THE TOWER KOISHIKAWA

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    THE TOWER KOISHIKAWA外観



    物件概要[ ]

    • 所在地:東京都文京区小石川1-22-8(地番)、小石川1-14-3(住居表示)
    • 交通:
    1. 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
    2. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
    3. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
    4. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩4分
    • 総戸数:122戸(事務所2戸(非分譲)、店舗4戸(非分譲)、非分譲住戸17戸含む)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート地上18階地下1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2009年06月
    • 売主:オリックス不動産株式会社
    • 施工:佐藤工業株式会社 東京支店



    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 非分譲が多い。
    • この物件は75平米の3LDKでたぶん32万ぐらいの家賃になると思います。
    • 価格は思っていたより高くてがっかりです。
    • 一応現時点での最高価格帯は1.5億円になっていました
    • 仮価格で上層階は460万-470万/坪です。その下の90平米クラスの坪単価が400-430万円/坪。
    • 南向階の80㎡で、1億をぎりぎり切るぐらい。南向きでも低層階なら、70㎡台で7300万円の部屋がありました。西向きの60㎡台は6300〜7200万円ぐらいだったと思います。
    • 坪単価は平均385円くらいになるとのことです。事前のリサーチ期間(モデルルームのオープンから1カ月くらい)は多少高めに案内して客の様子を見て、最終的にはちょっと安くして385万くらいに落ち着かせるのではないかとみられています。
    • 40戸弱が1期販売で販売されるそうです。61.78㎡の2LDKで5050万円〜100.63㎡の3LDKで1億5990万円ですから、ずいぶんと幅がありますね。80D、80E、70A、60Fタイプが人気のようです。
    • 坪単価は下層階の300万くらいから上層階の500万くらいまで相当幅広く天井高や内装が3グレードに分かれています。



    交通[ ]

    • 地下鉄4路線が徒歩圏
    • バス停はほんとに目の前
    • タクシーも時間に関係なくかなり走っておりまず3分以上待つ事がありません 
    • 低地だけど駅までフラット。



    構造・建物[ ]

    • 地権者20%。店舗、事務所が入ります。
    • 千川通りに面して、そして白山通りに挟まれる。
    • 中層まで千川通り側の西日以外は日当り無理です。
    • 黄色いタイルを使用した奇抜な外観デザインはちょっといただけないですね。
    • 南側は中層階までは前が抜けません。また、南側は高層階でも、前は開けるものの、正面には高層マンションがありますから景観が良いという訳ではありません。
    • 1階・2階にテナントが入るとやはり価値が落ちますよね。
    • 管理費が月4万円以上
    • ここの高層階に使われている白い部分(外観上柱に見える)ですが石とかタイルではなくモルタル吹き付タイルという仕様になっていますね。
    • 縦の線を強調した外観デザイン
    • ロートアイアンの装飾、ソファーのあるロビーから内廊下にかけてのデザインは最近の物件の中でも相当高級感を持った物といえるでしょう。
    • 管理費が高すぎて修繕積立金が安すぎますね。40㎡で管理費19,400円、修繕積立金1,600円管理費の10%以下の修繕積立金なんて聞いたことありません。
    • 一階にローソンが入りましたね。
    • 1Fに八百屋さんオープンしましたね。



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    共用施設[ ]

    • 駐車場少なすぎますよね。
    • 共用部分は極めてプアーですね。なにしろロビーしかないですから。ライブラリーや会議室、OAルーム、ゲストルームなど一切ありません。
    • エントランス部分は結構よかったと思います。
    • ラウンジがないのが淋しい
    • ペンシルみたいな駐車場も、ナンダカナ気になりました。
    • 各階24hゴミだし可能ではなく、地下のゴミ置場まで、決まった時間にのみ持ち込める方式にしてしまったそうです。
    • ゴミ捨て場が地下1階
    • エントランスの白い屋根がちょっとチープで気になりました。
    • エレベーターも広め。スピードは普通か。
    • 内廊下のエアコンはGOODだが思ったより狭い。じゅうたんがふわふわする。
    • 自転車置き場が使いやすそうだった。



    設備・仕様[ ]

    • 標準装備がチープ
    • 内廊下
    • プレミアフロアなのにハイサッシュは2.2mしかない。
    • ディスポーザーは標準設定(上層階だけ?)のようでしたが、食器洗機・電子コンフォートなどは標準かオプションかはまだ決まっていないようです。
    • 玄関周りをフローリングではなく石張りにしていますし、フローリングの板も幅広のものを使っています。ドアなどもオプションでレザー(人口)を貼れるようにもなっていますし。
    • バルコニー手すりは柵
    • バルコニーの排水ルートにかぶせ物を無償でしてくれるとのことですが、なんというか、溝にかぶせる鉄の蓋みたいで味気ないものでした。せめてバルコニーの色に合わせて塗ってもらえればなあ。
    • 店舗用のゴミ置き場のドアは換気できるようスリットが入るんですね。においがもれてきたりしないのか、ちょっと気になります。
    • 天井は高い。はりはそんなに気にならなかった。
    • 指挟み防止ストッパーは欲しかったです。



    間取り[ ]

    • 間取りは工夫されてて好感がもてます。
    • リビングのエアコンが天井カセットでない部屋がある
    • 上の3層は100平米クラスの部屋で3室×3層です。その下くらいに90平米クラスの部屋もあります。
    • 80平米台の部屋のエアコンは天井カセットではなく、通常の市販型でした。
    • 間取は良さそう(?)。ムダなスペースが少ないらしく、実際より5平米くらい広く感じる
    • ベランダが意外と広かった。西側80cでは奥行きこそ短いものの幅12m確保
    • 最上階は全て100平米越え・3面採光



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    買い物・食事[ ]

    • 買物は便利
    • すぐ目の前は24時間のスーパーあるし 裏にはオリンピック 伊勢丹クイーンズ
    • ショッピングはラクーアがあるしそこには成城石井もあるし楽しい場所だと思います
    • 近くにグルメシティがあったのは良かったです
    • スーパーより安い商店も結構ありますね



    育児・教育[ ]

    • 学校も多い



    周辺環境・治安[ ]

    • 土地柄夜、それも9時過ぎたらめっきり静かです
    • クリーニング店の古いビルがそのまま残るというのが残念です。
    • 明るさでいえば白山通りの方が圧倒的に明るいです。道も広いから開放感があるし。
    • HPを見ると、数年後には千川通りも随分と変わるのではないかと。 http://www.harusan.jp/index.html
    • 車通りが多い場所→騒音。でも夜道は比較的安全。車通りが少ない→静か。でも夜道が危ない のどちらかのような気がします。
    • ここは、文京区で一番水没の可能性が高い場所ですよね。URLで調べて驚きました。http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/bosaianzen/katei-taisaku/hazard/hazard.pdf



    周辺施設[ ]

    • 都心の遊園地に歩いて行くって優越感ありますよ。少し距離あるから遊園地の騒音はほぼ無し。
    • ラクーアにはお店もまあまああるしね。
    • 小さいお子さんにはおもちゃ王国。
    • 車で5分もいけば大学病院5個あります。
    • この一角の唯一のガンはうるさいパチンコ屋だけだと思います
    • ちょっと坂を上がれば神社とかありなかなか趣がある
    • デザイナーが外観を考案しても、あんなに汚いクリーニング店がモロ前面に建っているのでは全て台無しだと思います。
    • 南側の建物にタワーパーキングの駐車場ありますよね、あそこって確か月45000円ぐらいする
    • 周辺には大学病院、そこそこの基幹病院が結構ありますね。



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    その他[ ]

    • 延べ床面積10,000平米以上・複合用途建物で24時間常駐の防災センターが必要になるんだけど、このマンションくらいの規模でこれに該当しちゃうと結構キツいね・・。管理費平米あたり480円!この防災センターの人件費だけで月額180万円。非分譲含めた総戸数が122戸ってことはざっくりだけど一戸あたり14,754円/月額を防災センターのためだけに一生支払うことになる・・・(勿論騰がる事はあっても下がることはないでしょう)。
    • この物件だけが最近の文京区の物件では60M以上の超高層建物であり、建築確認申請が大臣認可を必要とするというのがあります。これは地震に対する強度を計算上だけでなく実際にスケールモデルを作って実験して検証しなければならないというもので、いわゆるタワーマンションは設計どおりに作れば地震に対する強度の検証は十分に行われた安全な住まいということになるわけです。



    掲示板[ ]

    THE TOWER KOISHIKAWA

    物件概要
    所在地 東京都文京区小石川1-22-8(地番)、小石川1-14-3(住居表示)
    交通 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
    都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
    東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
    総戸数 122戸