THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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    物件概要[ ]

    1. 都営三田線「千石」駅から徒歩9分
    2. 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
    • 総戸数:167戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上4階・地下1階 
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2015年01月竣工済み
    • 入居予定:2016年10月下旬予定(諸手続終了次第入居可)
    • 売主:住友不動産株式会社 マンション事業本部
    • 施工:前田建設工業株式会社 東京建築支店
    • 管理会社:住友不動産建物サービス株式会社
    • 公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengoku2/


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    【価格】

    • [90m2] 1F未定、2F・3F 12500万円、4F 13000万円
    • [75m2] 1F未定 、2F・3F 8500万円、4F 9000万円
    • [100m2] 15000万円以上
    • 75平米庭付き1Fの価格はどんな感じなのでしょうか?
      • なんの根拠もありませんから可能な限り聞き流して頂きたいのですが、話の感覚的に1Fは75m2は8,800万円、90m2は11,500万円。まぁ、感覚なので、モデルルームに足を運ばれるのが当然ながら確実です。
    • 未定だった階下部屋の値段が新たに発表されていました。上階が据え置きだったので、上下階で逆転しています。そもそもが未定だったので、あくまで推定ですがザックリと7%upです。11000弱と予想された部屋が11800だったような感じです。
    • 価格が第一期から上がってますね。南向き一階が最初より3000万ほど上がってます。

    【先着順】

    • 価格:8,980万円~1億5,880万円
    • 3LDK・71.01㎡:8,980万円(税込)
    • 4LDK・101.75㎡:15,880万円(税込)

    【販売時状況】

    • 第一期は41戸発売済みだそうです。第一期20戸はあくまで予定だったとのこと。第一希望の部屋は売約済みでした。
    • 第二期は5戸しか要望書が入らなかったみたいです。
    • 先着順で公募していた部屋は完売したようです。
    • 2015年3月中旬時点で87戸が契約済みだそうです。スミフらしく、時間をかけて売る戦略のようです。
    • 駐車場ビューの棟は、竣工前に真っ先に売り出されたものだから、完売しているみたいですけれど、目玉の植物園ビューコートも、ぱっと見は9割方、人が住んでいる様子。西側コートも、段々埋まってきてますね。残っているのは、オーダーカスタム可能な物件かな?(2015年8月中旬時点)
    • 2016年9月中旬時点で、あと20戸位だそうです。

    【購入層】

    • 子育て層が少ないことも落ち着いた生活をする上で好感持てます。完全に日本人をターゲットしたハイグレードマンションで、しかも植物園に隣接してシニア層が好む静寂さを備えた物件ってなかなかないと思う。
    • 買い換えが多いなどの情報から、シニア層が多いイメージ持たれてる方がいらっしゃるかもしれませんが、40歳前後の子育て世代の方がとても多い印象です。
    • 検討中の為、先日物件周辺を見に行ったら、帰宅する小学生や中学生はみんなどこかしらの私立の制服、車寄せに到着した車は高級外車で、その後はマダムがタクシーで帰宅。敷居の高いマンションだと改めて感じました。学区内の小学校や中学校に通わせる家庭はほとんどないのでしょうか?
      • ここのマンションだけでなく、近所の建物でも小学校から私立、国立のお子さんが多い印象です。

    【その他費用】

    • 管理費(月額):21,151円~29,751円
    • 修繕積立金(月額):5,050円~7,240円
    • 修繕積立基金(一括):303,300円~434,600円


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    交通[ ]

    • 「千石」駅利用なら「大手町」駅へ直通10分。
    • 「茗荷谷」駅利用で、「東京」、「銀座」、「新宿」といった主要エリアへ15分以内。
    • 最寄りは、茗荷谷駅ですかね…でもアップダウンがきついですね。千石駅からはフラットですね。
      • 千石駅からは、A4出口~不忍通り~現地正門で徒歩10分でした。フラットなので全く問題なかったです。
      • 私は歩くのが早い方なので、A2出口から明化小裏、林町小と十中の間のルートで来ると、8分弱で到着します。
    • 三田線の千石から目黒までの朝の混雑具合をご存じの方がいましたらどのような感じか教えてください。
      • 大したラッシュではありません。千石から3駅目の水道橋までは結構込んでいますが、水道橋でかなり降車客あり。勿論、水道橋からの乗客もあるが、次の神保町でもっと多くの人が乗り換える。次の大手町、日比谷も同様。要は、乗り換え駅が多いので、乗客がかなり入れ替わりますが、水道橋以降は少しずつ空いていきます。千石から乗れば、早ければ水道橋から座れ、遅くとも日比谷ではまず間違いなく座れる。目黒への通勤には全く問題ないですよ。もう一つ、千石から逆に巣鴨に行き、そこで山手線内回りに乗り換える手も。この場合も、二つ目の池袋でまず間違いなく座れます。
    • 近くに住んでますが通勤は大手町まで自転車です。のんびり走っても30分かからないで通えます。池袋も上野も秋葉原も神保町も自転車で20分以内ですがら、ちょっと足を延ばすなら電車より早いです。雨の日、真夏、冬は電車ですけどね。


    構造・建物[ ]

    【構造】

    • 戸境壁:住戸間の戸境壁は、鉄筋コンクリート造で厚さ約180mm~280mmを基本としています。これは、日本工業規格が定める遮音等級Rr-50以上を確保した仕様で、隣戸との遮音性に配慮しています。
    • 二重床・二重天井:居室には、振動を吸収するクッションゴムを支持脚に装備し、△LL(Ⅱ)-3等級相当の遮音性能を備えた二重床構造を採用しました。また居室を二重床・二重天井とすることで、配管・配線のコンクリートスラブへの打込みを減らし、将来のリフォームやメンテナンスへの対応に配慮しています。
    • 断熱構造:柱・梁・壁の室内側に約40mm厚、最下階住戸の床下に約30mm~約60mm厚の結露を抑制する断熱材を施工。また最上階の屋上には約50mm~約60mm厚の断熱材を施工。
    • 水・セメント比50%以下

    【建物】

    • 敷地面積10,000m3超えを誇る低層の大規模レジデンス
      • 山手線内側高台の一種低層、緑に隣接でこの規模の物件は滅多に出てこないでしょう。
    • 「アバンダントコート」「ボタニカルコート」「コンフィデントコート」「ディセントコート」の4棟構成
    • 三方道路のゆとりに満ちた敷地に建つ開放的な配棟計画
    • 絶対高さ制限10mでどうやって4階建てにするのかな。地上3階地下2階じゃないのかな?
      • 絶対高さ制限10mの第一種低層で4階建てにするには、この場合は建築基準法の緩和規定により必要な空地を設けることで12mの高さが可能となります。ただそれでは階高が3mしか取れませんので、地盤面より約1m掘り下げることにより必要な階高を得ています。そして地下1階ですが居室があるわけではなく、必要な空地を得るために地下駐車場としているので、実質地上4階建てですね。
        • ボタの仕上がりを見たけど、1Fは半地下じゃないですか!?年末に見に行ったんですが、東南角部屋の4階も2階みたいな感じでしたね。思ったより低く感じました。
          • 私も昨日見てきました。半地下というより3分の1地下ですね。低層Mでよく見るパターンですからこんなもんですよ。ルサンク○○○やプラウド○○○の完全地下室より良心的だと思います。
    • エントランスはどうなりますか?半地下から入る?大雨で水没しませんか?
      • 10000㎡超の80%位を1m掘り下げる訳で、さらにほぼ地下1階分の広大なピット+地下駐車場になっています。確かにエントランスも前面道路より1m下がっているわけですが、水没の心配などないでしょう。そして以前の計画は広大な空堀を設けた地下室マンションでしたが、長年の反対運動で地下居室計画は潰れました。
    • 窓が大きくてバルコニーも奥行きを感じる素敵な外観です。でも造りが雑とは申しませんが、細かいところで粗が目立ちました。個人的にはタイルが乱れて見えるのと、軒先のペンキのところに所々補修の跡があって、そこだけ質感が違うのが残念な感じです。
      • 東側の一部のみ足場とネットが取り外され、2住戸幅だけ外壁が確認できました。想像よりは明るめのタイルでした、タイルの仕上げは一枚一枚の組み方に凹凸を出しており、色に深味を表現しているようです。あとは指摘通りでコンクリ縮み対策などの痕跡が見られますが、このサイズの他物件と同じくらいだと思いました。
    • 戸境壁もコンクリで、立派な建物だと思いました。
      • 住戸間の仕切りが薄くてタイルに高級感がないように見えます。
    • 1、2階は防犯面で大いに不安がある上、歩行者の視線が気になりますね。
      • ガラス戸を開けっ放しならともかく、閉めて鍵をかければ全く問題はないんじゃない?建物近くのルーバーの柵をよじ登るだけで結構目立つし。

    【日当り・景観・通風】

    • 小石川植物園に面している部屋は、広大な緑を楽しめそうです。
      • 植物園側は、植物園の木が結構高いので、日当たりについては、もし建物が近接していたら、1Fや2Fはのぞめないかもしれませんね。
        • 眺望は期待できませんが、日当たりは保証されます。そのための一種低層です。
      • 低層階では植物園の古びた塀ばかりが目に入ると思います。
      • 景色が見えるのは4階だけでしょう。しかも電線電柱ごしの雑木林。それでも都心ではありがたいですね。
        • 2階からは塀が、3・4階からは太い電線が、それぞれ視界に入り、正直言って眺望はそれほど素晴らしいものではありません。ただし、樹木から出る酸素のせいか空気は新鮮です。
        • 六義園とか後楽園と違って、植物園は公園というより森のようで、実際窓からの眺めが気持ちいいと感じられるかどうか悩ましい所です。
    • 内幸町からここに引っ越してきて3か月、昼夜を問わず静かな生活にとても満足している。緑が多い高台で、しかも風通しがよい間取りだから、まだ一度もエアコンは使っていない。
    • モデルルームを見に行ったけど(一階)、西側、東側も、それほど暗いとは思わなかったな。西側の一階部屋は、むしろ西日が結構入ってきた。サイトのブログにあるとおり、割と明るいイメージ。
    • 90m2半地下見てきました。田の字の間取りで風通しは良かったし、今70m2だからやっぱり90m2は広い!作りもしっかしてた。近所の別の物件見てきたけど、日当たり良くても低地の道路沿いで車の騒音うるさいし、高台で静かな90m2はやっぱり捨てがたいです。
    • 1階にお住いの方、住み心地はいかがですか?まず3分の1地下になっているので風通りや湿気が気になります。それとバルコニーが道路より低くなっていて植栽もあるので洗濯物を干したら道路からの砂ホコリや植栽の土などが飛んでくるのでは、と気になります。特に風のふいた日には洗濯物は干せない気がしますがどうでしょうか?
      • バルコニーが両側に備えられ、ガラス戸の開口部も大きく、ガラス戸のすぐ外に高い壁がある訳でもないことから、風が良く通ります。湿気の心配は無用かと思います。
      • 風が通るのは窓を開けたときだけ。そうでないと風が抜けないからコンクリが結露する。
      • 外壁の結露が心配される。半地下で風が抜けないから外壁が結露する。濡れている状態だとコンクリの中性化が早く進む。


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    共用施設[ ]

    • 駐車場 : 87台 (月額)26,000円~34,000円
      • 駐車場は、平置きと機械式地下駐車場との2列の組み合わせとなっているようです。それに地下駐輪場が併設されています。高さは地上1階ですので圧迫感はないでしょう。
      • 駐車場が雨ざらしなのはイマイチだなと思いました。
    • 駐輪場 : 212台 (月額)200円~350円
      • 駐輪場の使い勝手が面倒くさそうで、そこだけが残念でした。特に子供をのせる椅子がついている自転車の場合は2段式サイクルラックの上段は使用できないそうです。下段も椅子の形状によっては難しそうに見受けられました。抽選でスライド式にあたらなかった場合はどうしたらいいものか。。
    • バイク置場 : 12台 (月額)4000円~6000円 
    • ミニバイク置場 : 5台 (月額)2500円 
    • 電動シャッターゲート(専用リモコン付き)
    • タニカルコートとアバンダントコートは、2邸に1基のエレベーターを設置。
      • 2戸1エレベーターのところは階段での二方向避難路が確保されていないので、火事で階段へのルートをふさがれたらバルコニーの避難バシゴから逃げるしかない。
    • アバンダントコート・ボタニカルコートの一部のエレベーターホール、一部3邸または5邸で共有。
      • 低層なのにあまにりもエレベーターが多いので、修繕費の追加が心配ですね。
    • エントランスホールから私邸へと続く一階共用廊下は、安らぎとプライベート感に配慮した直線回廊。アルミの簾で緩やかに視線を遮断し、歩む人の視界にはツゲ、キンメツゲの市松状の緑が潤いをもたらし、柔らかな自然光が私邸へとエスコートします。(アバンダントコート・ボタニカルコート1階住戸の一部の共用廊下)
      • エレベーター下りたところだけが内廊下で、それ以外は外廊下のようです。
    • 管理員用トイレ、共用水栓(ゴミ置場、屋外散水栓)へは水道本管から給水ポンプを経由せずに給水しているので、万一の停電で給水ポンプが停止しても、水を使うことが出来ます。
    • これだけの規模なのに集会室すらない。区分所有のマンションって管理組合の住民自治が基本なのに。すみふってそういうところ軽視してるのかな。というかか、共用施設ほとんど無い。
    • ネットスーパー受け取りサービスって何かと思ったら、単に不在のとき宅配ボックスに入れるだけじゃない。ちなみに宅配ボックスって、普通、食品とか入れちゃダメ。ネットスーパーで利用する買い物って食品とか日常生活用品がメインじゃないの。商品などに制限がありますってちっちゃく書いてるのっていかがなものか。
      • 宅配ボックスの着荷表示ってのもお粗末。住戸内のインターフォンで確認だって。外から帰ってきたとき、一旦部屋に戻ってから気がついて、宅配ボックスまで取りに行かなきゃならない。オートロックで解錠したときに表示されるってのが普通だと思ってた。
      • 私は携帯やスマホなどでも確認できるのかと思い込んでました。荷物を受け取るには、外出先から確認できるのがスムーズですよね。でも今はほとんどがそのようになっていると聞きますし、もしこちらの宅配ボックスがパナソニック製であれば、荷物が届くとセキュリティインターホンに表示される他、携帯にもメール通知されるそうですよ。
    • 夜は管理人が定期的にマンション周辺を一周パトロールしてます。


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    設備・仕様[ ]

    【キッチン】

    • 生ごみディスポーザー
    • 対面フラットカウンター
    • キッチン面材(メラミン鏡面)
    • スマートポケット(チャイルドロック付)
    • スパイスラック
    • コンロ前パネル
    • ステンレス製レンジフード
    • シングルレバーシャワー水栓(浄水カートリッジ内蔵・シャワーヘッドの引出し可能)
    • 静音シンク
    • ショット社製ガラストッププレート
    • スライド式収納
    • 足元スライド式収納
    • プルム社製フルエクステンションレール
    • エコ機能付き給湯リモコン

    【洗面室】

    • 三面鏡付洗面化粧台(くもり止め加工付・手元照明付)
    • 天然石洗面カウンター
    • シングルレバー水栓(ヘッド引き出し可能)
    • ヘルスメータースペース
    • TES式浴室暖房乾燥機
    • リネン庫

    【バスルーム】

    • オートバスシステム
    • ストレート型浴槽
    • 大型ユニットバス(約1.4m×約1.8mおよび約1.6m×約2.0m・低床タイプ)
    • TES給湯暖房システム
    • 24号給湯器
    • フラッグストーンフロア
    • プッシュ式排水栓
    • ミュージックリモコン
    • 保温浴槽
    • 節水シャワーヘッド
    • ミストサウナ
    • エコ機能付き給湯リモコン

    【トイレ】

    • 温水洗浄機能付暖房便座
    • 手洗いカウンター付トイレ
    • タンクレストイレ

    【アメニティ】

    • TES温水床暖房
    • フルフラット設計
    • 手摺り・手摺り取付下地補強
    • 人感センサー照明
    • 大型プレートスイッチ
    • ノンタッチキー
    • 24時間常時小風量換気システム
    • LED照明
    • 電力一括購入サービス
    • ホルムアルデヒド対策
    • Low-Eガラス

    【収納】

    • トール型下足入れ
    • シューズインクロゼット
    • ウォークインクロゼット
    • 納戸
    • システム収納

    【マルチメディア】

    • 高速インターネットサービス「SUISUI Lite-Plus」
    • 住戸内LAN
    • オプティキャスト施設利用サービス
    • プレミアムサービス光
    • 情報用コンセント
    • 無線LAN(SUISUI-WiFi)

    【防犯】

    • 防犯センサー
    • 防犯合わせガラス
    • ダブルロック
    • 鎌デッドボルト
    • ドアガード・ドアスコープ(メガネカバー付)
    • プログレッシブシリンダーキー
    • 防犯サムターン
    • 可動ルーバー面格子(B・Bt・J・Jg・Kg・F・O'タイプのみ設置)

    【災害】

    • 耐震ラッチ
    • 対震ドア枠
    • 非常用発電機
    • 家具固定用下地補強
    • 火災感知器
    • 防災リュック
    • 非常用マンホールトイレ
    • 災害救援ベンダー
    • バルコニー避難ハッチ
    • 防災対策の手引き
    • ガスコンロ消し忘れタイマー
    • 防災備品
    • ガス漏れ検知器
    • ガスコンロ立ち消え安全装置
    • 天ぷら油加熱防止機能
    • 地震保安灯


    間取り[ ]

    • 間取り:3LDK~4LDK
    • 専有面積:71.01m2~101.75m2
    • カスタムオーダーマンション
    • 1番注目の植物園側住戸90m2は間口6mのナロースパン、奥行き17mのうなぎの寝床であり、1億円オーバーです。
      • ここは地下駐車場なら中庭になってガーデンビューと出来た所。植物園側住戸のナロースパンももう少しなんとかなったはず。1億オーバーならせめて7.5~8mスパン奥行き11~12mにはして欲しかったですね。
    • 総じて縦長な印象ですね、横幅に難を感じる人もいるかもしれません。ですがかなり収納が多い模様で、部屋にわざわざ収納を用意する必要は基本的には不要と思います。横も広く使えるのではと。
    • こちらのマンション90平米では、南向きと東向きのどちらが人気でしょう?南向きは前にあまり見栄えのよくない建物がありますね。庭付き南向きなら気にならないと思いますが。東向き小石川植物園ビューの方が人気なのでしょうか?
      • 1階であれば南向き、2階以上なら個々人の好みによる(ex.陽射し、眺望、エントランスへの近さなど)によるのでないでしょうか?細かいことですが、東向きの場合、寝室の窓は駐車場を通して反対側のリビングに向かい合いますが、南向きであれば同じくルーバー越しの玄関となります(どちらがいいとは言いません)。なお、価格は当初は同一水準だったと記憶していますが、最近は南向きの方が高くなっているようです。
      • 南、東と実際のお部屋を見てます。南なら1階庭付き、東なら2階以上ですね。南と東の価格がほぼ同一だったとは驚きです。
    • ボタニカルならやはり2階以上でしょうね。1階も植栽と柵でうまく調和しているので悪くはないですけどね。間取りはセンターインPP分離のI2タイプの方が良いですね。LやMはシューズインクロークがなく、その分下駄箱がたくさんありますが、入ってニッチのあるI2が素敵だと思います。でももう上階はなさそうなので、新築未入居の中古物件なども検討してみたいと思います。
      • ボタニカルに住んでいます。外から見ようとしても中は見えませんが、中から外はよく見えます。自転車で通る人、ランニングしているご夫婦、犬の散歩、仕事帰りの人など人通りは適度にあります。
      • I2タイプは戸数が多く、標準的過ぎてつまらないのでは。玄関すぐ横がトイレというのもどうかと感じます。


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    買い物・食事[ ]

    • ミニコープ 氷川下店(約220m/徒歩3分)
    • ファミリーマート 小石川ゆたて坂店(約270m/徒歩4分)
    • ファミリーマート 大塚三丁目店(約400m/徒歩5分)
    • まいばすけっと 千石2丁目店(約470m/徒歩6分)
    • マルエツプチ 千石店(約420m/徒歩6分)
    • どらっぐぱぱす 千石店(約480m/徒歩6分)
    • 肉のハナマサ 小石川店(約510m/徒歩7分)
    • セブンイレブン 文京千石1丁目店(約590m/徒歩8分)
    • マルエツプチ 茗荷谷店(約720m/徒歩9分)
    • まいばすけっと 小石川植物園前店(約730m/徒歩10分)
    • 一本堂 茗荷谷駅前店(約740m/徒歩10分)
    • どらっぐぱぱす 千石駅前店(約760m/徒歩10分)
    • 三徳 茗荷谷駅前店(約760m/徒歩10分)
    • ライフ 新大塚店(約860m/徒歩11分)
    • 三徳 茗荷谷店(約1,190m/徒歩15分(自転車6分))
    • 東京ドームシティ(約2,180m/徒歩28分(自転車11分))
    • 千石2丁目にある、小さなスーパー「かみもと」(徒歩2分ほど)はとても安くて、お魚の切り身や、お刺身が新鮮で美味しいですよ。夜も10時まで開いています。(豚ひき肉はあまりお薦めしませんが)
      • 生鮮食品の品質は悪くないです。鮮魚コーナーには対面カウンターも設置されています。従業員の方々は特に愛想がいいというわけではありませんが、普通に感じがいいかと思います。近所の幼稚園のお買い物体験の受け入れなどしているようですので、地域にやさしいお店という印象です。
    • 保育園の通りにある八百屋もおいしいです。
    • 買い物は個人の趣向が表れますが一応書くと、、、
      • 茗荷谷方面は急坂降りて千川通り沿いにまいばすけっと、途中フォークリフトに注意しましょう。
      • 湯立坂を登りきって春日通を渡ると茗荷谷駅脇に三徳があります。ここは茗荷谷の奥様方も利用されてます。遠い、キツイ。
      • 千石方面ならマルエツプチまでフラットで5分程。坂下に行くくらいならこちらがお勧めです。
      • 小学校の脇にも雑然と品物積んでいる個人スーパーがあります。一番近いのは多分この店。雑然としすぎてドン引きなので、入ってないから品揃えとかは全く判りません。外から見た感じではマルエツプチより広いかも。
      • フラットに行けてそこそこ揃えたいなら巣鴨駅前かグリーンコート。徒歩はちょっとつらいから、高齢の方はどうするんだろ。
      • 食材だけなら多分地域で一番揃って安いのは千川通りを大塚方面に行ったとこにあるライフ大塚店。歩道も広いので自転車あれば行けますが、やはり坂道で気持ちが挫けると思う。
      • 車持っていれば選択肢広がりますが、この廻りは一方通行と細い道が多く、子供や自転車が飛び出すから神経磨り減りますよ。坂下はフォークリフトに注意してください。千川通りも普通に歩車道をまたいで走ってます。
    • 飲食店やショップが次々新規オープンしているので、もっと便利になることを期待。


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    育児・教育[ ]

    【幼稚園・保育園】

    • 諸聖徒幼稚園(私立)(約210m/徒歩3分)
    • 千石保育園(区立)(約260m/徒歩4分)
    • 千石西保育園(区立)(約430m/徒歩6分)
    • 明化幼稚園(区立)(約420m/徒歩6分)
    • 彰栄幼稚園(私立)(約440m/徒歩6分)
    • 久堅保育園(区立)(約530m/徒歩7分)
    • かごまち保育園(区立)(約840m/徒歩11分)
    • 本駒込西保育園(区立)(約890m/徒歩12分)
    • 愛星幼稚園(私立)(約920m/徒歩12分)
    • さしがや保育園(区立)(約1,080m/徒歩14分)
    • 文京区は保育園入りやすいですよ。フルタイムならまず入れます。知り合いで入れなかったひとはいません。0歳で認証、1歳から認可でいきましょう。
      • ここら辺の認証や無認可、倍率が15~20倍とすごく高く通りにくいです。茗荷谷にマンションが多く立ってからさらにきびしくなりました。認可はフルタイムの場合でも兄弟がいるか無認可に半年以上あずけている人が優先で、それ以外の人たちは年収が低いひとから順に選考されます。知り合いは今年1/3は待機になっていますね。年によるんでしょうか、年々厳しくなる印象です。
      • フルタイムなら大丈夫ですよ。フルタイムのポイントならまず、認証から認可のパターンで入れます。1年前でも認証なら2つの園から入園依頼がきましたよ。しかも私は時短ですが。あと、最初の期日までに応募すること。中途で入ろうとするとなかなか倍率は高いです。
      • 今年ゼロ歳で全滅… 区役所に問い合わせたら200人以上待機しているそうです どうしてもダメだったら、他の区まで預けにいかなくてはならなくて困っています この状態、どうにか改善していくと良いのですが… 新しい大規模マンションができる度にフルタイムでも困難になるそうです 特に茗荷谷付近はすごい倍率…

    【小学校・中学校】

    • 林町小学校 [通学区](約180m/徒歩3分)
    • 第十中学校 [通学区](約220m/徒歩3分)
    • 林町小学校はどんな雰囲気の学校でしょうか?
      • 近くの小学校は100%近くの子供が中学受験しているので教育熱心な方が多いです。
      • 複数学級が保たれてる。勉強熱心な感じ。社宅が多いからか、転校生とかが馴染みやすい。帰国子女も多い。個人的には林町が学区なら林町にいけばよいと思います。

    【附属校】

    • 筑波大学附属小学校(約700m/徒歩8分)
    • 跡見学園中学・高等学校(約790m/徒歩10分)
    • 貞静学園中学・高等学校・幼稚園(約880m/徒歩11分)
    • 京華中学・高等学校(約880m/徒歩11分)
    • 都立小石川高等学校・中等教育学校(約940m/徒歩12分)
    • お茶の水女子大学付属幼稚園・小学校・中学校・高等学校(約1,030m/徒歩13分)
    • 筑波大学附属中学校・高等学校(約1,240m/徒歩16分(自転車7分))
    • 東京芸術大学附属竹早園舎・小学校・中学校(約1,440m/徒歩18分(自転車8分))
    • 文京学院大学女子中学校・高等学校(約1,520m/徒歩19分(自転車8分))

    【大学】

    • 筑波大学 東京キャンパス文京校舎(約610m/徒歩8分)
    • 跡見学園女子大学 文京キャンパス(約910m/徒歩12分)
    • 拓殖大学 文京キャンパス(約950m/徒歩12分)
    • お茶の水女子大学(約1,030m/徒歩13分)
    • 東洋大学 白山キャンパス(約1,110m/徒歩14分)
    • 東邦音楽大学 文京キャンパス(約1,150m/徒歩15分(自転車6分))
    • 文京学院大学 本郷キャンパス(約1,880m/徒歩24分(自転車10分))
    • 中央大学 後楽園キャンパス(約2,080m/徒歩26分(自転車11分))
    • 日本医科大学(約2,110m/徒歩27分(自転車11分))
    • 日本女子大学 目白キャンパス(約2,130m/徒歩27分(自転車11分))
    • 東京大学 本郷キャンパス(約2,260m/徒歩29分(自転車12分))
    • 東洋学園大学 本郷キャンパス(約2,750m/徒歩35分(自転車14分))
    • 順天堂大学 本郷キャンパス(約3,240m/徒歩41分(自転車17分))
    • 東京医科歯科大学 湯島キャンパス(約3,400m/徒歩43分(自転車17分))
    • 日本薬科大学 お茶の水キャンパス(約3,730m/徒歩47分(自転車19分)


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    周辺環境・治安[ ]

    【立地】

    • 用途地域 : 第一種低層住居専用地域
    • 坂道を上り詰めた頂上、標高約23mの安定した地盤、南傾斜の高台に立地。
    • 古い住宅地図見たら、東京海上林町寮となっていました。
    • ここは幻の小石川ガーデンヒルズの予定地でした。かつて近辺住民の猛反対で中止になった物件ですね。
      • 反対運動(マンション建設による植物園の植生への影響)のため、地下駐車場ができなかったことが全体の計画に大きな影を落としたようです。
        • 当物件は地下住戸と地下駐車場を全廃して、敷地境界(の一部)について離隔距離に配慮した、緑☆2にしているため、住民運動がゼロ。かなり前から工事現場へ足運んで確認してますが、反対の立札や落書きもなかったです。第一種低層地域としては本当に珍しいです。
    • 高台、一種低層、日当たりよし、幹線道路からはなれてる、地権者なし、下駄履きなし、しかもスミフ。安くなる要素がない。。。
    • 坂、多いようですね…上った先のようですので標高的利点は覚えますが移動面の事前確認はしておいたほうが良いと思います。
      • 千石周辺は、なだらかで長い坂道があります。確かに徒歩ですと登りはきついと感じる事も多いのですが、自転車などは、電動自転車にすると楽ですし不便は感じません。千石は、充実した教育施設・数々の名園や旧跡・後著名人も多く住んでいる事でも知られ人気がある地域です。ただ物件近くに大規模なショッピングセンターがないので、車がないと不便と感じる事もあると思います。
      • 茗荷谷駅に行くには、千川通りまでが途中、急な下り坂、そこから上り坂になります。グルメシティ方面は、千川通りから先がフラットです。クルマがあるなら、クイーンズ伊勢丹がよいと思います。

    【街並み】

    • 歴史の杜「小石川植物園」(約840m)に近接した希少な環境。
      • 隣の広大な植物園からの新鮮な酸素だけでも価値はあるでしょうね。
      • 小石川植物園はその広大すぎる敷地に驚きましたが、マンションと接しているのが、杉、ヒノキなどの針葉樹林が植えられている区域のようです。
      • 昨日の夜、網干し坂に入った瞬間明らかに空気が違うのを感じた。多分植物園のおかげなんだろうけど、他よりすっと涼しかった。緑の力は偉大だね。ここ、いい場所だと思うよ。
      • 塀はちょっと古すぎですね。植物園の反対側の道路は整備されたので数年内にこの網干坂も整備されることを期待します。その時はこの塀も新しくなることでしょう。
    • 11月下旬頃、植物園脇を通ったらものすごい悪臭がしてた。風向き次第と思うけど、嗅いだことのない臭いでした。。。
      • 確か、2010年7月、東京は小石川植物園で2日間だけ咲いた世界最大の臭い花、ショクダイオオコンニャク。その物珍しさでやってきた入園者はなんと開花中の2日で1万6千人を越え、上空にはヘリコプターが飛んでいたという。これ以外、臭いはないよ。
      • この数週間ギンナンの臭いがしてましたが…このことでしょうね。
    • 雨後に蛇が徘徊する、都心とは思えない極めて自然豊なところです。夏の虫対策は必要ですかね。暗渠や近くの池でボウフラが発生していると思われます。
      • 近くに住んでますが植物園の虫がすごいと思います。
    • 街が地味ですね。白山4丁目辺りは高級住宅街なのに、千石二丁目に入るとガラッと庶民の住宅街に変わります。
      • 千石駅周辺は何にもないし、茗荷谷駅周辺だってそんな洒落たエリアじゃない。(桜並木はきれいだけど)
      • 隣の社宅や古いマンションやらボロい戸建てやら、5年10年で改善するとは思えない安っぽい雰囲気があります。

    【再開発】

    • 文京区都市マスタープラン:街の将来構造の考え方として、地域の特性や求められる機能に応じて、山の手地域・下町隣接地域・都心地域の3地域に分け、それぞれに適した方向性を定めています。「インペリアルガーデン」が誕生する山の手地域は、良好な住環境を守りながら、さらなる整備が計画されています。
      • 網干坂の整備は2011作成の「文京区都市マスタープラン」にはありませんでした。でも、改定時には是非検討してほしいです。この植物園は個人的に大好きな場所なので。
      • 再開発とは言わないが、小石川植物園脇の道路整備は継続してほしいですね。再開発を進めている後楽園付近の空気は排気ガス臭くいが、この植物園付近の空気は気持ちがいい。
    • オリンピックに向けて環状3号線の開発は進むのでしょうか?広い道路幅を確保できたのは播磨坂だけで、この植物園にすこしかかる道路はできるのでしょうか?
      • 環状3号計画は全く進んでいないようです。若松界隈、小日向界隈、 白山西片界隈、通り抜けるのは難しいと思います。

    【周辺道路】

    • 周辺道路の狭く車と歩行者のすれ違いは、かなり危険です。タクシーでのデベの現地案内中に周辺住民から嫌な顔をされました。
    • 現地に行ってきました。休日だからかもしれませんが、千川通りの車の通行量も少なく、人通りもあまりない感じがしました。敷地は坂を上がり切った平坦地に感じられ、周りは静かで車の通行も少なく、自分自身が部外者に感じられました。 網干坂は下に行くほど急になり、上りはかなり急に感じられ、自転車をこいで上がるにはきついかもしれません。
    • 地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。夜はだいぶ暗いし遠いし・・。
    • 道が狭くて、グネグネで、一方通行だらけで、車のお迎えは大変ですね。子供とお年寄りとペットの散歩にも気を付けましょう。
    • 網干坂は歩道狭いのにガードパイプがあるため、向い側からベビーカーとか来ると車道に逃げないと駄目なトンデモ坂。しかも車はそれなりに通ります。夜は危ないよ。氷川坂はめったに通らない。心臓破りなので。

    【騒音】

    • 夜は極めて静かです。都市生活が長いのですが、田舎に泊まっているような不思議な感覚でした。
    • ここは、本当に静かですね。道は確かに細いのですが、その代わりに、車の騒音はいっさいない。
    • 千川通の音は結構聞こえるから場所によるんじゃないかな。
    • 文京区北部の千石地域。多いとき1時間に15機も上空を通過していきます。決められた飛行コースを何キロも外れて、しかも羽田空港の管制の誘導で。静かな住宅地はもう5年以上、航空機騒音に曝されています。ブログからの引用ですが、これは本当ですか?
      • 小石川に住んでいる者です。たまに高い空に飛行機が見えることはありますが、騒音が気になったことはないです。感じ方は人それぞれだと思いますが。
      • この周辺では航空機の高度はすでに相当高いので騒音はないですよ。周辺の街のざわめきの方が余程大きいので聞こえません。たまに市ヶ谷の防衛庁に離着陸するヘリの音は気になりますね。

    【治安】

    • 仕事で深夜の帰りでも、住宅地内の道は明るくお巡りさんの巡回も多いので安心しています。
    • 網干坂の夜の人通りについてはご存知でしょうか?あの辺りは夜分の人通りはありますか?
      • 多くはないけど、そこそこにあるのでは。近隣の人のウオーキングや人気のランニングコースなので。

    【地盤】

    • 3.11の巨大地震時に、この近くの同じ白山地盤に在る集合住宅の低層部にいました。地震の揺れには恐怖を感じましたが、家の中の物は何一つ転倒・落下などせず、地盤の良さを改めて認識したものです。ここも地震にあ大変心強い所ですね。
    • 地下水のことはどうなったんだろう?地盤は悪いのだろうか?
      • 前は地下もかなり深く掘る計画だったような。今回はその辺、違うんでしょうね。
    • 大雨の際の浸水が無いか気になる所です。文京区の水害ハザードマップによると、ここの敷地は一番低いレベルですが浸水リスクがある表示になっています。
      • 確かに微妙に黄色かもしれませんが、ここは高台なので、浸水被害は問題ないかと。あえて言うなら、千川通りへ流れる雨水の通り道になるくらいですね。地元の方なら、みんな知ってますよ。
      • 水害ハザードマップを見ると大和郷も黄色くなっていたりと基準が良く分かりませんよね。千川通りは暗渠なので当然水害リスクもあるかと思いますが、ここの土地までそれを考えるのは杞憂ですかね。
      • このあたりは標高23m程度で、茗荷谷に向かって坂があります。浸水はありえないですね。
      • 黄色は0.2~0.5mなのだから大きな被害を受けるようなレベルでは無いですよ。水色や青の所は水没の危険があるでしょうけど。集中豪雨による浸水は標高の問題では無いのです。雨水の量が下水へ流れ込む量より多くなると、一時的に水が貯まってしまう可能性があるということで、例えば高台の住宅地でも細い道路に細い下水管しか通っていなければ、雨水が集中すればあふれてしまうこともあるということです。

    【地歴】

    • 古地図で見ると、「夏目邦次郎地守」と「御賄組屋敷」という敷地の様です。

    【行事】

    • 9月の祭りの二日間は、このあたりは賑やかになりますね。路上駐輪沢山されるかも。


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    周辺施設[ ]

    【公園・自然】

    • 千石公園(約220m/徒歩3分)
    • 白山三丁目児童遊園(約290m/徒歩4分)
    • 窪町東公園(約320m/徒歩4分)
    • 占春園(約340m/徒歩5分)
    • 千石緑地(約540m/徒歩7分)
    • 久堅公園(約550m/徒歩7分)
    • 教育の森公園(約620m/徒歩8分)
    • 小石川植物園(約840m/徒歩11分)
      • 小石川植物園には後援会があり、3万円で終身会員になれ、会員と同伴者2名まで、入園料が無料になります。植物園は六義園のように整備されてはいませんが、都心にいながら自然を感じられ、過ごしやすい時期は毎週末の散歩コースです。(中でお昼時に売っている、お弁当はすぐ売り切れますが美味しい。)
      • 小石川植物園に入るまでにはぐるっと大回り(1㎞ぐらい?)しなくてはならず、周りにいい散歩コースもない。
    • 六義園(約1,430m/徒歩18分(自転車8分))

    【病院】

    • 中崎歯科(約120m/徒歩2分)
    • 杉山クリニック(約200m/徒歩3分)
    • 小川太智歯科医院(約240m/徒歩3分)
    • はんざわ歯科(約320m/徒歩4分)
    • 佐藤歯科医院(約320m/徒歩4分)
    • 森内科クリニック(約420m/徒歩6分)
    • 山村クリニック(約480m/徒歩6分)
    • 千葉医院(約510m/徒歩7分)
    • 東京健生病院(約560m/徒歩7分)
    • えなのさとクリニック(約620m/徒歩8分)
    • かみやレディースクリニック(約760m/徒歩10分)
    • 渋谷眼科(約770m/徒歩10分)
    • 小石川東京病院(約1,060m/徒歩14分)
    • 大塚病院(約1,280m/徒歩16分(自転車7分))
    • 東京大学医学部附属病院(約2,830m/車5分/自転車15分)
    • 順天堂大学医学部附属順天堂医院(約3,380m/車6分/自転車17分)

    【金融機関】

    • 文京大塚三郵便局(約420m/徒歩6分)
    • りそな銀行 茗荷谷支店(約700m/徒歩9分)
    • 三菱東京UFJ銀行 茗荷谷駅前出張所(約760m/徒歩10分)
    • みずほ銀行 茗荷谷出張所(約770m/徒歩10分)
    • 三井住友銀行 茗荷谷出張所(約830m/徒歩11分)
    • みずほ銀行 駒込支店(約840m/徒歩11分)
    • 三井住友銀行 大塚支店(約980m/徒歩13分)

    【公共施設】

    • 小石川図書館(約720m/徒歩9分)
    • 千石交流館(約230m/徒歩3分)
    • マルエツプチ 千石店(約420m/徒歩6分)
    • 大原地域活動センター(約470m/徒歩6分)
    • 小石川消防署(約540m/徒歩7分)
    • 千石図書館(約720m/徒歩9分)
    • 小石川図書館(約720m/徒歩9分)
    • 富坂警察署(約1,840m/徒歩23分/自転車10分)
    • 文京区役所(約2,060m/徒歩26分/自転車11分)
    • 文京シビックセンター(約2,060m/徒歩26分/自転車11分)
    • 文京大塚三郵便局(約420m/徒歩6分)
    • 小石川五郵便局(約580m/徒歩8分)
    • 文京千石郵便局(約600m/徒歩8分)

    【スポーツ・文化施設】

    • 東京大学総合研究博物館小石川分館(約200m/徒歩3分)
    • 簸川神社(約210m/徒歩3分)
      • 簸川神社は小さいですが、由緒ある神社で、お宮参りや七五三、厄払いなどにとても良いと思います。
    • 文京スポーツセンター(約560m/徒歩7分)
    • 竹早テニスコート(約660m/徒歩9分)
    • 石川啄木終焉の地(約740m/徒歩10分)
    • 井上円了記念博物館(約1,110m/徒歩14分)
    • 美幾女の墓(念速寺)(約1,140m/徒歩15分(自転車6分))
    • 傳通院(約1,630m/徒歩21分(自転車9分))
    • 樋口一葉終焉(約1,690m/徒歩22分(自転車9分))


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