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クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス

Name: クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス
Brand: 株式会社ビッグヴァン
Rating: 2.8181818181818183 (11 reviews)
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[[ファイル:クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス 完成予想図 170327.jpg|thumb|400px|クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス 完成予想図]]
==物件概要==
*所在地：[[神奈川県]][[横浜市]][[金沢区]]六浦五丁目1789-12他16筆（地番）
*交通：京浜急行[[逗子線]]「六浦」駅徒歩4分
*総戸数：116邸（管理室2戸・集会室1戸含む）A棟52邸、B棟64邸
*構造、建物階数：
#A敷地　鉄筋コンクリート造、地上2階　地下3階　　
#B敷地　鉄筋コンクリート造、地上3階　地下3階
*敷地の権利形態：
*完成時期：2017年3月上旬
*売主：株式会社ワイ・エフ・エム　
*施工：株式会社大勝



==価格・コスト・販売時状況==
*坪２８０はすると思います。
**坪１７０がいいとこでしょ
**六浦の擁壁で１７０は高すぎるね。何年か前に白山道沿いに擁壁物件があったでしょう。六浦なんだから、そこより安くなるでしょう。
**坪170では買えませんよ。
*この周辺で新築マンションは珍しい。特に線路の北側は 戸建て住戸だらけだから希少だよ。 
**過去にマンションは少なく、しかも駅から近いのは希少。 
**六浦駅徒歩圏はなかなか売られない。ここは希少ですよ。生活は駅周辺で大抵済むし 住んでも不便を感じない環境だと思います。但し、将来の売却は期待出来ません。
**将来の売却も期待できると思います。
**大事なのは六浦である事なんですよ。 めったにない希少物件です。 平坦地や眺望に拘るならほかへどうぞ
*追浜などのエレベーターで建物にアクセスする近隣物件のセールスポイントを都合よく利用しすぎている。現地を見ればわかるけど、ここは追浜とは全然違う。 
*駅に近い立地というところから考えると 価格帯的にはとても買いやすい設定かなと思います。 ただ、面積には、もう少し広いほうが良いような気はしますが。 
*１期1次販売は2期販売の告知に切り替わる前のごく短時間表示されていました。９戸と表示されていました。 ２次は１００万円ほど予定価格が下がっています。 買い手側が値引きを要求しなくても、気になる方は値下げしてくるのを待つ、竣工後狙いで気長に待つということでしょう。
*ここのマンションはウォークインクローゼットやクローゼットは、もちろん有りますが形が変わってたり見た目だけの収納で、最近の物件なのにプラスチック衣装ケースが入らなかったり、布団収納が考えてなかったり、本当に設備はイマイチ。
**この予算なら西区や都筑区なら新築買えません。六浦の未来に夢を託したっていいじゃありませんか。収納の不便さも荷物を減らして適応すればいいじゃないですか。プラ衣装ケースのある生活だけが幸せとは限りませんよ。
*勿論良い事尽くめではありません。将来売却の際には苦労するでしょう。資産価値に上昇もありません。
【建築確認取り消し】
*マンション建築確認取り消す＝完成間近、高さ制限違反―東京地裁 
**横浜市金沢区の傾斜地に建設中のマンションが法令で定められた高さ制限に違反しているとして、近隣住民が建築確認処分の取り消しを求めた訴訟で、東京地裁（谷口豊裁判長）は29日、一部5階建てマンションの建築確認を取り消した。 原告側弁護士によると、取り消しが認められるのは異例という。問題となったのは、横浜市の不動産会社が手掛ける分譲マンション。民間検査機関が建築確認を行い、来年3月に完成予定という。建物は高さ制限が10メートルの地域にあり、どこを計測の基準点とするかが争点だった。建築計画では、縦横約1メートル、高さ約3メートルの柱状の土壌を残す形で敷地を造成。業者側は頂点部分から建物の高さを計測し、制限内に収まると主張していた。しかし、判決は「周囲とは連続性、一体性を全く欠いていて地面とみることは困難だ」として、5階部分は高さ制限を超えると判断した。不動産会社は「判決を見ていないのでコメントできない」としている。
*今日東京地裁で建築確認が取り消された2棟の内の1棟はブライトガーデンのようですね。 
*ビューガーデンは単純な形状で両サイドが地下に埋まっているように見えますが、ブライトガーデンは元の斜面より膨張しているように感じます。裁判では敷地内に設けた高さ３メートルの柱のような構造物を「地面」と考えるかどうかが争われ、東京地方裁判所の谷口豊裁判長は、「構造物は周囲の地面とは連続性、一体性を欠き、『地面』とみるにはいささか無理がある」という解釈だとNHKのニュースでは報じています。
*ル・サンク小石川後楽園と似た事件になっています。
*神奈川新聞に書いてありましたが、このマンションは別件でも裁判中で、その判決が来年の2月に下るようです。
*まったく連絡ないですよ。購入前に係争中の説明も無かったです。
**宅地建物取引業法第47条に抵触するのでは？神奈川県庁の不動産業者指導部署に相談するといいです。
**宅建業法は県の管轄。市ではない。ついでに、不当表示が疑われる場合には消費者庁の管轄。
*周囲は反対のノボリだらけ。売主に聞くまでもなく問題物件なのは明らかだったのでは？
*先日東京地裁で判決が出たのは、建築確認した株式会社国際確認検査センター の判断で２棟のうちの１棟の建築確認が取り消されました。神奈川新聞の記事によると2月8日に横浜地裁で判決が出る予定なのは、検査機関の建築確認にたいして横浜市が出した開発許可の取り消しを近隣住民さんが求めた訴訟ですね。政令指定都市の建築確認は県ではなく市が行っているということですよね。さらに記事によると切り土造成後の地形とマンションの形状から平均地盤面の捉え方が「合理性を欠く」とあります。
*違法ではないのですよ。合理性に欠くと判決が出ただけです。判決に従って建物を再設計するだけの事なんです。だから金は返しません。県に言おうが市に言おうが何も変わりません。ただし、売主は即座に契約者へ説明するべきです。そして今後の変更点や計画変更を細かに通知すべきです。 
*違法ではないのです。横浜市も建築確認を出したのです。ただ、その内容を司法が判断の結果、裁判所は問題を認め、横浜市が承認した内容を取消したのです。 申請内容を謙虚に修正すべきです。行政も慎重に判断すべきと思います。これを単純に違法行為などと騒ぐと、横浜市の公文書まで違法となってしまいます。ここは興奮して違法と騒ぐばかりでなく、判決内容を真摯に受け止め、計画を再構築すべきです。結論としては、この問題を裁判にもっていった人は偉いですね。入居後に表面化したら遥かに大騒動でしたよ。皆感謝するべきです。
*「不動産広告」についての相談窓口・対応時間 
　http://www.sfkoutori.or.jp/info/soudan.html

*購入していたものです。売主には誠意をもって対応してもらいもう折り合いはついてます。 私は、すでに金額提示を受け解約の合意を書面で交わしました。そこには当然、手付金以外にいくら払われるかも記載してあります。いろいろ言われるのが嫌なので詳しい内容は差し控えます。
*ここのマンション、問題の5階部分は、もう建設されちゃったのでしょうか、それとも高さを低くして完成できるのでしょうか？ 
**5階部分はモチロンの事、建物外観は既に完成されてます。是非、関係無さそうな所の反対住民の沢山の旗も一緒に見に来て下さい。今は中を工事されてるんでないでしょうか。
*金沢区が特に地盤が弱いわけでは無い。本件の問題は、土地が安いからと地下室マンションを建てた事に始まり、技術の無い業者が関わった事である。 
*訴訟の内容は損害賠償請求などではなく、金銭を要求するような活動ではないことは確かですね。市道とエレベーターに接続する部分の舗装されていない土地は青地(水路)として登録されている国有地で市道とマンション敷地は直接接道していないと柵に説明が取り付けられていました。柵を取り付けるのが不法行為ならとっくに撤去されていると思いますが。8年ほど前から開発計画が動き出していて、近隣住民さんは雨水排水路などの計画内容に不安があるというような記事が検索すると出てきます。要求内容は新聞やインターネットなどで公開されている横浜市の広聴にあり、解決に金銭をな要求するような活動ではないようです。幟にある直接基礎に不安があるとか、市道の通行権の主張はズレている感じがしますが。
*この開発計画は平成26年4月30日に許可が下りたようで、その日のうちに土地の所有権が移っているらしいと近隣の人から聞いた。
**所有権は誰から誰に移ったの？
***聞くところでは、ビッグバンからワイ・エフ・エムという会社だそうです。法務局の登記簿謄本を閲覧または入手すればわかるそうです。
****ワイ・エム・エフはビッグヴァンの子会社でここの売主。
*約１ｍ四方で高さ３ｍの部分だけでグラントレベルを３ｍ高くした計画で、民間検査会社や横浜市は建築確認と開発許可を出しています。条例では意図的な盛土は認めないとはありますが、切り土造成でも上記のごく限られた面積の部分で開発許可が出されています。条例のグレーゾーンというか不備なことが最大の問題点ですよね。条例では1種高度地区で高さ10ｍ制限の地域では最大５階を想定していたはずですが、実際は地下部分と斜面の平均地盤面で５階以上のような建物ができてしまうわけですから。開発側と近隣住民さんの対立をどちらが勝ったか負けたかというように捉えたり、取り壊しとか妄想してもしょうがないのではないですかね。 
*2ちゃんのスレでもかなり書き込みされてるね 
　http://www.2nn.jp/newsplus/1480426157

*このような景観です。 
　http://datey.blogspot.jp/2016/12/1238.html 

*報道発表はしてないですね。物件サイトの告知だけ。 
　http://www.big-vann.co.jp/products/qas/mutsuura/index.htmlroomplan.html 

*日経アーキテクチュアにも以前に次のような記事が載っていました。 
　http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20150526/701371/ 

*SUZUKI's blog でも詳しく紹介されています。 
*地下室マンション訴訟　周辺住民の請求を棄却 
　http://www.kanaloco.jp/article/230125 

**これで、開発の手続きで問題無いと確定したら、高さ制限の基準となる地盤高が確定し、高さ制限違反の裁判にも影響があるだろうね。


==交通==
【エレベーター】
*駅からフラットアプローチで4分。 個人的には途中に郵便局があるのが便利でいいと思いました。
**駅までフラットではなく少し勾配のある斜面を登ってアプローチのエレベーターから建物にアクセスする計画だと思います。 
*高台立地なのでマンションまでの坂道が大変じゃないかと思えば、 マンション入り口に通じるエレベーターがついているのですか！ エレベーターの横に階段もついていますが、かなりの急勾配なので 皆さん、このエレベーターを利用されることになるのでしょう。 通勤時間帯の混雑が心配ですが何人乗りでしょう？
**大丈夫ですよ。混雑時は下りだから階段利用者も多いでしょ。 高台立地の恩恵ですよ。 あと、こうゆうエレベーターって意外と渋滞しないものです。 かえって大型を何基も設置すると維持管理費が高くなり不便です。
**駅側の出入り口は、階段は非常用階段のみで普段は使えないため、 エアエレベーター一機のみだそうですよ。 13人乗りだったかと思います。 ラッシュ時はこの一機のエレベーターを使うイメージですね、、 あまり現実味がなくイメージできませんが。
**朝の通勤や通学でエレベーターを利用する方がどのくらいかは 解りませんが、渋滞の待ち時間（一往復）は何分くらいでしょう？ 通勤の時間帯もバラバラで13人乗りならそれほど心配する事もないのか、 せめて混み合っている時は階段が使えればいいですよね。
【車】
*自動車は東朝比奈１－５７の出入り口から駐車場に出入りする計画で経路が違います。歩行者が最短距離で出入りできる道路は幅員４メートル以下の２項道路で４輪自動車の出入りができない道です。
*駅までの道は車は入れません。  


==構造・建物==
*敷地面積：8262.14m2
*建築面積：A敷地1193.84m2B敷地1672.28m2
*提供公園面積：492.35m2
*A棟、B棟と別れているようですね。B棟の方が住宅としては多いです。
*低層の割には総戸数が大きいですし、敷地は結構な広さになりそうです。 
*崖側から見ると「低層マンション」とはかけ離れています。 ４階を１階と呼ぶので地下層もきっちり住宅です。
*吹き抜け？の共用廊下は開放感があって明るくていい感じに思えます。ただ、雨風の時はつらいかも？せめて、ドア前だけでも吹き込まないような工夫がされていると良かったです。 
*二重床の二重天井
【傾斜地】
*急斜面に地下３階で地上２階または３階の建物を建てる計画です。
*周辺は建物の高さはが地上１０ｍまでの低層住居専用地域や小さな区画が多く、戸建てが主体の地域でマンションに適した土地が少なく斜面を利用して建築基準法上の地下室があって１０ｍ以上の高さを出して戸数を増やす計画が企画されます。
*建物自体は斜面に建っていて地下３階に地上２階部分と３階部分があり、合計５階建て、６階建ての建物です。ヒルトップに建っていないという点でヒルトップレジデンスという表現も微妙ですね。 
【眺望・採光】
*東向きの建物からは八景島や海の公園の花火が見える部屋はありますね。それでもオーシャンビューなどとは宣伝はできませんね。 
*海面は見えないけれども駅には近く、駅付近から落ち着いた住宅地で逗子鎌倉により近い横浜アドレスだけれど斜面に建っていて追浜のようなヒルトップでないのが特徴。
*海のある東側に対面する尾根があったり、丘の上でなく斜面の中腹のようなところに建っているので八景島方面など海の方向の眺望が開けている部屋は意外と少なそうなので、どうしても眺望の良い部屋を選びたいのでなければ、竣工してから実物を確認してから判断した方がいいかもしれません。 
*駅まで徒歩4分なのに、マンションからの眺望が望めるのは 
なかなか良いかなと思います。
**現地見ていますか？眺望良くないですよ。広告見ただけで騙されていませんか？広告の写真は、物件上空を飛ぶ鳥観ですよ。広告にも「極めて小さく」書いてある。 


==共用施設==


==設備・仕様==


==間取り==
*間取り：2LD・K+S～3LD・K
*住居専有面積：61.41m2～75.86m2
*バルコニー面積：9.36m2～14.01m2



==買い物・食事==
*六浦には数少ないですが、おいしいお店はありますよ。 
*店は、駅の反対側に多いですよね。南側にね。 するとマンションのある北側は裏側という事になりますね。
**線路北側の方が地域の中心である八景駅方面に近くて、現在六浦地区センター、消防署などの公共施設がありますし、ヨークマート、クリエイトなどの比較的大規模な商業施設もあります。 南側の方がもともと町外れで境界線に沿った丘陵地帯が迫っていて比較的新しく造成開発された世帯の多いのが特徴です。横浜市の南端の境界線に沿った部分に位置していますね。 


==育児・教育==
*こちらのマンションは区割りの通り大道小学校、大道中学校の学区になると思いましたが、実際は朝比奈小学校のようでした。 
**丘の上の東朝比奈1丁目に出入り口が1か所あり、もう一か所は公開空地として公園になるようですね。 六浦駅側への出入り口は建築確認時はマンション敷地から公図上は水路となっている無地番の青地(国有地)を通って道路に接道していたり、自動車の侵入できない幅員であったりするので東朝比奈小学校の学区になったようです。現状でも六浦5丁目の一部に大道小学校区でない地番があります。 
*小学校や中学校が遠いというのは少しネックかなと思います
*小学校は大道小学校だと思いましたが朝比奈小学校が学区なのですね。
*朝比奈小はいいですよ。今は知りませんが、かつては課外授業に朝比奈の農家に牛を見に行く行事がありました。横浜市でですよ。いいですね。 
*中学は大道中学校です。ここもいいですよ。朝比奈小、大道小、高舟台小から生徒が集います。
*大道中学校も評判いいですね。
*大道中学校の19分は少し遠いですね


==周辺環境・治安==
*地域・地区：市街化区域、第一種低層住居専用地域、22条地域、第1種高度地区、宅地造成工事規制区域、急傾斜地崩壊危険区域、緑化地域
*横浜っていっても海もなければ都会でもない。ちょっと歩けば逗子市の焼却場と米軍弾薬庫。 
*このあたりは確かに住宅地なのですが、 マンションはこれからも増えていくのでしょうか。 
【六浦】
*六浦駅って意外と住みやすい場所です。私は好きですよ。 
**六浦は「陽当たり」が似合う場所だと思うんですよ。冬でもちょっと暖かい地域という感じ。喧噪から少し離れたいと思っても 逗子までは行く気がしない人には 六浦って選択肢もアリだと思うんですよね。
*六浦はいいですね。 長閑で平和ですよ。 よく「ろくうら」と呼ばれます。
*六浦駅は現在は米軍住宅地区になっている部分の六浦部分にある工場への通勤、低地部分に作られた海軍や工廠の寮や住宅のために設置された仮駅から始まりました。駅前から戸建てや長屋のような住居が多く区画されました。区の行政上の区割りは六浦西地区となっています。 
http://www.city.yokohama.lg.jp/kanazawa/fukuho/chifuku/13mutunisia3.pd... 

*六浦地域の中心は鎮守のある瀬戸神社や六浦藩の陣屋が置かれた現在の瀬戸や六浦東地域です。 
*六浦駅は地理的、行政区分上は西六浦駅といった場所ですね。 
*少し駅から離れた古くからの地権者のかたの土地活用でヨークマート、クリエイトが出来て買い物が便利になったと思う方が増えたようです。ネットや宅配の選択肢も増えましたし。 
*西口(北側)駅前の狭い路肩すら満足にない道路が都市計画道路横浜逗子線の整備計画が進めばと思いますが、横浜環状南線などの幹線が優先されていたりして駅前の辺りまで整備されるのはいつのことになるのでしょうかという状態です。 
*横浜市の最南端地域で旗竿状の傾斜地ですから、市内では最低価格エリアなので、価格は期待できるかもしれません。エアポート急行を使って便利に通勤できる方は追浜よりも良いところだと思います。
*六浦中学付近にあった公有地であった海軍工廠の寄宿舎跡に戦後、近隣国の方が住まいされ差別問題があったようですが、現在建物や住まいされていた方は移転され無くなっています。駅周辺でも六浦中学区でない地域も多いせいか、差別問題は聞いたことはありません。　
【急傾斜地崩壊危険区域】
*用途地域に急傾斜地崩壊危険区域が含まれているのが少し気になりました。これは、崖崩れなどの危険性があるということですか？ 
**盤は凝灰岩など硬質な岩ではありませんが、杭を打つ必要のない直接基礎にできる地盤のようです。L字に折れ曲がった部分の一部は表土や凝灰岩が風化するなどして崩壊した跡の地形ではないか、雨が降ると側溝などの排水があふれていることなどからマンションが建つことで悪化する懸念などから周辺住人の反対活動が続いていて幟が立っています。グーグルマップで衛星画像を見ると造成途中の敷地が写っています。細長い敷地を造成することで更に断崖絶壁状になり、建築中に大地震が起きれば、山上の戸建てが崩れ落ちても不思議でないような現状です。マンションが新たな擁壁になるような計画です。 


==周辺施設==
*「消防署が近い」には 良い事とは思わないですね。 良い事なんてあるのですか？
**横浜市の消防署のＨＰ確認してみたところ、救急車は六浦出張所には配備されていませんでした。 ただミニ消防車などが救急対応でも先行出動するようなので対応は近いので早くなると思います。


==その他==
【周辺住民】
*このマンション開発問題は10年ほど前に始まりました。最初の設計はSTYLEXという会社で、現在開発中の計画よりはるかに安全なものでした。もちろん我々は反対しましたが、その過程で色々な改善があり、最終的にこの開発計画は横浜市の許可を得ました。住民側は「嫌だけど仕方がない」…ということでした。ところが何年たっても工事が始まりません。ところが、５年ほど前に突然開発計画の変更届が出され始まったのが現在の計画です。以前のものよりはるかに劣化し、危険な計画でした。前より激しい反対運動でしたがらちが明かず、訴訟に踏み切ったのです。この過程で様々な改善があったのですが、最も大切な安全が欠けています。大地震が起これば、周辺住民ばかりでなく、マンション居住者も財産を失い、生命の危険があると考えています。本当につらい反対運動ですがやめるわけにはいかないのです。
**その内容が事実で本当に周辺住民の方達やマンション自体にも危険性のある計画ならば解体するなどして安全な状態にしてもらったうえで中止したほうがいいと思うのですがどうなんでしょうか。解約した人もいるみたいですが契約したままの方もいらっしゃるんですかね? デベ側だって販売した際にはおそらく地盤面や建物についても大丈夫だとか安全ですとか色々と説明して売ってるでしょうし実際の所どうなの？って思います。崖地、斜面、地下室マンション、脱法的… 様々なマイナス要素が書かれてますが例えば大きめな地震がきた時などほんとに崩れ落ちたりする危険性などあるのでしょうか？ 
***十分な説明なしで販売していたならば問題アリですね！安全面については実際のところどうなんでしょう？専門的な事はよく分からないけれど建設の際には斜面とかしっかり固めるとかして崩れないようにはしてないんですかね？それか固めてても強度に不安ありとか？前回の開発計画に比べて安全面がはるかに劣化したと書かれているので気になりました
*旗の内容を先日しっかり見たのでかきますね。 
**一つ、「急傾斜マンション、基礎に杭無し大丈夫か？」 あそこのマンション山をほぼ直角に切り崩した上に建設してますよね？平らな硬い地盤なら大丈夫でないでしょうか？杭無しマンションは隣近所の区や市に、ル○追浜やヴェレー○シティ屏風浦、プ○イム新杉田等あり、前二つは山に建設してますよね。杭が無いマンションも技術的にオーソドックスになってきてますね。 
**二つ、「柳谷戸、狭い二項道路の常用通路化絶対反対」今も近隣の住民さんや少し上のマンションの住人さんも、通勤通学や生活道路として使用してますよね？私道でないのに周辺住民さんの好き嫌いだけで反対とは、おかしくないですか？ましてや最近、マンション入口付近に戸建てかアパートを建設中で新しく入居する方には生活通路として使用するのに反対されないのですか？ 
**三つ、「急傾斜地崩壊指定区域地震でマンション大丈夫か？」 確かに急傾斜地ですが、そんな事は地震が起きてみないと誰も解りませんよね？過去の大震災の実績から建築許可が検査機関や担当自治体から許可されるなら、それ以上は誰も予測できませんよね。 
***以上の内容の反対旗が上がってました。六浦近辺を無理に開発しろとは言いませんが、きちんとした申請や許可で開発、建設されるなら無闇に反対しなくてもよいのでは？決して売主を擁護してませんが、売主も裁判の結果で是正して売り出すか、不採算でも壊すか、きちんとお互い法の下の結果に従っていただきたいです。

==掲示板==
*[　]
*[　]

yokohama/599346/210-821
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