RYU:X TOWER(リュークスタワー)

提供: 住適空間(すてきくうかん)
移動先: 案内検索

物件概要[ ]

  • 所在地:沖縄県那覇市おもろまち一丁目1番1(地番)
  • 交通:沖縄都市モノレールゆいレール 「おもろまち」駅 徒歩6分
  • 総戸数:676戸(The WEST338戸・The EAST338戸 ※内、販売住戸674戸、非分譲2戸 別途、防災センター1戸、他ビューラウンジ等4戸)
  • 構造、建物階数:地上30階 地下1階建(The WEST・The EAST)
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2013年08月予定
  • 売主:大和ハウス工業株式会社/オリックス不動産株式会社/株式会社大京
  • 施工:清水・金秀・りゅうせき建設工事共同体


価格・コスト・販売時状況[ ]

  • 現地の南側で、建設反対
  • 最初の夜を迎えています。最高です。興奮して寝られません。 お買い物もメインプレイスが便利だし、一階のロビーもとても洗練されています。 夜景も海も綺麗に見えて、大満足です。
  • 価格以上の贅沢感があります。 お得とはこう言うことなんですね。
  • EASTも売れてるみたいですね。 今現在で140戸売り出して、130戸以上の成約だそうです。
  • ウェスト棟28階 約70平米の物件が早速、中古物件として売りに出されてますね。 5380万という価格は多少、盛ってるんでしょうか。28階だと売り出し価格でもそれ位 しそうな気もしますが。
    • ウェスト棟28階 約70平米は新築価格約4500万台でしたよ。
  • 28階の物件は、4050万ですね。因みに同じ間取りの29階が、4080万、27階が4020万、26階が3990万、25階が3960万です。上の階でも向きによっては結構安いですね。
  • +1000万以上で売りに出されている物件があります。 那覇新都心では中古物件が値下がりしないという評判があります。 公園前のダイワハウスの那覇新都心第一号マンションも人気ですね。 過去に沖縄タワーが+1000万以上でうれた伝説もあります。 伝説の再来なるか?入居者としては楽しみです。
  • この物件、ダイワのホームページ見たら、 「全戸ご成約又はお申込みありがとうございました。」 完売したのでしょうか?
    • 完売です
  • みなさんは何年ほど住む予定ですか? 修繕費など全て合わせて30年住む予定だと2500万程度余計に払うことになりそうですけど だったら戸建探そうと思ってます。
    • どのような計算で30年で2500万もかかるのか内訳を教えて下さい。 戸建ても修繕は必要です。30年も経てば相当な規模のリフォームが必要になるかと思います。 修繕に関して言えば、スケールメリットのある大規模マンションの方が割安になる場合も多いです。
    • 30年後は2500万でなく2060万でした… 僕はリュークス契約直前でかなり悩んでるんです。 というのも修繕費、団地修繕費、共益費、駐車場代、固定資産税などこのマンションを 購入後に必要となる全ての経費をそれぞれ計算すると、結構高くつくと思ってるからです。 えば10年後に売却するなら、500万程度の支払いなので、どうだって良いですが、 30年とかすむ人は上記にあるように2060万近く払う事になります。 しかも、計画段階の修繕費が国土交通省のガイドラインに達するのは35年後です。 早めに退去者が出れば、成り立ちようがない修繕計画だと思いませんか?戸建は上物の価値が…とおっしゃっている方もいらっしゃいますが、 もし仮市役所庁舎があった場所にリュークス以上の高層マンションが立つ可能性は おおいにある以上、リュークスの価値だって保証はされません。修繕費に関しても、RC住宅なら40年はもつし修繕費は20年で500万程度ですよね? リュークスと比べれば圧倒的に少なくないですか?? また、売却時の事を考えれば、土地の価格が絶対に残る分、戸建の方が資産価値は残ると思うんですが… とはいえ、立地等を考えると大変魅力的なマンションで購入しようかと思ってます。 そこで伺いたいのが、一生住むつもりですか?それとも売却しますか? どのように考えて購入をきめられたのでしょうか?
    • 私は居住予定です。10年から15年で売却するつもりです。もしくは資産価値見て賃貸にまわすかどうかです。
    • 私は半年から1年くらい居住してから賃貸にする予定です。 完成後は多くのお部屋が賃貸市場に出回ります。 成約事例やニーズを不動産業者に聞きながら 判断していこうと考えています。 家具家電を買い揃えて貸別荘にするのも需要が見込めると思いますよ。
    • RYU:Xの場合は駐車場代や固定資産税まで含めて30年で2050万円ということですよね? それとの比較でなぜ戸建てでは固定資産税を含めて計算しないのでしょうか? RCで建てて30年間のメンテナンス代を考えれば戸建ても1500万~2000万はかかる計算になります。大差ないですね。RYU:Xの場合はベランダ以外の外回りを管理人さんが掃除をしてくれます。戸建ては全て自分で掃除などをしなければなりません。台風後の庭の掃除や外壁や窓の水洗いは大変な作業ですよ。
    • 修繕費が計画上ギリギリであり、かつ短期間で抜ける人が多ければ、 後に残るものは余計に修繕費を払うことになるのは自明ではないですか? なので、何年くらい住まわれる考えで購入されたのか聞いて見たかったんです。なお、固定資産税は5000万で購入した家なら、 減税も含めず考えると30年間で400万、月平均1万ってとこですよね? 修繕費はRC打ちっぱなしなら、20年で200万ってとこじゃないですか? どうやって計算すると1500〜2000万になりますか??自分では想定外の数字なので教えてください。 また、庭の掃除やゴミ出しなどのめんどさはわかります。ただ、それが差額の1300万に見合うなら、の話ですが。
    • 戸建ての方が資産価値は下落すると思うので一概に経費のみで損得は語れません。 ましてや予算5千万でおもろまちに戸建ては不可能です。
    • 現在、一戸建てに住んでいます。しかし、コンシェルジェ、警備員の巡回はありませんし、ゴミ置き場の当番は、3ヶ月に一度は回ってきます。管理費は、快適な生活のためと考えています。現在提供されるであろうサービスの質は落としてほしくないです。そのためのお金は出すつもりで買いました。
  • 入居説明会どうでしたか? 雰囲気とか?入居者の感じとか? 県外と移住者の割合とか?
    • 初日でしたが、県外が多い感じでした。 年齢層はバラバラでどの層が多いとかは特に感じませんでした。

【賃貸】

  • 社宅の実績が多い業者間ではリュークスの階数と間取り別で家賃表を作ってました。 〇〇階のWE-〇〇eとか伝えると家賃の回答がありますよ。
    • その情報にとても興味があります。 もう少し詳しく教えていただけると幸いです。
    • 大京リアルドがかなり賃貸物件は持ってるはず。 問い合わせすれば教えてくれるかも。
  • 今年中に賃貸契約したいのだが。
    • 賃貸は12月になったら多分大量に出るよ。 4割は県外が買ってるからね。 でも高いと思うよ。
  • 25階以上の2LDKを購入したものです。 私は30万円で募集しますが3月末までに決まる自身はあります。 牧志タワーで同じ賃料帯で借りている入居者の中で何人かがリクエストして

いると業者から聞いてます。

  • 16階以下ですが、15万程度で募集予定です 沢山賃貸募集出そうなので決まるか不安ですが
  • 20階以上で3LDK西向きならいくらくらい?
    • 西の高層階で3LDKなら、40万近いかも。
  • ネットで 1LDK 15万/月 2LDK 25万/月
  • 賃貸情報が出ていますね。 6F東 55.52㎡ 賃料11.9万+管理費0.9万 24F南 68.24㎡ 賃料25万
  • うちなーらいふで20万円以上で検索すると賃貸物件がいっぱい出てきた! 20階以上は高いけど眺めはいいですね。 角部屋がカッコいいけどお風呂に窓があるお部屋もあるんですね。
  • 購入を検討していますが、かなり高く売り出されていますか? たぶんナイチャーが投資目的で購入してるのか、 それとも販売できずに賃貸に回したのか?
    • 私も購入しましたが、現在は賃貸に出しています。 今は一戸建てに住んでおり、子供達が独り立ちしたら現在の家を子供に譲り、防犯のしっかりしているマンションにと考えております。そのような考えの方も多いかと思いますが


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交通[ ]

  • 渋滞がひどいしおもろまち駅もおもろまちの端っこだし意外と不便。おもろまちから外に出るには時間帯を選ばないとちょっと大変。<おもろまちの端っこというよりおもろまちと真嘉比のセンターである。
  • モノレールで空港まで行けば直ぐに東京まで日帰りだって簡単です。
  • 空港からタクシー代が2000円もかかる
  • 敷地から出入りする周辺道路の朝夕の渋滞は半端なさそう<最近道路が拡張され渋滞が減りました。
    • 年中渋滞している道路どうにかならないですかね?又、分離帯だらけで行き来がしづらく非常に不便です。
  • 牧志タワーの方にまっすぐ降りれる歩道ってないもんですかね。
    • ①上下水道局水プラッサ裏(駐車場側)の坂道(左側にネオンのある会社の駐車場がある)を降りて、しばらく歩いて前面の階段(とても気づきにくい所にある)降ります。新都心牧志線の道路(那覇テラスが見える)があります。マックスバリュ牧志店(牧志2丁目10−1)を目指して歩きモノレールがある道路に来たら左側(国際通り)に歩くと牧志タワーが見えます。(徒歩で約15分) ②わかりやすい行き方はハローワーク(那覇テラス)目指します。新都心牧志線の道路が前面にあります。(5分程遠回り) http://www.mapion.co.jp/address/47201/14:1:1/

構造・建物[ ]

  • WEST棟が338戸・EAST棟が338戸で計676戸
    • WEST棟の入居は平成25年12月
    • EAST棟の入居が平成27年12月
  • 建物自体は力入れているようです。見学しましたがものは良かったです。
  • ワンフロアーに、12室は多すぎる
  • 塔屋部分のライトアップきれいですね。 これまで、赤、青、緑など単色だったり、レインボーに光るパターンを見たことがありますが、 あれって曜日で変えてるのかな?
  • 梁は部屋によってタイプが違いますが問題がありました! 私の部屋は寝室の梁が窓から1メートル以上あり、ベット2つを並べましたが 窓側のベットがエアコンの真下に来てしまいます。 結露で水滴が垂れたらベットの布団が汚れる恐れがありますよ!! キッチンの天井も低いので食器棚の高さは215mm位までしか無理です。
  • どなたか北東のお部屋に住まわれてる方、住み心地について教えてください。 やはり暗いですか?
    • 北東に住んでいます。暗くないですよ。思っていたより海が見えて景色がきれいで最高です。
    • 北東に住んでいますが明るいですよ。午前中は陽も入ってきますし、お正月は久しぶりに初日の出を拝むことができて感動しました。 景色も思ったよりいいですよ。
  • 西側ですが、快適です。価格が高いのは妥当だと思いました 洗濯物が昼過ぎからでも余裕で乾く 海が見える、景色がよい。
  • 上のほうに住んでいる人がいれば回答をお願いします。 もうすぐ台風が来ますが、揺れるなり怖いことがあれば教えてください。
    • ゆれてますよ。 立ってじっとしてるとわかる程度です。 20階以上です。 北側なので風はほとんど影響ありません。 ベランダ出れます。
    • 南側ですが、今現在は風がもともに来ており、ベランダの柵が激しく揺れてます。 通風口を閉めても、風が漏れ出て来て、ピューピューと音を立てるのて、ガムテープで目張りしました。
    • うちは20階以上です。 サッシも窓も建物もゆれてます。 室外機が傾いてます。 雨戸の取り付けを可能であるなら許可を取って取り付けたいですね。
    • 中層階(北西)ですが、浸水もないし、室外機や給湯器にも問題ありません。
    • 南西ですが、浸水、サッシ、室外機、特に問題ないです。ただ、めまいのような揺れが続いています。室内の家電製品や家具の転倒はありません。駐車場は確認してないですが大丈夫でしょうか?
    • さすがは最新のタワーマンションですね。建物、サッシ、共有部分は持ちこたえたのですね。安心しました。
  • 室外機が動いたということですが、うちの室外機はコンクリートブロックの上に室外機を置き、室外機をコンクリートブロックに複数のねじで固定しています。
    • 私も室外機はコンクリートブロックの上に固定されてあるので動きませんでした。 ヤマダ電機で設置してもらいましたが、そのときに「台風対策で重量のあるコンクリートブロックに固定する。」との説明を受けました。 又、「200V仕様の大型エアコンの室外機はそもそも重量が重いのでその対策は必要ない。」との説明も受けました。 ベランダの桟のネジはかなり緩んで落ちました。 ちょっと危ないですね。
    • 部屋向き:西 部屋階層:高層階 室外機固定:ブロック固定 エアコンホース:カバー装着 被害状況:目立った被害なし ブロック固定とホースカバーは業者さんの推奨でした 数万円の追加出費に迷いましたが、数十年住む事を考えて決めました。 一年目で業者さんに感謝することになりました ただ台風の風向きによってだいぶ違うのかもしれません 柵のネジは念入りにチェックしたほうが良さそうですね
  • 2方向に開口部があれば通風は確保できますが、角部屋でない限り1方向しか開口部がないので風は通りにくいですよね。 実際はどうなんでしょうか? 高級マンションだと換気システムは1種が多いと聞きますが?
    • たしかに、内廊下の通風は気になります 換気に関しては、冬季の寒さが厳しい本土ならともかくここは沖縄ですよ 優先順位として、1種換気を採用する前にペアガラスを採用する方が先でしょうね
  • 西向きは夏の西日、北向きは春先の強風、東は水道局の屋根の眺望、南向きは間取りの悪さ等の問題が懸念されますが、住んでいらっしゃる方々の感想を聞かせてもらえますか?
    • 向きですが、順光なのでメインの交差点から読谷の眺望まで景色は良いですがやはり北風が強いですね。


【眺望 採光】

  • 入居日の夜景です。
  • 元日は今までが嘘のように終日快晴でした。 初めて見ることができてサンセット。 太陽が紅く大きくて映画のワンシーンのようでした!
  • これから東購入する方は南がおすすめです。この季節は日の出も入りもみれますね。夜景も綺麗です。個人的には南西角部屋がベストだと思います。 買って満足しています。
  • EASTの南東の角部屋を契約いたします。
    • WESTの南向き高層階の者です EASTの南東角とのことですが首里城も望め眺望は最高かと・・・ 眺望は、おもろまち・安里方面からのモノレールが牧志駅から 美栄橋駅へ通過するのと空港から飛行機の発着、那覇港からの フェリーの入出港等、ジオラマ状態で見えます  天気が良ければ、遠くには慶良間諸島と、心癒されるサンセットから  那覇市内の夜景まで 大満足しております。
  • 北西も悪くないですよ。
  • 南西角部屋からです。
  • 夜景

  • サンセット

  • 北西眺望

  • 南西角眺望


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共用施設[ ]

  • 東棟に住民用のフィットネスフロア。プールはない。
  • 駐車場が一台しか割り当てがないのがネック
  • 各階にゴミ出し場所があって毎日でもOKとのこと。
  • エントランスです。豪華でしたわ。写真
  • エレベーターが2基とも高層階に止まっている事が多く1階で待つことが多いです。
  • 内覧してきました。平置駐車場もグリーンで素敵。
  • eastとwestの連絡通路。


  • 宜野湾マリーナの海援祭は16階のビューラウンジが予約されており リュークスからは見ることができませんでした
    • お部屋からはご覧になれなかったのですね。 やっぱりビューラウンジ予約されていたのですね…。 今度こそビューラウンジから美しい沖縄の花火見て頂きたいです!!
  • 駐車場埋まってきたのですね…。 私たちのEAST棟購入の際1番悩んでいたのは駐車場の件でした。 希望のエリアに駐車場確保できて本当に良かったですね。 沖縄県人は基本的に免許を取得したらすぐに自己の車を保有します。 1人1台が当たり前で,我が実家は3ナンバー車が少なくとも3台駐車可能です。 我が家は共働きand職場の転勤ありなので車は絶対条件です。 今回の購入も1台は確保できそうなので2台目がどうか当たりますように…と祈って おります。


設備・仕様[ ]

  • 仕様がやや低かったですね。オール電化でなくガスが入っていました。
  • まだ、夏ではありませんが、現時点で西日はいかがでしょうか? フィルムなどの遮熱対策はされていますか? フィルム+遮熱ブラインドが必要でしょうか
    • 西日全く問題ないですよ。
  • キレイな夕日は良いのですが・・・うちは西日がひどくて正直、悩んでます。 沖縄の日差しは床やクロスを焼いてしまうと うちなーんちゅに教えてもらいました。
    • 南は、ちょうどいい感じです。日は、確かに中に入ってきますが、夏には太陽高度が上がるので ところで、管理人さんからメールがあったのですが、結露が出ますか?家はあまり感じませんがどうなのでしょうか?
    • 北西です。リビング朝から明るくて午後からの西日 あまり入ってきません。ガラスコート済み(断熱+UV) 結露も一度もないです。湿度計設置していますが 今までで最低35%でした。沖縄では滅多に出ない数字だと思います。梅雨時から本格的な沖縄の湿気との戦いだと思います!
  • シャワー圧は引き渡し後に調整にくる作業員に強めに依頼する事ができるか 心配ありません。 高層階なので水圧が不安でしたが問題ありません。
  • イーストの南側角部屋を契約した者です。 気になるのは日差しや暑さですが、実際に入居されている方教えていただけないでしょうか?
    • 南ですが、冬は、日差しが心地いいです。 フロアにも日は当たりますがちょうどいいて感じです。
  • リュークスの浴室乾燥機能はいかがでしょう?? 現在我が家にはガス乾燥機があり大変便利なのですが,浴室乾燥機能については実体験がないので。
    • 浴室乾燥機能のこと、あまり使っていませんが梅雨時には必要と思います
    • 北西角の高層階ですが洗濯はドラム式の洗濯機と、浴室乾燥機だけで十分ですよ。 特に浴室乾燥機は厚手のバスタオルもしっかり乾燥しますので助かります。 毎年ゴールデンウークの頃に梅雨入りしますが、梅雨の時期はクローゼットの衣類がカビが出たり床がベタベタになることもあり 湿気対策はしっかりしていれば快適なマンション生活が送れますよ。 管理人室からよく洗濯物がバルコニーから落ちていて預かりのメールが届きますが 風が強くて部屋干しが基本になりますね。
  • 梅雨、またっだ中ですが、リュークスタワーの中はどうでしょうか? カビが生えて困っているとか、湿度がベタベタでとか、 住み心地を聞かせていただけると嬉しいです。
    • マンション内は強制排気なんで湿気はまったくと言って良いほど気になりませんよ。 また風呂場には乾燥機能もあるので洗濯物を乾かしたりしてます。 だいたい一晩干すと乾いているようです。
  • 照明器具を選んでいて、シーリングファンを入れたくなりました。しかし、dvdを見ると3kgまでなので、6.8kgの器具はNGということになります。いい方法はないでしょうか?
    • か3kg以上は引っ掛けフックが必須というだけで、引っ掛ければ10kgまでOKだと思いますよ
  • お風呂で効果音が流れる機能がありました。 みなさん知ってました? 3種類の中から切り替え可能です。 リラックスできるバスタイムが毎日過ごせて幸せです!!


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間取り[ ]

  • 良い間取りの部屋がない。リビングが14畳以下が多く、テーブルとソファ・大型テレビを置いたら息苦しい。
  • ソファーをモデルルームと同じように置いてみました。


買い物・食事[ ]

  • パーティールームでパーティしてる人たくさんいますね~ どこのオードブルがおいしいですか?
    • 近くでお勧めは ホテルロイヤルオリオンのオードブルです。 値段も手頃でコストパフォーマンス高いです。
  • 皆さん「魚」はどこで買われているのでしょうか。 サンエイを見学してきましたが、野菜類はそこそこ豊富な品揃えでした。 それに比べると魚売り場は貧弱な印象を受けてしまい、贅沢言うつもり はありませんが、私の基本魚「アジ」「サバ」「カツオ」「鮭」「タラ」の 選択肢が少ない気がしました。沖縄に来たのですから基本を変えなければ ならないとするとちょっと残念です(「鮭」「タラ」は無理ですね。) ちなみに近所のスーパーでは「アジのたたき」一人前で390円です。
    • どこからの移住予定か分かりませんが、水産物については関東と比べ、種類は少なく値段は高めです(比べてはいけません・・・・)。 アジは質が悪く値段も高いです。新都心で鮮魚を求めるなら「サンエー(サンエイではありません)」よりはアップルタウンのコープの鮮魚コーナーがいいと思います。 沖縄では本土の鮮魚を扱っている数少ない店舗かと思います。 あと、沖縄産だと泊いゆまちがお勧めです。
    • 私個人の感想ですと、本土よりも美味しい魚の種類が豊富だと思っています。

確かに、アジ・鯖は少ないですが、沖縄ならでは魚が代替品として多くあるのではないでしょうか。 秋鮭は普通にその辺のスーパーでも並ぶように思います。タラも並ぶことはありますが 、頻度は少ないかもしれません。 マクブ、ミーバイ、シロクロベラ・・・etcなどは非常に美味しい魚です。地元で水揚げされるので鮮度も良い物が多いと思います。 ブリなども鹿児島産の天然物が信じられないような安い値段で出回ったりもします。 パレットくもじのりうぼうの鮮魚コーナーに行けば、刺身でも食べれる金目鯛などの高級魚もたくさん扱っています。


育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

【小学校・中学校】

  • 中学校区は真和志中だけど,大丈夫なんだろうか。内地出身者はほとんどいない中学校のようだけど。那覇中と松島中が良い学区なのは知っているけ

【高校・その他】


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周辺環境・治安[ ]

  • 便利なのだけど、騒音が気になるなぁ。北西から北東とか
  • 高級な邸宅が並んでるわけでもないですし、パッとしない郊外にあるようなショッピングモールがあるだけですし、現地を見ても、地方都市の外れという印象しかない。
  • 周りの街が雑然としている。

【周辺環境】

  • リュークスタワーの近くで「シュガーローフの戦い」というのがあった事をご存知でしょうか?
    • 「シュガーローフの戦い」、まったく知りませんでした。 沖縄戦の中でも、ここでかなり凄惨な戦闘が行われていたのですね。素敵なリゾート物件だな、と浮かれていた自分が少し恥ずかしい気がします。
    • シュガーローフのことはこの掲示板でも時々出てきてたのでわかる方も多いと思いますよ シュガーローフに限らず沖縄で昔どんな不幸な歴史があったのか 私達の祖先がどんな苦難を乗り越えてきたのか 私達はその事を忘れてはいけないと思います ですが、ただ単に過去の不幸を忌み嫌うだけではなく、 未来に向かって進むことも、 今を生きる私達には必要なことではないでしょうか 私は明日引渡し予定です
  • 昭和の終わりにアメリカ軍が返還した土地ですね。 http://www.okinawa-senshi.com/sugarloaf-n.htm 私は、当然これを承知で購入しました。
  • 生活は便利ですよ。コンビニすぐそば。スーパー、銀行、郵便局、駅徒歩圏内。環境で気になるのはマンション反対ののぼりがマンションを囲んでいることですかね。
  • 朝の出勤時は駐車場出口や周辺道路が混雑するかと思ってしたが、渋滞は無かったので安心しました。

【再開発】


【災害・地盤】

  • 高層階の方にお聞きします。 今朝の地震の時、揺れは長く続きましたか?
    • 震度以上に揺れた感じでした
    • 免震じゃないから高層階だとかなり揺れは増幅されそうですね。
    • 震度のわりには揺れはひどく感じませんでした ワイングラスやジャパングラスを飾っていましたが、割れたり被害も全くなかったです 本土で14階に住んでいましたが、同じ位の震度で揺れも大きく、棚から物が落ちる、食器棚の食器が落ちることがありました 今度の地震で、この程度かと安心しました
    • 20階以上ですが、かなり揺れました。 グラス類も何個か割れましたし、オーブンも床に落ちました。 食器棚は倒れませんでしたが、クロスがこすれてかなり破れました。 体感的には震度5~6くらいに感じましたね。 家具類の固定は絶対に必要だと感じたので、現在、対策を 必死になって行っている最中です。
  • 耐震基準ってどうなんだろう。
    • 耐震等級は1級ですよ。 免震や制震ではありません。
  • 普段沖縄で不動産の購入で地震対策はあまり気にしないですが、 さすがに、高層マンションだと県外並に、調べる必要ありそうですね。
  • 沖縄は台風凄いと聞きますが、これだけの建物なら、台風もなんのそのかと、思っています。
    • 今時の建物は台風くらいなんとも無いですよ 毎年数回は台風直撃します。 丸一日外出できない事もしばしば 停電・断水対策は必須で、食料も準備が必要ですね
    • 沖縄の台風は直撃すると結構大変です。 建物は大丈夫なのですが,停電すると最悪です。 クーラーも停まり…ジメジメ。 水道も止まり困ります。 台風対策は絶対です!! まず飲料水にガスや電気を使用しないで食べられる食料,あと…トイレ用の水です。 我が家は台風が来そうな時にはバスタブに水をいっぱいためておきます。
    • トイレ用の水は最近のマンションでは使えないと思います。なんでも電動なので、電気が無いとトイレの水も流せないんですよ。手動のレバーなんか無い事が多いし。
    • トイレは便器に直接洗面器などで水を流せば流れますよ!! 自動でも手動でも可能です。 水を流すという作業を電気を使って行うか否かの問題だけできちんと流れます。 停電すると換気扇も止まっちゃうし,大変ですよね。
    • 風が強い日は揺れます。 地震対策として、建物は揺れた方が良いかと思いますが台風だと1日中揺れるのでキツいです 台風の停電で一番問題なのはエレベーターです。 復旧したとたんに一気に大勢の方が利用しだすのでかなり待たされます。
    • 沖縄の台風直撃の威力は本土の人はわかっていませんね。 一昨年の10月に直撃した台風の時は新都心9階の我が家は丸2日は船上にいるような揺れが ひどかったですよ。 立体駐車場の屋上に停車している軽自動車の所有者は転倒する事態も考えておいた方がいいですよ。 ツインタワーの谷間になりますからとんでもないビル風が吹く可能性大です。 また、おもろまちでの停電は過去14年間にこの時の一回だけでした。 停電時間は約3時間から4時間くらいだったと思いますね。
  • 2012年の台風17号では軽自動車どころか10tトラックでさえ吹き飛ばしてました。 なめてると痛い目にあいますね…。
  • 沖縄は台風ほぼ毎年直撃します 並の台風か強烈な台風かだけの違いです
  • 想像以上に沖縄の台風は強力です!!  本土の台風とはレベルが違います。 沖縄が被害が思いのほか酷くないのは,これまでの経験から培われた結果です。 本当に台風が直撃しそうな時はきちんと対策をとっておくに越したことはありません。 海岸沿いは風が直撃,内陸部は強風で飛ばされた飛来物などで窓が割れたりします。 高層で内陸部だからと安心は禁物です!窓のフィルムは可能であれば貼ったほうがよいかと思います。
  • 担当者の話では、風速80mまで耐えられるそうです。 これは、瞬間なのか、常時なのか不明です。 今度の台風は75mの予想なので、ちょっと心配です。 マンション自体がこけたり、傾いたりすることは、無いと思いますが、ガラスが持つか不明です。 このコースなら、東側が良く当たるのでしょうか?
    • パンフレットか担当者かは、忘れましたが、バルコニーの仕様は風速九十メートルに耐えられると、なっていた様な記憶があります。
  • エアコンの構造上、外に丸く排気に空いています。 そこで、台風時、エアコンカバーで覆ってしまえば、浮き上がる事が少なくなると考え実行しました。 昨年は、数センチずれただけでした。その後管理の方から配られた、シリコンシーライトで固定しました。 1000円の対策です。

【治安】

【行事】

  • 11/30から4日ほど滞在しました 南向きの為那覇市内の夜景と慶良間向けのサンセットに癒されました 翌朝、ヘリコプターがすぐ近くでホバリング・・・何事かとベランダに出ると 色とりどりの那覇マラソンランナー、国際通りの最終カーブのところが見えました。 夏の花火大会はいつごろでしょうか 今から楽しみです。
    • 花火は 4月(北)・・・琉球海炎祭 ※遠いため直接見に行った方が良い 5月(西)・・・那覇ハーリー ※ベストポジション 7月(北)・・・浦添てだこ祭り ※遠いため直接見に行った方が良い 10月(南)・・・那覇祭り
  • 南側ですが、新年と共に打ち上げ花火が3箇所で見えました。 良いですね。
    • 新年の花火、西と南は見えましたが、あとはどこでしょう? 夏は、てだこ祭りや豊見城、豊崎の花火も見えそうで楽しみです。 今日は末吉宮にお参りにいてきました。 首里城から見るよりくっきり綺麗にリュークすが見えてよかったですよ。 首里から眺めていた方もツインタワーを話題にしてました。 ちょっと鼻高々になってしまいました。
  • 明日は宜野湾マリーナで海援祭が開催されます。 毎年ファッションデザイナーとのコラボ花火が名物の日本で一番早い花火大会です。 今年は「コシノジュンコ」氏とのコラボレーションらしいです。
  • 昨日バルコニーから見えた花火を撮影してみました。 毎年ゴールデンウィークに見ることができます。
    • 花火はどの方角から見えるのでしょうか? 南西側からも見えたら、いいな〜花火大好きです。東京は混むから見に行った事無いです。自宅で浴衣でビール飲んで花火は最高です。
    • 南と東は見えませんよ。
    • 今回のGW花火は西部屋でもギリギリでしたので南部屋はバルコニーから身を乗り出しても厳しかったかもしれません。 ですが、年明けの花火は西部屋から2~3箇所確認でき、角度的に南部屋からも大丈夫そうでしたよ
  • 花火に関してはeast東側上階が花火の見える数は一番多いと聞きました。泊の花火以外の県内の主要花火がほぼ見えるそうです。


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周辺施設[ ]

その他[ ]

  • ホテル営業?を規制するのは難しいと思います。 不審者といいますが、住人の友人や知り合いなどの建物への侵入はどう考えるのでしょうか? ホテル?に宿泊した人を規制する正当性のある論拠は無いように思います。 マンションの短期賃し(ここでいうホテル営業)は全国的にも見られ、 特に沖縄ではどこのマンションでもある事例なので規制は無理でしょうね。 独自の管理規約での規制も、その条文が合法かどうかという点を突かれれば難しいように思います。
    • 有識者の意見を見てみましょう All Aboutに"「airbnb」の利用を防ぐ場合、マンション管理組合がすべきこと"という記事があります 排除可能と言っています http://allabout.co.jp/newsdig/c/84580
    • こちらもAllAbout "マンションに外国人旅行客が連日ウロウロ・・・「airbnb」のリスクと闇" 専門家が「火事になったら」と反対しています http://allabout.co.jp/newsdig/w/84002
    • Air B&Bより連絡がありました ダイワメンテナンス側と協議をして 至急 住居者への告知 部外者への警告を 玄関 エレベーター等に掲示してもらう事にします
  • 部屋をジムに改装している人は、westの住民代表なんですよね? ここで騒がれても問題ないようで、いまも堂々と営業しています このままずっとここで商売するのでしょうか
    • 既に ダイワ側にこの事を伝え Westの住民代表として相応しくないと 申し入れをしました
    • 本日 該当される方と直接お話をしました。 私は 組合の総会に  公正な立場で参加する所存です。 皆さんもできる限り 意見を防災センターまでお持ち下さい!
  • 那覇市保健所はリュークスに旅館業の許可を1件も出していないそうです。 「専ら住宅として使用する。」という管理規約があるので旅館業の許可は出せないそうです。リュークスでホテル営業をすることは法律違反になると思われます。ホテル営業の事実があれば防災センターを通して保健所に情報提供して下さいと言っていました。(郵送又はFAX)ホテル営業の事実が確認できれば、那覇市保健所が注意するそうです。ホテル営業の情報をプリントできる方は防災センターから下記に情報を送って貰って下さい。 那覇市保健所生活衛生課  電話098−853−7963 那覇市与儀1−3−21   FAX098−853−7965
  • マンション管理士です。日頃はやとわれ理事長や管理組合顧問などマンション管理士業で生計を立てています。余計なことを、って思われたらスルーしてください。

住居として購入した人が大半のマンションで商売や利益目的で購入される方がいると管理組合とすれば大変厄介です。多くの方が管理を適正化しよう、住みやすいマンションにしようとされているご様子を伺い、頼もしく思っています。少し気が付いた点をつぶやきますのでもしご参考になることあれば幸甚です。まずは、管理規約を確認してください。

  1. 専有部分の用途は住居に限られているか?住居に限られているマンションで専有部分をそれ以外で使用することは管理規約義務違反です。福岡の大牟田で用途を専有部分に限られているマンションを事務所として利用し、管理規約義務違反だと訴訟を起こされ、それが認められ暴力団を追い出すことができた事例があります。
  2. 理事など役員就任要件は「現に居住する者」となっていないか?このように定められていれば専有部分に住んでいなくて賃貸としている区分所有者は理事にはなれません。

$管理に関する承認書を確認してください。管理組合が正式に発足する前ならば、管理会社もしくは売主が理事長(=管理者)となるようになっているはずです。管理会社に毅然とした対応を要請しましょう。

  1. 金庫やトレーニングマシンのようなものを設置する際には管理組合の承諾もしくは届け出が必要と使用細則に定められているかどうかを確認してください。
  2. 管理規約に理事会は専門委員会を設置することができる、と定められていますか?定められていれば、今回の件で専門委員会を設置できます。今のままでは単なる有志の集まりのようで、法的根拠を得る必要があります。
  3. 販売時に売主もしくは販売代理会社は、専有部分をこのように利用するということについて承諾しているのかどうか?も大切です。もしこのように利用することをしっていて販売したのならば責任を問えます。しかしこの件については管理会社と売主は同類という立場で臨まれたほうが良いでしょう。
  • 管理規約や使用細則の変更を 一住民が希望する(理事会に提案)する具体的な手続きのやり方はどうすればよいのでしょうか? 書面で理事会宛に、管理規約の変更を理事会で決議して貰うように提案すればよいのでしょうか?
    • 管理規約の変更は、区分所有法で特別決議とされ議決権総数および区分所有者総数の4分の3以上の賛成が必要です。これは強行規定なので4分の3という決議要件を3分の2に減ずるとか反対に5分の4に引き上げることは出来ません。どちらも無効です。また、議案を作成するのは理事会の仕事で、規約改正議案については改正前、改正後の対照表など議案の要領がわかるものの添付も求められます。使用細則は規約によって異なりますが一般的には総会参加者の過半数で承認されます。総会参加者のカウントの仕方は、実出席者+委任状提出者+書面による議決権行使者です。また総会は議決権総数の半数以上の参加で有効に開催されたとなります。規約改正などの強行規定以外の任意規定については総会や管理規約でそのマンション独自のものを定められますので、そちらの管理規約で確認することが必要です。もちろん総会の決議より管理規約が優先されますので、規約に反する総会の決議は無効です。
    • 管理規約はマンションライフのバイブルです。マンション購入者は購入時に売主が作成した管理規約原案を「管理に関する承認書」に署名捺印することで承認し、購入者全員が承認することで管理規約として発効します。
    • 管理規約に規定されていることを守ると約束して入居することとなりますので、管理規約に反する行為や使用方法は認められません。守ると約束したんだから規約をちゃんと守ってね、、です。裁判所もそのように判断します。有志連合ではなくて、管理規約に認められた法律的根拠のある諮問機関として活動されることが必須です。 管理規約・使用細則さらには重要事項説明書・売買契約書を読みこなしてください。
  • B&Bの件 当マンションでは 完全に違法です。 私は ダイワ側に 違法との説明を頂きました。 AIRB&Bに加盟をして Webより宿泊客の誘導を受ける場合 近隣への告知と承認  管理組合からの承認を取り付ける事が必須ですが 当マンションは AIRB&B加盟者より  近隣住人への説明承認 そして管理組合への届け出承認など  今まで一件も御座いません。 通常はこの時点で AIR B&Bに登録出来ませんが・・・ 現在 B&Bに加盟されている方は  虚偽の届け出をB&B側にして 不特定多数の宿泊客を当マンションに宿泊させているのです。 この事実 貴方はどう考えられますか? AIRB&Bとの契約上 アウトですよねぇ? もし何か事件が起きれば加盟者はもちろん AIR B&B側は 企業として営業活動して 宿泊施設を紹介しているのですから 企業コンプライアンス上問題ありますよねぇ・・・
    • また もし 当マンションで ホテル 旅館などの営業をする場合・・・ 厚生労働省健康局生活衛生課が告知している  旅館業法概要に照らし合わせると 多くの項目で 完全に 未許可の違法営業と判断出来ますが・・・ http://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei04/03.html こちらをご一読下さい。 事実 私は 所轄の保健所より  当マンションでのホテル営業は違法との見解を頂いています。
  • 簡単に管理規約の改正を言われているので、少し心配しています。 前にもつぶやきましたが、規約改正は特別決議(強行規定)なので議決権総数および 区分所有者数の4分の3以上の賛成が必要で実務的にはとっても高いハードルです。 幸いにして貴マンション管理規約には「専有部分の用途は住居に限る」とありますので、 使用細則新設で臨まれてはいかがでしょう?これならば総会参加者の過半数です。 まず間違いなく承認となるでしょう。 規約には「専有部分は住居専用」とあり、使用細則で 今回のような使用方法を禁止するとあれば、それで十分のような気がします。
    • 本来は規約改正が望ましいのですが、4分の3という議決要件のためにもし承認されなかったら、 相手方に余計な口実を与えそうな気がします。 どっかの組合さんが同様の案件で規約改正を行っていましたが、上手くいったから良かったものの、 もし承認されていなかったらと思うと怖いものがあります。 規約改正は両刃の剣となります。管理会社さんとくれぐれもよく相談して方向付けしてください。
  • エレベーターの異臭の件 私は 毎日 原因究明をする為に 防災センターの方々と意見交換をして色々な角度より考察しました。 結果 各エレベーターに装着されているフィルターの問題でした。 この行動って理性的だと思うのですが 私 間違ってますか? ペットが原因だと断定されているようですが ここに書き込む前に防災センターで 原因を確認される事をお勧めします。
  • Airbnbに関しては大多数の住人が反対の姿勢で 規約にも違反していると判断される方が多いと想像出来ますが 皆さんは住居兼事務所や店舗のような形態はどのように考えてらっしゃいますか 筆頭に思い浮かぶのはSOHO的な使われ方 例えばフリーランスのwebデザイナーなどはいわゆるマンションの一室で という形態がメジャーだと認識しています もちろんデスクワークだけではなくクライアントを迎えての 打ち合わせなども頻繁に行われるでしょう 部屋も会議室やプレゼンルームと呼ぶに相応しい状態が想像できます
    • 次にネイルサロンなどの店舗 こちらもマンションの一室でというのはごくありふれた形態に思えます 内装もそれなりに改装し 自分以外にスタッフのひとりも雇っているかもしれません こういったものを皆さんはどのように判断されるでしょうか また線引きの基準はどこでしょうか
    • 短期宿泊施設(Airbnb)は論外として 事務所として利用も程度に関わらず完全否定ということでしょうか? この規模のタワーマンションで住居兼フリーランスのデザイン事務所やネイルサロンまで完全排除して成り立つところあるのかな?という疑問でもあります ここの線引き間違うとAirbnbの排除にまで影響をあたえるじゃないかと心配になり質問しました Airbnbに逃げ道を与えるんじゃないかと言う懸念です
    • リュークスタワーはSOHO可ではないと思います。 住居専用ですよね。 私はネイルサロンも違反は違反だと考えてます。 ネイルサロンは良くてとなると 線引きが難しくなるのではないですか?
    • なるほどやはり自分が思っているより厳格にとらえるべきということですね Airbnb対策のためにはという意図もあるのでしょうか
    • 二者択一、住居専用として自分で住むか、不動産会社をとおして賃貸するか  管理会社が把握できない方の入居がないようにしてください。
    • どんな形であれ店舗利用を許してはいけないと思います。テナント料+住居料で考えるとあり得ない位格安であり、立地も抜群によく、ブランディングとしても申し分ないテナント物件となるでしょう。新たに賃貸物件や中古物件が出た場合、そのような業者がこぞって入居したがると思います。そのうち不特定多数の人たちがうろうろしているマンションになるでしょう。
    • 自分と同じ階、特に隣の部屋や真上の部屋でジム、エステやb&bなど営業されたらと想像したら恐ろしくなります。
    • なるほど皆さんここは厳密にやるのが得策という事のようですね ちょっと心配になったのはマンションのルールは居住者(オーナー)の総意で決まるもの Airbnbに対しては排除の方向で(当人以外は)ほぼ合意取れると想像できるのですが この目的のために他まで厳密に行おうとすると本当に合意が取れるのかという心配です
    • 個人的にはAirbnb排除のためには厳密にやる必要があるのならそう選択しますが

逆に厳密にやるとしり込みする人の割合が多くなり Airbnb排除の足かせになるなんてことは無いのでしょうか 将来的に自宅件事務所の個人事業主になる可能性は 結構な割合の人が頭をよぎることのように思えるんです リタイヤ後キャリアを活かしてコンサルタント業始めちゃおっかなーなんて人多そう そういう人の中でさらに今回の問題をそれほど重く見てない人からみると 厳格化の主張は結構先鋭的な主張に受け止められやしないでしょうか

  • Air B&B側に申し入れ  当マンションの情報は一切掲載しない様に申し入れました 今回は 一度取り消したにもかかわらず 忘れたころに 再度掲載をするという悪質な行為 あまりにも 目に余るので 那覇警察署 生活安全課に相談を致しました
  1. Air B&B側に 警察署に相談をしていると伝え  ホスト側が管理組合の承諾を得ていないという内容が 決めてとなり Air B&B側で掲載を中止してもらいました そして 説明を求める為 Air B&B側よりホスト側へ 当方への連絡をお願いしました。
  2. 現在のところ  ホスト側より連絡は無く 逃げ回っているようです。 今回の総会でも この問題はメインテーマとなっていますので 当該のオーナーさんは もう逃げきれないでしょう。
  3. 今後 再度掲載をしたら  那覇警察署の生活安全課も動いて頂ける様に 手配を致しました。 居住者の安全が守れるように  皆さんも何か情報がありましたら 当掲示板や防災センターへご連絡をお願い致します。
  4. 当マンションにおける事務所等の利用に関しても 既に 水面下で動いています 情報がありましたらお知らせ下さい 部屋番号が特定できれば 申し入れが出来やすいので ご協力お願いします また ウィークリーマンション等の利用も禁止行為ですので こちらも 合わせまして 情報がありましたら お知らせ下さい。 宜しくお願い致します


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