました。
#京阪沿線でマンション購入を考えており、かつ、梅田等にアクセスがよい京橋に近いマンションだった。
#比較的手の届きやすい価格帯であった。
#不要な設備が少ない。（キッズルームやゲストルーム、コンシェルジュ等は不要だと考えていたので）
***私は、多少の騒音などの不安要素については、覚悟の上で購入をしました。もし、予想以上に静かであれば、ラッキーぐらいな心持ちです。
*ここの年齢層はどうなんでしょうか？？
**30代から40代の子育て世代が中心だと聞いてます。モデルルームに来ていた方もそのくらいの年齢の方が多かったように思います。
【中古】
*価格 3,298万円 / 間取り 3LDK / 専有面積 70.5m2（壁芯） （バルコニー面積 12.35m2） 
*価格 3,280万円 / 間取り 3LDK / 専有面積 68.71m2（壁芯） （バルコニー面積 12.06m2） 


==交通==
*京橋駅が最寄りというのは利便性はとても高いですね。
*京橋駅から、歩いたら15分くらいでした。（まだ歩ける範囲だと思います） 
**国道「１」号線を超えないと駅に行けないので、実際には９分ではない。（交通量からしてたいてい信号待ちになる）さらにこのマンションはEVが１基しかない。 
***15分かかるなら、長堀鶴見緑地線の蒲生4の方が近くなるのかな？
*京橋は、生活するのも通勤も便利だから良い場所です。大阪城公園まで20分は、十分毎日運動の為に歩ける距離なので嬉しいです。 
*近くに市バスの　蒲生桜小橋停留所から　バスに乗って梅田にでるのもありかなと

==構造・建物==
*ここは、免震ですか？
**違います。普通な耐震です。 
***耐震は今の新築なのでしっかりしているでしょう。（耐震偽装や手抜き工事などのイレギュラーがなければ）おかげ？で、柱や梁が太い。外廊下側のアウトフレームが半端なので、部屋に柱の角が出てる。加えて、防音４Lだけど床は一重なので、将来リフォームで大規模な間取り変更は無理っぽい？とにかく、倒れるとか住めなくなるとかは、ないと思う。 
*線路の土手沿いですから虫は多いですね。
<gallery>
Image:現地状況（2014-03-13撮影）170328.jpg|現地状況（2014-03-13撮影）
Image:現地状況（2014-04-30撮影）170328.jpg|現地状況（2014-04-30撮影）
Image:現地状況（2014-05-04撮影）170328.jpg|現地状況（2014-05-04撮影）
</gallery>
【眺望・採光】
*南側には5階建ての商業ビル、線路をはさんだ東側には中規模マンションががある。（高層階でないと、採光は得られない？） 
*周囲に13階以上のマンションは建設できない 
**容積率、建ぺい率の関係で１３階建てまでとなっています。マンション周辺を公開空地としていないければ、容積率の特例認定を受けられず、１３階も建てられなかった可能性がありますね。
*線路を挟んで13階の市営がある(A～Dまではかぶるが日陰になる事はない) 
*特定の部屋においては　朝日は浴びれないとこも(季節によって)あるようですね(汗)ほんと時間帯によるんですが。　　前に市営の大きな建物が日照り遮るようでして 気になってMRで聞いてみたんですが(やはり資料ちゃんと用意されてますよ!)　冬場とかは上層階の少しの住居しか　朝日は(時間帯・季節によりますが)期待できないようです。こちらも気になる方は　MRで納得できるように聞いた方がいいと思います。 
*ベランダからの景色だけに限ってみると　北?側最上階近辺の一部以外　ほとんどの住居の向かいは　マンションと対面なんですね・・・なんか覗かれてそうで夜とかカーテンは必ず閉めないと　気になる方には かなり厳しそうですね。
*南東ってうたってるけど、東でしょう？
**真東ではないですから、南東と謳っても問題ないと思いますよ。
**東寄りですが、南東だと思いますよ。 
*関西の花火大会(淀川花火大会とか)の時はこのマンションから見えたりするのでしょうか(^-^)？
**京橋界隈のビルが邪魔で見えないんじゃないかなー。向かいの市営住宅からも見えないかもしれないですね…。
**ベランダ側からは見えないと思います。天神祭の花火が廊下側から見えるかなぁーって程度だと... 。
*ブランズ城東野江ってのが真東にできるみたいですね、、線路挟んでるし日照は大丈夫か？だけど、視界視線が懸念。
**ブランズ城東野江ですが、市営住宅よりも奥地で、通りも奥になるため日照や視界は影響ないのでは？と個人的には思っています。工事場所も京阪を乗っていると見えます。工事音はどうしようもないかもしれませんね。
【入居者】
*家具を配置してわかった事ですが、重みのある家具を置くと、フローリングがかなり凹みます。目立つところで、冷蔵庫や壁側にテレビボードを配置して確認すると、巾木とフローリングに目立つ隙間がでてしまいます…。皆さんはどうですか？こんなもんなんでしょうか？
**床の振動を壁に伝えないように、床と巾木の間には元々隙間があり、更に床は音対策で沈むからではないですかね。マンションではある程度はそういうものだと思いました。
*自分の家なんだけど、まだ壁にネジをねじ込む踏ん切りがつきません… (^-^;
**戸境壁の場合は共用部になるので、通常穴はあけられないのでご注意を～。管理規約でご確認のほどを。戸境壁の上に石膏ボードが貼ってあって、そこに穴をあける分には大丈夫な気がします。

==共用施設==
*駐車場：51台（平面駐車場16台・地上3段昇降横行式機械式駐車場35台）
*バイク置場：4台
*ミニバイク置場：7台
【エレベーター】
*ＥＶ１基は少ないかもしれませんね。でも、２基いるかと考えると、微妙な線ですね。ＥＶの年間保守費用って結構しますよ。費用対効果を考えると、私は１基で充分かと思います。
**モノは考えようで　エレベーターの件にしても　時間に余裕を持っていれば　いずれエレベーターは来るわけで(笑) とりあえず　超短気の方には　向いてない物件なのかもしれません。どこまで享受できるかでしょうね！
*気になったのがエレベーターの狭さ。９人乗りとは言え、あれは狭すぎですね。エレベーターのセキュリティ機能は良いと感じました。
*サイズははかってませんけど、エレベーターの後ろが開くらしいですよ！
**どのエレベーターにも付いてる、寝台車など乗せる時に臨時に開けるようになってる機能の事だと思いますよ。
*狭いですよね、しかも1機で窓なし。閉そく感があって息苦しい。子供の自転車や三輪車を持って上がったりする時は、ホント気を使いそう。拡張や増設は無理ですが、気づかい心づかいでなんとかしのいでいきたいものです。
【ゴミ出し】
*ここは24時間ゴミ出し可ではないようですよ。
**ゴミ出しについては管理組合の総会で了承得られる事ができればルールを変えることは出来るかと思います。ただ、私としてはゴミ出しは24h対応が良いですけどね。（グランアッシュ京橋は市にお願いするようですよ）
**24hゴミだしも管理費・コスト削減の為の　あえてのcut だそうです。
*ゴミは24時間出せないって…どういう出しかたになるんでしょうか？
**ゴミは大阪市に委託するようですので、出すゴミによって曜日が決まっています。決められた日の何時までにゴミを出すことになると思いますね。
【駐車場】
*駐車場から出る時、結構危険ですね。 正面にミラーでも設置してほしいぐらいです。 京橋から野江方面へのの抜け道で利用される方が多いので、 交通量も多く、少し心配です。 
【駐輪場】
*このマンションも自転車収容数が少ない。ファミリー向けマンションであるにも関わらず、一部屋あたり２台計算。
*やっぱり駐輪場が使いにくい。 お子様がいらっしゃる家族では、電動アシスト自転車に、 子供が前後に乗せれるイスを装備しており、それがお隣りさんもとなると、 スペースが無く、そもそも駐車できない感じがします。 駐輪スペース以外に路中している自転車もちらほら。 
*これは設計ミスなのか、無理矢理台数稼ぐ為になったのか、明らかに隣との幅が狭すぎますね。 子供用のイスを二つつけた自転車は、入らないのでは？
*駐輪場、子供用椅子がついていないですが隣のかたが後ろにカゴをつけてるので入れるのに一苦労です。 どうにかならないですかね。


==設備・仕様==
【防音サッシ】
*線路沿いの窓ガラスには防音サッシを採用しているなど、防音対策は一応されているみたいですよ。また、京阪線は貨物通ったりしないみたいですし、ＪＲ線よりかは音はマシかもしれませんね。
*HPを確認した所防音サッシT3使用と書かれています。 T3以上のサッシだと二重サッシになるようですが、ここは二重サッシではない物のT3は、かなり防音の高いサッシなので窓を閉めていれば気にならないと考えます。窓を開けるとなると、個人差が激しいとは思いますが多少音の問題は残るのでは？音の感じ方は個人差があるので一度現地へ出向いて確認してみるのも良いと思います。
*窓を開けてるとかなりの音ですね。あと、飛行機の方がうるさかったですね。 


==間取り==
*間取り：3LDK・3LDK＋DEN・4LDK。
*専有面積：66.96m2～80.77m2。
*80㎡ある4LDKがあるんですね。うちは四人家族なのでその部屋ならゆったり過ごせそう。価格帯が気になりますね。
*4LDKの間取りのあるマンションは少ないですし、4LDKの間取りのマンションを探している人が多いので、何処のマンションでも人気あってすぐに売れてしまうようです。庭付きも同じく人気の部屋ですね。サービスバルコニーのある間取りも良いなぁと思います。 
*4LDKの間取りは若干小さなお部屋って感じですが、3LDK+DENよりは広いですよ。まぁ、家族が多い間は小さな部屋であっても独立した間取りを望む事が多いですが生活して行く間に家族の数は減る事が普通なので、子供がそれぞれ独立した後はリフォームで間取りを変更する事も可能なので、今は部屋数が欲しい人が多いと思うので4LDKって人気あるんでしょうね。
*4LDKタイプは3LDK+DENより人気が無い様で、理由としては以下の通りと、担当から聞いております。 
#南側に大きなバルコニーが無い（最上階はあります）。サービスバルコニーは狭いです。 
#マンション南側の建物（株式会社かんこう）により、8階以下の昼以降の日当たりがあまりない。 
#バルコニーからの景色に、市営野江住宅があり、景観があまり良くない。 
#リビング横の洋室により、キッチンが奥まって感じられる（リビング横の4.5畳部屋の存在意味って？）。 
*モデルルームのリビング横にある和室ってどうなんですかね。１つの部屋としても狭いですし、、、 将来、子供に部屋を与える時にあの和室を部屋として使えるのかな、、。
**私も同じことを思っていました。モデルルームはオプション仕様でとてもオシャレでしたが、こども部屋として考えた時に「独立性」があまりないですよね。まず、中和室なので、窓がありませんし。子供を持つ身としては、中和室は使い勝手が悪いですよね。
**中和室は夫婦の寝るためだけの部屋にするのはどうでしょう
**中和室おもいきってフローリングにしよかおもてます
#Ｆタイプ以外は柱が気になりますね。
#Aタイプ、いいですね。浴室に窓があって、キッチンに勝手口があって、広いポーチもついてますね。
*このマンションはバルコニーはすこし割り切っていると思います。 なので、よくある、「バルコニーをウッドデッキにして サッシを開け放ってリビングと一体感を出す」 といのは、なりにくいだろうな、と。 
#バルコニーの前が線路（音など） 
#サッシはセンターオープンではない（防音優先T3だから） 
#直床なのでサッシの框？の段差がある 
#幅が（専有算入除外最大の）2.0m ではない（1.8m） 
*中和室を洋室へ変更しました。確かクローゼットにすると押し入れよりも奥行きが狭くなってたような印象があります。洋室に変更する部屋のクローゼットに布団等を収納するのであれば、和室よりかは使いにくい部分が出てくるかもしれませんね。ご参考まで。
*モデルルームと同じ間取りを購入しましたが、明らかにリビングが狭い。「こんなに狭かった！？」と妻も言うぐらい二人してビックリしました。
*リビングは狭く感じましたが、体験談など見ていたのでやっぱりかと言う感じです。もっと期待が甘かったのが音です。面積単価が割安な線路脇と方角と分析した上で購入したので、想定内ではあるのですが防音サッシには期待してしまってました。来年の春頃にはうち窓付けてるかも。 
*マンションのカラーがグレーなのもあり、夏場は手で触れないほど、ベランダの壁が熱くなります。しかたないかなー。

==買い物・食事==
*ローソン 蒲生1丁目店（約240m・徒歩3分）、Aプライス（約260m・徒歩4分）。
*スーパー、病院なども周辺に揃っています。
*スーパーも多いし便利ですよ。 ライフもできるしね
*近くのスーパーは京橋のダイエーが利用できると思います。（自転車必要） 
*EDIONが近くに(LIFEも予定)おっきいのがボーリング跡地にできるらしく　いまからワクワクします☆彡 
【飲食店】
*京橋は、飲み屋さんがいっぱいありますね。商店街奥にある『とっつぁん』という飲み屋の魚料理が美味しいです。商店街も昭和を匂わせる商店街があり生活するには便利です。 
**とっつぁんいいですよね！コカルドのケーキも美味しいし！京阪と1号線クロスするとこらへんの河内屋って焼肉屋さん美味しいですよ‼ 何がいいって生150円(笑) 飲み助多いウチは大助かり お世話なってまぁす☆
***生ビール150円ってめっちゃ安いですね。 京橋は、美味しくって安いお店が沢山あるので外食するのに困らないですよね。コカルドのケーキも美味しいですが、種類豊富なロールケーキもお勧めです。わらび餅と黒豆を生クリームとともにきな粉風味のスポンジで巻いた黒豆きなこわらび餅ロールが一押しです！
*京橋は買い物も食事も色々と便利な所です。最近は、パンケーキのお店が人気ありますね。mogのパンケーキとても美味しいです。平日のちょっと時間をはずすとそんなに混雑してませんよ。お勧めです。 


==育児・教育==
*育生幼稚園（約710m・徒歩9分）。
*学区もそこまで悪くない
*京橋徒歩9分だし小中学校も近いので家族みんなが便利になります。
*開明の偏差値もかなり高く、見た目で印象の悪い生徒は全くいません　むしろ好印象ですね。交番も近くにあります　　愛育保育園も近いです！＾ー＾ 


==周辺環境・治安==
*京都銀行 城東支店（約560m・徒歩7分）、城東野江郵便局（約560m・徒歩7分）、関西アーバン銀行 城東支店（約670m・徒歩9分）。
*和田歯科医院（約270m・徒歩4分）、分野病院（約420m・徒歩6分）。
*沿線沿いというのはデメリットでもあるし、間近にマンション等が建たないというメリットも享受される。（向かいには市営住宅がありますが）総合的に判断すると、私は買い！でももう少し広ければ文句なし！
【建物周辺】
*物件の東側は京阪電鉄の線路沿い。西側は校舎建設工事中の私学で、マンション側にグラウンドが出来るそうですよ。
*リビングは開明の側じゃないです　開明側に玄関です。開明の校舎は大規模に今 立て替えているので　前がグランドになったら　むしろひらけて明るくなるのでは？　と　ふんでいます リビングは京阪側なので部活の音は　気にする程じゃないと思います　聞こえても日中は授業ですし　16時くらいからじゃないでしょうか　偏差値もかなり高いみたいなので部活よりお勉強・・・というイメージです。
【騒音】
*南東とうたっているが、こちらのバルコニーの向きは、まっすぐ京阪電車沿線を向いているので騒音が気になる。
*線路についてですが、やはり間近に通っているため、多少なりの騒音は発生すると思います。ただ、深夜貨物の通過や踏切はないため、個人差はありますが、騒音のレベルは低いかもしれません。デメリットとしてはＡタイプの角部屋の南側すぐに既存の建物が建っています。８階ぐらいまではお昼以降日当たりが他の階に比べて劣る可能性があります。あと、昔の地図を見ると分かるように、大阪城の北側には川が通っていました。京橋近辺は所謂埋め立て地であるという地盤の弱みがあります。かろうじて断層の真上にないだけマシですが。
*京阪の線路側にベランダがあるから、昼間やラッシュ時は、窓開けれないと思うとかなり後悔してます。みなさんは、どうですか・・・？
**確かに線路沿いなんで、電車走行音はするとは思いますが、窓を開けられないほどではないと思いますよ。朝やお昼時にリビングで静かにテレビを見たい場合はもしかすると音が気になるかもしれませんが。あと３階辺りは電車からベランダが丸見えなので、カーテンを開けっ放しにはできないかもしれませんね。 
**通勤に京阪を使ってますが、思ってたより線路とマンションまでの距離は近いなあと思ってます…。でも私も音は近くで聞いたかぎり大丈夫かな、と思ってます。後悔なしです(｀´)
**私もマンション前から電車の音を聞いたけど、思ったより静かだったので大丈夫だと安心しました。
*線路に向かって建っている様ですね。貨物電車は、無いですが、そもそも1日どれ位の本数の電車が通るのですかね？1日、300本？もっとですかね？
**調べたんですが平日朝８時台の京橋駅の時刻表検索したら　多いとこで　平日朝8時台に31本走ってるんですよね＾＾； よく考えたら“出町柳方面だけ”ですから　電車は上下線ありますから　約倍の本数が通ると思うと　神経質な方は　多分やめといた方がいいでしょうね。一時間で仮に６０本電車走ってると想定して　単純平均１分に１本電車くるわけですよね。 
*線路沿い、、ネックなのはほんとそこだけですよね。防音性の高いT3のサッシを使ってるようですが 窓を開けた時にどうかな、、 
*鉄粉に関しては直線だしブレーキを踏むような場所では ないらしく、昔と違いブレーキをかける時に 鉄粉がとばないような樹脂を使ってるようです。
*線路がすぐ横なので騒音は気になると思いますよ。プラス飛行機の騒音もあり、テレビの声が聞こえないくらいです。近くに住んでるのですが暮らせないほどの騒音ではないです。
【治安】
*治安は良くないというか終電前とか駅がきたないぐらいですよ。女性の一人歩き程度では全く問題なし。
*京橋に住んでいますが、特に治安が悪いとかはあまり感じません。このマンション予定地のすぐ近くに交番も有りますよ。まあ、京橋駅前はさすがにガールズバーの女の子たちが沢山ズラズラいてたり酔っぱらいさんがいてたりしますが…
*治安は女性の方は、夜遅く駅前とか裏道とか行かないようにすれば大丈夫ではないでしょうか。
*いくら、京橋徒歩９分ってうたっていますが、夜暗くて危ないです。
**駅から桜小橋の交差点までは、十二分に明るいと思いますがね。桜小橋の交差点から、本マンションへの道は確かに暗くなるかもしれませんが、危ないほどの暗さではありませんよ。桜小橋から開明にかけて警官が張ってる時多いですし、逆に私は安全かなと思ってます。
***たしかに桜小橋までは人通り多いですが、ひとすじ入れば不審者が出没します。私の家族も怖い思いをしました。警察は交差点の所に居るだけです。夜は本当危ないですよ。 
*マンション前の道路が暗いという投稿があり気になったため、仕事帰りに通過してみました。確かに暗めではありますが50～100m間隔で暖色の街灯がありました。なので通り全体が暗いとは感じませんでした。また、かんこうビルの前が少し暗めに感じましたが、このマンションが建てば多少なり明るくなるのかなーとプラス思考で考えてます。逆に、かんこうビルから桜小橋に出るまでが指摘どおり暗く感じましたね。行政がどうにかしてくれる事を祈るしかないですね。以上、購入を検討されている方の参考になれば幸いです。
*個人差はあるかと思いますが、ぜんぜん明るいですよ。 自動車もビュンビュンとおるからヘッドライトで明るいし。
【地盤】
*液状化も上高台地ほどではないけど、大阪の中ではマシな部類かと。 大阪市液状化予想マップ （川の形など手がかりに位置を重ねあわせると、マップの緑色に該当すると思う） 
　http://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/cmsfiles/contents/0000011/... 



==周辺施設==
*大阪市城東区役所（約700m・徒歩9分）、榎並公園（約250m・徒歩4分）。
*桜之宮東公園（約360m・徒歩5分）、大阪市立城東区民ホール（約420m・徒歩6分）。

==その他==


==掲示板==
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