市川 ザ・レジデンス

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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市川 ザ・レジデンス外観

物件概要[ ]

  • 所在地:千葉県市川市市川南1丁目1639番(地番)
  • 交通:総武線 「市川」駅 徒歩2分
  • 総戸数:132戸(他にゲストルーム1戸)
  • 構造、建物階数:地上13階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2014年03月中旬予定
  • 売主:野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 施工:三井住友建設株式会社
  • 管理会社:野村リビングサポート株式会社


価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

  • 価格はかなり強気に出る予定らしく、坪単価250以上とのことでとのことで、個人的にはほぼ断念せざるを得なくなりました。
    • 坪単価は駅に近い方のタワー型の建物で270万~限りなく300万位を狙っている様子でした。都心により近い錦糸町当りでも230万位なのに、貧民街ともいえる市川南ではぼったくりに近いでしょうね。
    • 市川周辺では、三井不動産としては最後の分譲と言っていましたので、大きく収益を確保したいんでしょうね。もう少し都心に近くてリーズナブルな(坪230万円以下)物件はいくらでもありますよ。3K(汚い、臭い、危険)の市川南地区に5000万以上払って住むのは、詐欺にあったようなものです。まあ、市川の北の御屋敷街近くで5000ならまだ分りますが。
      • 南口徒歩9分の三菱パークハウスマスターレジデンスが新築定価が1平米あたり70万円弱だったのを考慮すると、駅徒歩2分で、ほぼ傘いらずのここが75万円とか80万円で値付けされても違和感無いですけどね。まぁ実際定価で完売できるかは別だけど。
  • 先月事前説明会に行った際には、奥の棟の1階や、北西向きの2LDKは250万を切るかも知れないというような口ぶりで、後は全部250万を軽く超えるとのことでした。手前のタワーは280万ってとこじゃないですか。価格としては、総武線なら小岩~両国の方が安い物件を探すのは容易かと思います。市川でも北ならこの価格でも妥協しますけど、南ですもんね。
  • 恐らくこのマンションの3LDKの平均価格は5300万円ってとこでしょうから、江戸川区(小岩・平井)、葛飾区(新小岩)の駅近辺のマンションの平均4700万円と比べて500万以上の差。新宿線(一之江・瑞江)はうまくいけば4000万円前後ともっと安い。
  • 事前説明会では1部の2LDKを除いて平均260~270万で、良い条件の部屋は280~290万と三井の営業の人が言っていました。ホントにそうなら、中野とか大森あたりの方が良いですね。
  • 約70㎡の3Lで5千万中盤~後半程度
  • 約75㎡で5千万後半~6千万前半程度
  • 約65㎡の2Lで4千万中盤~後半程度
  • 90平米前後の角部屋は8000前半です。
  • 南棟の最上階角部屋90平米、約8400万円。坪300万円の都内価格です。
  • サウスレジデンス
    • 1F-2F 5,000万下盤 
    • 3F-4F 5,000万中盤
    • 5F-6F 5,000万上盤

【その他費用】

  • 管理費+修積金の合計は24,000円~28,000円/月
  • 修繕積立金は恐らく10年後には最低でも5000円はアップするでしょうし、広い敷地面積(4758平米)に対して戸数が132戸と、面積に対しては戸数が少なめなので、固定資産税(もちろん6年目以降)も高くなるでしょう。
    • 1~10年目: 28,000*12*10=3,360,000円
    • 11~15年目: 33,000*12*5=1,980,000円
    • 16~20年目: 38,000*12*5=2,280,000円
    • 21~25年目: 43,000*12*5=2,580,000円
    • 26~30年目: 48,000*12*10=2,880,000円
    • Total: 13,080,000円
  • 駐車場代:20,000*12*30=7,200,000円
  • 固定資産税の計算をしてみました。
    • 1年目~5年目:12万円(年)
    • 6年目以降  :24万円(〃)
    • 30年で660万円。
    • つまり物件の代金以外で約2700万円(駐車場なしなら2000万円)。物件が5500万円として30年ローンでも組もうものなら、経費・税を加算しての総合計額で1億円になります。

【販売時状況】

  • 第1期の申込は90戸前後とまずは好調なスタート。ただ、残りは日当たりが悪い部屋や下層階の部屋が多く、ここからはどうかな。
    • アーバンのUWは上層階が全て抽選。サウスも上層階、ルーフバルコニーが広い部屋の抽選が多い。確定で20以上が抽選。その他申し込みも多く、低層階のみが一部バラ無し。週末までを考えると、さらに倍率は上がる模様。甘い見通しの人がいるが、新船橋物件の約2倍の高価格を考えると、相当な人気と言える。完売も時間の問題。
    • 第一期即日完売のようです。最高倍率は6倍でした。
  • 抽選会の最高倍率は5倍で確か平均倍率1.68だったかな。2期も即日完売でした。

【購入層】

  • こちらは最多価格帯が他に比べて高めなので、購入者層の平均年齢も高くなりがちですね。我が家も子供が独立済みの夫婦ですし。でも若い方たちもある程度いらっしゃるようですね。
    • 多少無理して、あるいは親の援助を受けて買う30代、40代前半までの子育て世帯もいるんでしょうが、4千万前後以下のマンションに比べれば高年齢者割合が多いのは自然な姿でしょうね。普通に考えれば平均価格5700万円のマンションが若い世帯中心になるわけがない。ちなみに我が家は旦那が55歳、子供既に独立済みです。


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交通[ ]

【電車】

  • サウスレジデンスの一番西側からだと駅まで徒歩何分くらいでしょうか?駅近くに用があったので現地を少し覗いてきましたが結構広い敷地のようでした。エントランスから敷地の奥まで雨に濡れずに駅まで往復できるような作りを期待したいです。
    • 4分くらいはかかると思いますよ。
    • ペデストリアンデッキができます。
  • 都心への利便性かなり良い。近い、本数多い、代替路線もある。
    • 快速でも各停でも使えるので、日々の通勤はもちろん、週末の日本橋・東京・銀座方面への買い物も便利です。
    • 東京18分のアクセスは貴重です。
    • 通勤時間帯の電車の本数はかなりメリットありますね、逃しても2分後に来るというのは何の心配も持たなくていい条件です。しかも立地自体駅前ですからどれだけ朝の時間、ゆとりを持って出発できるでしょう、都内までの数十分も何ら苦にならない快適を覚えそうです。そして終電が遅くまであるというもう一つのメリット、直行直帰をしたいところですが寄り道をしてしまいたくなる気が。。丸の内あたりで食事をして来ても楽々乗車できますね。

【カーアクセス】

  • 市川南インター いつできるのでしたっけ?外環道に乗りやすいのはすごく便利ですね。


構造・建物[ ]

【構造・外観】

  • デベに確認したところ、コの字型の北側の棟が13F、南に広く面した棟が9Fとのこと。つまり、2棟建てるようです。
    • サウスレジデンス・アーバンレジデンスの二棟構成になります。
  • i-Linkは杭無し直地盤でしたが、ここも直地盤なのでしょうか?
    • 杭を打つと言ってましたよ。
  • 大規模マンションにありがちな公団雰囲気がなく、旗地を逆手にとり、瀟洒で高級な雰囲気の外観で素敵です。

【眺望・日当たり】

  • ここの南向きには京葉ガスのガス工場があり、そのガスタンクがかなりの存在感です。そのガスタンクのその手前に高圧電線の鉄塔が建っているので、気になる方は確認した方が良い。
    • 日照を考えると、北側13Fの棟は買う気がしません。本命は南側の9Fの棟だと思いますが、タンク跡地が真南というのがなんとも。駅の北側物件でも、タワーの影で日照が台無しのものが少なくありませんから。
  • サウスも場所によっては、近隣マンションが視界の邪魔になるから6階位までいかないと、目障りかも知れない。
  • このマンションは一階でも陽当たりはあまり問題ないと思いますよ。路を隔てて別のマンションは建ってますが、日照時間はある程度確保されてるようです。
  • 花火大会が部屋によっては見ることができるみたいですね。


共用施設[ ]

  • 駐車場:66台(来訪者用駐車場なし) 月額:19500~25000円
  • 駐輪場 :264台
  • ミニバイク置場 : あり10台
  • エレベーターは3基とやや贅沢。
  • アーバンは内廊下、サウスは外廊下
  • 三重のセキュリティー


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設備・仕様[ ]

  • ディスポーザーあり
  • 内装自体は、普通のきれいな新築マンションって感じでしたよ。
    • 中は普通の新築マンションと言った感じで設備もディスポーザー以外は普通でした。


間取り[ ]

  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 専有面積:65.64m2~92.11m2
  • 間取りを見て、がっかりしました。
  • アーバンは1フロアに三世帯。一番広いタイプはU-W。収納の位置や動線が悪い。
    • アーバンのU-Wはキッチンがカウンターなら検討に入ったのに。ハリはかなり出るので圧迫感はありそうね。
    • 田の字間取りオンパレードの中で、UWタイプくらいしかましな間取りないでしょう。
  • S-BかS-Jを広さ的に考えていますが、どちらも階数が低くてS-Jだと隣接するビルがあるし、S-Bは敷地の外れって感じゴミ出しが不便そうです。


買い物・食事[ ]

  • スーパーオオゼキ(約60m・徒歩1分)
  • サンドラッグ(約60m・徒歩1分)
  • 西側のシャポーが好きです。特に九州屋。やや高くなりますが西の野菜はオオゼキより比較にならないほど多いのが嬉しいです。放射能が気になる方はお勧めです。
    • 駅中のシャポーはかなり使えそうですね。130店舗も入っているので、仕事帰りにお惣菜を買ったりできるし、便利ですね。
  • 日々の買い物は、大きなモールは無いけどスーパーは3店あるし、コンビニもドラッグストアも複数ある。


育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園・保育所】

  • 市川キッズステーション(約60m・徒歩1分)
  • 自然幼稚園(約590m・徒歩8分)

【小学校・中学校】

  • 宮田小学校(約310m・徒歩4分)
    • 宮田小学校は、市川小に比べると学力は落ちるようで、ほぼ全員が公立進学です。でも、それは各々の家庭の方針なので、一概に良い悪いは言えません。ただ、学校のいじめの話を噂でよく聞きます。
  • 小学校は駅の北側に市川小学校もあり、レベルもそこそこです。
    • 結構有名私立中学に進学する子供も多いです。


周辺環境・治安[ ]

【立地】

  • 市川は、東京から18分の利便性と、自然環境が同居している点が魅力です。歴史の名所旧跡も多く、湾岸埋め立て地には無い風情もありますね。
    • 市川駅北口エリアは万葉の昔からの歴史ある土地、戦前は東京下町の豪商の別荘地だったり、文豪が愛した土地、緑地も多く、小規模だけど商業施設も一通り揃っているし、そして何より都心への利便性に優れている。南口も再開発で綺麗になった。
  • 行市役所出張所、図書館、学校、病院、商業施設は整っています。
  • ちょっと、複雑な形の土地ですね。南側は戸建地域で、現時点では日照は良いように思えますが。ガスタンク跡にタワマンが再開発されても、大丈夫でしょうか?
    • ガスタンク跡地は京葉ガスの所有。まだガスタンクはあります。敷地は駅から5〜6分で150×150メートルぐらいある。今は土壌汚染の調査・改良工事で塩漬け状態。
  • 南側の居住者は極端に所得レベルが低い人も多く、私みたいに20年以上市川に住んでる人間は南には近寄りません。チンピラ風の人、ホームレス風の人も結構多いです。最近は少なくなったようですが、以前はスリ、飲食店での怒鳴り声なんかはしょっちゅうだったようです。
    • 私は南口タワー、市川居住4年目です。チンピラ風やホームレス風の人が居ないとは言いませんけど、結構多いとは思えません。
    • 南口でもここは環境は良いと思います。昔がどうだったかは知りませんが、少なくとも現在は飲み屋とかキャバクラが集積してる北口駅近より、再開発で綺麗になった南口駅近のほうが環境は良好に見えます。
    • i.LINK一階のパチンコ屋はなくなってほしいですが…まぁ、北口の方が、パチンコ屋は何軒かあるし、居酒屋も多いし、北口よりましかな。
    • 市川って人によって評価が別れますねぇ。確かに駅南口の駅周辺は悲しいくらいショボいです。駅前再開発も実質失敗と言わざるえない。テナントの空きが多すぎ。(駅に一番近いテナントがずっと空き)・新規出店の店も結局撤退が多い。商圏としては本当にダメダメですが、マンション価格は強きでくるからね。
  • ザ・レジデンスの周囲をぐるっと回ってみたのですが、古い木造住宅とか、アパートに囲まれてて、何となく暗くてさびれてるってイメージを抱いてしまいました。
    • 良い住宅街は、市川2~3丁目、真間あたりの14号より少し奥まったエリアです。レジデンスの周りは、築30年を超えたいかにも安そうな木造住宅やアパートばかりで、お洒落な店なんかもゼロですよ。地元では「裏市川」と呼ばれています。

【騒音・匂い】

  • 周辺は工場地域でしたが工場がどんどん撤退し、大規模UR団地になったりしています。ただ近くの製紙工場が24時間稼働しており、騒音と工場排気の匂いが若干あります。
    • 北越製紙の臭い(煙)は、夏場の南風の時は駅まで匂うこともありますので。多分、窓を開けられないと思います。
    • 本当に臭いですよね。ドブの中で卵が腐った様な匂いがします
    • 北越製紙工場付近をジョギングしていますが、風向きによってかなり臭い時があります。
      • 裏市川住民です。北越製紙工場付近に数年住んでいますが、匂いなんて全く感じませんよ。窓も普通に開けられます。
  • 総武線駅近にすんでおりますが、当然窓をあけていると電車の音はしっかりきこえますが、新築マンションは2重サッシになっているので窓をしめていれば気にならないと思います。気になるようでしたらリクシルなどのショールームで疑似体験できますよ。

【地盤・災害】

  • 昭和22年9月のカスリン台風をデータに江戸川の氾濫でこのマンションの土地では、水の深さが1~2mと書いてあります。ここまでなるのも稀なのでしょうが、地震の液状化も怖いですが、これは大きな地震が来た時に考えるもので、3.11の時はここら辺は別段道路に問題は出ませんでした。が近年でもゲリラ豪雨の時は下水が追いつかず、駅周辺でも南は結構よく川になってしまう道路もあって、土嚢用意している商店もあります。
  • 江戸川が氾濫すると、南口は2M程度の浸水になりますが、14号線より北側は浸水しません。これは、過去の実績ですし、市川市発行のハザードMAPでも明確になっています。ですから、私のような古くからの住民は、南口には住もうとは思いません。そして、当時、生活に余裕のあった人は、真間周辺に代表されるように、14号線より北側に住むようになり、その結果、公立小学校のレベルにも差が生じたわけです。現在は、南口も整備されてきましたが、北口信仰はこのような背景から生まれています。
    • 洪水で氾濫の危険があるのはさ、江戸川だけじゃないんだよ。北側を流れる真間川は過去何度も氾濫してる。私が十数年前真間小に通っていたころから近所のおじいちゃんが昔はよく氾濫してボートで移動したもんだと聞かされてました。ハザードマップ見ればわかるけど北も南も対して変わらないよ。むしろ北側は崖が多く大雨時の崖崩れとか懸念されてる。北側で育ったけど、南北の偏見なし。


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周辺施設[ ]

【公園・自然】

  • すずらん公園(約190m・徒歩3分)
  • 江戸川
    • 週末のサイクリングや散歩に良いです。
    • 桜の季節になると、江戸川べりから国府台、真間川と散歩コースが薄紅色に染まります。
  • ペデストリアンデッキも近くの並木道もすごくキレイな道でした、いつもここを歩けるのは気持ちいいと思います。

【公共施設】

  • 行政サービスセンター(約120m・徒歩2分)
  • 市川駅南口図書館(約60m・徒歩1分)

【その他】

  • 近くの内科が徒歩2分
  • 市川市の駐車場は平均相場が3万前後なので、このマンションの駐車場は安めですね。
  • すぐ近くにオリックスカーシェアリングがあり、15分200円から借りられます。月会費として2000円かかりますが利用料も含まれるので月2回利用すれば元がとれます。ここに置いてあるのはデミオ2台です。


市川vs本八幡[ ]

  • 駅周辺:市川は南口も北口も、本八幡より綺麗。特に北口駅前ロータリー、本八幡は薄汚い。市川の勝ちかな。
  • 通勤利便性:市川は、JR快速+各停+離れた所に京成各停。一方本八幡はJR各停+都営始発+京成。どっこいどっこい、通勤先次第だけど、本八幡ちょっと有利かな。
  • 住環境:落ち着き度、緑地の多さ、世間の評価など、市川有利かな。
    • 市川の南のどこが「落ち着いて」「緑地が多くて」「世間の評価が高い」んだ?寂れてて、工場が多いのが現実。市川の北地区(14号より北)は確かに地元では評価が高いお屋敷街もあるけど、南は単なる密集路地裏街。実際に南地区をブラっと散歩してみれば?よく分かるよ。
  • お店充実度、買い物など:コルトンプラザもあるし本八幡に軍配。
  • 環境は市川より本八幡かな…市川南口はパスだな。
    • そりゃ、本八幡南口の方が場所、環境はいいんですがもう妥当な新築物件はありません。ブランズは全世帯入居済み、ライオンズは工事が始まったばかりなのに全戸売り切れ御礼の看板が立ってます。本八幡駅徒歩10分以内で残っているのは悪名高き(?)GTTだけですわ。


他物件との比較[ ]

  • ここで、南口がいかにひどいかを語っている人たちはなぜ北口のプラネスーペリアを購入しなかったのですか?価格的にもこちらよりは、お安いと思いますが…うちは、環境的にこちらの方がいいのでプラネスーペリアは、対象外ですが…
    • プラネスーペリアは14号沿いの割りには2重冊子でもなく、思い切り騒音が聞こえました。また、修繕積立金の計画を見てビックリしました。5年目までは約8,500円なのは許せますが、10年目までが約15,000円、それ以降が約20,000円でした。ランニングコストが高くて、リセールが不利なのは明白なので対象外。理由を聞いたら機械式の駐車場のメンテが高額だから、ということでした。
  • I-linkの骨抜き、ディスポーザー無し・各階ゴミ出しなしGTTのエレベーター不足、低天井、悪い間取り震災で躯体にヒビが入ったガレリアサーラ等、市川のタワーにはまともなものがありません。この物件もガスタンク眺望等ネックがありますが。。。
  • ブランズは住宅地としては良いものの、踏切カンカンうるさく駅まで結構遠い。レジデンスは駅近だけど高いし、周りは殺風景なオンボロ木造住宅下町地帯。GTTも駅近だけどエレベータは4基ポッキリで結局駅まで10分。
  • ここの方たちは、あくまで他と検討するなら、市川か都内ですか?他の千葉地域は検討しませんか?津田沼奏の杜とかですね。ここ検討の人からすれば遠すぎるのかな?
    • ここは環境より通勤等の電車による移動時間の重視ではないかと思うので、どちらがいい悪いではなく、奏の杜とは少しコンセプトが違うような気がします。
    • ここを検討・購入する人は船橋や津田沼は論外だと思う。価格帯もそうだが、このロケーションと市川より東の利便性では雲泥の差が有る。
  • 総武線快速を使う必要が無いのなら下総中山が穴場です。
    • 確かに下総中山は穴場。市川・本八幡に比べればガクッと価格は安くなる。でも駅周辺は、買い物する場所や飲食店も同じくガクッと少なくなる。1駅違うだけで急に田舎になった感がある。
  • アンシア市川ザ・レジデンスと紛らわしい。こちらは外観に特徴があって、細長なのかと思ったら、L字型の建物だとか。角部屋が多いとかで、間取りにも特徴があるようですね。


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住宅ローン[ ]

  • 京葉銀行は保証会社がないので手数料がかからず魅力的ですが、ネットで見ていると、直前になって融資を断られたって話が多いようなので、千葉銀行にしておいたほうが無難なのかな…と。(他銀行という方もいらっしゃると思いますが)どちらの銀行にされる方が多いのでしょうか。
    • うちも京葉銀行と千葉銀行で迷ってます。同じく京葉銀行は保証料無いのが魅力ですが、千葉銀行の方に言わせると、京葉銀行は保証会社を利用したくてもできない?そうですよ。
    • 千葉銀行は最近ネット繰上返済の手数料が無料になったので、やや千葉銀行に傾いています。それと、千葉銀行は都内にも支店があるのがいいな…と。
    • 京葉銀行にも昔は保証会社が、あったかもしれません。住信や新生も保証会社はありませんよね。保証料がなくとも、その分金利が上乗せされているので注意が必要かもしれません。また、繰上返済しても返戻されない事務手数料を取られることが多いです。


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