ロイヤル夙川ザ・レジデンス

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ロイヤル夙川ザ･レジデンス　外観1

ロイヤル夙川ザ･レジデンス　外観2

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市久出ヶ谷町196-1(地番)
• 交通：阪急神戸線｢夙川｣駅徒歩6分、阪急甲陽線｢夙川｣駅徒歩6分、阪急甲陽線｢苦楽園口｣駅徒歩8分
• 総戸数：23戸
• 構造、建物階数：地上 5 階　地下 1 階
• 完成時期：2007 年 3 月
• 売主：ダイドーサービス_

価格・コスト・販売時状況

• 2,980 ～ 18,500 万円（ ㎡単価 70 ）
• 坪２３０と阪神間では最高級。
• 坪230でも夙川北西部ならありかなって思います。
• 最上階は¥２億弱・・・・・・。夙川の中でも特に希少価値の高い立地のようで、安い価格の部屋もありますが、５０ｍ２超の狭い部屋でした。
• ８０cm2弱の3LDKで５０００万台後半〜６０００円万台っていったら、苦楽園でもちょっと駅から離れたところだと十分戸建てが買えるお値段ですよね。
• 管理費と駐車場代がたかいですねぇ。欲しい間取り（100平米くらい）だと、合計で5万円くらいになりました。
• 立地もいいですし、私も真剣に購入を考えましたが、断念した理由は北側の鉄塔です。電磁波の問題は、色々な意見があり、どれが正しいとは言えませんが、ひとつはっきりと言えるのは、金融機関による資産査定する場合、鉄塔がある場合は、ほぼ間違いなく減額される点です。家が商売されてるかたなんかは、借り入れすることもあるかと思いますが、そのとき担保価値と購入価格との差にびっくりされますよ！！！！！販売員の方は、言わないというより、知らないと思いますので、ご参考までに・・・
• 関電によれば年２回しか通電しないらしいけどね。この鉄塔は！
• 鉄塔で減額されるなんて有得ないと思いますよ。

交通

• 阪急『夙川』駅徒歩6分は、本当に良いですよね〜！
• 幹線道路からの入り口も1件や並の6メートル、車がすれ違えるのか・・・。
• 入り口は確かに狭い。模型では気にならなかったが、現地を見ると、車がすれ違えるように思えない。
• 来春にはJR夙川駅もできるし!快速停車駅になれば、その分、物件価格は上がるでしょうね。
• 実際現地知ってますか？夙川まで６分？早足の人でもちょっとつらいか！まして１９年開業のJR夙川まで歩けたら偉いです。私はアップダウンの20分歩けません。
• 立地に関して、これくらいの坂が道が歩けないようだったら阪神間では住めないのでは。逆に芦屋駅周辺のように、まわりの土地と比べて標高が低すぎるところは、過去に、床下浸水などの災害も多かったですしね。駅 までは、余裕で１０分以内で歩けるし、自転車も余裕で走れるし、アップダウンはほとんどないと思いますよ。阪神間の山手はアップダウンがつきものなので、 立地に関しては問題なくよいと思います。松ヶ丘や菊谷だったら、完全に風致がからんでいるので、まず大型マンションは無理。しかも駅から遠い。
• 夙川駅から実際に歩いてみましたが、早足で約7分くらいでした。駅からはちょうどいい距離だと思います。
• 私が立地で気になるのは、間口が狭いこと。ＭＲの模型にあったように、すれ違えるんでしょうか？
• 間口が狭いっていうのはつらいですよね。入ろうと思っても出てくる車があったら、一般道で待つ形になるんですよね。後ろに車やバスがどんどん並んできたら、あせってしまいますね。それなりに車どおりのある道ぞいですしね。でもそういうことになるんですよね。
• 現地行ってあの間口の狭さはどうしようもない。隠れ家とのコンセプトだが隠れすぎ。南は別のマンションの壁、北は普通の一軒家の壁。絶対広がることはできないあの間口。電信柱の位置も変えてくれないとねえ。車入りにくいこと間違いなし！！
• 間口の狭さは６メートルだそうですよ。車一台がだいたい２メートル弱だから、まあ、こんなものじゃないかと。動いてすれ違うのは難しいけど、片方が止まって待っていれば、不便はそれほどないんじゃないかな。
• 10月から阪急夙川駅が特急停車駅になりますね

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構造・建物

• このマンションは、南向きでない部屋がとても多いですよね。窓が大きくてとても素敵なんですが、西向きとか北向きとかいうのは、資産価値は別にして、住むのにどうなんでしょう？
• 設計はセレッソコートシリーズでおなじみの瀬戸本さん。施工は新井組。まあまあなのではないかと素人考えですが。世の中表示はゼネコンの施工でもほとんど下請けに丸投げするから、実際の現場はわかりませんね。信じるしかないのでは。世間を騒がせた事件はいづれも格安物件。ある程度の値段するものならまず大丈夫ではないでしょうかねえ。考えあまいですか？結局大地震で壊れなければいいわけで。優劣って難しいと思います。
• 土地のブランド代が高いだけってマンションはいくらでもありますから、「ある程度の値段のするものなら」って考えはどうでしょう。まだまだ慎重に調べたほうが無難かも。
• 大手デベロッパー、大手施工じゃないから、駅周辺の将来性などもいろいろ考えていると判断に迷う物件とつくづく思う。
• 梁が斜めにはしってる設計の為、天井のくだり部分が大きく、室内に（約８０ｃｍの）梁の部分がでっぱること。窓も低くなるし。エアコンもかなり部屋の内側に取り付けることになるような気がする。後は、窓が小さいことと、ベランダの柱がいっぱいあります。
• 梁はうちも気になってます！下がり天井と言われ、最初に見せられていた図より、だいぶん手前から下がってくるそうです。このマンションってもともと天井低めですよね。これ以上下がるって、けっこうな圧迫感になりそうで、ブルーです・・・。

共用施設

• 最上階の部屋は1億8千万以上で、かなりハイレベルですが、駐車場が機械式というのがちょっと。このレベルならすべて平面にしてほしいです。
• 駐車場は、機械式でも、せめてターンテーブルなしで出し入れできて欲しかったですよね。ほとんどがターンテーブル。なしでいける６つくらいは、あっという間に埋まっちゃってましたね。

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設備・仕様

• 内装はアジアンリゾートをイメージして高級仕様に見せかけているけど、実際はオプションが多く（これはどこのモデルルームででもですが）、フローリングなど安っぽいつくりの部分もありました。
• 私は外観とか洗面とかおしゃれだと思いました。デザイナーズっていう感じで。キッチンやバスで使っているものは、外国製のブランドものではないが、まあよく聞くメーカーの最高級品といったところでしょうか
• モデルルームは台所など少し安っぽく感じました。風呂場と寝室がつながっているのも、カビなどの問題がきになります。立地は最高ですが、、、。
• ここのマンションって、窓がペアガラスではないんですね。最近見てきたマンションは、ペアガラスが多かったんですが。今住んでいるところもペアガラスで、この時期寒さや結露が防げるので、ありがたいと思っています。夙川近辺では、あまり必要のないものなんでしょうか？
• それはどうやらデベの社長さんがペアガラスは、必要ないという方針だと昔聞いたことあります。今時の窓ガラスは、ペアガラスがよいのは当たり前だし、もちろん夙川だって冬寒いのはもちろん。ペアガラスにしているのとしていないのでは、結露の度合いが全くちがいます。
• やはりここはペアガラスではないらしいです。ペアガラスには、結露の他、防音にも使われるそうで、防音面では、ここの立地から必要ないと判断されたらしいです。ただ、まだ正式に確定ではないらしいので、「事業主に話しておきます」と言ってもらいました。
• 私も気になったので、担当の営業さんに聞いたところ、ペアガラスにはならないとのことでした。オプションで変えられるかという質問には、「消防法的に、全戸同じ条件の設定で提出しているので、戸別に変えることは難しい」とのことでした。ただ、結露については、『24時間換気システム』があるので、全く結露にならないとはいえないが、大分マシだとのこと。
• ペアガラスは絶対必要というわけではない。ただコストをカットしただけだが、いまのご時世ペアガラスは標準仕様なのでねえ。ノーマルガラスでも売れる立地と判断してコストをカットしたと思われる。それで納得して買うならばそれはそれでＯＫでしょう。
• ベランダにスロップシンクがないのと、ディスポーザーがあればよかったのに、と思っています。
• マンションのエントランスもギラギラ系じゃなくてホっとしました

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間取り

• 1LDK～４LDK+N　51.76 ～ 207.05 ㎡（ 平均 96.83 ）
• 立地が窮屈だから間取りがへんてこなのが多いのが正直な感想。
• 間取りも色々工夫してる様ですけど、マンションにメゾネットはどうなのかな？？まぁ立地・環境が抜群だから問題ないかな。
• 洋室が５帖って、こども部屋にも狭い気がします。
• 男の子なんですけど。やっぱり無理ですかねぇ。でも、このマンションの間取り図見ると、Ａ〜Ｆタイプ、Ｌタイプと、ほとんどの部屋で５帖台の部屋が存在しますね。これは何に使う用なんでしょうね。少し無理すれば子供用にいけるかな？ま、くつろぐのは広いリビングでということでしょうか。
• リビングは広くとってあるので、とっても居心地がよさそうです。
• 西向きは眺めが良さそうなので、そのあたりが妥協点でしょうかね。北向きは六甲山が見えるらしいですし。
• 東側の部屋は絶対よくないね。すぐ目の前にフツ〜の家だし。景観悪いから値段も断然安い。南西がいいね。高いけど。
• 私が見たときは、北西が人気みたいでしたよ。ほとんど売れていたと思う。南西は高いからですかね？
• キッチンに食器棚、薄いものしか置けません。もともと食器棚を置くことを前提に設計されているんじゃないんですかね？そういえばオプションの食器棚は、幅40センチでした。うちは45センチに変更してもらいましたけど、50センチの食器棚を置くと、うちもちょっと狭くなるかもしれません。オーブンなんかをおこうと思ったら、50センチくらい要ると思います。でもうちも50センチにすればよかったと思っています。

買い物・食事

• スーパーも、高級スーパーのイカリから、庶民的なダイエーまで幅広くとっても暮らしやすい街です。
• 買い物便利、外食豊富。地域のイメージは良い。きっと住んでいたら、羨ましがられる。
• ラ・グルメゾン(219m)、いかり(235m)、コープこうべ(577m)、ダイエーグルメシティ(597m)

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育児・教育

• 立地は夙川小学校の近く。
• 夙川小徒歩4分。公立にいかせたいなら近くていいね。古いらしいけど。
• ここの小学校がいいというのはよく聞きますね。古いとも聞きますが、どれくらいなんでしょうね。中高はこの地域だと私立に行かれる方が多いようですよ。小学校でもほとんどの子が受験勉強をされるようです。
• 苦楽園口幼稚園(360m)、海星女子学院マリア幼稚園(538m)、夙川幼稚園(593m)夙川小学校(108m)、北夙川小学校(565m)

周辺環境・治安

• 幹線道路からも奥まっていて最高によいですよね。
• 夙川周辺でも環境のいい場所は、今後マンションが建たない可能性大なので、希少価値があるのはわかります。特に夙川北西部はもともと一種低層の地域が大部分なので、大型マンションの建設がほとんどない地域。北東部の大社小学校校区も、今後何年間か、１０戸以上のマンションは建設できないことになっています。
• 今後さらに夙川北西部に供給があるとも思えないので・・。大きな買い物ですし、簡単に住替えられるものでもありませんが、永住するにはここしかないと思い決めました。
• それだけマンションが建ちにくいっていうことは、逆に、このあとこのエリアに建たないだろうから、このマンションの価値は上がるかも。窮屈とはいえ、建ぺい率が４０％・６０％なんだから、それなりの余裕はあるはず。
• 成田屋のにおいが気になります。
• 立地は良いですが、地域住民の反対がすごいです。
• 地域住民の反対の程度の判断は難しいけれど、近隣に住む友人の話と張り紙等などからは歓迎はされてないと。四方がごく普通の住宅なので反対はしかたないが・・。東側の景観は特に不良とのこと。ただ上層階、南西方向は良好
• 環境はいいけど傾斜地だしねえ。せめて成田屋位のところだったら・・。
• 警備の方がおっしゃるには、六甲山の方からとてもいい風が入る、眺めもとてもいい、とのことでした。
• 相談なのですが、思いのほか、焼肉のにおいが気になりませんか？あの換気扇の出口が思いっきりマンションに向いていましたね。これは、今後何とか改善されるんでしょうかね？マンションのほうで、つい立をしてもらうなど、ダイドーさんに話をするべきなんでしょうか。
• 焼肉のにおい、うちも気になりました〜！特に夕方ですよね。マンションの玄関側にこもるような感じですね。風向きによって気になる部屋と気にならない部屋が出てくるとは思いますが、策としては、換気扇の前（周り）ににおいを上に逃がすような衝立（？）を造ることくらいでしょうか。でも、向こうの方が先にあるので、どうでしょうね・・・。

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周辺施設

• 堀内小児科(234m)、レディース＆マタニティクリニック・サンタクルス・ザ・シュクガワ (339m)、衣笠医院(435m)、ヨシダチャイルドクリニック(435m)、吉田小児科医院(489m)、林田クリニック(632m)

その他

• ダイドーって門戸厄神の駅のそばにあります。結構小さいビルかな。西宮ではたくさんマンション建ててるみたいと思います。

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