リビオ六甲 THE HILLS

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    リビオ六甲 THE HILLS 外観画像
    リビオ六甲 THE HILLS

    物件概要[ ]

    • 所在地:兵庫県神戸市灘区鶴甲3丁目23番7他(地番)
    • 交通:阪急神戸本線 「六甲」駅 バス10分 「六甲台北」バス停から 徒歩1分 (神戸市バス)
    • 総戸数:169戸
    • 構造、建物階数:地上7階 地下1階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2019年04月
    • 売主:新日鉄興和不動産株式会社 関西支店
    • 施工:岩田地崎建設株式会社
    • 管理会社:株式会社日鉄コミュニティ


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    【価格】

    • 66㎡台からの間取りで、3LDK2900万円台。
      • 駅から離れているというのもあるのかもしれないですが、価格としては標準的なものよりは控えめの価格になっているということですかね。
    • 戸建て感覚のマンションですね。 車が確保できれば、値段が値段なので検討する人もいると思います。 値段を抑えて広い間取りに住みたい人にはいい物件かも。 100㎡近い広さだと立地が良ければ、億超えですからね。 丘に建設されているだけあり、眺めがいいですね。
    • 100㎡超で4千万円台とは魅力的では。 バス利用だったり坂アリだったりとマイナス面も多々あるだろうなとは思うものの 眺望の素晴らしさやら周辺環境の良さなどの魅力もあったりするかも。
    • 価格は見ていると、全体的に抑えられているのかなと見ていて思いました。駅までの距離が影響しているのでしょうね。ファミリーで暮らすならば、広さや設備などは十分ですし、価格も抑え気味になっているので、子供さんが小さい若い世帯でも十分に検討ができそうだと思いました。


    【第2期】

    • 価格:2,828万円~4,808万円
    • 最多価格帯:3,500万円台(3戸)
    • 間取り:2LDK~4LDK
    • 専有面積:66.12m2~100.50m2
    • バルコニー面積 : 10.15m2~15.25m2
    • 販売戸数:15戸
    • 管理費(月額):7,800円~11,850円
    • 修繕積立金(月額):6,900円~10,050円
    • 修繕積立基金(一括):528,900円~804,000円
    • 管理準備金 : 9,910円~15,070円(一括)
    • ルーフバルコニー使用料 : 2,140円~2,200円(月額)


    【第3期】

    • 価格:2,658万円予定~3,408万円予定
    • 間取り:3LDK・4LDK
    • 専有面積:66.12m2~82.88m2
    • バルコニー面積 : 10.53m2~15.25m2
    • 販売戸数:3戸
    • 管理費(月額):7,800円~9,770円
    • 修繕積立金(月額):6,610円~8,280円
    • 修繕積立基金(一括):528,900円~663,000円
    • 管理準備金 : 9,910円~12,430円(一括)


    【その他費用】 共用施設の面白いところは大型物件ならではなのではないかと思いました。1戸当たりの負担があまり大きくないので、その点はとてもいいのかもしれません。


    【販売時状況】

    • 第一期、第二期と完売ということですので、順調に売れているんじゃないかと思います。


    交通[ ]

    【電車】

    • 駅から歩くとしたら25分もかかるんですか? !バス移動が中心になりそうなので、そこは不便になってくるのかな
      • バスを利用しないと駅に行けないのは、通勤だけでなくて、外出したりする際でも不便かなと思います。
    • 阪急から歩いてみました。 徒歩だと強烈です。普通にゆっくりいったら25分かかりました。


    【バス】

    • バスは2路線あり、本数もかなりあるので、朝の通勤も10分も待たずに乗れます。スムーズにいけば三ノ宮へも家から30分で行けます。
      • 朝は数分に1本の割合でバスあります。(但し半分はJR六甲道止まりなので阪神まで行きたい人はご注意を)自転車は無理です。 平日、市バス36系統の駅からは神戸大学生で異常に混む時もありますが、六甲道発なら座れるので関係ないです。
    • 石屋川車庫以西のバスは本当に便利ですよ 。下手したら改札通ってホームへ上ったり下りたりする電車よりも便利。六甲近辺の人は、電車乗らずに近所のバス停からバス乗ってそのまま三宮や元町に行きますもんね。


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    構造・建物[ ]

    リビオ六甲 THE HILLS エントランスアプローチ完成予想CG
    リビオ六甲 THE HILLS エントランスアプローチ完成予想CG

    【構造】

    • パイプスペース内の排水縦管は、排水堅管に吸音材のグラスウールと遮音材のサンダムシートS-10を採用しました(エアコンドレン管を除く)。
    • 鋼管ボイドスラブ:中空部分を設けることでスラブ厚に対する重量が軽くなり、剛性が高まるボイドスラブ工法。小梁のないスッキリとした住空間を創造します。
    • 溶接閉鎖型フープ筋:柱の主筋を束ねる帯筋は、溶接閉鎖型帯筋を採用。両端を全て溶接・閉鎖することで、主筋をしっかり固定し、地震による柱型の座屈や圧縮強度の増大に役立ちます。
    • ダブル配筋・千鳥配筋:バルコニー側、廊下側の外壁は厚さ150mm以上確保し、鉄筋を千鳥状に組む千鳥配筋(一部ダブル配筋)を採用し、高い強度と耐久性を実現しています。
    • 二重天井:すべての住戸内天井を二重天井とし、配管・配線のコンクリートスラブへの打ち込みを避け、この空きスペースに設備配管や配線を行うことで、将来のメンテナンスがしやすくなります。
    • アウトポール設計:構造柱をバルコニー側へ出し、室内側に柱型が出ない様にしたアウトポール設計を採用。室内空間が隅々まで使え、家具のレイアウトもしやすい設計です。
    • 現場を見られたという方、西側ののり面はどう感じられましたか?
      • 西側斜面は、相当補強されていますよ。


    【外観】

    • 外壁が真っ白すぎて、今後汚れとかが目立つんじゃないかと気になりました。


    【眺望・日照】

    • 街を一望できる眺望を毎日楽しめるのは最高かなと思います。
    • 大阪方面が眺め良さそう。 ハルカスや関空、りんくうゲートタワービルが見えてますし。 この辺は天気が良ければ富田林市のPLの花火も見えます。豆粒サイズですが。
    • 南向きの棟は何階から景色がいいんでしょうか?1階は半地下と説明を受けました。2階は?それなりに神戸の夜景が綺麗に見えるんですかね?
      • 現場を外から見ましたが1階は埋もれているように見えます。上層階は眺望が良さそうです。
    • 西棟は西日がきつくないですかね?
      • 今までの統計的に東側は朝日強く、眺望はあまり期待しない方がいい。夏場の西日はかなり高温になるので西向きに窓がある部屋(特に西棟)は夏場の2時過ぎからはクーラー必須です。眺望は目下の川のせせらぎ、六甲住宅地エリアの眺望は見えますが、その前にもいくつかののマンションで遮られているので海まで見えるのは一部分かと。

    南棟は、高層階は景色も素晴らしく、住みやすさは一番のような気がします。(冬は寒い)

    • 内覧会行ってきました。南側ですが、見晴らし最高でした。エントランスと共有スペースががパンフレットイメージとかなり違っていた。高層階・南側は「ザ・神戸」で良かったです。

    共用施設[ ]

    リビオ六甲 THE HILLS エントランスホール完成予想CG
    リビオ六甲 THE HILLS エントランスホール完成予想CG
    リビオ六甲 THE HILLS ラウンジ完成予想CG
    リビオ六甲 THE HILLS ラウンジ完成予想CG
    リビオ六甲 THE HILLS 南側シーズンガーデン完成予想CG
    リビオ六甲 THE HILLS 南側シーズンガーデン完成予想CG
    • 駐車場 : 164台 ※他に来客用駐車場2台 7,000円~17,800円(月額)
      • ほぼ全戸分の駐車場が完備なのもいいです。
    • 駐輪場 : 260台 100円~400円(月額)
    • バイク置場 : 9台 2,500円(月額)
    • ミニバイク置場 : 24台 1,500円(月額)
    • サードプレイス(シェアラウンジ)
    • エレベーターカメラモニター
    • 24時間・365日対応のALSOK警備システム
    • 防犯カメラ
    • ランドプランに設置されるシーズンガーデン、素敵でしょうね。 TSUTAYA BOOKSTOREも画期的で本好きの私にはとても魅力的に映ります。キャンプ用品も借りれたり、そういうアイディアは斬新でいいと思いますが、やはりちょっと交通アクセスが…。 間取りも100㎡がある点もいいんですけどね。
      • TSUTAYA BOOKSTORE、想像したのよりずっと良さそうですね。 ちょっとしたものだろうと思ってたら、かなり本格的そうで、本の数も多そう。 ここで本を読んだりお茶したりもできるのだろうか。 ゆっくり本を選びたい人と、賑やかにコミュニケーションをしたい人といそうだけど。
    • シェアラウンジとか、グランピングデッキとか、シーズンズガーデンとか そういう共用施設から考えると、利便性だけではない 潤いのある生活をイメージしているのかななんておもいます。 日々時間に追われるばかりの生活とは違った、余裕のある生活とでもいえるでしょうか。
    • 色々な会社とコラボレーションしている取り組みは面白いと思います。 キャンピンググッズがシェアできて、利用できるという試みは、アウトドアが好きな家庭にとっては面白い ですが、逆にあまり興味が無い方にとっては必要ないものになってしまいかねないですね。
    • 1Fには自動販売機が設置してあるので、飲み物を買いに行く手間が無いのが良い。
    • シェアラウンジもおしゃれで落ち着く空間。子供の勉強スペースとしては、かなり良いんじゃないかなと思います。
    • 園芸会社がガーデンをデザインするそうで、どんな庭になるのか楽しみです。
    • アーバンリサーチドアーズや好日山荘のコラボもどんな雰囲気になるか気になります。
    • 内覧会いってきました。エントランスと共有スペースは、個人的には想像より天井低く、豪華さも感じませんでした。
      • エントランスが吹き抜けになるとパンフレットにかかれていたけど、圧迫観のある低い天井でがっかりしました。玄関でマンションの印象がかなり決まるのに残念でしかたありません。
      • 3500万~4500万払うのだから、「吹き抜け」と書いていて、天井低はひどいと思う。
        • 見てきましたけど、吹抜けになっていましたよ。どこのマンションと比べての評価だったのかは、その方々によりけりかと思いますが、私たちは十分でした。


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    設備・仕様[ ]

    • キッチン・・・浄水器一体型ハンドシャワー水栓、静音シンク、静音シンク
    • バスルーム・・・ガス温水浴室暖房乾燥機、エコフルシャワー、セミオートバス(リモコン)、モザイクパターンII、ラウンドライン浴槽、キレイドア、ドア外タオル掛、収納棚
    • 洗面室・・・カウンター一体型スクエアボウル、洗濯機用防水パン、洗濯機緊急止水機能付き水栓、三面鏡裏収納、リネン棚


    間取り[ ]

    • 間取り:2LDK~4LDK
    • 専有面積:66.12m2~100.50m2
    • 数タイプしかないマンションも多い中で、 面積の広さと合わせてプランの種類が多いと感じたのが第一印象。 各家庭の人数や希望に合わせて、じっくりとプランを選べるので良いと思います。 駅までの距離が気になりますが、のんびりとした周辺環境を求めるならちょうど良さそう。
    • 広めのプランがあるんですね。100㎡あれば、家族でも悠々自適に生活できそうです。 広さにバリエーションがあるので、家族構成により選べるのが魅力かもしれません。 C1タイプは68.34㎡とコンパクトですけど、ファミリークロークがあったり、ウォールドアが設置されていることで、ファミリーでも住めるように工夫されていると思います。
    • 2900万円台の間取りを見ました。 大型のファミリークロークとか、すっきりまとまるウォールドアとか、洗面室や洋室の引き戸など、要所要所に工夫がみられてなかなか良い間取りに思えます。 引き戸に関しては好みが分かれるところかもしれませんが。 部屋の向きが何通りかあるようで、2900万円台という価格は西向きだからかなと思ったりします。
    • 90平米以上の広さのあるルーバル付物件、かなり広いですね。ルーバル自体も広いですが、室内自体もものすごく広いのでかなりゆったりと暮らせそうです。
    • 広めの間取りを安い金額で購入できるのは、マンションの内容が合っていればお得ですね。リビングダイニングより、洋室の広さを確保している点がいいと思いました。
    • 部屋は、ウォークインクローゼットが狭かった。これはお部屋によって違いがありますが、グレードアップしまくりのモデルルーム見てたせいか、ちょっとお部屋もイメージ違いました。ベランダは、とでも広く解放感ありましたよ。


    買い物・食事[ ]

    【買い物】

    • コープが5分のところにあるから日常の買い物も困らなそう。
    • 近くのスーパーはコープだけになりますか? 買い物は週末にまとめてって感じになりそうですね。
      • 少し上へ登ったところに小さなコープ神戸がありますが、品数は少なかったと。
    • 車は必須です。買い物は近くにコープがありますが私は殆ど利用しませんでした。結局は山を降りて関西スーパーやコーナンへ行ってました。
    • コープの商品は沢山はないけど、お野菜、魚、肉、など一通り揃います。駅前ほど激安とか、大量にあるとかではないですが。あんな所にあの品揃えはとても有難いです。別にコープにAmazonの宅配だけでも生活は成り立ちますが、駅前から沢山買い込んでバス乗ってる人も多いです。
    • 周辺の飲食店や買い物ができる場所も神戸大学の学食か生協しかないと思う。


    【食事】

    • 西洋茶館(約850m・徒歩11分)
    • アンファンシャントゥール(約1,390m・徒歩18分)


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    育児・教育[ ]

    【小学校・中学校】

    • 市立鶴甲小学校(約390m・徒歩5分)
      • 小学校は人数が少ないので校庭も広く子どもものびのびしている気がします。(電車の沿線近くの公園では子供たちも場所争いでギスギスしています...)
      • 公立小学校で神大生と学校行事で交流できることは素敵だなと思います。
    • 六甲学院 中学校・高等学校(約1,320m)
      • 小学校は近いですが、中学校は自転車での時間しか記載されていませんが、徒歩では相当遠いです。雨や雪のことを考えると子育て中の人は悩むかなと思いました。
      • 公立小学生は近い。中学甲は1山おりて1山上るって感じで結構過酷でした。お子様がいらっしゃるご家庭は(習い事などで)送り迎え必須になると思います。
      • 中学校は自転車通学はありません。みんな歩きです。あの長峰坂を。
      • 中学校が遠いのですが、神戸市から遠距離登校の家庭にはバスの定期券が配られています。


    【大学・その他】

    • 神戸大学(約180m・徒歩3分)
    • 神戸松蔭女子学院大学(約990m・徒歩13分)


    周辺環境・治安[ ]

    【周辺環境】

    • 山手なので環境は良さそうですね。
      • 環境がよさそうで、現地に行くまでの道も坂だけど学生さんが沢山歩いてて、なんか雰囲気いい感じでしたよ。冬は寒そうですが夏は涼しそうで。
    • この辺り周辺は文教地区としては価値が高そうですし、緑も多く自然もたくさんあってのびのびと暮らすには良い環境ですね ファミリー世帯にとっては教育環境が整っていることは大事です。家族で遊べるようなレジャースポットもたくさんあるようなので休日は公園で思いっきり体を使って遊べるのはうれしいです。
    • この辺は、かなり急勾配です。 鶴甲幼稚園、小学校横のマンションに住んでいましたが時々、イノシシも出ます 団地の桜が綺麗です。気温が鶴甲と駅との差もあったり、マンションは雨や霧が出ていても駅に着くと晴れていたり。
    • 山手なんでたしかに坂はあたりまえなんですが 、それ以上に環境が良くて、街中で暮らすより子供を自由に出来ますし、事故なども安心に思えました。山奥のイメージもなく私も車運転出来ますし 阪急六甲まですぐでしたよ。
    • 鶴甲という場所に関しては、坂のきつい灘区でもトップに入る勾配。バス以外の交通手段は考えといてもいいかもしれませんね。あと、六甲から飛散する花粉とかの対策なども。アレルギーの方は要注意です。山から近いので、花粉は年中飛んでるかもしれません。
    • ここ神大の薬学部跡地やからちょっとした登山やで、実際登ってみるべし。
    • 聞いた話だと、自動車会社が坂道テストをする斜度が、六甲の山をイメージしていたんだっけかな。それくらい急な斜度。 道も細いです。坂道は電動自転車? 眺めはよさそうですね。神戸の街並みを見ながらお酒とかロマンです。
    • 私は阪急六甲駅から少し山手に5年前くらいから住んでるんですが、確かに車があると無いとで違いますが。急がないときは電動付き自転車で十分、気候がいい時はバスでゆっくり街に出かけます。と言ってもバスですぐですが。 かなり毎日の暮らしはゆっくりしていて、自然も豊富で三ノ宮で住んでた時よりいい感じで過ごせてますよ。一年を通して四季を感じますし、夏は気温も涼しいですし最近夏暑いですが 、風も通って扇風機だけで過ごせる日も多いです。 山手の良さをみなさんにもわかってもらえたら幸いです。
    • 南棟が壁の様にそびえたっているので冬場六甲おろし辺の風向きが変わり以前は北風から南風だったのが回り込んで西風から東風方向にきつくなりました。(去年の台風では工事用のフェンス全部飛ばされてたいへんでした。)冬季の事はまずこの地域の降水量が冬場少なく、気温だけが下がるので、たとえ凍ろうが薄いのでバス道や比較的動脈道路に面してる道路は対策済されるので、凍結の心配はほとんどありません。階段など細いようなところでは少し注意した方がいいレベルです。いままでの15年はスタッドレスを入れればどの様な雪が積もっても、確実に動かないことはないです。たまにあるのが電動系のシャツターとか立駐とかは凍結で止まる事。(その日中には復旧しますが。)ちなみに電動自転車とか無理です。他のマンションでも放置されてる方は多いです。最低原付が必要です。南棟は、神戸大学の剣道部とか柔道部と掛け声がうるさいく感じる事は多々あります。


    【治安】

    • 静かでいいとこだけどね。近くにずっと住んでるけどチンピラやヤンキーみたいなのは一度も見ていない。歩いてる子連れの雰囲気もまじめそうな方ばかり。治安等は心配いらないよ。神大生もいい子多いし。
    • イノシシはやや不安ですが、とにかく治安がいいです。


    【地盤・水害】

    • この前の西日本豪雨で大学付近が土砂崩れして大変やったと聞きました。
      • テレビで見ました。でも、大学の地盤がっていうよりも、山手の傾斜部分で土が盛ってあるような部分が雨で崩れた程度のように見えました…。
    • 鶴甲周辺は阪神大震災のときでも皿一枚割れる買われないかの被害で、バス道の三ノ宮方向と、鶴甲方向行く場所を境目に被害が軽微でした、最近の地震が来てもあきづかなくらい、岩盤は強いです。(ガタガタガタ…・とかなく、弱いドンで終わりです。犬も気づかないレベル)


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    周辺施設[ ]

    • 鶴甲公園(約380m・徒歩5分)
      • 鶴甲公園もかなり広くて遠方から遊びに来る人も多いです。今は改修工事が始まりしばらく使えませんが、一年後にはより充実した公園になる様で、とても楽しみにしています。
    • 有馬温泉まで30分以内で行けるし、六甲山まで行くのに近い。


    掲示板[ ]

    hyogo/627763/107-407

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