ワコーレ神戸本山南町

物件概要

ワコーレ神戸本山南町　外観完成予想図1

ワコーレ神戸本山南町　外観完成予想図2

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区本山南町4丁目2番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「摂津本山」駅 徒歩9分
2. 阪神本線 「青木」駅 徒歩7分
3. 阪急神戸本線 「岡本」駅 徒歩13分

• 総戸数：32戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年3月26日
• 引渡時期：2025年05月
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：株式会社大木工務店
• 管理会社：株式会社日本ネットワークサービス

掲示板・口コミ

• ワコーレ神戸本山南町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 
駅まで少し距離はありますが

庭付きのプランがあるとか、気になるマンション物件ですね。詳細が早く知りたいですね。
• 隣地が墓地ですがいくらか価格に反映されるのでしょうか
  • 
隣の墓地、たしかに気になりますね…
    • 墓地は若干考慮されるかもしれませんが、建築費の高騰などの影響の方が大きいでしょうから結構高額になるかなと予想　それでも今の相場ならじわじわ売れるでしょうね
      • 墓地を気にされる方多い気がしますが、理由はなんなんでしょうね？

墓地への人の出入りが多くて騒がしくなるから？
縁起が悪そうだから？
        • 日本人は墓地の近くに住むことを嫌うという感性を持つ人が多いんやで。
そんなとこにわざわざ住むということは常識がない人の可能性が高いから、そんな人たちと住みたくないというのが理由の一つ。
もう一つは「墓地の近くは嫌われる」ので貸したり売ったりする時に明確に不利になるという資産価値的な理由。

不動産を買うときは自分がどう思うかはどうでもいい。
多くの人が好むか好まないかを考えよう。
• 検討中の方は既にモデルルームで価格など聞かれましたか？
  • モデルルームはまだ出来ていないみたいですよ。

• そこそこ高そうですね～
• 一番小さい部屋が57㎡の2LDKみたいですが、価格どれぐらいなんですかねー。5000万後半～ぐらいでしょうか。

• 墓地の隣ということは将来のリセールに少なからず影響する可能性はありそうですね。
小学校は近いというメリットはありますが、イメージとしては墓地というのはあまりいいものではありませんから、
嫌がる方もいるというのは念頭に置いておいた方がいいでしょう。
気にしない方にとっては、ただ、夜間は静かでとても過ごしやすそうだし子育て環境もいいところは住みやすそうです。
• そんなするの？高すぎる。魚崎駅前のところも高かったし今は買い時では無さそうですよね
最近マンション購入意欲減ってきてます
• ＭＲ行かれた方、もし価格等の情報あれば共有いただきたいです。
• 2018年ぐらいからマンションを探し、高すぎるので下がるの待っていたら5年以上経ち、むしろ新築価格は2-3割上昇してしまいました
身の回りの物価高と賃上げでやっと今の状況が理解ができました
新築は諦め、現在は中古で探しています
• 中古も尋常ではない値上がりしています。
マイナス金利が解除され、消費者マインドが冷え込む可能性があるので、ここまで待たれたのであればもう少し様子見するのみありかもしれませんね。
もちろん物価高の影響が値上げ要因になっていますが、大手デベロッパーの利益が軒並み過去最高を更新しているので、マンション値上げの要因には疑問が残ります。
今のマンション価格ですと、戸建ても視野に入るかと思いますので立地の良い土地を探し続けるのもアリですね。土地の値上げは僅少にとどまっていますので。建物は探せばまだ安価に建てられるところもありますし、個別交渉も可能です。大手でも値下げできるので、トライする価値はありますよ。
• 最近、中古マンションでも値下げ多いですよ
皆さんここぞとばかり高値で出してるけど売れてない物件カナリ最近多いです。
なので価格変更ってなってるのよく見かけるようになりました。金利のこともあって売りたい人に取っては値下げしないと売れなくなってます。特に築10年以上の物件が販売価格から1000位値上げして出してるのを何個も見ると、みんな強気だなって思います笑

2018～2020年は、まだ安かったですよ
一気に2022位から新築は値上がってきた印象

• 現地みてきました。
ベランダ側の戸建てとの距離が近くて3階以上じゃないと景色は向かいの家の壁の中しか見えない感じでした。価格は相当高いと予想してるので、低層階しか検討出来ないなと思っています。墓地横、眺望無しなので、予算オーバーなら他も検討します。
• お値段についてありがとうございます！
やっぱりそれくらいしますか…汗
一応、摂津本山が生活圏で、そこそこ便利にやっていけることを思うと仕方がないのかなと思いつつ、
３LDKで70平米ないのにそんなに行ってしまうのかという感覚は正直あるかも。
  • 70平米だと7000万超ですよね。周辺の築浅中古も70平米
ぐらいで6000万近いので、今後はこれぐらいが標準
になりそうですね。
岡本周辺だとさらに高額でしょうし、こちらに流れてくる
パターンも考えられそうな気がします。
    • >>70平米だと7000万超
やはりそのくらいしてしまいますか。。。

予算としては6000万円台にしたかったので、高いと思ってしまいます。
中古マンションも検討してみた方がいいでしょうか。

6000万円 住宅ローン 年収
で調べてみたところ、世帯年収の目安は「1000万円以上」でした。


• この立地で1平米100万円超えるのは高すぎな気が、、。

  • そうなのですね。微妙な地域ですか？
確かに西北駅前より若干安いぐらいで、かなり
高いなと思いました。
• 頭金がどれだけ貯められているのか、というのも関係していると思います。
正社員で共働きでも、若い夫婦だと二人で1000万円って難しい場合もおおいですよね。
親からの支援とかが見込めるんだったらいいなと思うけど、
なかなかに難しそうだからなぁ…。
• こちらの物件、売れ行きはどうなんですかね？
価格が高すぎるとのコメントありますが、実際の売れ行きがどれくらいか気になっています。
• 最寄り駅まで、思っているよりも距離があるように思います。
それでも価格が７０００万円前後まで…。
確かに価格は高めだと感じます。
今のご時世、立地はあまり関係なく価格は高めですね。

• 西岡本のワコーレを購入しました。
購入前に、こちらの価格情報もお聞きしましたが、資材費の高騰等もあり、100から200万ほどしかお値段が変わらなかったので、西岡本の方を購入しました。
かなり強気の価格設定だと思いますが、小学校も近く、ファミリー層も多いため需要はあると踏んでいる感じでおっしゃっていました。
• 他も高いし、まあ売れるでしょ
• 公式サイトに50万円相当の成約特典のお知らせが出ているので
既に販売開始しているのかと思いましたがこれからだったんですね。
物件概要では販売予定時期が12月中旬となっていますが
まだ情報は出ていないようですか？

• 神戸精化神戸工場が解体始めました。もしかしてマンションになるなら、かなり広大な面積なのでタワーマンション計画や15階建てが2.3棟建ちそうな。おそろし
  • マンションになるなら、やはりここのマンションの価値も下がるのでしょうか。
ただでさえ周りがマンションだらけなのでこれ以上建てないでほしい。
    • 元甲南グランド（パーラー）もそこそこ大きいマンション建築中で、神戸精化跡が何になるか不明ですが、ココは贅沢な戸数で逆にいいと思う。大きいばかりがよくない。
• 金額によりますが、この場所で、この広さで、ワコーレで5000万円越えするようなら買いではないかなと悩ましい。近くのジークレフが空くのを待って中古で買えた方が将来的にも高値で売れそう。

  • 今でこそ新築という利点で、価格差があってもここを選ぶ方もいますが、10年後となった場合にワコーレとジークレフジオではマンションのグレードや設備も違うので、確かにジークレフジオを選ぶ方が多そう。
場所も学校隣だと騒音も気になるし、墓の隣に対して、あちらは開放的な立地。
ただ大規模より小規模派の方もいるし、人気エリアなので将来的にもある程度人気は保たれる気がします。



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交通

• 岡本駅は徒歩13分どころか、20分ぐらいかかりそうな気がしますね。

  • たしか、こういった時間計算は信号にかからなかった場合だった気がします。
途中で信号で止まってしまったりすると、その時間は含まれないので、一度、ストップウォッチなどではかった方がいいように思います。
• 3路線が適当な距離で全部使えるのは貴重ですね。
三宮や西北、梅田も30分以内だし、通勤や通学を考えたら、なかなかよい物件だなと思います。

• 通勤、阪神電車メインで使う人なら、問題ないかと思いますが、JRメインだと摂津本山に行くまでに2号線を渡らないと行けないのが微妙と悩んでいます。2号線の信号が地味に長いのが引っかかる。

構造・建物

ワコーレ神戸本山南町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 気になるのは、全邸南向きだけれど南側には何があるのかという点です。
現地案内図が見当たらないので住所でGoogleマップを見てみたのですが、2車線道路が南側にあって対面にあまり高くないビルありな感じかな？日当たりは悪くなさそうだけれど、道路の騒音が気になります。

共用施設

ワコーレ神戸本山南町　エントエランスホール完成予想図

• 自転車＆バイク、車、歩行者、すべて分離されているのは非常に良いことだと思います。子供がいてもほぼ安心な感じかな。
• ここは地下ピットタイプの機械式駐車場が入るみたいです。
仮に大雨になった時のことぉ考えると、パレットを全部上げて、という対策になっていくのかな。
水没しちゃうリスクは地下ピットだとあるように思えて。
地形的にここは大丈夫だったりするなんてことあるのだろうか。
• 駐車場は機械式なんですね。
土地の広さ的に仕方ないのでしょうけど
メンテナンスも含めて、かなり費用は掛かってしまいますね。
総戸数分はないのですが、駐車場のメンテ含めた維持費は、月極費用だけで足りるのでしょうか。

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設備・仕様

• 総戸数４０戸と小規模なのにディスポーザーがついているとか設備も充実してそう。
• 間取りみましたが、今どきのマンションには珍しく、床暖房がないのですね。

  • 床暖房、なしですか。
コストカットなのかと思いますが、ちょっと切ないですね。。。ホットカーペットがあれば床暖房気分は味わえるんですが、やはり、ホットカーペットではなくて、床暖房だからいいって思う部分もあるんですよね。
• 床暖がないのか。オプションで入れられるかもだけど
あとから入れるタイプのものって段差があからさまにできてしまったりするんですよね。
だったらホットカーペットでもいいか、というかんじになります。
ペットがいたりすると、床暖があるとありがたいのだけどなぁ。

• 床暖房なしは間取りに記載されていないだけではなく実際についていないのでしょうか
  • 床暖は1番広い間取りのみですよ。
あとはついてません。
    • 床暖房も差別化されてるのですか、なんか寂しいですね。80㎡台でも付いてなくて、 92.96㎡のプランだけに付いてるということですか。
でもまあ、ホットカーペットとかの方が夏はスッキリ取り外せるしメンテも必要ないし、光熱費も安く済むかもしれないので無ければ無いでどうにかなるでしょう。
• 床暖房は標準装備ではないのが残念かな
ついている間取もあるようですが、広いタイプしかついていないので差別化が激しいなと感じます。
冷え性の女性は特に床暖があるのとないのとではだいぶ違いますね。

竣工前なら付けることはできるのでしょうか。その場合どのくらいのコストがかかるのかしら

  • 今の家の底冷えが凄いのですが、床暖房でそんなに変わりますか？
比較検討している物件で床暖房がついていないのがここだけなので、、
• 床暖房ですが、ネットで調べると温水循環式で工事費用の相場は新築で1畳あたり約6-10万円、リフォームだと1畳あたり約8-15万円かかるとなっていました。
こちらにオプション価格が上乗せされると考えるといいかもしれません。

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間取り

• 資料みました。ファミリー向けのゆったりした間取りが多いかと思いましたが、65㎡前後を3LDKにした間取りが中心でした。65㎡で3LDKだとリビングかなり狭そう。
  • 建築費が高騰していますから、それぐらいの広さにしないと以前のような価格帯は実現できないんでしょうね
８０平米とかでつくってしまうと高額すぎて売り切るも大変でしょう

• まだ詳しい間取りがわからないですが
４ＬＤＫの広さまであるようなので、どんなプランがあるのか公表されるのが楽しみですね。
• プランは2タイプ公開中ですが、普通の田の字なのかと思ったら、
細々とした収納が多かったり2LDKでルーフバルコニー付きだったり。
最上階の2LDKというのも珍しい感じがします。

どちらも角住戸なので、開放感がありそうです。
二面バルコニーというのも良いなと思います。
玄関前からルーフバルコニーに行ける動線はグッドですね。
• Iタイプのルーフバルコニーは、アルコープのところに開口部がありますが
あそこからだと柵外のルーフ部分になってしまいますよね？
工事の人の出入り口用だったりするんだろうか。
普通にルーフバルコニーに出入りするならば、
居室の中を通らないといけないから、その部屋をどう使うかっていうところがポイントになりそうに見てて感じました。
• メニュープランが選べるところはよくて、Fタイプ、3LDK＋DENになっている間取りは勉強部屋などに使えてよさそうだと思いました。

• 3LDKまでプランがあるのに、
最上階に2LDKのプランがあるのは珍しいですね。
最上階を求めるのはファミリー層だけではないのでということと
生活音に悩まされにくいということもあってニーズがあるのかな。
  • あ、本当ですね。
最上階は100㎡前後のプレミアムプランというイメージがありましたが
こちらは50㎡台も最上階なので公平な気がします。
角住戸ですしルーフパルコニーもついていて気持ちがよさそうですね。

• 間取りもDINKS向けはありますがファミリーがメインターゲットなのだと感じます。
• 収納の少なさが気になりました。その分平米数のわりに寝室が広くなってるのかもしれませんが。

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育児・教育

• 小学校が福池小になりますが、中受率高めなんでしょうか。本山第一、ニよりは少ないと思いますが。検討していますが、学校の評判が全くわからないので、ご存知の方いらっしゃいましたらご教示いただきたいです。

• 福池小学校の評判や雰囲気等何かご存知の方いらっしゃいますか。本山第一やニはよく耳にしますが、福池はあまり聞かないので気になりました。
  • 古い話で恐縮ですが、20年以上前の福池卒業生です。
当時は本山第一から第三は優秀な子供が多いと言われる一方、福池は特筆するべきものはありませんでした。
今も可もなく不可もない公立学校だと思います。

当時は生徒も良いところのお坊ちゃんが多いというより、一般サラリーマンの子が大半でした。
私は受験組でしたが、当時の受験率は5%程度で大半が公立中の本山南か魚崎かに進学していました。

最近は本山南もマンションが増え人気もそれなりのエリアに成長しているようなので、学力や受験率は向上しているかもしれませんが詳しくありません。
個人的な実感としては同じ中学の本山第一出身の友人は確かに優秀な人ばかりでしたので、エリアの違いはあったと思っています。
• 通学区の公立学校は、特に良い評判も悪い評判もなさそうなかんじなので
いい意味でふつうなのかなと思ってみております。
正直、学校の雰囲気って担任の先生や校長先生、あと子供たちのクラスでの組み合わせによって
かなり変わってきてしまうものなので、
評価しにくいところはありますよね…。


周辺環境・治安

• 墓地、近かったですか？？
調べてみて、気にならない程度の距離だったら検討します。

  • 墓地は小道を挟んですぐ真横です。
そこまで大規模な墓地ではありませんが。
• 近隣に住んでますが、墓地隣。ほんとに隣です。しかし6年間通う小学校の目の前となると小さい子どもがいる方は嬉しいですかね、車通りもそこまで多くない十字路ですし。福池小→本山南中学区。幼稚園、保育園も青い鳥さんがとっても近い。幼稚園は建て替えするのにプレハブ建ててますが、マンションが建つ頃にはそちらも完成していそう。本山駅も綺麗ですが、青木駅もこの前通ったらとっても綺麗になっていてロータリーがてきていました。価格によっては近隣からの住み替えも増えそうです
• 航空写真でもお墓はわからなかったですが、周辺にはマンション等けっこうたくさん建っているように見えましたので、気にしない方々が住んでおられるのだろうと思われます。お墓があるということはそのあたりは空が広く見えるということや、きちんと供養されているのでかえって悪い作用などは無いということ、あくまでもその人が気にするかどうかの違いのみということを聞いたことがあります。

• JR、阪急、阪神が使えるマンションて東灘区でも希少だと思いますが、本山南町の治安などはどうなのでしょうか。住宅街なので、特別悪いとは思わないのですが、住んでいる人の雰囲気等ご存知の方いらっしゃいますか。小学校も落ち着いてる雰囲気だと良いのですが。

• 小学校が隣接しているので、子育て世帯には魅力ある立地です。
• なぜか現地案内図ないですよね？
隠しておきたいっていうのはないだろうし、かなり謎。
角地にあるようなのは、CGを見ていてわかったので、あそこかな、という場所はありますが。
道の車の交通量はそこまですごく多い、というわけではなさそうに思います。
もちろん、現地に行って確かめなきゃですが。

• 摂津本山駅も青木駅も1本道で行ける立地。
小学校は近いですが、密接して建っているわけではなく、道路で隔てられているので
その点は良かったのかな、と思ってみております。

子供さんがおられる方が多く検討されるのだろうか。
• マンション周辺は公園も点在してますし幼稚園、何より小学校がめちゃくちゃ近いですものね。
• 立地は良いですよね。3way利用できるのはメリット大きいです。ただ、災害のことを考えると地震や大雨、津波のリスクがあるエリアなので若干考えてしまう。（5階とかならいいかも）治安の良いエリアではありますが近所に少し様子が？な男性を見かけるので少し躊躇はします。（他害は聞いたことない）が、全体的な街の雰囲気は良いです。

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