レーベン北戸田 LUMINOUS

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  4.22

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物件概要

レーベン北戸田LUMINOUS　外観完成予想CG

• 所在地：埼玉県戸田市戸田都市計画事業新曽第一土地区画整理事業地内67街区22画地（仮換地）、埼玉県戸田市大字新曽字稲荷1467-1（従前地）
• 交通：

1. 埼京線 「北戸田」駅 徒歩9分
2. 埼京線 「戸田」駅 徒歩12分

• 総戸数：33戸（他、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年10月
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：埼玉建興株式会社
• 管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 総戸数が少ないですから、マンションでも比較的住みやすくなっているのかな。平米数には幅があり60m2から90m2まで幅広いバリエーションが展開されそうですね。価格帯はまだわかりませんが、立地的にはちょうど戸田と北戸田の中間あたりになるのかしら。両方の駅が利用できますが、ほとんどの方が戸田駅を利用することになるのかな？管理費修繕費は総戸数からすると少し高めになってくるでしょうね
• マンションから最寄り駅まで徒歩圏内ですが、駐車場が全戸分あるのはいいなと思います。来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょうか。間取りや設備内容がオープンになるのはいつ頃でしょうね。
• 週末見に行きました。戸田公園の物件よりは安くなるのが売りでしょうが、強気な価格設定できそうな気がします……物件自体は道路向きですが、南側の土地が空いているので将来的に何か建ちそうなのが少し気になります。
  • 週末に見学に行ったのですが、やはり皆さんEの物件をご希望なのでしょうか？隣にサンクレイドルがありますけど、サンクレイドルは比較にならないみたいな感じの雰囲気を営業マンの方から感じたので、強気の価格設定かもしれませんね。
    • ルーフバルコニー付きの部屋が魅力的ですが、かなり高値になると営業が言い張ってたので、Eが妥当かなと思っています。サンクレイドルも見てこようと思います。
• 今週末に見学に行くのですが、だいぶ皆さんのお話からするとだいぶ強気な価格がで出来そうですね。5000万円を切るぐらいでしょうかね？
  • 金額が気になりますね。4LDKや広さを重視するならこちらでもいいかもしれませんが価格と広さによっては戸田公園の方でもいけるかも。
• 今日見学に行ってきたのですが、やはり皆様の仰られるように営業の方はだいぶ強気な印象をうけました。特にこちらのⅡに関しては戸田市ということ、人気と言われてるいる芦原小学校というところにかなりの自信をのぞかせていました。あと気になったのが、抽選の方法、まだ値段も公開されていないのに、再三いくらなら買いますか？という質問。このような事を言われた方もしくわ疑問に思われた方いらっしゃいますでしょう？本日訪問してみてタカラレーベンに対する不安をとても感じました。
• 正直駅がすごく近いわけでもないし、バスも通ってないし、周りに何もないし、東向きだし、機械式駐車場だし………と考えると、4000万円代中盤くらいじゃないと微妙だなと感じました。芦原小も良いですが、校舎を新築している戸田東小学区の方が物件価格は高めですが、いいのかなと思ったり…
• 週末見学にいかせて頂いたもの者なのですが、色々と不安なこともあり、調べいたらこちらに辿りついたのですが、本当に皆様の仰る通りの印象を受けました。特に価格は強気そうな印象をとても強く感じましたが、他のⅠに関しては苦戦しそうだと仰っていたので、そこは少々弱気なのかなという印象でした。コメントされている方同様、いくらなら買いますか？という質問は受けたので、予算がありそうな方には出来る限り高い値段でⅡを売りつけて、予算が少ない方々にはⅢ、Ⅰという順番にはめ込むようは販売をしていくのかなという印象でした。希望の部屋が被った場合は抽選と言っていましたが、くじ引きとかではなく話し合いで販売者の方で決めると仰っていたので、購入者を営業マンが煽って出来るだけ高く売りつけるような印象を受けました。
  • レーベンの抽選はここに限らず、話し合いというか「確実に払える人」の度合いで決めてますよ。なので現金払いの人がいたらその方になるし、同じようにローンを組んで支払っていくにしても返済比率が低い方が選ばれるかと。
• 高い
  • 高いですよね。人気のEタイプのお部屋の高層階は5000万円代後半になるそうです。他のお部屋も5000万円前後のようです。快速の止まらない北戸田駅徒歩9分で向きもいまいち。斜め向かいに建っているサンクレイドルさんより1部屋あたり1000万近く高値ですし、サンクレイドルさんもたくさん売れ残ってるようですし、正直ここまで強気だと厳しいのではと感じました。
    • 全く同じこと思いました！だったら戸田公園駅近くの物件でもいいのでは？となりました。北戸田駅だとしても、もっと駅近かったらまだ良かった。
• 本日こちらを、2度目の見学をして来ました。こちらのEの部屋を検討していたのですが、参考価格を聞いて驚きました。私は、4500万円前後の価格を想定していたのですが、確実に5000万円は切る事がないと言われ驚きを隠せませんでした。主人はそれでもこちらのEが良いと言って聞かないのですが、私は将来を考えるその値段を払って購入する勇気がありません。　営業の方には主人の年収と私のパート主人を合算すれば、世の中人々のローン返済比率のちょうど平均値が約5000万円ちょっとに当たるという説明を受けましたが、子供の将来の学歴とかを考えたらとてもそれが平均値とは私には思う事ができません。主人が購入にとても前向きなのですが、とても我が家の家計を考えるローンの支払いができると思えません。どなたか、私のようにこちらが高すぎると感じた方、具体的に説明できる方とかいらっしゃったら、意見を下さい。
  • うちも昨日話聞きました。かなり強気ですよねー。芦原小学校が良い噂は確かに聞きますが、共働き世帯なので、人気の学校だと学童とかちゃんと入れるんでしょうか‥逆に不安になります。この土日は参考価格発表会！とうたったメールが来たのにも関わらず、はっきりした価格は教えてもらえなかったので、その点は少し不信感ありでした。
    • 戸田公園の物件もそうですが、レーベンさんは値段を決めず、売れ行きや来た人の足元見て値段を決めるスタイルだと感じました。こちらのEタイプの価格は、戸田公園徒歩5分の物件と価格差がたいしてないようですし、皆様の反応を見ても、高すぎるように思います。資産価値も考えると戸田公園、武蔵浦和などと北戸田ではそもそも全然違います。営業マンの話に踊らされず一旦冷静になって、考え直すなり価格が下がるのを待つのもひとつの選択肢だと思います。
• 昨日2度目の見学会に行ってきました。感想としては、高すぎるいうが一番です。ただし、5000万円超という金額に対してではなく、この地域におけるマンション価格として高すぎるという事です。我が家は現在年少の子供がおり、子供が小学校にあがるまでに生活環境を整えたいと考えており、都内、こちらの戸田市周辺での戸建て（注文住宅）も検討中です。そのため、5000万円を超える金額は当然予算の範囲内ではありますが、こちらの物件をその価格で購入しようとは全く考えられません。高級ブランドマンションでもなく、北戸田という地域から考えれば高いというのは当然の印象かと思います。むしろ5000万円超と担当の方に言われ即決で購入したいと思った方は、少しいろいろ勉強された方が良いのか逆に思ってしまいます。私達夫婦が高いという考える理由は、地域における価格、周辺にあるサンクレイドル？というマンションとの比較です。
• 正直こちらのどの部屋でも価値次第では購入の予定でしてが、出して来た値段に驚いてしまいました。基本全ての部屋で5000マン近くなので、ほぼ隣に位置するサンクレイドル2とあまり変わらない部屋の広さで1000マンぐらいの価格差があるので、サンクレイドルが良いとは思えないですが、まだこれならサンクレイドルの方がマシかといった感じです。サンクレイドルより高い価格なのは納得行きますが、このままでの値段の差があるほど立派な物件ではないかと思ったのが感想です。サンクレイドルも完成していて空きがだいぶあるようなので、こちらも同じような状況になるのかと思います。
• 戸田公園を考えていましたが、線路沿いなのと高いなぁと思いこちらが出るのを待っていましたが、正直ここで5000万出すなら戸田公園が買えますね(間取りにもよりますが)ちょっと北戸田でこの値段は、、、
  • 北戸田駅周辺では人気のエリア、人気の芦原小学校、それで戸田公園とほぼ同じような価格ではだいぶ見学者も拍子抜けしたかと。なぜこんな値段なのかとても疑問が残ります。「値引くする気はありません。」と担当の方は自信満々でしたが、その自信はどこから来るのか？皆さんの言うように、隣で売れ行きが絶不調な同じようなマンションがあるのに。。。それよりも圧倒的高値で売れると思っているなら、正気の沙汰とは到底思えない。アーネストワン社よりは価値があるのは認めるが、タカラレーベン社も大した価値がある物件を供給している訳ではないので、勘違いもいいところ。
    • 『絶対新築派』・『地元が北戸田で離れたくない』このあたりがターゲットなんでしょうね。33戸くらいなら無理矢理売れるという読みなんでしょう
      • その考えには同感なのですが、同時並行であと９０棟全部で１２０棟ありますし、ⅢもこちらのⅡよりは若干値段は下りますが、強気な価格設定でしたので、売り切るのは至難の業かと思うのてすが。購入を前向き考えるなら、強気に出ている今に購入意欲を見せるのではなく売れなくて苦しくなっている完成間近なのかと思いますが。今あちらの段取り通りの日程に動いてしまうと、高値で売りつけられてしまいそうなので一旦引くのも手かと。
• 今週末伺う予定ですが5000万超えですか、E以外は4000-4500だろうと思っていましたがかなり強気ですねー笑　戸田公園が高値で3期まで完売してるので、需要があるとみて強気で来たと言う感じですかね。あとは人気がIIに偏ってると聞いたのでここで稼ぐのと、ⅠとIIIに客を回したいのかもしれませんね。私はこの価格なら撤退しようかなと思います。
• 良いと感じた点
  • 物件自体は内装や標準設備含めて良い
  • 閑静な住宅街で現状は日当たりも良さげ
  • 住所が戸田市かつ葦原小学校の区内
  • 駅徒歩9分も個人的には通勤で許容範囲内
  • イオンやオーケー、戸田駅にも自転車でも行ける距離
• 気になった点
  • 資産価値という点では以下の点から下落幅が大きい可能性があるのでは。長期間あるいは終の住まいのつもりなら問題ないかと
  • 周辺相場よりは高値
  • 駅徒歩9分は資産価値的観点だと 下がりやすくなるギリギリライン
  • 北戸田駅は快速、通勤快速が止まらない
  • 駅前の店舗が少ない
  • マンション周辺も店舗が少ない
    • 私は仕事柄、転勤の可能性もあるので資産価値の点で今回は見送り、戸田公園の4期か中古を検討予定です。
• 先日見学に行って来ましたが、率直に住みたいなぁと思いましたよ。戸田公園の方が快速止まっていいなと思ってたんですがそもそも朝晩って通勤快速しか走らないですし。。。価格が高いという意見もありますが、引越しや転勤の可能性が少ないなら悪くはないのかなと。。
• 私も週末お伺いし、要望入れたものです。確かにすごく安いというわけではないかもしれませんが、周辺の駅のマンションに比べてみれば、角部屋で広いので普通なのでは？と思いました。他でそんな条件取れるのは難しいと判断しました。価格のことばかり言ってますが、角部屋の条件いいとこですからね？それなら条件落として中部屋で検討してみては如何でしょうか。
• Aで5000万台なら安いと思いますけど気に入ってその金額なら買ってもいいというのであれば個人の勝手なので他人がどうこう言うことではないですよね
• 南側に将来絶対何か建つのが嫌かな?と思ってます。Eの中層で5500万くらいでした。
  • やっぱりそこはみんな気にするところですよね。うちもそれがどおしても引っかかるので、決断できないですね。値段も値段だし、向きも、目の前に同サイズのマンションとか建たれた最悪ですし。
• 第一期は何戸くらい発売されますかね？それによって人気かどうか分かります。
  • 人気かどうかはさておき注目度は高いのかな？
• 価格公開されましたね
  • 第一期は12戸ですか。全体の約1/3なのでなかなか好調ではないでしょうか。竣工までに完売しそうですね。
    • 竣工前完売しそうですか？

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交通

• 北戸田駅、戸田駅は快速が止まらないですが、そのあたりは価格に反映されるのでしょうか？戸田周辺は人気なのであまり関係ないですかね。
  • 戸田公園も通勤快速は止まりませんから武蔵浦和以外あんまり意味ないと思います

構造・建物

• 敷地面積 ／ 1,216.16㎡

共用施設

• 駐車場 ／ 35台（機械式33台、平置1台、来客用平置1台）
  • 月額使用料2,000円～9,000円
• 駐輪場 ／ 66台〔2段ラック式（下部スライドラック式）62台（屋根付）、平置4台（屋根付）〕
• バイク置き場 ／ 3台（屋根付）

設備・仕様

• タカラレーベンだと水にこだわった室内設備になりそう。浄水器いいんですけど、カートリッジもっと安くならないかな。
  • ナノイー発生機も付いているようです。浄水カートリッジはいくら位するのでしょうか？

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 住居専有面積：66.71㎡～90.92㎡
• バルコニー面積：10.22㎡～16.33㎡
• 72.96m2の間取りがいいなと感じています。洋室2と洋室3の2部屋がリビングインでLDKとつなげられ、ここを子供部屋にするといいなと感じます。部屋の広さも5畳が2つと公平ですし。家に帰宅してリビングで子供たちの顔を見ることができるのはいいと感じています。

買い物・食事

• 買い物はOKが自転車で行ける範囲にあるし、もう少し大きな買い物をしたければ、車でイオンに行けばいいと思います。全体的に暮らしやすいと思いますよ。
• 周辺は旨い飲食店や激安スーパーが充実してるのが嬉しいですね。
• 駅周辺にコンビニが結構な数あって驚きました！ローソンもセブンもファミマもあってバランスが良いと思いました。なんていうか、ここ最近お店閉まるのが早かったりちょっとした買い物難民的な感じになってたから24時間営業しているお店があるだけでも心強いよね
• イオンモールに行けば無印とかニトリがあるから大抵のものは揃いそうだし、トップバリュー系も安くていいんだけど他におすすめの安いスーパーとかありますか？
  • オーケーストアが近くにありますよ、肉や冷凍食品等はかなり安いです。

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育児・教育

• 環境だけ見ていると、子供がいる人には良さそうに見えます。小中学校は近い。スポーツセンター近い。
• 教育環境が良さそうなのは結構いいですね～。私自身、勉強は苦手というか…子育てに不安に思うこともあるので学校とともに親子で成長して行きたいです
• 子供の高校進学時の通学面を考えると都心まで出やすいというのは学校選びの幅が広がるので立地的に良いと思います。場合によっては中学受験も考えているので塾通学ともなれば浦和まで出やすい所も良さそうです。
  • 北戸田から南浦和の塾銀座は意外と近いですし早稲アカなら武蔵浦和にあります。ただ戸田からはほとんど生徒が来ていないので外様感があります（実体験)
• 最近までこの学区に住んでいました。芦原小が教育にいいと思っている方は、他の文教エリアもご自分で調べて実際に行って見たほうがいいですよ。都内とか浦和とか。芦原小で教育熱心な人はほぼいなかった印象です。戸田市のページで見ましたが、中学受験も学年で数人程度ですよ。

周辺環境・治安

• 用途地域 ／ 準防火地域・第１種中高層住居専用地域
• 都心へのアクセスがいいことをアピールしているように感じました。駐車場が100％、3方道路角地、屋上広場などもいいですね。
• 北戸田の9分は遠いよ。何故なら駅に着いてホームに上がるまで3分かかるからね
• この辺は夜も暗いので1度行って見るのがいいですよ。価格帯が比較的安い場所なので治安面でも心配かと思われます。
  • 北戸田の新築マンション価格は、10年前と比べるとびっくりするほど高くなって驚いています。駅前の建設中のビルに商業施設がたくさん入って、便利になるといいですね。
    • これから建物が増えれば変わりますが、現状ほんとうに真っ暗で結構怖いですね。
      • この付近は、かなり真っ暗ですよ。

周辺施設

• わらびりんご公園、アスレチックもあるし子供が大好きな公園。毎年初夏になるとりんごの実がなるのでとても楽しみですね。健康器具的なのもあるから運動不足にも良さげ
• 他にも北戸田にはイオンの近くに北部公園野球場ってところがあって少年たちが野球を頑張っている姿も見えます。みんな一生懸命でなかなかでしたよ。この周辺に住んでる子たちは大体野球チームに入っているのでしょうか？たまにイオンで買い物する時に見掛けることがありましたが…
• 近くの戸田市スポーツセンターのジムは、激安なのでおすすめです！！プールも新しくなりますしね
• うちは車持っていないので自転車を利用することが多いのですが北戸田駅の近くに駐輪所はありますか？？
  • 北戸田駅の高架下にありますよ。管理はしっかりされているので使いやすいとは思います

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