ブランズ六番町

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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    物件概要[ ]

    1. JR中央線総武線「市ヶ谷」駅徒歩5分
    2. 南北線有楽町線・都営新宿線「市ヶ谷」駅徒歩5分
    3. JR中央線総武線「四ツ谷」駅徒歩6分
    4. 丸ノ内線南北線「四ツ谷」駅徒歩8分
    5. 有楽町線「麹町」駅徒歩8分
    • 総戸数:39戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造15階建て
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2019年3月下旬
    • 売主:東急不動産
    • 施工:熊谷組
    • 管理会社:株式会社東急コミュニティー
    • 公式URL:http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/6bancho/?waad=cAGot1SD


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    【価格】

    • 販売価格:1億4,800万円予定~4億9,500万円予定

    【その他費用】

    • 管理費(月額):43,900円~101,100円
    • 修繕積立金(月額):15,400円~35,500円
    • 修繕積立基金(一括):1,271,500円~2,927,100円
    • 管理準備金:43,900円~101,100円

    【販売時状況】

    • 販売スケジュール教えてください
      • 7月に資料が来て、モデルルーム完成(11月?)したら東急の顧客から案内が始まると思います。 ブランズ一番町と同じで資料請求だけでなく、電話で営業マンに必ず呼んでもらうように希望を伝えておきます。 39邸しかないので、クローズ販売で終えると思いますよ。
    • 住民対象の説明会で東急の担当者は、一番町のような豪華仕様にはならないと明言していました。
    • 第一期に26戸分譲済み


    交通[ ]

    • 3駅6路線利用可。都心主要駅10分圏内。
    • 「東京」「大手町」「表参道」「銀座」「新宿」駅をいずれも10分圏に収める軽快なアクセス


    構造・建物[ ]

    • 免震構造
    • 最高天井高約2.7m~2.9m
    • 全戸角部屋
    • 杭基礎・・・杭基礎とは建物を杭で支持する基礎方式を言います。「ブランズ六番町」では、N値=50以上の強固な地盤を支持層とした杭基礎を採用しています。
    • 耐震壁の開口補強筋・・・開口部の四隅の部分は、乾燥によりコンクリートの収縮時に発生する力や、地震の際にかかる力が集まりやすくなります。他の場所に比べると構造上ひび割れが発生しやすくなる為、四隅に補強筋を施すことで、ひび割れに対する補強効果を高めています。
    • 窓ガラスの断熱性・・・住戸の全ての窓に2枚のガラスの間に空気層を設けた複層ガラスを採用。内外の熱伝導を抑えることで、冷暖房効率の向上やガラス面結露の抑制を図ります。
    • 南側の住宅群や自治労会館は当分変わりそうもないので、日当たりは良さそうな気がします。


    共用施設[ ]

    • 駐車場:31台(平置1台(身障者用兼来客者用)、機械式30台)(月額使用料:平置(身障者用兼来客者用)/62,000円、機械式/50,000円~55,000円)
      • 駐車場、タワーは我慢できるとしても、電話予約はできないし、帰宅時にパレットを呼ぶためのリモコンもないのは残念過ぎます。雨の日の帰宅で、操作盤まで行くのに濡れますね。傘させばいいけど、面倒だし、土砂降りだったら車のドアを開けただけで濡れますからね。あのグレードのマンションで、この駐車場の仕様はちょっと信じられない。
    • 自転車置場:59台(2段ラック式)(月額使用料:200円~700円)
    • 各階ゴミ置き場設置
    • エレベーター2基
    • セキュリティシステム・・・エントランス部分だけでなく、エレベーターホールにもオートロックを採用。居住者はエレベーターホール前の操作パネルでロックを解錠。お客様がお見えの際は住戸インターホンでオートロックを解除すれば、一定時間内はエレベーターを呼び出すことができます。また、居住者がオートロックを通過する際やエレベーター搭乗時に、キーを取り出さなくてもロックが解錠されるラクセスキーを採用。荷物で手が塞がっている時でもスムーズに入館できます。
    • 友人管理&24時間遠隔管理システム・・・午前中から夜にかけては管理員とコンシェルジュが勤務。有人管理で暮らしの安全を見守ります。さらに、万一の場合に備える24時間遠隔監視システムを採用。共用部分設備などで異常があった時や、住戸内で火災などの異常があったときに、ただちに管理会社の監視センターと警備会社(ALSOK)のガードセンターに自動通報。必要に応じて警備員が駆けつけ、的確に対応します。※上記の24時間遠隔監視システム概念図は一部変更となる場合があります。
    • 防犯カメラ・・・住まう方の安全を守るために、共用部に16台(ELV2台含む)の防犯カメラを設置しています。防犯カメラの映像は管理室にて24時間録画され、一定期間保存されます。
    • 屋上テラス、コンシェルジュにラウンジ、水園など共用施設は豪華。
    • 敷地から20m?のセットバックして庭を作り、フォルム六番町と被らない配棟にしたとのこと、ブランズ四番町と一番町の間だね。
      • 20mのセットバックに合わせて植栽してあります。 春、夏、秋の木々とシンボルのケヤキの木があるとか。
    • ここは番町には珍しく事業協力者はいませんよね。これはかなり得点高いと思います。
    • レセプションサービス 居住者様・ご来客様への各種対応及びメッセージのお預かりをいたします。
    1. インフォメーションサービス 公共施設の情報・近隣施設や電車・バスの時刻表等のご案内をいたします。
    2. ショップサービス 切手の他専有部分の指定管球、フィルターなど消耗品、ゴミ処理券等を販売いたします。
    3. 共用施設申込受付サービス マンション内の共用施設の申し込みと受付をいたします。コンシェルジュカウンター


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    設備・仕様[ ]

    • キッチン・・・食器洗い乾燥機、ディスポーザー、キッチン/包丁差し・まな板差し、カップボード/ゴミ置場収納付、三面鏡/くもり止めヒーター付、洗濯機置場上部吊戸棚/ハンガーラック付、
    • バスルーム・・・ガス温水式床暖房/切替え式、
      • 洗面室・・・三面鏡/くもり止めヒーター付、洗濯機置場上部吊戸棚/ハンガーラック付、洗濯機用水栓/混合水栓付、三面鏡裏収納/落下防止バー付
    • アメニティ・・・シューズインクロゼット/コート掛け、ガス温水式床暖房/切替え式、調光機能付スイッチ
    • 専有部はブランズ一番町と遜色ない仕様に仕上げているみたい
    • 全体的に仕様も高く、良くできているのではないでしょうか。マンションのモデルルームで見るところは、価格と仕様が合致しているか。ブランズの一番町と四番町の中間的な位置付けですが、一番町に近い仕様でこの価格帯は、東急も頑張ったなという印象です。


    間取り[ ]

    • 間取り:2LDK・3LDK
    • 専有面積:77.06~177.40平米
    • サービスバルコニー面積:1.82m2
    • 77平米のAタイプに至ってはエントランスにSICもなくて、バスルームも1620
    • Cタイプ南側の解放感良いと思います。


    買い物・食事[ ]

    • ココカラファイン市ヶ谷駅前店(約360m・徒歩5分)
    • よしや番町麹町店(約440m・徒歩6分)
    • マルエツ市ヶ谷見附店(約540m・徒歩7分)
    • 内野牛肉店(約660m・徒歩9分)
    • ココスナカムラ麹町店(約790m・徒歩10分)
    • マルエツプチ一番町店(約800m・徒歩10分)
    • 東京ガーデンテラス紀尾井町(約1,090m・徒歩14分)
    • 三徳 飯田橋店(約1,730m・徒歩22分)


    育児・教育[ ]

    • 区立番町小学校(通学区)(約100m・徒歩2分)
      • 学区が番町小学校なのはいいですね
    • 麹町中学校(約960m・徒歩12分)
    • 女子学院(約400m・徒歩5分)
    • 雙葉中学校・高校(約300m・徒歩4分)


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    周辺環境・治安[ ]

    【立地】

    • 用途地域:第一種住居地域、防火地域、第一種文教地区
    • 番町のヒルトップに位置する標高約31mの地。周囲には歴史ある街並みと緑が調和し、界隈でもひと際奥ゆかしい風景を描いています。
    • 千鳥ヶ洲が湛える悠久の水面。外濠を染める桜並木。街角に四季を迎える邸宅の樹々。永い時を超えてきた自然は未来へと受け継がれ、人々の心を潤し続けていきます。
    • 小学校、予備校、労組会館、ガソリンスタンドに取り巻かれている立地。
    • 一応角地になるかと思います。奥に住居もありますが。南に面している面積は小さめですね。眺望について期待はできませんが希少地であることから人気は出そうですね。
    • 南道路というと番町学園通りですよね。ここは致し方ないですね。まっすぐ行けば四ツ谷駅で、公式ではありませんが、四ツ谷駅徒歩4~5分、市ヶ谷駅徒歩3~4分といったところでしょうか。
    • 東側の道路は基本的には袋小路ですね。自分は車で移動がおおいいので、できれば駐車場は地下で車寄せがあるのが望ましいですがどうなりますかね。
    • 千代田区六番町は番町のなかでもアドレス、実際の利便性にすぐれていて、頭一つ抜けている感じがします。
    • 目の前の歴史ある文具店が気になってしまいます。

    【地盤】

    • こちらは最新の揺れやすさマップでは赤くなっている箇所ですよね。こちらに限らず、六番町全体的に。資産価値に影響が出なければ良いですが…。
      • 揺れやすさマップは、免震構造にしていただけたら問題ないのでは。

    【ブリリア一番町との比較】

    • ブリリア一番町よりブランズ六番町が優っている点は何かある?
      • 利便性(交通アクセス、フラットアプローチ、買い物、外食)と学校区だわな。六番町には一番町並みの雰囲気や区画の大きな土地がないが、番町全体がマンション街に成り果てて大衆化してきているので、利便性の高い地区が優位になるかもしれない。
      • 番町小学区、市ヶ谷、四谷駅アクセスを考慮するとブランズ六番町ってことですね
      • 六番町は大規模マンションが建つ土地がないですよね。四ツ谷と市ヶ谷両方使えるのは便利です。 ブリリアは半蔵門駅から近いですが、半蔵門線だけですね。


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    周辺施設[ ]

    【公園】

    • 外濠公園(約480m・徒歩6分)
    • 東郷元帥記念公園(約570m・徒歩8分)
    • 桜田濠(約1,700m・徒歩22分)
    • 清水谷公園(約960m・徒歩12分)


    掲示板[ ]

    23ku/615245/561

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    HARUMI FLAG

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