プラウドタワー小岩ファースト

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    • この物件の評価はいかがですか?
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      (39 票)

    物件概要[ ]

    プラウドタワー小岩ファースト 外観完成予想図1
    プラウドタワー小岩ファースト 外観完成予想図1
    プラウドタワー小岩ファースト 外観完成予想図2
    プラウドタワー小岩ファースト 外観完成予想図2
    • 所在地:東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番)
    • 交通:総武線 「小岩」駅 徒歩1分 (サブエントランスまで約80m(メインエントランスまでは約140m・徒歩2分))
    • 総戸数:233戸(非分譲住戸76戸を含む)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート(一部鉄骨造)、地上22階 地下1階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2022年03月
    • 売主:野村不動産株式会社・株式会社タカラレーベン・清水建設株式会社
    • 施工:清水建設株式会社
    • 管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 3LDKを探しています。価格はいくらくらいですかね。6000万くらいならなんとか検討できるのですが、それ以上になるときついです
      • 再開発駅前でそれはないでしょう。
        • 6,500~7,800万円がボリュームゾーンで、8,200~9,500万円で色々と選択可と予想。低層階の2LDK・北向きなら、5,000万台がでますかね?
          • 平均坪単価340
    • こちらに興味がありますが、非分譲世帯の数が気になります。
      • すごい数ですよね。小岩の地権者達ですから個性が強そうです。グレード低いマンションになるか、購入者達が高い金額を払って養分となるか、どちらでしょう。
        • 再開発ですからね。小岩は都心部と違って地元民穏やかかな、と思っています。下町ですし。
          • 地権者の数としてはしれているので、素行の良し悪しはあまり気になさらなくても大丈夫かもしれません。1Rがあるようですから、そういった意味で心配はありますが…
    • ここは平均坪350万という話ですね。金町より治安悪く、総武線緩行しか止まらない駅ですが、デッキで駅直結で共用や設備は金町よりグレードアップしてるので、そこをどう取るかですね。ただ、最大の懸念材料は治安の悪さです。治安の悪さに関しては竹の塚に並ぶ都内ワーストなのは疑いようの無い事実で、再開発で駅前浄化したからと言って治安良くなるかは未知数です。
    • 3LDKがいいんだけど、予算の関係で2LDKにしようかな。6000万で買えれば、ぎりぎり検討できるかも。2LDKいくら位ですかね
      • おそらく56平米→5500万~6000万、70平米→7000万前後ぐらいかと
        • 小岩で56m2なら4000万以下じゃないと買う気にならんな
    • 坪単価いくらになるんだろうね・・・亀戸が360前後で、金町が320前後、なので330とかしそうだな
      • 350て話よ
        • 亀戸がそのくらいなのでそれはないでしょう。
          • 新小岩だったらなぁって感じ。小岩で350はないな。
            • 商業一体開発だから小岩の方が高いでしょうね。
              • まぁ そうなりますよね…2軒目として欲しいのですが、予算が…この敷地にもともと居た商店、乾物屋さんやりそな銀行がそのまま入るのか… Ⅲ街区にあったパチンコ屋さんは入らないでほしいです。ワンフロアの平米的には、ヨーカ堂跡地・北口再開発の(Ario?)の方が広いでしょうけど、目玉というか、無印やユニクロ、成城石井など、小岩にまだ縁がない店がほしいところです。昔、ポポ(シャポー)にユニクロあったんですけどね。
                • ケンタッキーフライドチキンが1階のメインに確定済み(旧店舗貼り紙から、既に外装工事実施中)
    • リクルートの知人を経由してですが@320万円が平均値との見解でした。70m2で6500万~ですねぇ。悩ましい。
      • シティテラス新小岩と同じくらいですね。快速が使えかつ都心に一駅近いけど板マンのシティテラス新小岩と、緩行線のみだけどタワマンのここだと同じ資産価値と言うことでしょう。小岩の今後出てくるタワマンは相場の急変が無い限りここより安くなるわけは無いので、ここが小岩再開発の基準になりそうですね。
        • んん?ちょっと読み違えてないか?タワマンってだけで1割は乗せられるぞ。徒歩1分、複合開発で更に1割
          • 7000万は超えてくるよ
            • 確かに320では、プラウド瑞江と変わらない水準ですし、もう少し高い気はしますが、高い分、亀戸のように全熱交換器や床快フルが付いていてほしいですね。亀戸は免震、小岩は制振で、コスト的な差は既につけられてしまっていますが…
              • ここは坪350でもいい線いくと思いますよ。そんなに戸数も多くないし。
    • 平均坪単価320~330万で70平米7000万切るくらいですかねぇ。タワマンなのでランニングコストは高いと思うので、従来の小岩の層とは別の人が購入しそうですね。
      • 価格設定は周辺相場や住民の納税額などを参考にしてますので、なんだかんだ地元層も半分占めるのでは。
    • ホームページの物件概要を見ると5月上旬販売予定になっていますが、ほとんど間取りが公表されていないですし、オンラインでの案内会などもやっていないようですが、こんなものなのでしょうか?
      • 最初の最初は会員優先(プラウドクラブとかありましたっけ?)でやってるんですかね。他のマンションで初動が全く分からず、気が付いたら第1期第1次広告が出てたことがありました
        • 来月に販売開始なのに、まだ間取りが1プランのみの公開って珍しいですね。問い合わせをした人にのみ公開する感じなのでしょうか?プランもなかなか公開されないということは、価格もなかなかオープンにしない感じかも。
          • 事前案内会を小規模でやっているところも多いですね。コロナ禍なので致し方ないところですが。限定ページだと今は間取りだけなんでしょうか。駅徒歩1分、商業施設とデッキで直結とただでさえ条件が良いので値段が公開されれば更に問い合わせは多くなりそうです。12-Ktypeだと東向きで寝室・子供部屋は北向きといった感じですけど部屋の配置とかは悪くないと思います。他の間取りはどうなんでしょう。
    • 2LDKの間取りが出ましたね。2LDK狙いなのですが、価格はどのくらいでしょうか
      • 公開された間取りの中で2LDKの間取りはなかなか良いですね。3LDKの間取りは全体的にもう少し収納が欲しいところです。公開されていない間取りもまだたくさんありそうなので、今後に期待してます。勝手な予想ですが、2LDKは坪単価340前後、3LDKは坪単価330前後くらいではないでしょうか。間取りにもよると思いますが。
    • マンマニさんが記事出してますね。平均坪単価は335万前後のようです。
    • 竣工まで1年切ってますが結構のんびりしてますね。駅チカだからすぐに売り切れるという自信の表れですかね。
    • ほぼ駅直結タワマン、プラウドブランドは魅力的ですよね!内廊下も憧れます!ただ、3つ気になってます。100点の物件はないですが、悩ましい。。。
      • 他の再開発物件に囲まれる位置
      • 外から掃除できない窓(年数回掃除はいると思いますが、気になる時期もあるかなーと)
      • 住宅部電気室が地下(これはハザードマップをみて判断してほしかった。。。)



    • 地権者住戸が多いのはどうなんだろう。
      • 地権者住戸が多いのは、Ⅲ街区の地権者も含まれているからかと思います。学校などもこちらの2街区の方にに入っていますし。
    • 契約された方も多そうなので聞きたいんですが、地権者の方が結構いらっしゃることについて皆さんどうお考えですか?低層の1Rは賃貸になりそうだし高層も組合とか心配で決めきれません……
      • この物件の購入者で、この物件では無いですが、地権者でタワマンの1部屋貸してる者です。地権者の立場でコメントしますが、、、貸した後は賃借人がポストを管理します。その為、マンションの議決等の案内が地権者には届かないことが多いです。正直なところ、利回りが良ければマンションの議決に全く興味無いです...もちろん、大規模修繕で費用が掛かる等の大事なことは連絡が来ると思いますし、興味はあります。また、このクラスの部屋を借りる方は賃料高いのでそれなりの方になります。地権者が住むことも考えられますが、このマンションの地権者の多くは賃貸にするのかなと思います。なので、あまり気にする必要ないかなと。


    • 小岩にしては高すぎるとは思いますが、当初価格より見られる価格になったのは嬉しいです。坪単価330万円台で検討するとここまでの駅近かつハイスペはなかなかないので、管理費等のランニングコストが高くとも折り合いをつけるしかないのかなという気持ちです。
    • 1期1次でどのくらいの住戸が売り出される予定なのか気になっています。抽選をなるべく避ける形で多くの住戸を売り出すのか、既に戸数は決められていて被ったら運次第になってしまうのか。また、本来坪単価が抑えられる低中層階や北向き住戸について、後発で値上げされて高層階や南向き住戸と同価格なんてこともあるんですかね。
      • ノムラは、なるべく抽選回避すべく部屋を売り出してない部屋をあけてくれる事も多いイメージがあります。あくまでイメージです。
        • 値上げの可能性も考慮すると初動が大切になりそうですね。前向きに検討を進めたいと思います。
    • Twitterで見たのですが、北東角は抽選必須って本当でしょうか?まだ検討始めたばかりながら、北東角が気になりました。抽選は避けたいので中部屋も検討するつもりですが、もしご存知の方がいたら教えてほしいです。
    • セカンド?の南西向き待ちでなければ、今期の中で条件良い部屋を検討した方が良いと思う。小岩駅周辺のイメージが良くない人が多いかもしれないが、再開発でかなり変わって印象も一変する。まだ開発途上なので、それを想像出来ない人も多い。野村も一発目でコケる訳にはいかないので、かなり現実的な価格で出してきて、高値追いをしていない。ここは駅直結と言って差し支えないくらいなので、資産価値としてかなり固いし、利便性も高い。
      • 駅前の喧騒を嫌い、静かに暮らしたい人
      • 周辺で工事が続くのに耐えられない人
      • 地域や区が明らかに候補外
        • 上記の人は避けた方が良いとは思う。
    • ここの物件価格未定ですが、2LDK,3LDKでいくらになるのでしょうか?この値段で高いというとかコメントがあるので分かれば教えて下さい。
    • 今日、オンライン内覧会に参加しました。第1期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。21階と22階のプレミアム住戸は全て1億円超で106m2の最高値は1億4,900万円代だそうです。地権者住戸は3階から8階に集中していて、ワンルーム中心でした。スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。
    • こことプラウドタワー亀戸クロスも検討していますが、皆さんどっちを推しますかね。
      • 迷ってるレベルなら安い方がいいのではないでしょうか?予算を上げれるなら亀戸がいいと思いますよ。
        • 亀戸は高くなっているので、資産性重視なら小岩かな
    • 街が変わっていくのは確実だと思いますが、その変わるであろう頃に期待される坪単価で販売してませんか?つまり、今後10年以上掛けてようやく分譲時価格が適正になるだけという。坪30-50万円は高いように感じますが。皆さん、如何ですか?
      • 私もそう思いました。このマンションを検討してましたが、価格と町で悩んでます。再開発されるといっても小岩ですからね。坪30?ぐらいは高いと思いました。10年後ならこの価格でもと思いますが、皆さん小岩と言う町を知っているのでしょうか?武蔵小杉や豊洲みたいにはならないかと思います。駅も各駅で一駅のみですし
    • 今の時代、最上階が坪460で買えるとか激安ですね。中央区湾岸や江東区湾岸はもう坪800越えの世界だし。
    • 都内、タワマン、内廊下、徒歩一分これだけ条件揃ってるし、この価格なら売れるだろうなー。ただ、管理費は高すぎる。このランニングコストを許容できる人には良い物件ですかね?後発の三井や45階が吹抜けで内廊下ではなさそうなところみると、価格は抑えて原価も抑えにいく感じでしょうか。そうすると大きなリセールバリューは見込めないでしょうし、実需むけかな。モデルルームみてテンションあがりましたが、ランニングコストを考えて、うちは断念しようと思います。
    • ここの1Rを買って投資用として貸し出すってありですかね?
      • 利回り3%台なので投資には向かないと言われていますが、どうでしょうか。
    • ここってグリーンポイント対象マンションなのでしょうか?公式に記載が見つからないということは対象外なのかな
      • 営業に確認したところ、対象外のようです。「本物件は、市街地再開発事業への補助の対象となり、グリーン住宅ポイント制度 との併用不可」これが理由と思われます。。。
    • 駅1分で良い物件ですね!ただ、江戸川区小岩で7、8000万超って冷静になると、、、竣工物件含め、1番規模の小さい物件だし、、どうなんだろう?
    • 本物件は年代/分類的には30,40代ファミリー世代が多いのでしょうか。地権者住戸も多いので、年齢層は高めで若者は少なめですかね。
      • 地権者住戸は分からないですが、ファミリー層はそこそこいると聞きました。
    • 見学行ってきた。建物自体は良さそう。再開発もまあ期待できる。ただ、住んでからの工事音にどれくらい悩まされるのかがわからないことと、街自体のヤバさで保留かな。モデルルームまでの徒歩往復両方でやばい人たちにかち合うって初めてだわ

    【管理・修繕費について】

    • ランニングコストの予定金額を聞きました。亀戸クロスと同じくらいになるようです。
      • 管理費は388円/m2
      • 修繕積立費は150円/m2
        • 管理費高いですね。。。70平米の部屋でも合計月4万弱するんですね。修繕積立金は安くても困りますが、管理費がかかるような共用施設ありましたっけ?
          • 管理費はちょっと高いなぁ。。。
            • 戸数のわりに設備充実してるのでしかたないかな、と思っています。
    • 管理費高いが、価格は安いな。かなり安いと思う。小岩で問題ない方は迷わずgoでしょ。
      • 価格安いですか、そうですか。うちは価格と維持費をシミュレーションして断念しました。タワマンは維持していくのが大変ですね
        • 地域がこの辺で問題なくて、利便性とリセールを取りたいならここが良いと思いますよ。開発の後の物件はもっと高くなります。千葉側に入ってもそこまで安くなりません。キャッシュフローが何とかなるならば、是非ここも検討してみてください。
    • 妻が管理費が高いのと、修繕積立金が5年ごとに倍々で増えていくことにかなり不満を持っています。管理費だけで30年で1000万以上、修繕積立金も30年で1000万以上かかるなんて、絶対無理と言っています。私は買いたいのに、妻を説得できそうにありません
      • 管理費について、内訳ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。インターネット回線とかも含まれるのですかね。
    • 修繕積立金はマンションの資産価値を維持するための修繕工事の原資なので、少なすぎるよりは多すぎる方がいい。等しく「ランニングコスト」に括られるけれども、毎年支出されるだけの管理費とはやや性質が異なる。マンションの共同オーナーとしての目線を持てば、修繕積立金は各戸からはやや多めに徴収しておき、実際の修繕工事は可能な限りコストをかけずに効率的に実施する、そうして共同の積立資金を常に多めにプールしていくことが、マンション全体にとって利益となる。特にここの場合、もし水害が発生すれば臨時修繕工事が必要になる可能性があり、それができないと資産価値はガクッと落ちることが懸念されるので、修繕積立金に余裕があることが極めて重要だと思う。野村さんが目指してるのはたぶんそういう方向で、悪くないと思うよ。(管理費はどうか知らんけど。)
    • 野村不動産の管理費はなぜこんなに高いのでしょうか。
      • そうですよね、バカ高いと思います。そんなに共有施設もないしね。
        • 野村に限らず、最近のマンションはどこも高いよ。
    • 低層階の2LDKであれば、5500万以下くらいになりそうでしょうか?
      • その価格はないでしょう
        • 15階60平米が5800とのことなので、可能性あるのかなと思っていました、、
    • 管理費と修繕積立の高さが気になりますが、タワマンだとこんなものなんですかね?
      • 初年度から管理費と修繕積立で3万越えは中々ですよね
        • 修繕積立が高いのはいいのよ。他のデベだと最初は安くして後はご勝手になので。管理費はどう捉えるかですね。


    【1期1次販売時状況】

    • 1期1次の購入要望書締め切りはいつになるかご存知でしょうか。
      • 6月末と聞いています。
        • 6月最終営業日ですが、要望書や抽選状況どんな感じなんでしょう。角住戸3ldkや東向き2ldkは抽選ですかね
          • 人気ある間取りは列平らにすると5倍前後、平均すると2-3倍でほぼ抽選になると聞きました。
            • 6月初めの予定(確か15F↑)より下の住戸も供給して、この倍率ですかね、、一期一次は様子見て、人気有れば購入検討しようと思ってましたが、後期の北/西住戸は高くなる可能性ありそうですね(汗)
              • 今回で3ldkがほぼ出し切りですが、そのどれもが抽選になっても不思議じゃないくらい魅力的ですよね。2ldk はJ1以外は少し割高か…?コロナ下ではない夜の雰囲気さえ受けつければ、魅力のある物件ですよね
    • 20階倍率やばそう?
      • 亀戸が4期?で値上げしているので、一定数流れてきそうですね。野村さんの思惑通りの展開で動いている気がします。
    • 2LDKの倍率どんな感じでしたか??
      • 大体角部屋高層(15階以上)は2倍、一番高い20?階は4、5倍ぐらい。2LDKの倍率はよくわからないですが、一番倍率高い部屋はどれですかっと営業の方に聞きたら、東向きの2LDKの高層(20?)ですっと、倍率5以上みたいです(具体の数値が忘れましたすみません...)、なんか2LDKは投資家も参戦しているぽい(本当かどうか微妙だけどね)。まあ、抽選現場に行ってないので、全部営業さんから聞きましたので、ご参考までに。
        • 最高倍率は5倍程度ですかね。抽選ならないように販売住戸を増やしてましたが、幾つかの住戸は抽選みたいですので、88戸販売に対して要望?120くらいと予想
          • 倍率、20階は4だか5倍だとうちも聞きましたよ。でも最高なのかは不明。2LDKですごい人気の部屋があるとも聞きました。
            • 要望書は合計100戸分は超えていたみたいです。
              • 6倍がありました
                • 東向き2LDKの下2部屋はどちらも6倍と聞いています。
    • 野村不動産、価格安すぎますよ。弱気すぎです。@420でも良かったのでは。
      • 2LDK残るは西と北向きですね、、
        • 南向きと東向きの2LDKはもう完売ですか。
          • 第一期で出したところは完売と聞いています。具体的なことは知らないですが、東の2LDKは大人気で倍率最高6倍と聞いています。
            • 昨日重説でした。ついでに確認したところ、第一期は100を超える申込。最大倍率は2LDKの部屋で6倍とのこと。第二期は、値上傾向のようですが...
              • 今の小岩だするのこの価格は適当かなっと(割高いと思っていますが、再開発があるから、まあまあ適当かな)、値上げしたら諦めしかないわ。
                • 今後のスケジュールお聞きになられた方いらっしゃいますか?半数以上売り出し済みですが、この後も幾つかに期を分けて売り出されるんですかね。
    • 1期坪単価340万位。管理費と修繕高いですが、他のマンションで駅徒歩1分坪単価340万で良い物件、、、あまり無く、、、
    • 公式HPに「第1期88戸供給御礼」と記してあるが、全部売れたのかなぁ?
      • 上層の1億越えは、まだ結構残ってます。あと下層階の先着順は、まだ残ってますね。
        • 今公式サイト見たら、7/30更新で、先着順、8戸販売中になっていました。どの部屋が買えるのか気になります。。。
          • 安い部屋に人気が集まり、高い部屋中心に売れ残ったようですね。たしかに、最寄り物件ではありますがプレミア具合でいうと後発が上を行きそうですものね
            • ホームページを見ると、F,G,H1,J2,I1,I3,Qが残っているようです。1期1次は88戸だったので、かなり売れたと見て良いのでしょうか?
              • 公式ホームページの先着順情報を見ると、8戸の価格帯が7678万円~14998万円になっています。F,G,H1,J2の価格はいずれも7678万円以下ですので、売れたのではないでしょうか。詳しい情報はどこで見られるのですかね。
                • 先着住戸の内訳は分からないですが、専有面積から、提供されている中で一番安い住戸は、I3の下の方。一番高い住戸はQのプレミアムですかね。契約済み住戸だけ販売ではなく、先着分も出したのは抽選で落ちた方々への救済処置でもあるんですかねー。少なくとも1期1次で半分以上は契約済?ということで、今後は値上げの可能性もある中、価格据え置きの住戸は先着でも出せば売れる見込みなんでしょうね
    • 現情報を見る限りでは小岩の再開発規模は本当に大きいですねー。江戸川区が力をいれているプロジェクトとのことですが、行政が関わってくれると確度が高まりますね。第二期の価格が気になります。

    【1期1次以降】

    • これからの4つのタワーの計画をみると、ここは真ん中になる位置だから、ほかの4つを待った方が良いですよ。
    • ここの二期を検討していますが、北西角部屋が希望なんですが、二期は値上げするかどうか心配ですが...多分ない気がします。ちなみに北西角だするとスカイツリーとか見えますでしょうか?おそらく見えないですが....
      • スカイツリーは南西方向なので、予想されている通り見えないかと。また南西側にはさらに背が高いマンションが立つ予定ですから当初見えても将来は見えなくなると思います。
    • 小岩ですが、意外に2LDKの需要が多いんですね。やはり駅近だからですかね。これは野村も予想外だったのではと思います。
    • 普通に値上げしてくるんですかね
      • 値上げ、、、する気がします。亀戸値上げしました。小岩残り部屋少なくなりました。III街区売出までまだ先モデルルームどうするんだろ?!
    • 二期の北西角部屋Bはどう思いますか?エレベーターから一番遠いのと、日照問題、電車の音が問題でしょうか。
      • 価格次第でしょう
        • 北西は北東より条件が悪い(日照、騒音、間取りも...)と思いますので、値上げしでも北東と同じ程度かな
          • 値上げはないと思いますけど
    • 来月締め切りで、今回売りに出さなかった低層階を一期二次として売り出すとのこと。残りの北、西は秋頃を予定。価格については今回の状況を考えると値上げになるのではと営業の方から聞きました。売れ行きの良いマンションはどこも1期目以降値上げしてますから小岩も例に漏れずでしょう。
      • 1期2次は2ldk無しの可能性ありそうなんですね、Ⅲ街区の値上げは分かりますが、Ⅱ街区でも仕掛けてきますかねー。
        • 重説会で聞いた際は、1期2次が8/1からという話でした。値付けはまだとのことでしたが、値上げしそうな言いぶりでしたね…。
    • 聞いてる限りだとキャンセルが出ない限り、2次では2ldkはないです。2ldkは倍率高かったので2期では上げてくると思います。あとは野村の方針でしょうね。亀戸と同じく竣工前完売に拘ってないのであれば、Ⅱ街区の残りは値上げするんじゃないでしょうか。
    • 明らかなのは倍率が結構出たことですね。大幅値上げは無いと予想したいですが1期より条件少し悪くて数%程度値上げは起こる可能性があると思います。今回は階層による値上げ率が抑えめなので、今後の広告代わりにセール価格でどの部屋も出していると想定しています。にもかかわらず一期にかなり出したので、今後は少し釣り上げて細く長く繋ぐのではないでしょうか?
      • 階数単価あまり変わらないように見えますが、正直1次1期の中でも後出しした下の階は微妙に単価上げてしてますよね?なので条件悪くても2期は単価から値上がりするかなと思います。
    • 第1期1次は北東角部屋(坪340万前後)が人気だったようですが、次は眺望が抜ける北西角部屋が人気になるのでしょうか?管理費が高いのが気になりますが、、、先着終わったら値上するような気がします。少なくとも、シャポー、サミット、ヨーカドー、オオゼキと日常の買い物には困らないのかなと思います。
    • 次期以降2ldkの供給多いですが、どこが人気でそうですかねー。平米数はどれも南向きのE1より広いけど、どのくらいの値段で供給されるかも気になります。
      • Aの間取り良いですね。値段が気になります。
    • 1期2次の売り出し情報、お持ちの方いたらご共有お願いします!
      • 15階60平米5800が事実なら5600弱くらいで出してくるはずです。あとは、それこそこの物件の売れ行きに左右されそうですね
    • 第二次の販売はいつ頃か分かりますか?先着順住戸完売してから?
      • 2次販売の値上げはないよね?7戸売れないのは想定外ですね。
        • 公式HPには"2021年9月上旬(予定)"販売開始とありますが、予定なので確定情報はなさそうです。先着住戸に2LDKは含まれていないので、2次と並行して販売になる気がしています。(需要層は違いますが、2LDKが多少値上げして供給されれば、価格が変わらない先着住戸が割安になるので売れそうな気もします。)
          • 確かに2期以降の2LDKは値上げしそうですね。1期1次で南と東向き全部売れてますし、結構倍率の高い部屋ありましたからね。
    • 1次2期
      • 販売時期:2021年9月10日?2021年9月11日
      • 販売戸数:15戸 (3LDKのみ)
      • 販売価格: 67,380,000円 (1戸) ~72,580,000円 (1戸)
      • 最多価格帯(100万円単位)・・・6,800万円台(4戸)
      • 専有面積: 68.91m2 ~ 72.27m2
        • 67,380,000円 → Fタイプ9F (\977,797/m2) ?
        • 72,580,000円 → H1タイプ13F(\1,004,289/m2) ?
          • 階数毎の価格差は不明ですが、上位階より高くなることは無さそうなので、今回値上げはなしですかね。
            • 値上無しですね。第1期1次88戸→売残8戸→売残7戸。2次15戸完売だとすると、、、残り61戸。6月末入居なので、まあまあ良いペース?!
              • 良いペースではないでしょう。値上げなければ1次購入組の失望感大になるのは必至!
    • 物件概要にて販売時期「2021年9月10日~2021年9月11日」と記載ありますが、2日間しか販売されないということ( ゚д゚)??
      • 2次購入予定者です。売り方として固いお客様にのみという方針のようです。なので、15戸は申込がある前提の販売スケジュールになると思います。そのため、期間は2日間でも良いと判断したのかなと。
    • 1期は現在売り出し予定の3LDK 15戸が完売すれば、2次で終わりでしょうか。次期(2LDK)の売り出し時期や住戸、値上げ有無等の情報お持ちの方おりましたら、ご共有お願いします。
      • 一期は2次で終わりです。この後は秋頃に二期の予定です。価格については二期はから値上げ。2棟目も価格が決まりつつあり、規模感が上ということや開発の完成ということでファーストよりも高い価格で販売すると聞きました。聞いた時は買わせたいための煽り営業か?とも思いましたが野村クラスの会社がそこまで堂々と嘘は言わないよなとも思っています。
    • 1期2次の抽選有無って聞いてますか?
      • 抽選なしのようです。
    • 次期の3LDKは今回の売り出し逃すと残りは高層階もしくは北西角+先行住戸のみで、6千万台で購入できるところは無くなってしまいそうですね、、
    • Aタイプは本当にいいですよね。価格気になりますが、坪330以内であれば買いですかね?
      • Aタイプ間取りは良いですが北向き線路近くなのが気になります、310~320くらいで落ち着いてほしい。
        • Aタイプを狙っている人結構いるんじゃないですかね。
          • 南より眺望抜けてることと、南向きで倍率ついてたことを考えると350くらい行くと思いますよ
            • やはり結構Aタイプは人気になりそうですね、、2棟目もあるし、北向き線路向きなので、あまり高くならないこと少しだけ期待しときます。
    • もうすぐ抽選開始時間ですが、抽選住戸はあるんですかねー
      • 無かったぽいですね。。。どこも晴海で減速だね?
        • HPに価格出てるI3はなんでずっと先着なんでしょう?角部屋だし間取りもそんなに悪くないと思ったんですが今日1期の抽選だったんですよね?
          • 抽選ありまして全部売れたようです
            • なんだかんだ言ったって駅徒歩1分の物件は希少ですからね。次期販売が楽しみです。
              • 抽選住戸もあったのですね!人気落ちていないようで何よりです。
    • 2期は10月中旬の予定。先着順が5戸なので、1期2次の15戸は完売ですね。
      • 1期2次完売おめでとうございます。2期までは結構期間空きますね
        • 次期は相当値上げするようですね。1期で買えた人おめでとうございます。
          • 結局予定通り販売が進んでいるようで人気なのは確かですね。住めば都と言いますし、再開発がとん挫しなければ当分は注目の街という事です。
    • 小岩で坪350とかどうかしてると言われてましたが結局1期で買った人が勝ち組でしたね。冷静にアルファの中古価格考えれば割安感すら感じます。亀戸や金町と違って周りに後発が何本も立ちますしそれらが400台で出てきても驚きません
    • 2期の販売時期は2021年10月中旬(予定)と記載がありますが、1期の時はHPに公開されるのが1週間前くらいだったような。MR行けば教えてくれるのかな?

    【2期販売状況】

    • 本日聞きましたら2期は2LDKが主で価格はまだ決まっていないそうです
      • 価格は9/23頃に公表するみたいですよ。
        • どれくらい上げてくるんでしょうね…500とか上がると辛い…
          • 100マン単位で公開されるのが9/23ですかねー?条件良い1期の住戸と同坪単価弱くらいが有り得そうな気がします。
    • 南2LDKと今回の北(景色が抜けている)2LDKで坪単価が同じであると値上げと値下げとどちらになるのでしょうか?
      • こちら気になりますね。広さは別として、この物件の2ldkだとどちら向き(タイプ)が本来一番条件良いんですかね。
        • 結局真西と真東以外は眺望ないし線路がある北が圧倒的に不利じゃない?西は唯一の狭小だし私なら間取り的にも東かな。ていうか1街区抜いて音の影響も少ないAの最高層買える人なら普通3LDK買わない?
          • そこがまさしくAタイプの価格次第なのではないでしょうか。6000万前半であれば価格差ありますし、6000万中盤以降だと3LDKでも良いになりますね。。
    • 一般的にはタワマンだと2LDKの方が坪単価高くないですか?60平米で6500万円とかありそう
    • 今、営業の方と話しましたが二期北側は一期南と単価は同じくらいになりそうと言っていました。これって実質値上げなんでしょうか?
      • 通常北向きは南に比べて下がるはずなので、実質値上げではありますね。
        • 同単価とすると、、Aタイプの20階でぎりぎり7000万弱,10階で6600万弱??
          • 一期の値段を知らないのですが、相当値上げ感ありますね。
            • 小岩が発展しきった価格付けて来ましたね。さすが野村さんです。
    • Aは64平米で間取りの効率良いですね。下手な3Lで無駄に管理費払うよりいいと思います。50平米台の南向き2Lと比較というより、他の3Lと比較しても良いような部屋なのでは?5000万台希望するならA以外の2Lですね。色々予想してますが、価格早く知りたいです。
    • ご存知の方がいらっしゃれば、第二期のおおよその価格を教えてください。
      • 2ldk Aタイプ で 6500万円前後です。
        • 階数によっては安い気がするのですが、何階でしょうか。
    • 20階のAタイプの価格がわかる方はいらっしゃいますか?
    • Aタイプは南のE1と単価はほぼ一緒です。これって値上げですか?
      • 値上げでは無いのでは?個人差あると思いますが、私は南と同じ単価だったらAがいいです。東が少し安かったので、それに比べると少し値上げですかね。
    • 7000万だと南向き68.9平米3LDKの17Fあたりと同額になりますかね。北向きはファスタ1越えれば線路の向こう側まで高い建物ないので、妥当と言えば妥当・・・?
      • 北向きですし、線路近いですし、低層はファスタ被ってるので普通に値上げですね
        • ファスタって何階から被ってきますか?
          • MRの模型だと15F,14Fがギリ被らない、13F微妙、12F以下被るかなと感じました。
    • 二期ではTタイプの販売はありますか?いくらくらいなのでしょうか。
    • 二期売り出しの前にはプレミアム以外は完売しそうですね
    • 販売予定が11月上旬に変更されていますね。確か1期の際も何度か延びてましたが、要望書調整してるんですかねー
    • 只今の情報では2期の売り出しはAタイプとL1タイプだそうです。1期の駐車場も抽選だったそうですよ。価格も聞きましたが大雑把すぎるので控えておきます。残りは第3期となるそうです。3期は1回になるか2回に分けるかは分かっていないそうです。西向きも単価が一緒で有れば実質の値上げとなりますかね?
      • 5000万台の2ldkありそうでした、、?適正価格に疎くて値上げ有無は分からないですが、西向き2ldkは平米数が大きいのでグロス価格が結構いきそうですよね。西向き低層階で6000万代ぎりぎり、高層階で7000万以上となると少し高いかなという印象です。
        • 中階層検討者なので、低層の価格の詳細は伺っていないですが、中階層でも6000万円代半ばー後半になるので、5000万円代は厳しいのではないでしょうか?
          • すみません西向きと話がごっちゃになってました。L1タイプについて、J1タイプ(東向き)と同単価であれば17Fくらいまで、E1タイプ(南向き)と同単価であれば11F,12Fは5000万台もあるかなと思った次第でした。※間取り図みるとL1はトランクルーム含む表記になっているので、実質の部屋の広さは一番狭いと思ってます。)
    • 倍率の出る部屋が結構出そうですね。抽選発表までドキドキします。
    • 第二期の販売戸数は22戸なんですね。
      • 233戸-地権者76戸-1期1次88戸-1期2次15戸。2期1次22戸完売とすると、残りは現時点の先着3戸と合わせて35戸ですかね。2022/6末入居なので、残が1ヶ月に5戸売れれば竣工前完売ペースですね。

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    交通[ ]

    • いきなり3つ?4つのタワーを立つと、電車は大丈夫でしょうかね?小岩は総武線だけですし。総武線は便利ですけど、朝ラッシュの時は大変そう...
      • 10年掛けてプラウド含めて5棟だと認識していますが、朝夕の総武線緩行は2・3分毎、快速も5分間隔で来るので、捌けると思います。
        • そもそもこのマンション以前に総武線の殺人ラッシュは有名だからなぁ。テレワークなんてどうせ長続きしないし、通勤通学が大変なのは変わらんよね。
          • JRは私鉄や地下鉄よりも設備が充実しています。田園都市線や大江戸線に比べると、総武線の方が空いています。昔の本当の殺人的な乗車率に比べると、はるかに快適になりました。朝のラッシュ時には警備員ではなく「押し屋」と呼んでたホームで電車に詰め込む人たちが小岩駅にもいましたから。大江戸線の勝鬨駅もホームを増やしたので幾分かマシになりましたが、それでも大混雑しています。


    構造・建物[ ]

    プラウドタワー小岩ファースト エントランスホール完成予想図
    プラウドタワー小岩ファースト エントランスホール完成予想図
    • 敷地面積:2,904.85m2
    • 南向きは7階(もしかして8階?)まではⅢ街区の商業施設・公共駐輪場とお見合いビューっぽいですね。それより上に行けば抜け感を得られそうです。
    • 3街区に30階建て建つなら、2街区の小岩ファーストは日差しは見込めないのかなー。そこが心配です
      • 日照図もらえると思います。夏の太陽が高い時期は、ベランダが庇になって、そもそも奥まで差し込まないので、角部屋のバルコニーのない窓部屋ならさす感じですかね。
    • 日影について心配になりませんか?南東側にあるアルファグランデ小岩スカイファーストからの日影、Ⅲ街区の高さ110mからの日影、東側の13階建て予定の多世代住宅?からの日影と、将来この物件は比較的高い建物に囲まれる位置にあるかと思います。素人ながら心配になりました。
      • 確かに気になりますよね。夏場の日が高い時期の日影はともかく、冬場の低い太陽では、直射日光が当たるのは、低層階では、真南に太陽がいる短い時間だけかもしれませんね。233戸のうち、非分譲住戸76戸を含むということを鑑みても、憶測ですが、Ⅲ街区の地権者もこの物件に集約しているということ、そういう立ち位置の物件、ということかもしれませんね…。賃貸に出されることが多そうですね。
    • 電気室は地下みたいですね。亀戸同様に止水扉とかはあると思いますが。アルファグランデ小岩スカイファーストのように電気室は高い位置に欲しかったですね。
      • そうなんですね。地下は商業施設用の電気室のみで住宅用は別だと良いですね。再開発事業ですし、その辺、抜かりないことを願います。軽々なことは言えませんが、個人的には内水氾濫は起きたことがない場所なので、武蔵小杉のようなことにはならないかなぁと。
        • ここも地下なんですか?亀戸クロスの住居部の電気室が地下と聞いて呆れましたがいやはや…
          • 住宅部電気室が地下ってのは、まだ武蔵小杉の件の記憶も新しいし中々。。
    • だいぶ建ってきました。1フロア1週間掛からないペースです。まだモデルルームに行けてないので構造仕様を詳しく知らないのですが、写真を見る感じ、床は、ボイドスラブですかね?
    • 下層はベランダの手すりもつきはじめました。乳白のガラスが嵌ると雰囲気出てきますね。
      • ここの手すりは乳白色なんでしょうか?透明は無し?
        • 透明はありませんよ。
    • プラウドの9階から20階までは、おおよそ各フロア12戸の設定で、58m2から76m2。プレミアムの21と22階は北と北西を除きプレミアム住戸となっていて、80m2から106m2となっています。因みに6年前の住友不動産のクリスタルマークスは、ワンフロア8戸のオール70m2で、全て同じ区割りでしたが、5,000万円前後の価格帯でした。あちらは外廊下で免震、プラウドは内廊下で制振の違いはありますが、プランを複数から選べるのは魅力的ですね。
    • ここって二重天井、二重床ですか?なんかモデルルームのリビングのコーナー部分の下り天井は結構なものですね、ご存知の方がいらしゃいますでしょうか?
      • フローリング仕上げの二重床設計
    • こちら北向きは、将来北口のタワーと被るんですかね、、?
      • 被ります。ある程度は離れてますが。
    • 営業さんに駅直結は将来もないって言われたんですが本当ですか?
      • 重要事項説明書にも、ペデストリアンデッキのこと、記載あったと思います。私も、営業の方から「約束は出来ないが、7丁目の再開発タワマンと繋がる計画がある。」と聞いています。ペデストリアン経由で遠回りの駅直になる可能性はあるのでは?!と。
        • 今現在も駅直結とほぼ変わらないと思いますけどね。
    • 北東角部屋とのお見合い感はどんな感じでしょうか?
      • プラウドの南東角部屋の東側窓からの眺めは、アルファに遮られる形で、江戸川ビューは多少狭まる感じでしょうか。プラウドの北東角部屋の東側窓からの眺めは、北方向に数十メートルズレることで、アルファの見切れ具合は、南東角部屋よりも少ないのでは、と思います。
        • 南東角は南も商業、南東にアルファ、東に次期開発で眺望はかなり厳しい条件なのが改めてよくわかります。IもJも間取りが良いからか北東に比べて安くないのも痛い。それでも電線地中化ですし囲まれというほどでもないことが救いですかね
          • やはり1次の北東角が良い部屋だったのかな。
            • そうですね。この物件で、先々も視界がひらけているのは北西角部屋だけですかね。南西角や南東角は3街区やアルファが見切れるでしょうし。北東角の部屋が間取が素直で好みですが、北側に立つ三井や、7丁目南の住商の40階超のタワーと多世代住居で、東方向の眺望も短い命なので、個人的には、眺望は抜きにして間取りの素直さと、物件内の相対的な価格の低さで、J3の5階8階がほしかったですね。
              • ですね。ただ北西は線路の影響を受けるのと、線路の向かいがどうなるかわからないので実は西だけが安全かもしれません。
                • 北東角はFasta越えれば抜けますか?とはいえ、北東角も北西角

    三井と7丁目南で、あまり眺望は期待出来ないですよね、、、

    • Aタイプ(北西)はFIRSTAと被らない高層の方がいいんでしょうか?やや距離があるとは言え、中/低層だとお見合い状態かつ日当たりも微妙にならないか心配です。
      • 素人の私見ですが日当たり重視ならAの中層以下は微妙だと思いますね。AのリビングはBと逆側なので特に冬だとFasta1と上階のBのベランダとの兼ね合いでほとんど自己日陰になりそうな気がします。モデルルーム行くと日影図見せてもらえるので確認されるのがよいかと。
        • Aは北向なので日当たりはないでしょ。
    • ここの下駄は以下のようです。8店舗ですね。規模は図面から適当に言ってます。
      • 1F:大規模1(りそな?)、中規模1
      • 2F:大1、中1、小2
      • 3F:大1(保育所?)、中1
        • どうせ銀行入るならりそなじゃない方がいいけどファストフードよりはマシって感じですね。2Fのエントランスへの通り道にコンビニ入れてほしいです。でも、隣のFirsta1も「くら寿司かー…」って感じなんで同じくらい微妙なやつが入りそう。



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    共用施設[ ]

    プラウドタワー小岩ファースト コミュニティラウンジ・キッズスペース完成予想図
    プラウドタワー小岩ファースト コミュニティラウンジ・キッズスペース完成予想図
    プラウドタワー小岩ファースト ゲストルーム完成予想図
    プラウドタワー小岩ファースト ゲストルーム完成予想図
    • 駐車場:88台(機械式駐車場)※商業用・非分譲住戸割り当て分20台含む
    • 駐車場は自走ですか?
      • タワーで?そんな敷地ないと思います
        • 自走ではないです。物件南側の車道からマンション内部の立体駐車場に向かう動線で、テナントの荷捌きとの共通路のようです。
          • 自走駐車場じゃないと、8000・9000万円出しても快適とは言えないですね。
    • ここ駐車場月額はいくらですか?亀戸は3.5だから高いね
    • 駐車場は抽選になりそうでしょうか?
      • 竣工時は必ず抽選になります。因みにアルファは今でも10台以上の空き待ちなので、修繕計画的には助かっています。
    • 駐車場、屋根付きですか?車の幅寄せするスペースありますか?
    • 駐輪場:408台(垂直2段式351台、大型垂直2段式31台、平置5台、大型平置6台、小型平置6台、商業用9台) ※商業用・非分譲住戸割り当て分82台含む
    • バイク置場:4台 ※非分譲住戸割り当て分2台含む
    • ミニバイク置場:8台 ※非分譲住戸割り当て分2台含む
      • 意外にもオートバイ置き場は8台ですが、こちらも空きがなくキューイングです。
    • 共用部のライブラリスペースに密かに期待してます。テレワークでも使えるような設備が整ってるといいなー
      • ライブラリーラウンジの仕様ご存知の方いらっしゃいますか?図面から個室はあるように見えるので、勉強やテレワーク用途での利用も想定されていると思うのですが、電話や会議用の個室ブースは流石に設置されないですかね。
        • 電話や会議用の個室ブースは無かったと思います。
          • 共有Wifiもあったりするんですかね。
            • マンションロビーに共有WiFiありと聞いてますよ。
    • トランクルームが棟内低層階にあるのは魅力ですね。有料ですが移動の手間もなく、市場の半額程度でした。


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    設備・仕様[ ]

    • 物件エントリー者限定サイトで、クオリティブックとやらがアップロードされてます。インターネット回線選べるみたいですが、サイラスネットってどうなんでしょう。安そうですが。
    • 一つ気になったのが、営業の方が亀戸クラスより仕様が良いとおっしゃってたみたいなのですが、どのあたりですかね。私は亀戸クロスも検討していて、良いなと思ったのが玄関も電子キー、トランクルーム、各階宅配ボックス、一応ユカイフルあたりなのですが、天井高、サッシ高、とかそこら変なのですかね。
      • 洗面天板御影石とかでしょうか。亀戸にもあるのかな??
        • プレミアムの天カセとか?
          • 「三面鏡の扉部分にフレームが付いていたり、三面鏡内の歯ブラシ置き場がアルミメッシュトレイになっていたり、コンセントが三面鏡の中にあったり、浴室扉にタオルバーが2本付いていたりと細部までこだわりを感じて好印象でした。」と書いてありますね。亀戸ではここがオプションなのですかね。
            • 亀戸より良い仕様があるってことでしょ!全体は亀戸の方が遥かに良いと思います!眺望も立地も仕様も亀戸が良いと認識した方が良いですよ。周りはタワーたくさんあるので眺望期待できないし、毎日窓を開けて駅の放送を楽しめる20階の下町制振高級タワーマンション!
              • 私は亀戸、小岩、両方のモデルルームに行きましたが、仕様面で小岩が勝っているのは、天井高と洗面台が御影石なところくらいかと思います。
    • キッチンカウンターは御影石なんですね。醤油とか水汚れも染み込まないって聞いたことありますがお手入れ自体は楽なのかな?
      • 醤油や油、放置すればシミになります。一度シミが付いたら除去するのは難しいのでコーティングは必須ですね。
    • 今回東の窓ガラスには断熱効果のあるフィルムは張らないとの事ですが夏場の午前中の暑さについてどのようにお考えになりますか?対処が必要であれば方法を教えて下さい。


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    間取り[ ]

    • 間取り:1R~4LDK
    • 専有面積:31.22m2〜106.46m2
    • バルコニー:5.51m2 ~ 25.45m2
    • 公開をしている間取りを見ていると、ものすごく広いプランを中心に見せてもらえているみたいですね。もっとコンパクトなタイプのプランもあるかとは思いますが…駅前の場所ですし、再開発エリア、しかもプラウドなので安くはないとは思いますがもう少し手が届きやすいところもあるとイイナ。
    • 上層階はプレミアムプランですから、特別感があって魅力的です。100平米越えの広々とした間取に住めるなんて羨ましい。玄関入ってシューズクロークからウォークインクローゼットまでかなり広々として女性のあこがれが実現しているなと思いました。残念だったのがトイレが一つしかないこと、このくらいの広さだともう一つあれば家族で住みやすくなったのになと感じました。
    • エントリー者向けの間取り増えましが、正直なところ微妙な間取りが多いですね。
    • 間取り2LDKを狙っています。E1タイプはどうですか?J1のほうが良いでしょうか。ただ、J1はもう埋まっているので…
    • 南西角部屋は結構三街区のタワーに被りそうですかね、リビングからスカイツリーが見えそうですか?
      • 被るでしょう
        • ありがとうございます、そうですよね、もしスカイツリーが見えるなら良いなぁっと思いますが....やはり被りますね.....
    • Aタイプ良いですよね。奥様方にはかなり好まれそうな間取りです。
      • Aタイプ全部屋がバルコニーと接するので明るくて開放感ありそうですよね。本当はIタイプの高層が欲しかったのですが手が届かないので…
    • ここってバルコニー面積広いんですが奥行分かる方いらっしゃいますか?2メートル以上じゃないと計算合わなくて、ホントにそこまであるのか?と。
      • モデルルーム見学で貰った間取り図によると1870だそうです


    買い物・食事[ ]

    • ショッピング
    1. シャポー小岩  約90m/徒歩2分
    2. くすりの福太郎小岩駅前店  約100m/徒歩2分
    3. サミットストア小岩駅南口店  約140m/徒歩2分
    4. ファミリーマート小岩南口店  約150m/徒歩2分
    5. セブンイレブン南小岩7丁目店  約170m/徒歩3分
    6. TSUTAYA小岩店  約180m/徒歩3分
    7. 業務スーパー小岩店  約190m/徒歩3分
    8. ダイソー小岩駅南口店  約190m/徒歩3分
    9. イトーヨーカドー小岩店  約250m/徒歩4分
    10. まいばすけっと南小岩8丁目店  約300m/徒歩4分
    11. ワイズマート小岩店  約340m/徒歩5分
    12. オオゼキ南小岩店  約360m/徒歩5分
    13. アタック南小岩6丁目店  約400m/徒歩5分
    14. miniピアゴ西小岩1丁目店  約420m/徒歩6分
    15. ヤマイチ東小岩店  約580m/徒歩8分
    16. ライフ西小岩店  約640m/徒歩8分
    • 小岩駅周辺は中華料理、ネパール料理、タイ料理おいしそうな店が沢山ありますね^^
    • 小岩は商店街が3つ?あって、フラワーロード?の古さは思いっきりありましたがスーパーなどで売られていた野菜はどれもリーズナブルで生活しやすそうだなと感じました。 フラワーロード末端辺りにあるネパール料理のカレーとナンも美味しかったですし検討している私としては今日の見学はプラス材料でした。
    • 以前、シャポーにはユニクロがありましたが撤退しましたし、北口にあったミスタードーナツも撤退しました。一街区にはコージーコーナーがありましたが、シャポーにうつりました。代わりってわけじゃないでしょうけど、一街区には日高屋が入りましたね。デベがテナント料折れたんですかね… せめて大戸屋あたり入ってほしかったです。行きませんが(笑)。二街区には松屋と長崎ちゃんぽんがありましたね。おっしゃるような微妙なチェーン?ばかりですし、それすら居なくなる街ではあります。シャポーの肉屋、魚屋、青果よいですよ。たまに横着したいときにRF1、ちょっとした酒やツマミにKALDIや北野エースにも行きますが、二街区に成城石井あたりが入ってもらえると、個人的には近くなって良さげです。


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    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. 【認証保育所】どんぐり保育園小岩  約310m/徒歩4分
    2. 【認証保育所】ナーサリールームベリーベアー小岩  約380m/徒歩5分
    3. 【幼稚園】江戸川白百合幼稚園  約400m/徒歩5分
    4. 【認証保育所】飯塚保育園  約610m/徒歩8分
    5. 区立下小岩小学校  約600m/徒歩8分
    6. 【幼稚園】西小岩幼稚園  約750m/徒歩10分
    7. 【幼稚園】レジナ幼稚園  約780m/徒歩10分
    8. 江戸川学園江戸川女子中学校・高等学校  約790m/徒歩10分
    9. 愛国学園愛国中学校・高等学校・愛国学園短期大学  約1010m/徒歩13分
    10. 区立小岩第五中学校  約1860m/徒歩24分
    • 子育て面について、江戸川区としては諸々の施策が好印象ですが、小岩市独自で何かされていたりするのでしょうかね
    • 保育所は当マンション内及び小岩北地区にも今後新設されそうですが、専用ではないため倍率が心配。小学校は川沿いに統合されて遠くなりそうですし、中学校は元々遠そうです。
    • 小学校は選挙会場と同じく、南小岩第二小学校です。中学は第五なのですが結構遠いので、北口の第四の方が絶対的に近いですよ!
      • 現在は下小岩小学校、小岩第五中学校が学区域です。下小岩小は下小岩第二小とR5年度に統合し新校舎建設開始予定、R7年度より下小岩第二小学校の敷地にできる新校舎利用開始予定とのことです。少し遠くなりますが新校舎はいいですね。また、江戸川区は小学校も中学校も選択制度があるので、学区域外の学校も希望できます。希望者が多いと抽選になりますが。
    • 最近の話で言うと小学校は全体的にはまともです。鹿骨付近の電車無し地帯、蔵前通り北側を除けばそこそこ落ち着いています、学力は微妙ですが。上位層は塾でそれをフォローしていますね。中学校は上位層がお受験してしまっていますね。葛西地区以外はやや微妙です。20年前は荒れていた船堀、小松川地区がここ最近まともになって葛西地区に続く感じです。ただ、他の江戸川区の中学校も最近はある程度落ち着いていて低学力と軽い体罰にさえ気にかけなければ公立の中ではまともな方です。
      • 公立小学校は学年、クラス、担任によって、かなり状況変わりますね。小岩以外でも同じだと思いますが、運の要素が大きいと感じました。数年前ですが、学年の3割くらいが中学受験していました。
        • 少なくとも江戸川区の公立は現在治安的にはかなり落ち着いていますよ。ただ、グレーゾーンな生徒とヤバい保護者が少し混ざっていてその対応に教員の手が取られるので、できる子はどうしても放置になります。低い子を引き上げる公立、高い子をより引き上げる私立ではありますよ


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    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:商業地域
    • 個人的には、立地と周りの環境的に断然ありだと思います。快速なんて停まらなくても小岩駅周辺は変貌する。個店の美味しいお店も多いし、東の赤羽です。
      • 小岩の駅降りたことある? 赤羽より治安悪いよ、周りの環境は良くない治安はマジで都内ワースト。見てすぐ変だとわかるような人もそこら辺にいっぱいいる。
        • 何をもって治安が悪いか、人それぞれですので何とも言えませんが、夜の店がある街ですので、クラブのキャッチなり、ちょっと変わった人が目につくのは確かですね。小学生の頃から30年以上住んでますが、危ない目にあったことはないですね。どこと比べるかですが、粗暴犯の年間累計は、南小岩はさほどでも無い数かと個人的には思いますね。
          • 小岩の治安悪さはかなり有名だからね。あなたにとってはそうでなくとも、大多数の人が治安悪いと感じてる以上、この評価はなかなか覆せないかと
            • 小岩の治安の悪さは色んなサイトでワースト3位に入ってるから、現時点でのイメージが23区内でも最悪レベルなのは否めようが無いですね。再開発でどれだけ変わるかですが、ここの再開発の時点では南口のキャバクラエリアは浄化されないので、開発後も暫くは悪いイメージが付きそうです。
              • 小岩は閑静な住宅街の駅というのとは違いますので、キャッチの強面や立ちんぼのオネェさんが目につくのも嫌、という方には厳しいでしょうね。マツコの 月曜から夜ふかし でプロしか飲めない街と言われてますが、小岩を飲み歩いてる身からしてそんなことはありませんけどね(笑)
                • 治安が悪いイメージ強いですが、再開発で明るくなったらマシになると期待しています。駅近ですし、駅周りと都心へのアクセスが良ければ問題ありません。
                  • これから更に進行する小岩駅前開発で、駅周辺は変貌すると思う。南口と北口を再開発するのはなかなか無いと思う。そのため、過去から現在までの価値観で街を判定するのではなく、近い未来で街をイメージした方が良いと思う。私は待てない年齢だったので違う街の住戸を購入したけど、小岩駅の再開発エリアが中古になった時、多分欲しくなると思っている。
                    • 小岩なんて千葉県に比べたら治安は全然いいと思う。千葉県住みの時は何度も痴漢にあったけど小岩に引越して来てからは道も明るいし10年済んで一度も怖い思いすること無かった。怖そうな人なんてそうそういないし絡まれたりもしないし。前はキャッチが改札前にいてしつこくかったけど禁止になって全くいなくなったし駅ナカも買い物出来るところあって便利で住みやすいと思うけど。新小岩駅も利用するけど快速止まるが何もないし暗いイメージだからあまり好きになれない。むしろ新小岩の方がいまだにキャッチがいる。
    • 江戸川区はハザードが心配
      • 小岩は30年住んでますが冠水は聞いたことないです。昭和50年に南小岩2丁目3丁目あたりで内水氾濫(下水が追いつかない)が少しあるみたいですね。当時の雨の降りようと違うので何とも言えませんが…
        • ここはハザード心配だから、しっかり対策してほしいです。
          • 武蔵小杉のような内水氾濫が起こってもおかしくない土地柄なので、電気室や自家発は高いところにつくってほしいですね。
            • マンション自体も対策されれば安心ですが、貯留槽の設置は今後も増やされますし以前の台風でも既存貯留槽に空きがまだまだあった事もありあんまり心配してません。
    • 小岩駅南口に、①高さ169m、45階建、950戸、②高さ60m、13階建、300戸の建築計画が出ました。工期2025~2029年。小岩駅周辺がマンションだらけになりますね、
      • 再開発の初期からわかっていたこととはいえ、確かにマンションだらけですね。北側の三井、新日鉄興和のJV物件は東西北が抜けのある眺望のメインで、プラウド小岩ファーストは真南と真西がメインですね。Ⅲ街区のプラウド小岩の2棟目は東側にアルファグランデ小岩をかすめつつ、という眺望の抜け感ですね。
        • これだけ後発マンションあると、売るのが難しそう
    • 確かに他の再開発物件に囲まれる位置ですね、眺望はあんまり期待できないから、いっそ眺望を捨て、低階層もいい選択肢になるかも。。
    • 今日久しぶりに小岩に行ったけど昼と夜、北と南大分印象が違う15時頃、フラワーロード横の公園に子連れのお母様方いっぱい。近くのタワマン住民?南口ロータリー周り、笑顔の女学生の群れ多し。メガネ率高い。調べたら偏差値60台後半の中高一貫女子高が。なるほど。夕方以降の小岩しか知らなかった。昼の小岩南口、活気あってちょっと吉祥寺感ある?北口は相変わらず、ディープな印象
    • 日当たり眺望は駅1分なので期待はしません。ただ総武線快速、緩行がかなりの本数走るので窓は基本開けられないと思う。
      • 総武快速、緩行、成田エクスプレスなど、そこそこの頻度で往来がありますが、感じ方はそれぞれですし、パターン化した音はある程度、馴れるとも思います。
    • 再開発しているから、工事とかで煩いかも?20階くらいなら静かになるのかな?音に少し敏感な人で、窓とかも開けるほうなので、静かさについてどうでしょうか?
    • 小岩…いくら再開発しようともこの土地に人が集まるとは思えない。治安も悪いし、地元民としては小岩にこの価格は有り得ない。
      • 今の小岩なら、ではないですか?これからの街、再開発が続くので、おそらく考え方は変わっていくと思います。武蔵小杉も豊洲も二子玉川も、これまで資産価値が上がってきた都市は、当初は同じように言われていたと思います。
    • 丸の内までの時間的距離で言えば、小岩駅前のコストパフォーマンスはとても良く、未就学児と週末に外で遊ぶのには、江戸川沿いを中心にとても良い環境だと思います。個人的には。確かに、私立小学校の選択肢は少なく、小学校受験、中学受験の塾の選択肢も少ないかと思いますので、教育熱心な方で、7,8千万の予算の方は、もっと西の方で小岩より狭いお部屋、中古などでご検討された方が良いと思います。公立小の質も良いでしょうし。
    • 現在小岩にお住まいの方は普段のショッピング(家具や家電)やちょっとした小旅行はどちらに行かれているのでしょうか。
      • 家具家電を頻繁に見に行くことはありませんが、検討するなら家具は幕張近辺、家電は秋葉原ですかね。購入はネット経由が大半です。小旅行は予算によるとしか言えません。飛行機使うならバスでも電車でも凄く便利な街だと思いますよ。京成小岩から羽田も成田も行けますし、バスでも小岩駅から出てますからね。私は少し前までは海外出張族だったので、本当に便利でした。
    • モデルルーム行ってきました。小岩住みやすそうで凄く気に入りました。正直イメージ悪かったけど全然ネガティブに感じませんでした。小岩在住の方いたらポジとネガのポイント教えて下さい!
    • 来年竣工して下の商業施設がオープンし、周りの歩道も植栽と同時に綺麗に整備されたら大分雰囲気が変わるでしょうね。
    • 実際に街を歩いてみることをおススメします。ご存じだとは、思いますが、小岩には暴力団事務所が3つあります。そして、小岩中央通りのクリスタルマークス前には、入れ墨?タトゥー?をした、分かりやすい人たちがものすごい数うろうろしてます。男でも夜はかなり怖いです。個人的にこのエリアが浄化されることを期待していましたが、開発誘導計画地域なので、難しいと感じています。ついでに、北口のラブホ街も、浄化してほしかったのですが、これも難しいようでした。私は小岩住みなので、普通に生活をしていますが、このまえ、丁度この辺りを歩いていて、黒いブラが道端におちていたのを見つけてしまって、さすが小岩!とカオスを改めて認識しました。あと、クリスタルマークの過去スレも結構役に立ちますので、参考にされてください。
      • まぁそういうエリアもあるということ、普通に生活している分には危険な目に合うことはないです(by小岩民)。今の小岩を敬遠する人が一定数いるからこそ、今狙うのもアリだと思います。武蔵小杉や豊洲も昔は罵られていました(単純に比較はできないですが)。上の方がおっしゃる通り気になる方は止めてください。私は第二次の部屋を狙っていきます。
        • 普通に生活している人が怖がる理由がどこにあるんでしょうか?今時入れ墨タトゥーは普通に見掛けますし、暴力団とわかっているほうがむしろ安心では?彼らが一般人を襲う事なんて基本的にはありませんよ?即逮捕ですからね。長く住んでますが、身の危険を感じたことはありません。ラブホ街だって何か問題がありますか?突然襲ってきたりしますか?しませんよね。どちらかといえばこそこそ入店してるだけで、なんの害も無いと思いますが。子育てにといいますが、風俗店ではないので、ちゃんと教育して教えるべき内容だと思います。
          • 30年小岩に住んでいて、今、アルファグランデに住んでいます。立ちんぼや黒服が多く居るのは地蔵通りと、クリスタルマークス前の中央通りですね。金曜の8時位に歩いてみるのをおすすめします。最近はコロナでいまひとつですが。彼らの店舗なりが、狭義の再開発エリア(南小岩7丁目地区、北口地区)にはあまりありませんので、再開発が完了しても居なくはならないと思っています。ちなみに本物件のフラワーロード周辺、昭和通り、南口駅前にはまったくいませんので、目につかないと思いますよ。小岩全体を見渡して、彼らの存在自体が嫌で、再開発での浄化、居なくなることを期待されるのなら、小岩を選択肢から外した方がよいと思いますよ。23区内のJR駅周辺は、程度の差はあれど、どこでもこういったお店があり、人は立ってますよね。嫌であれば城西の私鉄沿線か湾岸方面がよいのではないかと。
    • 線路そばの騒音はどうお考えですか?低層階と高層階と騒音の大きさはどう違うのでしょうか?
      • 北西、しかも目の前の建物がない階数は騒音やばいよ。だからデベも二次で売るわけだし。
        • 私の主観になりますので、ご容赦ください。まず騒音(揺れ含む)は、とても苦手で心配でした。ただ、以下の確認をして問題無しと判断しました。
          • Fasta1と小岩1stの間にある道に10分立って騒音チェック→周りの音があるからなのか、ほとんど気にならず。
          • 二重サッシの仕様が通常より○(by 営業の方)
          • 低層階では無い
          • 現在住んでいるタワーマンション(中層階)は大通り沿い(二重サッシでは無い)ですが、騒音気にならない
            • 駅前というのを含めて低層階は避けた方が無難かもしれませんね。車通りもまあまああるので。とはいえ駅前にしては静かな部類でありますね
              • 北西においての電車の騒音についてですが、結論から言えば神経質でなければ気にならなくなると思います。他駅前(徒歩1分)のタワマン20階に住んでいた事があります。駅まで遮るものがない、二重サッシの角住戸です。窓を開けると「1番線ドアが閉まります。ご注意ください」が聞こえます。遅延してる時の放送も聞こえます。窓を閉めると何か言ってるのは聞こえるが何を言ってるかは不明な程度です。特急列車が通ったくらいは分かります。
    • 小岩は何でも揃っているから住みやすいと思いますよ。駅周辺もこれから大規模再開発でどんどん変貌して行くし。
      • 物価は小岩辺りはまだ普通の金額で、もっと下町に行けば安くなりますし、湾岸エリアは高く設定しますよね。


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    By マンションマニア
    2021年06月01日
    おすすめしやすい出物です。


    今後の開発も多く街並みも綺麗になっていくわけですが小岩は「今時点でも便利」な街です。
    街を訪れた際は駅周辺のスーパーマーケット等へ立ち寄ってみてください。物価の安さにも驚くはずです。

    坪単価は第一期販売住戸で坪単価350万円前後、ただそれはプレミアムなどを含めていますから坪単価330万円出せば条件良い部屋が購入できてしまいます。
    地権者住戸のほとんどが低層階にあるため分譲住戸のほとんどが条件悪くないというのも良いですね。

    小岩としては高いです。
    ただ、同じような条件の出物が新築マンションとしてありますでしょうか。

    ・東京23区
    ・駅前
    ・商業一体開発
    ・内廊下タワマンで各階ごみ置き場あり
    ・坪単価330万円

    リセールバリューに期待ができますから住みながら投資にも向いています。

    とっつきにくいかもしれませんがこれから磨き上げられ光り輝くダイヤモンドの原石を掴むということは資産性だけでなく、街の成長をその目で見れるという楽しみもあるでしょう。

    評価が参考になったら資料請求してみよう

    プラウドタワー小岩ファースト

    物件概要
    所在地 東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番)
    交通 総武線 「小岩」駅 徒歩1分 (サブエントランスまで約80m(メインエントランスまでは約140m・徒歩2分))
    総戸数 233戸