【口コミまとめ】パークホームズ上板橋を本音で考察！

Name: パークホームズ上板橋
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 4.4 (5 reviews)
==価格・コスト・販売時状況==
*どのくらいの値段になるのか気になります。大山の大楠と同じくらいでしょうかね。
**トイレを見る限り現実路線で来ると思う。400かなぁ
***大楠ノ杜は350位だったと思います。物件の評価は同じだとしても、二年前と比べると。。380～400位じゃないかな。
****さすがに400は越えないと思いますけどね。


*上板橋に住む者です。同じ三井不動産の桜川の方が早く告知されると思ってました。こちらの方が利便性が高そうですが、桜川の落ち着いた雰囲気も良いですよね。
**あちらは徒歩9分で総戸数37戸。こちらで集客して条件が合わなかった方を誘導するのでは？コモディや城北中央公園により近くなるのであちらを好む方もいそうですよね。
*価格が気になりますね。坪いくらぐらいになるんでしょうかね…
**上板橋の将来性が乗っかって420と予想します。準急が停まるのは大きい。
*4月中旬販売予定、2025年7月下旬予定。まだまだ先の話のように感じるけれど、購入から入居まではあっというまに時が過ぎてしまうのかな。でもすぐにでも引っ越ししたい人には、待ち遠しい計画ではあるなと思います。価格だけでも知ることができれば検討するかどうかが絞れるのになと思うのですけど。
*76Fの間取りが希望なのですが8千万超えるでしょうか。低層階なら7千万円台で買えたりしませんかね？
*坪単価いくらだろうね…330くらいが底なら行けそうだけど市況的には350タッチしてそう。
**上板橋でそんなに安いとは思えませんな。
***同じくです。和光市ですでに350ぐらいですからね。安く見積もって300後半、400チャレンジも全然あると思います。
*低層から8000万超えてたらやばいんですけど。さすがにないと思いたい…。
**氷川台のクレヴィアも徒歩10分で結構高く出てるから8000万も全然ありえるとは思う。ただ、この物件は結構有料カスタマイズ要素があるので、デフォルトにしておけばなんとかなる可能性は少し感じてる。ただそれは結構従来品をばかりになりそうだなとも。トイレはタンクレスがいいし、キッチン下は引き出し型がいいなぁ。
*76㎡ぐらいの面積では低層でも7000万円台はないかなと。70㎡なら可能性あるかもしれないですね。買えない人は65～68㎡にどうぞって感じになりそう。
*立地が良いから8000万ぐらいはするのではないですかね？
*これまでのエリア価格とかなりかけ離れるから（まあよそのエリアも似たようなものだけど）、細かい仕様を削って乗り出し価格を少しでも下げようということですかね。
*価格はおおむね皆さんの予想通りだったのでしょうか。
**350～380位みたいですよ。
***5階で8800万円台予定とありました。坪382万くらいです。
*80㎡くらいの3LDKだと1億超えですかね？広い部屋は坪単価もあげてくる気がしておりまして…
*1期から抽選祭りになりそうでしょうか。
**ルーバル付きと角部屋は抽選になりそうですが、祭りというほどではないかと。
*皆さん本気でここ買うんですか？数年前なら池袋も買える価格ですよ？いま、本当に買いますか？
**上板橋は立地が良いですからね。買いたい人多いと思いますよ。
*もう少しで抽選ですね。当たることを祈って過ごしてます。
*70平米位のお部屋は綺麗に1倍になっている印象でしたが、営業さんと調整したということですかね？
*横長リビングは今回逃すと南向きでは選べなくなるので人気ですよね
**70㎡台の横長リビングの部屋は角部屋含めて予定価格が出ていたものは全部屋無くなりそうですね。当選できるかドキドキです。
***横長は人気だと思いますし田の字の方も3倍～5倍の部屋があるみたいですよ。綺麗に1倍になっている印象はあまり受けませんでした。週末まで早そうで長いですね。。。
*これ安いんじゃない、と思ってましたがやはり人気なのですね。皆様の幸運を祈ってます。
*HPの販売戸数見ましたが、価格出てたところ全部は販売しないみたいですね。無抽選狙おうと思っても、要望無かった部屋は販売すら無さそうですよ、、、。
*ほぼ抽選あり、最大7倍とのこと。次期はざっと坪15-20万ぐらい高くなる見込み
**営業の担当の方曰くルーバルが20万、それ以外が15万ぐらいな感じでした。大山のシティタワーズの値段が出るとまた変わりそうですが、とにかく明日の抽選に賭けます
***営業さんに聞いたらルーバルで400万値上げ、88㎡なら26坪程度なので坪単価で15万ちょいって感じでした。少し先の話だけれど72㎡は200万行かない程度で上がると思うといってました。これだと21坪でMAX200万。上限で仮定するも坪単価で9万ちょい変わりますね。そう考えると総じて坪単価370台だったのが380台になる感じです。結局は大山の住友のタワーも今後あるし、三井としては安すぎたって判断なんでしょうね。今回当たることを祈ります。
*一期一次の値付けが安すぎたんでしょうね。次は一期二次と仰ってましたので、二期三期と続きそうですが、最終的には400万強/坪ぐらいになるかもしれませんね
*抽選どうでしたか？ちなみにルーバルが予定通り400-450万up、新しく公開された60平米は第1期1次よりも坪単価で約5万じんわりupしてる様子
*ここの購入決まったんですけど、あまり残債割れの心配はしなくても良さそうですかね？景気次第なのは承知していますが、将来的に住み替えも検討しています。
**ここは分譲価格がかなり割安ということもあって、心配は少ないと思いますよ。
*前回からあまり期間開けない感じで販売予定になってるから、私的には一期一次とかのような倍率にはならないのかなと思います。というか、そう思いたいです汗
**抽選は全然あると思います。オンライン商談や来場も相変わらず多いと聞きました。2期の値上げが気になりますね。板橋大山シティタワーズの強気な価格も多少は参考にされると思うので、結構上がるものかと推察しています
*値上げは絶対なのでしょうか？希望者が多いので値上げしても売れるってことかしら。それでね売れるのだから、なんだか足元を見られているような気持ち。
**売れてますし、営業の方も値上げすると仰ってたので間違いないと思います。実際、1期1次と1期3次を比べても、72m2でおよそ200万高くなった認識です。
*アバウトな質問で恐縮ですが、予算制約が無く同じ階数だとしたら、76F,77A,84M,85Bのどこが買いですか？横長リビング検討中です
**3室がノンリビングインで窓もある間取りがよい。なので、77A以外の3タイプ。あとは、どの程度、どこにどんな収納が欲しいかを考えて選ぶ。
*リセールを考えても大事なのは立地ですからね。これだけ希少性高い立地を安く買えるのは奇跡に近いですよ。
*1期3次より2期待ちの方いらっしゃいますか？
**低層階の角部屋希望なので、次期以降の対象のお部屋を考えてます。
***一期3次の価格を見たけど、200万位の値上げですね。
*今回の登録は全部屋抽選ですかね？
**前期も人気でしたし、かなり倍率高くなるんじゃないですかね？
*ここ今どういう状況ですか？二期待ちですか？
**1期4次待ちですよ。お盆前後になると思います。
***1期4次でB棟の低階層以外は売り切れたようですね。やや駅遠のPH城北中央公園を同価格帯で売り出してるので、ここの2期はもう少し値上げされそうでしょうか？
*2期は結構な値上げになりそうですね。
*1期5次の価格表見ましたが、値上げきましたね。それでも売れるんでしょうね
**どの程度値上げしていますか？5%くらい？
***5階の76平米8888万円と4階の76平米9188万円です
****坪単価でちょうど15万円upですね
*****三井らしいマイルドな値上げですね。今期も抽選必至だと思う。
*1次5期の申し込みが再来週から始まるそうです。どのくらいの倍率になるんでしょうか、、、
*今からまた値上げをされるのですか？かなり強気だなという印象ですが、そんなものなのでしょうか。元々の価格かも安くはないのに、それでも購入希望者があるという計画のもとですよね。そこまでの価格帯になってしまうと、なかなか手が出せないなぁ。
**今の相場だとここは割安だと思います。1期1次はマンマニ砲効果もあり、70平米程の中部屋でも2～5倍の倍率だったようです。再開発という伸び代があるのでこれ以上下がることは無さそうですね…
***一部間取りの1階部屋を除いて、売れていってますし、値上げ率も限定的なので、まだまだ割安な価格帯だと思います。
*第1期5次も一部の低層階を除いて申し込み入ったようですね。抽選はあるんでしょうか？
**抽選がある部屋も出ているみたいですよ。
*第1期5次終えて、あと何戸くらい残っていますか？また2階以上で3LDK7000万台前半ってあります？
**五次でも3LDKで7000万円台の部屋はなかったと思います。
***5次の抽選終わったようですが、倍率は結構高かったんでしょうか？まだ残っている部屋ありますかね？
****3倍落選しましたー。南も東も次に売るお部屋があるようです。
*****お部屋によると思いますけど、抽選はけっこうありそうな感じでした。すでに3倍で落ちたってコメントありますし、またまだ人気があるみたいですね。ハザードと資産性考えるとこの価格ならって絶妙なバランスなんでしょうね。全ての条件100点は無理だけど70～80点は叶えられますよって感じですね。
*住環境は間違いないですし、再開発も複数控えているので、これから上がることはあっても下がることは考えにくい立地だと思います。買えた人は素晴らしいですね。
*南はもう5部屋も残ってなく、東はまだ売りに出てる部屋が少ないけど1期5次分はルーバル以外完売っぽい。ルーバルは強気値付けなのと、景観が悪そう
*3LDKの84xrタイプはもう抽選って終わってしまったのでしょうか？？
**A棟のルーバルのお部屋ですか？時期以降販売住戸だと思います。問い合わせされてみたら、良いかと思います！それにしても5次は、たくさんお部屋が販売になったのに、ほぼ完売？ スゴイ人気ですね☆
***そちらの棟の販売は次期以降のようですよ。
*次回の販売はいつ頃になるかご存知の方いらっしゃいますか？
*公式ホームページの物件概要を見ると、1期6次は11月中旬販売予定になっていますね。予定通りであれば仮審査やアンケート申し込みはその前になると思うので、気になるようでしたら来場予約やオンラン予約で確認された方が詳細がわかると思いますよ。
**本日情報更新されたもようですが、やはり第1期6次は11月中旬からとなってます。そろそろ価格や販売戸数が公開されてもいい頃だと思うんですが。このちょうしだと延期？とかの可能性もあるんじゃ、と思えてきます。あと49戸残っていると思われます。竣工まで半年以上あるので、売れ行きとしては好調といってもいい感じでしょうか。
*1期6次は11月中旬となっていますが、そろそろ情報がでるでしょうか。部屋によってはまた抽選かもしれないですね。。
**今のところ東側はほぼ抽選らしいです。西側は11月予定でしたが、来年1月にずらす予定とのこと。ゆっくりですねえ
*6期のアンケート提出はもう始まってるんですか？ほぼ抽選て、人気あるんですね
**始まっていると思いますよ！東側は抽選なので、次期以降は値上げの可能性が高いとおっしゃってました。西側は南棟の影響もあり日当たりが良くないため、まだ抽選の可能性は低い（＝そのため、1月まで延期する？）とのこと。東側はもはや8300アッパーですが、まだまだ期ごとに値上げされていくんでしょうね
***8300アッパーとは？77Aの中層階でいくらぐらいですか？
*第1期8次の価格が出てますが、もう坪単価420万なんですね。どんどん上がっている…
**前期から一気に上がりしましたね。今まで緩やかに値上がりしていた印象なので、想像以上で驚きました。
***こんなに1つのマンションで値動きするものなんですね。他のデベだと1期が一番安い、というのは聞いたことがあるけれどもしかしたら、パークホームズも層だったりするのだろうか。でも欲しい間取りが早めに出てくれるとも限らないし、何とも言えないですね。。。
****序盤の坪単価390以下で購入できた方々は利益確定ですね～羨ましい～～
*残りの販売戸数は25戸なんですね。順調に売れてますね
*9次の価格やばいですね。ほぼ同じ間取りでも5次くらいまでに買えた人と1000万近く変わりますね
*9次だと70平米、3LDKはどれくらいのお値段なんですか？
*5階で坪単価約430万ですかね。若干申し込みが減ってきてるのかな
**9次は2戸しか販売していないようですし、申込が減ってきているのかもしれませんね。少し価格は上がってきてはいますが、今の相場からすると比較的安い気はしますし…
*あと何戸でしょうか？
**20戸ぐらいで、南向きは完売。東向きもほぼ完売？西向きがこれから販売の認識です
***西向きは極端に条件悪いからな。完成を見せて売るのは良心的だと思う。
*先着順1戸となっています。最後の1戸だとしたら、かなり言及されると思うのですが特に公式サイトトップには書かれておらず。まだこの後にも販売分があるという風に見えるのですが、どういうかんじなんでしょう？全然様子がわからないなと思いまして…。
*2期の販売が始まりましたね、残り少ないんでしょうか。
*最初の勢いからすると竣工前の完売を予想してたのだが、現実は後から仕様の低さとかが判明し、最後はやや苦戦してるのかな？観音開きをオプションでも変更できないのはツラいよね…1期1次はマンマニ援護射撃もあってスタート良かったところはあるかも
*こちらは価格を考慮すると、間取りや規模感、立地含めかなり良物件だと思います。指摘されてるように決して仕様は高くありませんが、こちらより高価格帯でも仕様を落としていたり間取りが悪かったりする物件は多くあると思いますが、どうしてここまで批判されてるんでしょうか？
*早速もう2部屋転売住戸が出ていますね…。ここみたいな実需向けっぽいところでも転売ヤーが買ってるんだ…。
**ホントですね！ルーフバルコニー付きとはいえ南側ではないし、14000近く払える人はそもそもこの物件眼中に無いような…^^;

【住民感想】
*住んでる方はぶっちゃけ住み心地どうですか？
**全く不便ないです。
***私も不便ないです。家族構成を存じ上げないですが、上の階の方の足音も今のところ気になったことはありません。共用廊下側の洋室で寝起きしてますが、そこでも物音が気になったことはないです。引越しシーズンだ業者の方含め住民以外に出入りされる方が増えるので、住み始めた側からすると早く落ち着いてほしいなとは思いますが、、
物件概要
所在地	東京都板橋区上板橋2丁目316番1（地番）
交通	東武東上線「上板橋」駅徒歩6分
間取り	3LDK
専有面積	65.27平米～77.20平米
総戸数	138戸
販売戸数	未定
価格	7,900万円台予定～1億円台予定