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マンションの寿命と建て替え

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==マンション建て替えの事例==
*マンションの建替えは2003年4月時点で81事例、360棟。恐らく現時点では100例を超えるはず。
*首都圏で最大の建替え事業の萩中住宅マンション建替えの場合：やっぱり容積率に余裕があったというのが最大のポイントみたいですね。逆に今の新築マンションはほとんどが容積率をぎりぎりまで使っているが先が思いやられる。
#延床面積：15,934.91㎡ → 48,818.28㎡
#構造規模：5階建8棟 → 18階建て
#総戸数：368戸 → 533戸
#利用容積率：116% → 240%
#http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/030808.pdf
**確かに今は目一杯で立ててますよね、ほとんどの場合。容積率ぎりぎりどころか、用途地域変更とか高さ制限で既存不適格なんてことになってしまうと、ますますどうしようもないですなあ。
**ある程度、設備のあるマンションなら、100年維持していくことも多いかと思います。特に都心の昭和50年以前のマンションは、容積率いっぱい、もしくはオーバーの違法建築が相当数あるので、建て替えは困難でしょうね。
*同潤会アパートって、築何年で建て替えたんでしたっけ。
**同潤会アパートは全部で16ヶ所。青山、江戸川、代官山などの有名どころは築70年を超えたところで建替え。青山なんかはブティック等の店舗に不法占拠を許さずに住戸だけで適切な管理をしていればもっと保ったはずという声もあるようだ。でもまだ２ヶ所残っている。http://www.tansei.net/kindai/dojun/main.htm
**日本で一番古いのは原宿の同潤会アパートでしょうか。1925年築なので78年程建っていたことになりますね。床のコンクリートは砂のようにぼろぼろで壁もあちこ穴が空いてたり酷い状態でしたが２世帯ほど最後まで住まわれてた方がいらっしゃったようです。入居は戦後ですが。
*ところで、容積率に余裕のないマンションで建て替えがうまくいったところはどれだけあるの？
**同潤会江戸川アパートぐらいだと思います。近年、建替えられたマンションは、容積にゆとりがあるところがほとんどです。容積にゆとりがあれば、余剰床を売却して、建築費に回せますので、建替え賛成者は多くなります。原宿のコープ・オリンピアも建替えられるそうですが、容積にはゆとりがあるとのこと。還元率は８０％前後と聞きました。
*我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。 マンション建替えの場合は、税制面で優遇されています。 自宅売却の場合の税は同じですが、賃貸にだしていた場合等は利益分への課税は１０％でした。普通なら２０％なので、少々お得。 （建物を解体し土地を売却して、売却益を区分所有者で分配し、再取得すると、取得税などはどうなるんでしょうか？） 建替えの場合は、等価交換ですので、取得税は増床分のみです。 立地が良く、容積が余っていたので、うまくいったと思います。 住民全員退去→解体→竣工→再入居までは、１年１１ヶ月掛かりました。
*私の妻の実家は新宿区の某公社団地で、築45年でした。昨年ようやく建て替え決議がまとまり、現在は新しい建物を建設中です。10さんの仰るように、基本的には「等価交換」…つまり、３Ｋに住んでいた所有者は無償で１ＬＤＫが与えられ、１千万円負担する毎に間取りが１部屋増えます（３ＬＤＫまで）。世帯数は建て替え前の1.5倍増となり、増えた分は新規分譲となります。
*今まで建て替え成功しているのは、 以下の例です。１）と２）がそろわないと、建て替えに向かって進まないように思う。
#公団の分譲などで土地が広々としている。 都心などで、余った土地分が高く売れる。 
#エレベータがなく、建て替えて、階段上り下りしなくて済むのが 強いモチベーションになっている。（うぐいす住宅はこれ）

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