京都桂川つむぎの街 マークスクエア

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    物件概要[ ]

    京都桂川つむぎの街 マークスクエア外観
    1. 東海道本線(JR京都線)「桂川」駅徒歩6分
    2. 阪急京都線「洛西口」駅徒歩4分
    • 総戸数:162戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上15階建
    • 敷地の権利形態:
    • 完成時期:2016年2月予定
    • 入居時期:2016年3月予定
    • 売主:近鉄不動産株式会社・野村不動産株式会社・ジェイアール西日本不動産開発株式会社・住友商事株式会社・近畿菱重興産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
    • 販売代理:近鉄不動産株式会社・野村不動産株式会社・株式会社長谷工アーベスト
    • 施工: 株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理会社:近鉄住宅管理株式会社(予定)


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 販売価格帯 : 3,000万円台前半~5,000万円台前半(予定)
    • 管理費+修繕積立金は約11000円~20000円(面積により変動)です。かなり安い設定になっていますが、30年間の計画がしっかりとあり、そこには立体式駐車場のメンテナンス費用も相当しっかりと計算されていたので、計画よりも高い上げ幅になる確率は低そうだと感じました。京都市は準備しなければならない駐車場の数が戸数に対して100%ではないので、駐車場で赤字が発生することはなさそうでした。162件の物件で共用施設に無駄がないため、管理費自体も安く設定されていました。
    • 西向きは安いですね。グランスクエアとはかわらなさそうですが。安い西側からどんどん売れている感じ。
    • 価格は、西向きはサウス>マーク、南向きはサウス=マークといった感じかと。
    • 売れ行きが好調の物件なので、値引きとかオプションサービスとかも特に言われることもなかったのですが、ローン金利がかなり安いものを提携する地方銀行と信用金庫から提示されました。正直、ここまで低いのは見たことがなかったです。
    • 2015年10月下旬完売。販売期間約9ヶ月、もうほぼ11月で竣工は2月ですから、竣工3ヶ月前完売かな。周辺マンションの完売時期を見ると特に早いというわけでもないですが、完売して良かったですね。


    交通[ ]

    • 二線利用可能で、徒歩圏なのは便利。
    • 洛西口駅徒歩4分とあるけど、実際歩いてみると徒歩4分以上あるんじゃないか?という感想。大きな道路渡らなきゃいけないからかなあ?ジオサウスとは1分違いなのに、数字上ではわからないものですね。ジオサウスから洛西口駅はむちゃくちゃ近く感じました。
      • 実際は洛西口駅まで徒歩4分ではいけない。大通りを渡る信号待ちが長く、渡ったあとも信号のない横断歩道がある。細い道なのに自転車も通る、大通りから右折する車も結構ある、でタイミングをみるのが子供には難しい。
    • JR桂川駅は6分とありますが、実際に歩いてみると4分30秒ぐらいで着きます。マンション前の歩道を歩いて桂川駅までの時間です。多少早歩きな感じではありましたが整備された綺麗な歩道なので6分もかからず快適に歩けます。道幅も広いですし。
    • 入口のすぐそばにあるイオンモールへの歩道橋はエレベーターありですよね?桂川駅に行くときも、隣接するフィットネス棟に入り連絡橋を渡ると、そこからはイオンモール内を通って傘なしで桂川駅へ行けますよね。洛西口にも近く、とても魅力的です。
      • イオンモールに渡る歩道橋には屋根ありませんよね?イオンモールに行くまでに傘は必要だと思います。桂川駅まではイオンモールを抜ければ6分より少し早く着きそうですね。朝の通勤時間にイオンモールが開いていないので下を通ると6分はすぎそうですが、帰宅時は買い物がてらイオンモールを通ったらすぐ着くのがいいですね。気分的にはとても近く感じますね。
      • フィットネス棟に一度入ってからエスカレーターをあがり、ショッピング棟に渡る、ですね。多少遠回りですが、フィットネス棟まで走れば傘はいらないかもですね。横断歩道はダッシュですね…マンション前のエレベーターつき歩道橋には屋根はありません。念のため。
    • ここだと最寄りの駅はJRの桂川駅と阪急の洛西口駅ですが、阪急の洛西口駅の方が近いみたいですね。JRの桂川駅はやっぱり鈍行しか停まらない?阪急の洛西口駅も鈍行しか停まらないのかな。やはり阪急の方が安いですよね。
      • JRは平日朝8時過ぎまでは、快速がとまらないようです。鈍行でも阪急とは大阪までの時間が断然早くて、通勤定期はほとんど値段が変わらなかったので大阪まで通勤だったらJRかと思ってます。
      • 朝の通勤時間帯でざっと調べてみると、桂川→(高槻で乗り換え)→大阪 最短36分 定期代158,620円/年(切符で片道560円) 洛西口→(長岡天神で乗り換え)→梅田 最短39分 定期代150,660円/年(切符で片道370円)定期代は1年で8,000円ほど変わる計算です。朝の最短時間はほとんど変わりませんが、実際は洛西口からの方がもう少しだけ時間がかかります。(桂川の方が断然早いというほどでもないですが)ただ、マークは桂川まで6分、洛西口まで4分なので、総所要時間はどちらでもあまり変わらない気がします。なので、定期代の差額をどうみるかですね。大阪の他にも、京都の都心に出るなら洛西口が便利ですし、滋賀方面に出るのなら桂川だし、2線どちらも使えるのは大きなメリットですね。
        • すみません。鈍行のまま大阪の場合です。断然早いは。途中で座れれば、快速より7,8分遅くても楽に通勤できますので、定期代がたいしてかわらないならJR かと思っています。定期がなければ、運賃で絶対に阪急に乗ります。
      • 洛西口からは各停にしか乗れませんが、1駅なので桂駅まで戻れば特急も乗れるので臨機応変に利用できます。
    • JR桂川駅は、出張で新幹線を使う際に京都駅のすぐ近くで便利です。桂川駅は、京都市内になるので、ぎりぎり新幹線の回数券で追加料金を払わなくてよいらしいです。
    • 阪急洛西口駅京都の繁華街である河原町や祇園、オフィス街である烏丸、出張の際は伊丹空港にモノレールで1本です。
    • マンションの目の前から、洛西口・桂川・京都市内に向かうバスも出ていますので、京都市内の電車が通じていないところにも、バスで行けます。
    • 京都市内(マンションの東側)からの車のアクセスはどうなるんでしょうか。右折禁止ですよね。左折してからイオンモールの南端あたりまでUターンですか?
      • 右折禁止ですからイオン超えたところで左折してどこかでUターンですね。阪急高架が終わればその後に道路ができるので回ってくるのかな。
      • グランスクエアも車がどうなるかと思いましたが、イオンの渋滞が予想よりだいぶ少なかったので、なんとかなりそうではありますよね。洛西口のほうは、クロックムッシュの道から、どちらの方面からも右折左折両方いけるので大丈夫です。さらに駅の高架化工事が終わると、駅沿いの今は線路の道が拡張される計画です。マークは、京都市内から入る車は右折禁止ですよね。左折でジオのマンションギャラリーあたりまで大回りして、それこそ洛西口周辺から帰らないといけませんよね。私はマークの営業からそう説明を受けましたが…
    • マンションの目の前の道路を東に向かって2-3分進むと国道171号線が走っています。 国道171号線は神戸・大阪・京都を結ぶ幹線道路で、途中から国道1号線や京滋バイパス、これによって京都・神戸・大阪と三都をスムーズに車で行く事が可能になっています。
    • マンションから車で10分程度の場所には名神高速道路の京都南インターがあります。これによってより快適に近畿圏内へのアクセスも可能になってきます。


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    構造・建物[ ]

    • 外観にダブルマリオン(飾り柱)を採用することにより、総戸数162戸のボリュームながら軽やかでスタイリッシュな印象の外観に。また落ち着きのある都会的なカラーリングを基調としながら、陽光のきらめきを受け取るガラス手摺りをアクセントにすることで、邸宅らしいグレード感とモダンな造形美を表現。
    • 西向きにしました。西側は自衛隊の敷地で芝生の緑が心地よかったのと、将来も高い建物が建たないだろうという予想からです。南は日当たり良いけど幹線道路が気になって避けました。。
    • 内覧してきたけれど、廊下も広いし、鉄道の音も道路の音も気にならないし何より眺望最高です。
      • 私も内覧会に行ってきました。遮る建物がないので、広い眺望と予想以上の明るさで、いいマンションでした。南向きだけど、線路の音も、車の音も気にならないし、いい部屋で、安心しました。
      • 内覧会を見た限り、南側だと冬は日当たりがとてもよいので、窓に紫外線対策のコーティングさえしたら、日中は寒さ対策はいらないと感じました。実際、内覧会の日は寒い日でしたが、部屋の内部は暖かかったです。夜は、厚手のカーテンで対応という感じです。ペアガラスだったらもちろん良かったですけど、売却する時は、ペアガラスかどうかよりも立地と管理が問題になることが多いので、小規模で、住民の雰囲気が良さそうなこのマンションにして良かったです。
      • 内覧会行ってきました。10箇所程度手直しをお願いしました。意外だったのは北側の眺望で、五山の送り火ほぼ見えるんじゃないでしょうか。
      • 私も内覧会に行ってきました。部屋が思っていたよりも広く明るかったですね。ジオノースの内覧会に行った同僚が、「梁が出ていて図面よりも狭く感じた」といっていたのですが、真逆の印象でホッとしました。眺望がいいからなのかな。全体に遮るものがなく抜けるように広かったので、五山の送り火、宇治の花火など、いろんなことが楽しめそうです。


    共用施設[ ]

    • 駐車場 : 114台【機械式88台(内来客用駐車場6台)、 平面26台(内来客用駐車場2台)】
    • 駐輪場 : 324台
    • バイク置き場 : 34台
    • 非常用発電機や非常用飲料水生成システムなど「もしも」に備えた防災計画。
    • 共用施設も余計な物が無いのが良いと思います。
    • リングシャッターと平面駐車場、あとは2つある出入り口がすごく気に入りました。
      • 出入口が2カ所とはいえ、大通りに出る時は同じ交差点にたどり着くし。そこにはイオンモールから出てきた車もたくさん。土日は大変そう。
        • 確かに周りをグルリと車がまわりますね。行き着く交差点がおなじなのはわかってますがグランや洛西口周辺に比べ、糞詰まりにならないと思うんです。グランは車の流れが一本ですから。
    • エントランスとロビーはおもったより狭く簡素でしたが、豪華でも余計な設備ですね。エレベーターはこんなものかという感じです。両棟をつなぐ橋は、模型で見る限り怖いかなとおもいましたが、これが怖い人は高層階にすまんだろうなあ。
      • エントランス・ロビーは、華美でもなく簡素といえば簡素ですが、140戸のマンションとしては充分でした。


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    設備・仕様[ ]

    • 経済産業省「スマートマンション導入加速化推進事業」採択。
    1. 居住者へのサービス品質向上:①安価な電気料金(5%安く)②HEMS⇒「見える」化で省エネ行動(節電)⇒赤外線コントローラーで家電制御(電気使用量がスマートフォンやパソコンでリアルタイム(30分毎)で確認できる。
    2. セキュリティ強化:沿革で自動検針のとめ、検診時のマンション内の立入不要。
    3. 将来への備え:時間帯別などデマンドレスポンス(電力の安定供給を図るシステム)への対応準備
      1. HEMSゲートウェイ⇒ECHONET Lite対応家電の自動制御⇒マンション全体の電力ピーク制御
      2. HEMS主装置(デマンドコントローラー)⇒共用部の電灯・動力の自動制御⇒マンション全体の電力ピーク制御
    • マークの西向きはT1ガラスのはずです。あとはT2かな。
      • 西向きがT1って本当ですか!?パンフレットにはT2(一部住居を除く)とありましたが、一部住居が西向きを指しているのでしょうか?
    • 隣とのベランダ境界は長谷工お得意のペラボー(ペラペラのボードのこと)1枚です。


    間取り[ ]

    • 間取り : 3LDK~4LDK
    • 住居専有面積 : 70.61㎡~88.73㎡
    • ファミリー層をメインとしたプラン構成。11プランを用意。
    • すべてのプランに無償で間取り変更のできるメニュープランと床やドアの色を選べるカラーセレクトを採用。
    • 間取りは間口が狭く、良くない。
      • 長谷工の縦長間取りが。。。グランスクエアのような広い間取りがないですね。
    • 南東角のところは、歩道橋からの視線を嫌がる人がいるから、一番売りにくいと思いますね。
    • 北西角1階は、西側の庭部分はフェンスを隔てて平面駐車場に面し、排ガスをモロに浴びますね。北側は機械式駐車場に面しており、音やヘッドライトが夜間にはかなり気になると思います。決してよい条件ではないでしょう。北西角なら眺望が良さそうな高層階に限りますね…。西日は気になるところですが。
    • 西南角でも、南側は、南向きの棟と隣接しているため、視界はありません。窓は換気口として考えたほうがよいでしょう。
    • 1階でもここは庭の前が駐車場だから、道路に面しているわけではなく、プライバシー性は保たれると思いますし、西側は自衛隊の敷地なので高い建物が建たなそうで条件はよいように思いますね。
    • モデルルームは二つあり、一つはKタイプ(南東角側)を2LDKにカスタマイズした高級タイプで、子供が大きくなって出ていって、趣味を生かした人生を楽しむ高所得層向け。もう一つは部屋タイプは忘れましたが一般的なマンション間取りで3LDKで明るい北欧風、30代の夫婦で子供ができたばかりをターゲットにした造りでした。最初に、Kタイプの高級な方から見せてもらいましたが、部屋のいたるところがオプションでカスタマイズされていて、「この部屋を作るのに、オプション代はいくらぐらいかかるの?」「800万円は超えると思いますので、参考程度に見てください・・・すいません。」と正直に答えていただけました。廊下も木張りで高級感あふれる造りになっています。クロスの貼り方などは、かなり参考になるものでした。仮にオプション無しの骨組みだけの部屋図面を想像しても、構造として無駄な空間がないよく考えられた構造になっていると感心しました。角部屋がかなり効率的に作り込まれていてお得感を感じる物件でした。次に、3LDKタイプの標準的な間取りを拝見しました。上記したようにモダンな北欧風の白を基調とした明るいインテリアで、「この部屋を作るのに、オプション代はいくらぐらいかかるの?」「100万円は超えませんので、現実的に正直に作りました。」とのことでした。確かに、広くない間取りなりに、備え付けの家具でスペースを消したりして、かなり考えているなぁと感じました。高級な方の部屋も同じでしたが、廊下が広くて車いす対策もばっちりなのと、玄関がセンサー式ライトになっていること、クローゼットが大きく収納面に関してはかなり気を使っていること、風呂・洗面の収納もかなり考えられている造りでした。キッチンは広く明るく、食洗機が標準装備。コンロはガスが標準なのも心強いですね。


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    買い物・食事[ ]

    • イオンモール京都桂川(午後11時まで営業)
      • 敷地を出て、マンションの角にある横断歩道を渡ると、そこにイオンの別棟入り口と東急オアシスフィットネスが入っています。雨の日でも、イオンまでほぼ濡れずに行けるのがこのマンションのいいところです。


    育児・教育[ ]

    【幼稚園・保育園】

    • 保育所、近隣(1㎞)に市立の保育所が二つありますし、民間の保育所も1km以内に複数あります。優先権はないみたいですが、グランフロント内の保育所も定員が埋まらなければ、周辺の児童への定員解放を行うようですし、イオン内に英語対応もできる保育所もありますよ。自転車や自動車で送り迎えすることになりますが、桂にある、みつばち保育園が京都市内でも有数の人気保育園です。
      • グランの保育所はポポラーでしたね。10/1オープンで従業員募集していますが、資格必要なし、未経験者もOKなどと明示されると・・・預けるほうは不安になりますよね。
    • ベアティ洛西口に0-2歳の小規模保育園ができたようです。

    【小学校・中学校】

    • 洛南高等学校附属小学校
    • 久世西小学校
      • 校区の久世西小学校まで交通量の多い府道を1キロ歩きます。
      • 久世西小は学区うんぬんより、あの地下道が通学路なのがこわい。自転車をちゃんと降りて押しながら歩いている人はほとんどいません。かなりのスピードで自転車が坂道を下ります。危なくてみてられない。
        • 地下道は行きは集団登校ですし、自転車置き場は駅の西、東にあり朝それ程あの道が危険と思いません。帰りは学童であればお迎えですし、子供だけの時は駅から帰るようにすればよいと思っています。
    • 久世中学校
      • 中学が遠すぎると思うのですが自転車通学でしょうか?徒歩だと厳しいですね。
        • 久世中学校まで2km程度でしょうか。中学生なら歩けない距離ではないと思います。
        • 徒歩のみですよ。
      • 久世中は正直あまり良いイメージではなかったのですが、学校沿革を見ると、今年度から文科省や市の研究指定やモデル校指定をいくつか受けているみたいです。
      • 久世中は学力は低いですが、荒れているわけでもなく、普通の学区です。
    • ここは交通の便が良いので私立という選択肢もありだと思いますが、この辺りの開発に伴って公立校のレベルも上がるといいですね。
      • 京都は中学受験率が高いので、公立中学の校区に拘る人は少ないと思います。特にこの辺りの価格帯を買える家庭であれば、ほぼ中学受験します。


    周辺環境・治安[ ]

    • 地域・地区 : 商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画(B地区)、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
    • 甲子園球場の5倍超にもなる「キリンビール京都工場跡地」の大規模駅前複合開発街区に立地。
    • グランスクエアと比べると、JRの駅からは多少遠くなりますが、そのぶん阪急に近くなりますし、騒音についてもマークスの方がだいぶマシになると思います(駅から離れる&トンネルがない)。
    • この地域で良い眺望を期待できるマンションは限られてきますので(方角や階数にもよりますが)、立地や設備より眺望重視の人にとっては良いマンションだと思います。
    • 大通り沿いですが、騒音などの影響はどうでしょう?
      • 周回道路の騒音は大丈夫だと思います。表の道はどうなるかわかりませんが今は特別ダンプやミキサー車が目立ちますけど、建設中だけと思いますし検討してみます。
      • 阪急の音が気になりましました。洛西口は駅前なだけにいくら窓ガラスが良くてもキツイはずなんですよ。
      • イオンに入る車というよりは、南側の大きな道路を車が結構スピード出している、その音のほうが気になります。電車よりも不定期なだけに。駐車場に出入りする車はそれほどスピード出せませんから。
    • 交通渋滞とかってどうなんですか?イオンは土日は特にすごいのではないかと思うのですけれども。生活にそれが影響する範囲なのかどうなのか?
      • 意外と駐車場は土日でも空いてますね。でも中に入ると、結構人がいますので「あれっ?」と思いました。電車の人が多いんでしょうか?洛西口からもかなりの人が歩いているのを見ます。西行き方面だと、渋滞は上久世交差点の少し西あたりから信号渋滞がありますが、信号一回待てば車が入れ替わる感じですね。しかし、マークスクエアは交差点に近いので、東の方は信号待ちの車のエンジン音が常に響くかもしれませんね。
      • 四割が電車来店だそうですよ。交通渋滞も起こらず、静かに暮らせそうです。
      • 東はイオンモールの駐車場&フィットネス棟。イオンモールの駐車場使う車が、このマンションのまわりをぐるりと回っていく形。東側の道路はイオンモール駐車場から出庫の車が通ります。
    • 自衛隊の起床就寝ラッパが聞こえます。調べたら基本6時起床・10時就寝だそうです。
    • 桂駐屯地の桜まつり・夏祭りもありますよね。何度か行ったことがありますが、子供たちも喜んでいました。
      • 桜まつり行ってきました。桜並木から綺麗にマンション見えました。
    • マークスクエアの西側に自衛隊があり、その向こうに阪急沿線がありますが、その間に工事中か何かの建物があります。まさかマンション建ちませんよね?
      • 自衛隊の中のような場所にあるプレハブの建物?阪急の高架工事が始まる頃にはあったので、そちらの工事関係のだと思ってますけれど。
    • ここは葬儀場の目の前なんでしょうか?
      • はい。目の前です。私は気にしませんが、気になる方はおられるでしょうね。
      • 通りを挟んで結構離れているので、前と言われて始めて、前なのかとは思いましたが。気にするにするもんなんですね。たいした規模でもない葬儀場ですが、それで安くなるならあってよかったと思いそう。
      • 葬儀屋さんは、今は潰れたパチンコ屋さんの建物をそのまま使っているので圧迫感がないですが、建て替えしたら、結構圧迫感のある建物に建て替えるかもしれないですね。葬儀屋さんの本社ですし。建蔽率/容積率 60/300と60/200の工業地域ですので。 
    • 地元の不動産屋に相談する機会がありましたので、この地域のことを聞いてきました。洛西口西側のテニススクールがなくなり、そこにタワーマンションができるという話が不動産業界で流れているようです。まだ噂レベルみたいですが。本当だったらマークスクエアの真西になりますよね。
      • その噂の信憑性が非常に気になりますね。洛西口直結でタワマンが出来たら洛西口のマンション群の中古価値が一気に下がりそうなので。JR利用者はグランスクエア、阪急利用者はタワマンで探すこと間違いなしですから。マークの西側の眺望は悪くなりますが、それでもJR阪急の二線使いの需要は一定程度あると思うので、まだダメージは小さいとは思うのですが。
      • 洛西口直結??わざわざ地下道つくるんですか?飛躍しすぎでは?あそこにタワマンできるとなると、北側の西京区高級住宅地の方々が1番の被害者ですね。
      • フレンドテニスクラブの西側、北八反田自治会館の南側の公園の南に鉄塔が建ってるんですよ。少し、フレンドテニスクラブの敷地の南西角も高圧線がかすめてるんじゃないかな?仮にタワーを建てるとしても、南側に寄せて建てざるを得ないのに、高圧線が近くにあったら無理だと思いますよ。
        • しかし可能性はゼロではないですよね。工夫して建てられるかもしれないし。西向きの安さと眺望は魅力でしたが、やはりやめとこうと思いました。ただ、こちらはジオやヴェリテよりはダメージ少ないと思うので、南か東を検討しようと思います。3棟目待つのも手ですが、これだけ駅近マンションが多いと、やはりリセール見据えると駅まで10分以上する物件は厳しいと思うのですよね。私はマークの南か東が安全牌だと感じました。
      • あそこは第一種住居地域ですから、ほかの方もお書きのように、向日市が洛西口西口一帯を再開発地区に指定しでもしない限り、タワマンは建たないと思います。ただ、向日市はそんなことしません。東口の再開発の無計画さを知っていますか?ジオサウスなんかは、計画発表の後で隣の土地が買収できたのでマンションの形を変えてるんですよ。業者が跋扈するに任せるだけだった向日市が、西口の計画的な再開発なんかやるわけがありません。ただ、タワマンじゃない普通の大規模マンションなら、第一種住居地域のままでも建てられると思います。それなら大いにあり得る話です。
      • フレンドテニスクラブは普通に営業してますし、年会費制の新規会員も募集していますよ。将来的な話をするのであれば、あの土地にマンションが建つ可能性はあるでしょう。ただタワーとなると、向日市が相当頑張らないと無理かと。まあ「このマンションの西側の景観はずっと保証されることはないかも」くらいに考えたらどうでしょう。
      • 住民説明会で揉めてこの辺りのマンションは軒並み頭削られた経緯があります。つむぎの三棟目もまだどうなるか。。。


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    周辺施設[ ]

    • 隣がフィットネス棟ってのはこのマンションの設備みたく使えて便利ですね。興味無い人はお金払う必要も無いですし。
    • この辺は郵便局がないですね。桂高校まで行かなきゃなんないんですよね。
      • そこまで行かなくても、物集女街道沿いに向日物集女郵便局がありますよ。規模の小さな街の郵便局ですが…。
    • 南区役所遠いなあと思ったら久世に出張所があるんですね。
      • 旧久世町の役場跡ですよね。便利でよいです。


    掲示板[ ]


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