BELISTA(ベリスタ)戸田公園

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    物件概要[ ]

    • 所在地:埼玉県戸田市川岸3-2180-10(地番)
    • 交通:埼京線「戸田公園」駅 徒歩9分
    • 総戸数:68戸(他に管理室1戸)
    • 構造、建物階数:地上15階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2009年7月
    • 売主:藤和不動産株式会社
    • 施工:埼玉建興


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 上層階は4000万円代


    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    • 周囲に3階以上の建物が建たない
    • 高層階からみえるであろう眺望がやはり魅力だとおもいます。毎日、富士山をバックに夕焼けがみれたら素敵だろうなと思いました。
    • 花火はよく見えると思います。
      • 屋上は年に1回開放されるそうです。いわずと知れた花火大会ですが眺めは格別でしょう
    • 西向きの高層階なら、夏の花火だけしゃなくて、富士山も綺麗に見えますね。
    • 北に菖蒲川、南に荒川、西にボート場、東に線路と国道なので、どっち向きでも 洪水・音・臭い・蚊のリスクを承知で購入するべきですね。


    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 2LDK~3LDK
    • 面積:55.04平米-74.7平米
    • 西向きがメイン
    • 南向き1階は専用庭が付いてるけど、冠水が怖い


    買い物・食事[ ]

    • 食料品売場、コンビニは駅に向かう途中のサンクスしかありません。
    • コンビニはサンクスだけですが、3分位で行けると思います。



    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • おもての道ですが17号の横断の抜け道です。近くに採石(砂)場?のダンプやら頻繁に通ります。
    • 途中の菖蒲川、確かに汚かったですが通ったとき臭いとは感じませんでした。マンションの周辺は荒川や漕艇場があるので散歩するには良い環境だと思います。17号線と線路が近いので音は多少気になるかもしれません。
    • たしか2006年の夏?にものすごいゲリラ雨があって戸田公園駅前の交差点が冠水してましたね。あの時はすごかったです、近くの友人のマンションの立体駐車場の最下部の車は浸水してましたし土嚢も必需品でした。その後その交差点は舗装しなおして今は水没しないようになりました
    • 駐車場側の通りは17号の抜け道でトラックなどは多くスピードも出している道です。でも、歩道は両側にありますので、ベビーカーでも危険ということは無いと思います。うちはベビーカーでしょっちゅう散歩しています。その道よりもむしろ、エントランス側の道が恐く感じます。同じく17号への合流の抜け道っぽくなっていて、道幅にしてはスピード出している車が多いと感じます。
    • 戸田ボートの学生騒音は分かりませんが、夏は土手で花火遊びをしている若者が多くいます。
    • 菖蒲川(夏場は臭く、6階ぐらいまで虫が飛ぶそうです)
      • 同じ菖蒲川沿いの数百m上流に住んでいます。この川は水の流れがほとんど無いため、普通の川よりは蚊が発生しやすい環境です。同じ理由で、夏などは結構臭いも気になります。なので、10階以下の西向き住戸は影響を受けると思ってます。でも、南向き住戸なら菖蒲川と反対なので、菖蒲川の影響は少ないはずです。うちもベランダは菖蒲川と逆の南向きなので、低層階ですが網戸を開けててもそんなに問題ありません。
    • 建設現場を見てきました。駅までの道も思ったほどトラックもと走っていなかったし、周辺環境はそれ程悪くないのでは…と感じました。
    • 戸田橋・菖蒲川周辺は倉庫が近いため、中型・大型トラックが多く、小さな橋も多いので過去に小・中学生の死亡事故も少なくありません。子どもはどこに行くか分からないので、お子さんがいる方は十分注意してあげて下さい。ボートコース側はもちろん、戸二小側、南小方面もです。また、冬場の戸田橋の坂がアイスバーンと化した日には、車が止まることができず、追突事故も多いので、まきこまれないようにそのあたりも注意してあげて下さいね。現在の詳細は知りませんが、戸田橋周辺にはホームレスの方がいらっしゃいます。その方々をからかう児童を見かけることもありました。エスカレートしてどちらかが怪我を負うなど事件に発展しては大事ですので、その辺も注意してあげてください。もちろん荒川の水難事故も未然に防ぐことが大切です。


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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