ローレルコート石神井公園

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ローレルコート石神井公園
ローレルコート石神井公園 外観完成予想CG

物件概要[ ]

  • 所在地:東京都練馬区高野台五丁目2240番1(地番)
  • 交通:西武池袋線 「石神井公園」駅 徒歩9分
  • 総戸数:40戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート地上3階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2018年12月下旬予定
  • 売主:近鉄不動産
  • 施工:第一建設工業
  • 管理会社:近鉄住宅管理


価格・コスト・販売時状況[ ]

  • ここ、いくらぐらいしてくるんですか?高かったりしてしまうのだろうか??
    • ローレルコートは間取やデザインに拘ったしっかりとした物件作るイメージ。その分値段はかなり高め。
      • 間取りや構造からして、かなりな高級物件になりそう。億には届かなくても8千万台中心かな。
  • 直近だと、駅徒歩2.3分ぐらいのモリモトの物件が出ていましたが、その価格は参考になるでしょうかね。
    • 検索してみたらモリモトのマンション(ディアナコート)は坪単価362万というのが出てきました。ここもそれ位になるのか、デベが違う分だけ価格が変わるのか気になるところ。
      • 現時点でモリモトと殆ど変わらない価格帯でしたよ。
        • ということは、かなりの価格ですよね。たしか電話で聞いて3LDKで1億超えだったと思います。モリモトは坪いくらでしたっけ?石神井公園駅のポテンシャルや、近隣に新築物件がない故の価格でしょうかね。
  • 暮らしやすい街だし、人気もあるし、そうなってくると値段はどうなってくるのか…ということが関心事になってくるのかな。
  • 具体的にはいくらでしたか?
    • 70m2で6500程度でしたね。今後駅9分が、どうでるかリセールバリューが気になりますね。
      • 今現在で3LDK 7千万代でした、徒歩3分だったモリモトと比べると高い気がしています
  • 修繕費って値上りするんだよね?
  • 3LDKに対して2LDKが割高。方角が全く違うのに価格に差がなさすぎ。無償オプションが選択不可部屋多数。などなど物件と価格が見合ってないと感じる所がありました。最終価格はいつ出るのか気になります。
      • GWあたりに最終価格でるみたいです。オリンピックまえに買うかどうか、悩みどころですよね。石神井公園近辺だとあまりマンションはこれから建たないと予測される方は多いのでしょうか?
        • 増税後に不動産物件はかなり安くなると見込まれてるのが気になります。実際8%になった時も増税前に高額となり増税後に急下落してました。石神井はタワーマンションの予定がありますよ
          • タワマン建設予定あるようですね。こちら増税後オリンピック後リセールバリューヤバイかなー石神井公園も開発だいたい整った感あるしねぇ
            • 駅徒歩9分だし、リセールを気にする物件じゃないでしょう。 ※どうあがいてもリセールは苦しいって意味です。 設備は石神井公園という立地の割にはかなり良さそうです。 間取りも今の御時世にしては頑張ってる。 リセールじゃなくて、永住思考の人に向いた物件だと思いますよ。
  • 内装設備の品質はかなり良かったです。この物件はリセールは厳しいとのご意見が多い様ですが理由はどんな所なのでしょうか?
    • 石神井公園駅で中古を探している人がここを選ぶ積極的な理由ってあると思う? 駅近に大規模のタワーが2本(プラウド・ピアレス)あって、一定数の売りがある可能性が高い上に、 中小規模の物件でもライオンズのようにここより利便性がいい物件が複数ある。 設備は中古だったらリフォーム前提のことも多いから、リセールでは競争力がないですよ。 住むには快適だろうし、設備はいいんだけどリセールはあまり期待しないほうがいいっていうのはそういうこと。
      • マンションのリセールは立地がほぼ全てでしょ。あくまで自分の感覚だけど駅徒歩9分のマンションは遠い。戸建てならまあ悪くはないかなってくらいの距離。
  • 2LDKの倍率はかなり高かった様です。残り1/3程の部屋数が第2期販売でも早く売れるのか売れ残るのか気になります。
  • 今期のお部屋は抽選になりそうなのでしょうか?
  • お値段的なものがここの場合は大切になりそうです。駅まで10分以内。でも特にターミナル駅でもない、ふつうの住宅街の駅です。高すぎると、ニーズに合わないでしょう。
  • 完売したみたいですね。


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交通[ ]

  • 急行が停まる駅が最寄り駅ということだけでも人気がありそうです。しかも3路線利用できますしね。
  • 石神井公園は急行、Fライナー、Sトレイン全部停まるのがいいね
    • 電車が便利なのってなんだかんだですごくいいと思います。その分混むとは思いますが、それが嫌なら各駅停車のほうがまだ多少は空いているということになってくるのかしら、なんて思いました。いずれにせよ、皆さん、やっぱり電車についてはどうしても切実に考えていってしまいますよねぇ。毎日のことですから!
      • 各駅の方が混んでるよ。
        • もう朝は、何の電車に乗っても混んでいるので 各駅だから空いている…というのは、もう少し後の時間帯になってからかも。 ラッシュの時間はもうどうしようもないですね^^; ここの場合は色々と停まるので便利なことは確かです! 電車が止まってしまったときの大体交通機関(ここの辺りだと主にバス?)なども 一応調べておくといいかも。


構造・建物[ ]

  • 敷地面積:2,125.85m2
  • 建築面積:1,272.34m2
  • 外観を見ると二棟建てっぽくなっているのかな?三階建ての低層マンション良いですよね。中規模の低層マンションってことで敷地にはかなり余裕があるのかしら。ランドプランが見たいです。
    • 中庭を囲んでコの字型に見えますけどね。吹き抜けの設えやバルコニーの広さを見ると、相当な高級物件で出てきそうです。


共用施設[ ]

  • 駐車場:10台
  • 自転車置場:80台
  • バイク置場:3台


設備・仕様[ ]

  • モデルルームをみると、設備がとても充実していると感じました。 特に、キッチンとバスルーム。 どちらも主婦目線でというのか、使いやすく仕上げられていると思います。 浄水器と一体型のシャワー水栓は、節水・節湯が出来るようになっているとのこと。 食洗器もついているので、炊事が楽な上にエコなので魅力的だと感じました。
    • 本当に設備仕様は手抜きしていないな、という感じがしました。 玄関廊下石貼りだし、洗面台周りやバスルームもいい感じ。 全体的にテラスバルコニーが広く、ポーチのある間取りはちょっとした戸建風で。 ドアのガラスや取手もデザインにこだわりがあるようで気に入りました。
  • プラスLデサイニングって、結局何なんでしょうか。 連窓サッシとか、天井高が有るとか、仕様が高いことをそれを指している、ということなんでしょうか? 仕様が高くなっているので その分お値段も高くなってきてしまうのかなぁ、と。
  • 仕様はよさそう。徒歩9分だし、仕様を落としてでも値段で勝負するのかと思ってたから意外です。ディアナコートとは立地が違うし、この戦略が需要に合っているかは未知数ですね。
    • この辺りだと、高級系のマンションも需要がある、ということなんだろうなと見ていて思いました。 価格を下げれば売れるかもですが、 その分、同価格帯の競合も有るわけですし。 グレードを上げると、他との差別化をすることができるので、わかりやすいストロングポイントを作ることができるのではないでしょうか。


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間取り[ ]

  • 2LDK~3LDK
  • 専有面積:57.27m2~78.85m2
  • バルコニー面積:3.99m2-14.07m2
  • 間取りの種類も多いですね。室内に吹抜けスペースがあったり、バルコニーが回廊式だったり、デザインが個性的。23タイプの間取りがこんな感じだと全部見たい気持ちにさせられます。
    • 吹き抜けがあるというのが独特というか。間取りが豊富ということですが、吹き抜けの有無とか、そう言うので微妙に異なってくるというのがあるのかもしれないなと思いました。柱は全て外側に出ている形になっているのか。他の掲載されていない間取りでどうなっているのかなというのは思いました。
  • 大規模なマンションとは思いませんが、23のプランから選べるので、ちょっとした違いでも好みがある人にいいような気がしました。
  • 共用通路側の部屋は、共用通路側に室外機を置くみたいですが、一応目隠しになるようなものを置いたりするみたいです。いきなりむき出しであると、かなり生活感がいっぱいになってしまうので、そういうのは考えられて入るのかなと思いました。公式サイトでは、その上に花台みたいなものも設置されていました。
  • Aタイプはバルコニーがないタイプということで、他のタイプはバルコニーがあるので格差を感じてしまいそうですね。テラスがあるタイプもあることから、住まれる方は対象が狭まってしまいそうです。
  • Dタイプの間取り図を見ていて思ったんですが、バルコニー側にパイプスペースがあって、部屋の内側にそれが出っ張ってきている感じなんですね。 なんでここにパイプスペースがあるのだろう? 水回りは共用通路側ではなくて、バルコニー側に水回りのパイプが集約されるようにできているのでしょうか?
    • パイプスペースって集約するものなのですか?共有廊下側、トイレ、洗面室にもあるから、適所に置くものだと思ってました。
      • PSにも種類がありますよ
  • [バルコニーや外廊下に面した壁]
    • エアコンの先行配管(冷媒・ドレン)用
    • バルコニーのガス給湯器(給水・給湯・返湯・ガス)用
    • SK(ベランダ流し)用
  • [洗面所、浴室、トイレ]
    • 給水給湯などを2重床から立ち上げるため
    • 洗濯機水栓
  • [キッチン]
    • 給水・給湯・排水配管は流し台の中なのでPS必要とすることは少ないです
  • [その他]
    • Btタイプの洋室(2)(3)の間にあるのはエアコンの先行配管用と思われます
  • パイプスペースっていろいろとあるのですね… 給水排水ってそれぞれ1本ずつって言うわけにはいかないですものね。 詳しく記載されていなかったとしても、 実際は他にもパイプスペースはあったりする…というように考えたほうがいいということなんだなと思いました。


買い物・食事[ ]

  • 駅前には40店舗もお店があり、クイーンズ伊勢丹などの高級スーパー。生活ランクが高いのがわかります。飲食店もオシャレ感があるし。女性なんてこういう町好きですよね。私も憧れます。
    • 買い物に関しては、ライフも西友もヨーカドーもあるので、本当に困ることはないのではないかなと思います。歩いて行く、と言うよりは、自転車に乗っていかないと行けないんだろうけれど。荷物重いしね
      • 買い物はサミットが一番近いです。コンビニはセブン。閑静な住宅街の真ん中なので、少し歩くのはしかたないです。



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育児・教育[ ]

  • 通学区の学校は、谷原小学校と、石神井東中学校のようです。小学校は、1・2年生が4クラス、それ以外の学年は3クラスということですので、小学校の規模としては大きすぎず、小さすぎす。これくらいがちょうどよいかもしれないですね。PTAなどは1回やれば、何度もやらなくちゃいけないみたいな人数ではないのかな。



周辺環境・治安[ ]

  • 第一種中高層住居専用地域
  • 準防火地域、高度地区
  • 駅を挟んで石神井公園とは反対側にあるのですね。駅の名前だけだと近そうですが、石神井公園までは歩いていくとかなりの距離がある場所という事になりそう。小学校は近いし、買い物はこちら側は便利だし、公園が第一目的でないならば暮らし安さは十分にあると思います。
  • このあたりはいい所ですよ。大きな洒落たお屋敷もあって…と思ったらそのお屋敷がマンションになるのですね。第一種中高層住居専用地域でありながら容積率は150%!低層にならざるを得ませんね。
  • 再開発地域ということだけでも資産価値が高そう。便利、歩きやすい、綺麗。いいですね。
  • 駅から遠いという声を聞いて、現地を見てみました。駅から何分になるんでしょうね。駅のにぎわいから外れているのはいいと思いましたが、富士街道沿いじゃなくてそこから少し裏の道を歩くのが距離があるように思いました。その分、お値段に反映されているならいいと思います。駅までは自転車を利用するのが妥当かなと思いますがどうでしょうか。
  • 石神井駅前はこんなに利便が良いんですね。専門店街もいろいろお店があって買い物には不便しないでしょうし、公園もあったりで、子育ての環境も抜群というのが魅力的です。
  • 徒歩9分とありますが実際歩いてみたら(普通歩き)11分でした。玄関からホームまでだと+2分位かと思われます。
  • 再開発が行われて複合型の街づくりが進んだのが魅力的な要素になると思います。 多彩な施設が用意されており、生活をしやすくなるのは選択される理由になると思います。 再開発が行われた影響があっても、車の移動がスムーズに行えるでしょうか。
  • 石神井公園が近いのが魅力的だと感じました。 家族連れだと、移動などで不便を感じないので、安心して物件を選べそうです。 長い目で見れば、本当に安心して住める環境がいいと思います。 私もこのあたりの物件を見て回っているので、本当に魅力的だと感じました。
    • ここから石神井公園自体は、ちょっと距離があるので、子供が放課後に遊ぶような距離ではないのは若干残念ではありますが 大きな公園のあるエリアっていうのはいいのかなぁっていうのはあるかもですね。 ここの場合は、駅まで10分以内ということ、あとは住宅街なのでそもそもが住みやすいというところの要素も大きいように感じました。
  • ここからだと石神井公園、ネーミングつけるほど近くはないけれどでも散歩などで行くことができるのは、とても良いことだなと思います。



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周辺施設[ ]

その他[ ]

  • 反対運動の旗があがっていましたが、大丈夫なんですか
    • 一応話し合いは終わってます。最初5階建てにしようとして近隣から大反対されました



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