プラウドシティ阿佐ヶ谷

提供: 住適空間(すてきくうかん)
移動先: 案内検索

物件概要[ ]

  1. 東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
  2. 中央本線(JR東日本) 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
  • 総戸数:575戸(非分譲住戸189戸含む)(175戸(A)、283戸(B)、76戸(C)、17戸(D)、24戸(E))
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート、地上5階建(A-1、B-1)、鉄筋コンクリート、地上6階 地下1階建(A-2、B-3、B-4)、鉄筋コンクリート、地上6階建(A-3、B-2、C)、鉄筋コンクリート、地上3階建(D)、鉄筋コンクリート、地上2階建(Ea、Eb、Ec、Ed、Ee、Ef、Eg、Eh)
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年07月(A)、2016年08月予定(B)、2016年03月(C)、2016年07月(D)、2016年03月(E)
  • 入居時期:2016年08月下旬予定(A、D)、2016年09月下旬予定(B)、2016年04月下旬(C、E)
  • 売主:株式会社安藤・間
  • 売主・販売代理:野村不動産株式会社
  • 施工:株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ
  • 公式URL:http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/trans/00103838/?lc=03


価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

  • 価格表⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573433/
  • 当初は販売単価が@244万円で試算されていますね。ただ建築資材のコスト上昇があるので、@300万円くらいになる可能性はありそうです。
  • 坪380~415だと、坪330の桜上水と比べると20%くらい高いね。阿佐ヶ谷徒歩5分ならまだしも、南阿佐ヶ谷徒歩5分でこの価格は高いなー。
  • 100㎡超の間取りは、約1億5千万らしいです。
  • 平均坪単価は380~390万円ですね。庶民には厳しい価格です。
  • A-1棟の1階 86.05m2 3LDKが8,800万円台で㎡が約102万円です。お高いけど設備や構造に高級感はありません。標準的なプラウド仕様です。
  • うーん高いですね。1階でも、平米100万を越えてますね。オリンピック決定前の2年前なら、港区の高輪でも平米単価100万を割る住戸もあったんですが。間もなく完成する桜上水ガーデンズに比べても高いですね。
  • 坪350程度ならと考えてMRに行きましたが、1階中住戸でもそれ以上の価格でした。バブルですね。
  • 事前説明会が始まっています。概ね350-380万/坪だそうです。桜上水(330万/坪)よりは高く、400万/坪にはならないそうですよ。

【営業マンからの話】

  • 他のプラウド物件の担当が、阿佐ヶ谷の価格は平均で7000万代と言ってたけど、実際はもっと高そうですね~78米中心で坪350で8200overですから、いろいろ加味すると9000万物件ですね…この価格で捌けるのか…
  • 他の野村物件の営業マンに話を聞いたところ、70平米台3LDK低層階で坪340、中高層階で360前後、グロスでは7000〜8000万円代がメインになるとのこと。第一種低層専用住居とはいえ、桜上水のようなスーゼネ施工ではなく、この仕様では割高感が強いですね。400戸弱を捌くのは野村とはいえ苦戦必至でしょう。
  • 野村関係者から聞いた話だと、土地の仕入れ値が安かったから坪280万円位からだって。瞬間蒸発かも。
  • 営業マンの話では、リーマンショック直前に販売された阿佐ヶ谷駅前のマンションが坪単価400万円前後で、それよりは少し下がります…とのことでしたが、予定価格の最大値という、非公式でアバウトな回答では、それよりも高額の部屋が多いようです。角部屋や上階の、いわゆる人気が高そうな間取りは、1億越えでした…。ちなみに、一番広い間取りでは、予定価格1.5億前後という話もあり、これだと坪単価500万に迫る勢いです。個人的には、希少な環境とはいえ、コストとパフォーマンスのバランスが悪いように感じました。

【販売時状況】

  • こちらの物件は、575邸が総戸数となっていますが、地権者の方用に用意された188邸の分から差し引くと、一般の方が購入できる物件数というのは、厳密に言うと、387邸となります。また、販売方法は、抽選式のようですので、気になる方は、出来るだけ早めに予約・見学に行ってみると良いですね。その際には、どんな場所にあるか、判断材料の決めてとなる現地の見学も忘れずに!
  • 販売時期がまた伸びましたね。1期1次は4月開始予定が結局7月になって、1期2次は8月下旬→9月上旬→9月下旬→10月上旬→10月中旬、と。販売時期ってこんなに伸びるもの?
  • 完売まではまだ遠そうな感じなのかな。戸数が戸数なんで、デベ側も早急に売り切れるとは考えていないと思いますよ。ただどんどん竣工してきていますし、もう入居しているところもありますし、形ができつつある状態。
  • 週に1戸の販売ペース。2018年3月中旬には完売でしょう。

【検討者】

  • プラウドという名のつく物件は、いくつか回ってから思いますが、都心で最大規模の物件でも低層階の物件は、野村ではそうそうない物件だと思いました。価格的に、少し高いと思いましたが、杉並区という地名にプラウドというブランド感などから考えるとこちらの物件は、資産価値が高い物件ではないかと思います。
  • 低層階の物件は、小さなお子さんがいる世帯や高いところが苦手な方、高齢者の方に向いている物件ではないかと思いました。
  • 広さというのはそれを生かせて初めてメリットになりえるわけだから単に敷地面積が広いというのはそれ単独では意味がない。で、ここはそれを生かしたランドプランに残念ながらなっていない。それが桜上水とは大きく分けたところであろう。あちらも土地の特徴点はほぼ同じ。
    • 桜上水みたいに敷地内に道路を通さないで、ガーデンを点在させるランドプランだったら良かったのに。棟ごとの仕様が異なっていたり、管理費が別個の財布だったりと何だか大規模建て替えのメリットをあんまり活かせてないような気がするんだが。
    • 空地率が高く棟間隔にゆとりがあり、敷地内の電柱が無い所は高級感を感じます。しかし棟間隔のゆとりの弊害は間取りの形状にあると思います。棟数を少な目に戸数を稼ぐ為に、長方形の間取りが目立ちます。開口部のバルコニーに対して奥行きが長い傾向です。細長すぎて使い勝手の悪い間取りも有りそうです。
  • 土地の取得に入札の必要がなかったので、その分価格が抑えられるといった説明を受けた覚えがあります。他者から現在デベに販売権が移ったんだったような話も。大事な話なのにうろ覚えで恐縮ですが、そのへんのことご存知のかたいらっしゃいますか?
    • 土地の取得に入札の必要がなかったので、その分価格が抑えられるといった説明を受けた覚えがあります。
    • これで「土地の入札がないから価格が抑えられている」んだったら、工賃や原材料費はどれくらいになっているんでしょうね。ただ、ここは10年くらいもめてましたから、その分のコストは乗っているんでしょう。(いくらかはわからないけど、ノムさん社員の人件費だけでもやすくないはず)
  • 南阿佐ヶ谷という立地と駅遠でこの価格(笑)まさに地権者にお布施して住むレベルですね。昨今老人から若者への所得移転が言われますがまさに逆流といことですかね。
  • 確かに値段は高いですが、新宿に近い、緑が多い、幹線道路沿いでなく静か、メトロ駅近という環境はなかなかないかなと。
  • 一億ぐらいまではガマンしよいと思ってましたが、3LDKの殆どの間取りがリビングと子供部屋が間仕切りのみの一体化で、なんだか住んでる状況を考えると乗り切れませんでした。環境は良いと思いますよ、公園近いし。でも中途半端な感じも否めませんでした。
  • 外観が価格に見合ってないという印象です。多くの方がそう思っているのではないでしょうか。重厚感無さ過ぎ!
    • ここが高いのは同意なんですが、重厚感を求めるのはやや古い感性ですね。最近は坪単価高めの物件でも明るい色使いで軽めの方が好まれますから。タワーでもない限り、外観レベルは価格と比例しませんよ。横にながい建物はアクセントを付けるのが難しいですから・・・
  • 坪単価460万円ですか。今まで見た中で最高額かも!ちょっと予想外の価格帯でしたが、今は阿佐ヶ谷ってこんなに高いんですか。価格高騰も今が天井で、今後緩やかなカーブを描き下降していく事を考えれば変に焦って飛びつく必要なしですかね?
  • 自然に囲まれた低層の大規模住宅で、公園も近いし、広めの設定だし、都心までもすぐだし、そういう条件で探しているひとにとってはこれ以上ない住環境なんじゃないですかね。それこそいくらであっても欲しいかと。そういう需要って全員ではないにしても、常に一定程度はあるでしょうし。坪380前後だから、(坪400って書き込みもあったけど、事実じゃないですよね。平均坪単価はもっと低いです)、投資物件として何千万も利益を得る、ってのは難しいと思いますけど、住居物件としては大きく値下がりもしないだろうから、申し分ないのですよね。安くは無いけど、周辺物件に比べればまだましかなと。
  • この物件は少し割高な気がしますが、緑が多いのはとてもいいですね。

【地権者住戸】

  • たくさんの部屋が賃貸にまわっていますね。そんなに売れてないんですか?
    • 賃貸に出ているのは地権者物件です。
  • 非分譲住戸が188戸もあるので仕方がないとは思いますが、分譲と賃貸が混在するのはあまり良い印象ではないように感じられます。将来リセールすることになったとして、やはり賃貸が壁になり思うように売れなかったら…と考えてしまいます。
    • 大きなマンションになればなるほど賃貸に出てる物件もあるでしょ。「賃貸が壁になり」ってどういう意味?
  • 自分も賃貸と分譲が混在しているとなると購入するのにはためらってしまいます。ですが、住んでしまえば賃貸も分譲もあまり変わらないような気がします。ただ、頻繁に住む方が変わることになる場合は心配はありそうですね。うちには子供がいるので、マンションなら両サイドのご家庭や上下階のご家庭は、どんな方が住んでいるのかというのはある程度把握しておきたいところです。
  • 賃貸だと、住んでいる人は資産価値が下がっても気にしません。マンションのルールを守らなくても平気な人が出てくる可能性はあるでしょうし、共用部を綺麗に使おうという意識も低いでしょう。
  • 地権者さん仕様の住戸って一般分譲と中身は一緒なんでしょうか。微妙に違ったりするのであれば、お値段が違ってくる可能性はあるのではないでしょうか。ただ、地権者住戸って等価交換しているということになるので 安くは売り出せないんじゃないでしょうか。安くても少々くらい?
    • 地権者用の棟(C街区など)はディスポーザーがなく、駐車場も地下ではなく地上機械式など若干仕様を落としていると聞きましたが、A街区やB街区などの中に混在する住戸は他の分譲住戸とは変わらないと思います。

【コスト】

  • 棟ごとに微妙に管理費単価や修繕費が異なってるんだけど、これはなぜ?
    • 別に隠す必要のある事じゃないですし、聞けば教えてくれるでしょ。そりゃ施設や大きさ(広さ)によって費用は変わるでしょ。
  • ここ、少し変わった建て替え物件だよね? 売れ残ったら、その後の管理費はだれが負担するんだろ。買った人や元からの住民に均等負担配分になるのかな? それともデベが負担するのかな?
    • デベですよ。そこのあたりは建て替えでも普通の新築でも変わりません。建て替え円滑法を使わない場合は実際に土地の売買や建物建築依頼、地権者住戸の売買等含めてそれぞれに契約書を作り実際の金銭受け渡し、すなわち決済をしなければなりませんが円滑法を使うことでそういう事を簡略化出来るし売って買い戻すみたいな無駄な出来レース決済をしなくて済むだけです。等価交換なので地権者住戸以外は全て所有権はデベに帰属します。したがってデベが第三者に売却するまではデベが区分所有法による権利者であり管理費や修繕費は他の地権者と同等に責任を負う事になります。
    • 団地型(複数棟構成)はそういうものです。建替え物件が普通の物件と大きく異なるのは地権者によってすでに規約が固められておりますその変更が実質不可能な点です。建替えは地権者のためにおこなうものなので当然ですけどね。もう一つは価格です。随分割高になりがちです。これは事業主が建替え組合で金は出さないけど口は出すって言うことでデベに制約が大きいためです。その価格転嫁が全て販売住戸に向かうことになります。そういうのに不安や懸念が払拭できない人はやめておくしかないと思います。地権者有利とか新規購入者が不利とか思う人も向かないでしょう。地権者ありき、である事は大前提です。


[PR] スポンサードリンク

交通[ ]

【徒歩】

  • 阿佐ヶ谷駅までは結構歩きますね。南阿佐ヶ谷からは道が狭く薄暗いし。
    • 阿佐ヶ谷までは、13分と出ています。通勤、通学に使うには、毎日大変かと…やはり、南阿佐ヶ谷を、使うのがベストでしょうが。
  • 検討する住戸の位置によっては、丸ノ内線の南阿佐ヶ谷駅まで10~15分くらいかかるかも。駅までの道程には、気にならない程度の坂道もあります。
  • 実際に近辺から駅まで歩くと、C街区やB街区の善福寺川近辺からだったら、南阿佐ヶ谷駅まで10分は見た方がいいと思いました。HPに「敷地入り口まで5分」とある通りだと思います。
    • A、B棟のうちA1やB1については、南阿佐ヶ谷駅までの距離がC棟と比べて徒歩3分くらい近いみたいです。

【中央線】

  • JRは、一番便利なのに、遠いのがネック…。
  • 阿佐ヶ谷までは15~20分くらい。坂もあるし。
  • JR中央線の「阿佐ヶ谷駅」からは、直通で「新宿駅」まで8分、「東京駅」まで21分と良好アクセス。
  • 中央線は総武線と復々線だから東急、京王に比べるとマシですね。四ッ谷、お茶の水、神田で降りる人多い。

【丸ノ内線】

  • 徒歩5分はむりでしょ。南阿佐ヶ谷まで、10分はみたほたうがいい。
  • 丸ノ内線は都心に行くのに便利ですから、暮らしやすそうですよね。
  • 丸ノ内線は2つめの駅なので新宿にかけて混んできて、霞ヶ関、大手町、銀座、東京で降りる人多い。赤坂見附で階段なしで銀座線に乗り換えできる。代々木、千駄ヶ谷、水道橋、市ヶ谷、飯田橋は総武線で。新宿駅で山手線と階段なし同じホームなので乗り換え楽です。利便性はいいですね。

【バス】

  • すぎ丸が意外に便利です。
  • マンションの前から阿佐ヶ谷駅まで行けるコミュニティバスが出てます。雨の日はそちらを利用してもいいでしょう。
    • マンション内に二箇所停留場がありすよね。反対方向行きに乗ると浜田山の探検にも行けますね。

【道路】

  • 駅までは細くて車1台がギリギリ通れるって感じです。
    • 確かに、青梅街道方面に抜ける道は狭いですね。住人の動線としては南阿佐ヶ谷駅方面に出る人が多いわけですから、朝など通勤時には狭い道に人や自転車や自動車が殺到して、事故が起きたり立ち往生したりというリスクがあるわけですが。
    • 自転車は必須。最寄りスーパーには駐車場がありません。近辺の道もいわゆる4メートル未満道路が大半。青梅街道出る道が一本しか思いつかないから、すごい渋滞しそう。


構造・建物[ ]

【構造】

  • 総敷地面積:43,170.48m2(A~E街区合計)
  • 他の杭打ち物件より、ここの方が直接基礎で遥かに安心だし、そもそも低層だから、そんなに揺れないし、地震が嫌いな人にとってはここはかなり良い物件だと個人的には思ってる。
  • 断熱性や省エネ性もすべて最高基準を満たしています。
  • CG見ると、外壁タイル張りではないのかな。バルコニーもペラボーのような。。。
    • 外壁はタイル張りでバルコニー内側は吹き付け&ペラボー&集中排水ですよ…
    • 上層の白い部分は吹き付けで、FIX窓の黒い部分はアルミパネルです。
  • バルコニーの手すり側がコンクリートでないのは、採光対策かコストの問題なのか。同じノムラの大規模物件でみると、重厚な桜上水に比べ、ファミリー向けライト感覚の団地。

【ランドプラン】

  • 善福寺川緑地に隣接した、阿佐ヶ谷住宅の跡地に建設中のマンションです。およそ12年前から始まった分譲マンション計画で、総敷地面積は、なんと43,000m2超!A街区からE街区まで、中低層のレジデンス9棟と、テラスハウスが配棟される予定。64%の空地率で、敷地内には4,400本にもおよぶ樹木が植えられます。まるで、公園の中で緑に囲まれて暮らすかのような、余裕たっぷりの配棟計画でした。
  • 5つの棟に分かれ、それぞれに個性ある低層住宅で構成されている。
  • ここは緑が多いのがアピールポイントになっていますが、敷地の北と東に集中しているので、一部の棟のそれも北向きか東向きの部屋からしか緑が見えませんね。なぜこんなランドプランになったのか疑問です。公園が北と東に集中しているため、せっかく広い敷地があるのに、棟の間隔も取れていないですよね。
    • ここは一種低層で広大な敷地のわりに、周辺住民への配慮が感じられるこじんまりしたランドプランにしちゃったね。
  • あちこちにシンボルツリーと呼べそうな立派な植栽がありとても良い雰囲気でした。阿佐ヶ谷団地からの移植でしょうかね。歴史の継承を感じます。

【外観・デザイン】

  • 落ち着いた雰囲気でした。建物が低く、各棟の間隔が広いので空がとても広いです。
    • 出窓のようなデザインが良いですね。
  • 外観素敵だと思います。低層だし理想的です
  • 高級感は無いかもしれないけど、良いデザインだと思う

【日当たり・眺望】

  • 南向きで暖かい。
  • 前に高い建物が立つ可能性もない。日当たりが保証されてるのは大きいですね。
    • 日当たり、風通し、眺望、ゆとりある敷地と建物の配置、そして部屋のゆとり設計。
      • 目の前が建物だから開放感はあまりなさそうですよ。
    • 上層階であれば見晴らしもいいですし、なにより部屋が広いですよね。リビングの隣を解放したらパノラマになりますよ。良い間取りだとおもいます。
  • ここは立地は最高なだけにランドプランが残念過ぎますね。提供公園に面している棟でも公園は北か東で日照条件がよくないし、そもそも南側に設計されるであろうリビングから見えなさそうですし、提供公園に面していない棟に至ってはただのお見合いマンションに過ぎず、買うメリットが全然分かりません。

【騒音】

  • 隣り上下階の音、本当に聞こえないですよね。マンション敷地内外の車の通りも少ないから、車の騒音もなくて静かに暮らせますね。
    • 私の部屋は上階の足音がとても響きます。自分の足音も結構響くのが分かります。また、家具の前を歩くと、かなり家具が揺れます。ゼネコン担当者に確認したところ、コンクリートスラブと床材の間の支持脚が、比較的長めの造りだとのこと。棟、階層によって違うのですかね?。因みに私はB1棟です。
    • うちはA棟ですが、上の方の子供の足音聞こえますね。ただし、テレビ棟付けていれば気にならないレベルです。こちらがシーンとしていると聞こえます。あとは椅子を引く音ですね。人のふり見て我がふり直せで自分も気をつけてますが。
  • 棟により、ゼネコンさんが違うと聞きましたがそのせいで音の差が出る?
    • B1とB3は一緒ですよね?だとしたら、やはり上階に住む方によるのではないでしょうか?


[PR] スポンサードリンク

共用施設[ ]

  • 共用部:グランドエントランス、ライブラリーラウンジ、キッチンスタジオ、ゲストルーム、クラブハウス
  • カーシェアリング
  • コンシェルジュサービス
  • 敷地面積の40%を緑地に利用しており、地下駐車場にしたのも見た目からも緑の多い環境を崩さないように配慮されている。
  • 仕様は普通のプラウド並みだと思うけど、規模の大きさや敷地の広さを活かして、クラブハウス?だのキッチンスタジオ?だの、共有施設を色々作るらしい。そのわりに保育所無し、コンビニすら青梅街道まで出ないと無いのは、利便性からいうと微妙。
  • 本日、内覧してきました。エントランスがしょぼいこと以外は及第点ですね。建物の外観は平凡だけど、中庭とか植栽とかでカバーできてる。
    • 建物の外観が平凡で、エントランスがしょぼいの…?
      • 私はそう思いました。中庭は素敵でしたよ。部屋の内装も悪くないし。
  • 「24時間ゴミ出し可能」なのに「極力回収日前日に」というのはせっかくのマンションの利点が損なわれるような。ディズポーザーで生ごみは少ないのだから臭気がひどいわけでもないのに、なぜ前日なのでしょうか。
    • 収集日なんか気にしてる人は居ませんよ。ご安心を!

【駐車場】

  • 地下駐車場(A街区・B街区のみ)
    • このクラスで、地下駐は素晴らしいと思う。
      • 平置きの駐車場も機械式も景観を損ねますよね。電柱地中化も素晴らしいです。何より敷地内はほとんどマンションの人たちだけなので、常に静か。
  • このマンションは来客者用の駐車場が無いとのことですが、近くに時間貸しの駐車場をご存知の方いらっしゃいますか?
    • 杉並高校の近くのアローパーキング成田東が一番近い駐車場です。コンシェルジュで近場の時間貸し駐車場を載せた地図くれますよ。
    • 来客用駐車場ありますよ。テラス街区にあります。あくまで暫定らしいです。

【様々なサービス】

  • カーシェアがあるので、車は持っていなくても不便しないでしょうし、共用施設は大規模ながら無駄がなくていいなと思います。中庭が広いのが子供がいる家族としては良さそうだと思いました。
  • 室内設備ではありませんが、敷地内に店舗などを建設することができないため、コンシェルジュをはじめとする様々なサービスを充実させているそうです。
    • ショッピングデリバリー ・ケータリングサービス ・フラワーデリバリー ・ライブラリーラウンジ ・ハウスクリーニング ・ハウスメイドサービス(家事代行) ・ペットシッター ・カーシェアリング ・タクシー手配 ・靴やバッグの修理取次 ・各種印刷の取次 ・郵便物の代行投函などなど
  • 設備のアフターサービスにも野村不動産が対応し、万が一の不具合には最長10年の保証期間が設定されているそうです。
  • 私が唯一気になるのは、コンシェルジュの勤務時間が短いことかな。共働き家庭だと、コンシェルジュにお会いできる機会がないのではいでしょうか。
  • 食品配達サービス(A街区・B街区・C街区のみ。D街区は宅配ロッカー利用のネットスーパーサービスを検討中です)


[PR] スポンサードリンク

設備・仕様[ ]

  • ディスポーザーはAB棟しかありません。
  • B-4棟だけ太陽光発電がある。
  • 高い割にはミストサウナ(使うかどうかは別として)無いとか、コストカットの形跡がちょいちょい見える。実際に価格が高いってこともあるんですが、それにしてはスペックがそれほどでもない。
  • 仕様がかなり低いですね。ほかの方も仰っていますが、高級感とか以前に使っている素材や仕様がひどいレベルで建築費を節約しているのが一目で分かります。
    • 残念なのが、お値段の割には、ペラポーだったり、間取りに全くひねりがないこと。シンプルって言えばシンプルだけどね。
  • 具体的には、どういう所で仕様を下げていると思ったのですか?ぜひ教えて頂けませんか?
    • 室内:廊下がフローリング。・廊下が狭い。・大理石でない。 ・キッチンの石(御影石等)の使用面積が小さい。 ・パウダールーム、トイレ、浴室の床が石でない。 ・リビングのドアに重厚感がない。 ・各居室のドアが平凡。 ・空調が天井埋込式でない。 ・田の字間取りが中心。 ・6畳未満の小さな居室が多い。
    • 外観:外廊下。 ・ベランダの境がボード。 ・ゴミステーションが屋外。 ・外壁が陳腐な印象。 ・外部の人が出入り自由な敷地。

【ネット環境】

  • プロバイダはFNJのみ、フレッツが引けないと聞いてる。
    • 2016年以後建てたプラウドマンションは全てFNJの専属契約となってるためプロバイダが選択できない。コスト削減のため棟内は光ファイバーではなくLANを引いてる。(光ファイバーは曲がらなく場所が取る)なので、ネットが遅いかも。
  • ここは共用部分は無線LAN飛ばしたりしてくれますかね?

【セキュリティ】

  • セキュリティ面は、24時間セキュリティシステムを稼働させて、異常時にはセコムと野村住まいるセンターの双方に自動通報されるとのこと。


間取り[ ]

  • 間取り:1LDK~4LDK
  • 専有面積:57.57m2~110.40m2
  • 単身者からファミリーまで広々とした間取りがあるのも、魅力の一つですね。
  • ここは敷地が広いからか部屋広いのがいい。リビングの開放感過ごそう。
  • 田の字形もあるみたいです。90m2あるお部屋は、オープンポーチの奥に玄関がある形になっているので、廊下を通る人からの視線も外れて良いと思います。3面採光ですし、風通しも良くなりそうです。
  • A棟、B棟、それぞれ担当施工業者が違うので、A棟は間取りのフローリングなどのカラー変更のほか、間取り変更のフルオーダーに対応するようですが、B棟は、カラー変更以外はできないような話でした。いずれにせよ、どちらも仕様変更できない部屋もありそうです。
  • MRは、2つの間取りを見学できますが、1階のみ限定の間取りであったり、棚や壁のオプションが付いていたり、また、フルオーダーと称する間取りを変更した内容であったりと、ノーマルですっぴんの状態ではないので、所有してる家具等のレイアウトをイメージする人にとっては、少し不親切と感じました。
  • コンパクトな間取りですが収納もありますし、リビングも広めなので家族には住みやすそうです。廊下のシステム収納も小物収納ができそうで、便利そうです。
  • メゾネットタイプとかは落ち着いた価格になれば売れるかなぁなんて感じますけれどもそれはないかなぁ…。吹き抜けとかマンションにしてみたら珍しい気がします。戸建てに近い感覚だし。

【モデルルーム】

  • 3LDK(A-80F1タイプ)のモデルルームと、4LDKを2LDK(A-90Aタイプ)に間取り変更したモデルルームを見学しました。
    • 4LDKを2LDKにしたタイプが、アイランド型キッチンになっていて、リビング・ダイニング・キッチンは約25畳。洋室は9.6畳と6.8畳。ウォークインクローゼットも広々。浴室の浴槽は1620サイズ。オーダーメイドの有償オプション満載で、なんとも贅沢な造りです。
  • 週末のモデルルームは、ほぼ満席でした。マンションの資料請求件数は、8,000件を超えたそうです。非分譲住戸には、旧阿佐ヶ谷住宅に住んでいらした方も、多く入居なさるそうです。住み慣れた街、という理由だけでなく、長く住み続けたくなるような、暮らしやすい住環境なのだろうなと感じました。
  • 今回は、上記のようなタイプのお部屋を案内して貰いました。間取り図も頂いておりますが、ざっとこんな感じです。↓ (A-80F1-ctタイプ 3LDK+N+WIC 84.06㎡ )
    • 向かって左側は、7.1畳の洋室でドア式のウォーキングクローゼットがあります。こちらのお部屋の手前には、0.7畳の納戸があります。
    • 洋室の天井高は、約2.5mくらいです。洋室は、5.5に観音扉式のクローゼットがあります。そして、図面通りに行くと左側には、4.5畳の洋室があり、ここには、観音扉式のクローゼットがあります。
    • 右側は、お手洗い、パウダールームとバスルームがあります。
    • 手前は、3.2畳の台所があります。まずは、ディスポーザー、浄水器、食洗器などが標準です。
    • 台所の手前には、17.4畳のダイニングルームがあります。床暖は、標準仕様です。この時、私は、「床暖房って、だいだいはどこのマンションでも最近では標準として、当たり前のようについてますね?」と、持ちかけたところ、営業スタッフは、「そうですね?ただ、マンションはこれから建築費や人件費、資材などを含めて価格が上がりますので、今後は床暖房は、オプションになる可能性があります。ただ、プラウドのような物件ではそういった予定は未だないようですが。」と言ってました。
    • ダイニングの手前には、コンサバトリーがあり、隣にはテラス、そして、スロップシンクがあります。
  • 次は、A-90Aタイプの94.69㎡ある2LDK+WICの間取りを見せて貰いましたが、こちらは、4LDK+N+2WICの基本プランを2LDK+WICの間取りにプランを変更しています。こちらの間取りは、フルオプションのオーダーメイドらしく、モデルルームとして、あまり参考にならないかもと営業さんが言ってました。
    • 6.8畳、9.6畳のお部屋と隣は通り抜けできるウォークインクローゼットがあります。
    • そして、キッチンとダイニングを合わせて約25畳と大変広く、まるで、お店が開けるような広さでした・・・。
    • バルコニーは、奥行が2m×幅が約6m~7mくらいだそうです。
  • モデルルームに行ってきました。設備など、最近の新築マンションと何ら変わりはない印象。タカラスタンダードのホーローシステムキッチンはいいですね。エアコンが天井埋め込み式でないのが残念でした。今回売り出し棟以外の図面などはまだ見せてもらえませんでした。
    • 天井エアコンは、長い目で見るとやめた方がいいらしいですよ。電化製品は通常10年程度。替えるときに天井工事が必要で数十万かかるらしいです。
  • メゾネットタイプ(70平米3LDK)、南側の80平米程度の4LDKの部屋を内覧しました。メゾネットタイプ、80平米の空住戸、共に南側にあり、駅からは遠いエリアであったため、少し懸念が残りました。販売価格はメゾネットタイプが8000万円程、4LDKタイプで9000万円程度でした。魅力的だった点としては、周辺が低層の建物しかないため、とにかく明るく、また、全ての部屋に収納が完備されており、あらゆる世代で住みやすいなと感じました。


[PR] スポンサードリンク

買い物・食事[ ]

  • 日常の買い物に行くにも、徒歩だといずれのスーパーまでもそれなりの距離があり、近隣にはコンビニすらありません。車移動を考えても現状の周辺道路は狭くとても利便に長けた立地とは思えません。
    • 正直、スーパーは遠いよ。一番近いアキダイまで徒歩10分近くかかる。
  • 最寄りの南阿佐ヶ谷駅近くまで行かないと、コンビニがありません。(セブンイレブンとミニストップ)
    • ここはせめてコンビニが近くにあればね。一番近いコンビニまで徒歩8分くらいだし、スーパーは駅の北側だし。家にいてちょっと何か買いたいって時には不便だね。
  • 都心へのアクセスも悪くないですし、駅周辺の商店街も楽しめる。その上、自然環境も整っている・・・という条件でマンション探しをするとしたら、これだけ広大な敷地をもつ新築マンションは、そうそう見つからないような気がしました。
  • 共働き主婦なので帰り道にスーパーがないのは地味にきつい。
    • 同感ですね。仕事帰りに反対側のアキダイまで行くのは本当に面倒。アキダイに行くぐらいなら新高円寺で1回下車してクイーンズ伊勢丹に寄る方が時間のロスが少ないです。コンビニで売っているものは偏りがありすぎて。
    • 共働きなら、電車通勤だと思うので、南阿佐ヶ谷駅からスーパー行けば、そんなに大変じゃないと思うけど、、

【スーパー】

  • 南阿佐ヶ谷は、スーパーありますか?
    • 徒歩15分圏内に生協・サミット・アキダイ・ピーコック・つるかめ・高野・西友・イトーヨーカドーと、こんなに買い物ができる場所はありません。自転車に電車を使えば荻窪、高円寺で安くショッピングできます。
    • マイバスケットがありますが、ここは小規模で品ぞろえ悪いですし、マンションと駅の中間地点にもありませんし、買い物には不便ですね。
    • 南阿佐ヶ谷にはピーコック(5分くらい)、個人の八百屋さん、少し高円寺側に行くとイナゲヤ、南阿佐ヶ谷駅周辺にも色々なお店があり、困りませんよ。川沿いにはおいしいパンのザーマットもありますよ。
  • 阿佐ヶ谷周辺のスーバーには駐車場があるところなんてないですよ。この辺はもっぱら自転車です。高齢者でも自転車や三輪自転車に乗って買い物に来ています。一生ここでというのなら、そのくらいな覚悟は必要かと思います。
    • 五日市街道のサミットって屋上駐車場なかったっけ。買いだめするなら最近宮前にOKストアできたよね、駐車スペースもたくさんあったよ。
  • B棟の人ならminiピアゴ成田東5丁目店が結構近いですよ。少し遠回りですが、駅からこちらに寄れば逆方向に行くよりは気分的にはいいかと。

【商店街】

  • 阿佐ヶ谷パールセンター(約480m・徒歩6分(B街区出入口より))⇒http://www.tokyoseikatsu.com/town_tokyo/toka-chuoline/asagaya/post-167.php
    • 阿佐ヶ谷の商店街は賑やかでいいですね。アーケードど雨でも雪でもゆっくり買い物ができそうです。区役所も駅直結ですし便利そうです。
  • およそ700メートルのアーケードに、200店舗以上の食料品店や飲食店が集結しているそうです。週末の商店街は、阿佐ヶ谷中の住民が全員集合したのではないか、と思えるほどの大賑わいでした。
  • 商店街も充実しています。 住宅街の中で発展してきた商店街だけあって、昔ながらの味わいのある店舗から、新しい店舗までよりどりみどり。この街だけで、生活必需品が揃ってしまいますね。
  1. JR阿佐ヶ谷駅の南口には、上述の阿佐ヶ谷パールセンターをはじめ、南阿佐ヶ谷すずらん商店街。
  2. JR阿佐ヶ谷駅の北口に出ると、スターロード商店街があります。ピーコックストア、まいばすけっとなどのスーパーをはじめ、八百屋さん、果物屋さん、生鮮食品店などもありました。
  • メトロ南阿佐ヶ谷駅からJR阿佐ヶ谷駅までパールセンター商店街が展開されているので日常の買い物には困りません。私は中野に住んでいますが、時々この商店街まで買い物に来ています。安くて充実していますよ。

【その他】

  • 中央線沿線には、古着屋や古本屋、個性的な雑貨を集めた店やB級グルメの有名店などがある。
  • 美味しい蕎麦屋やイタリアン、フレンチもありますし、買い物なら豆腐屋、お魚屋、焼き鳥屋、和菓子屋などなど個別の美味しいお店が沢山あります。


[PR] スポンサードリンク

育児・教育[ ]

  • マンションの建設地は、杉並高等学校、東田中学校、杉並第二小学校の近くですので、子育てにも良さそうな地域だなと感じました。

【幼稚園・保育園】

  • 阿佐ヶ谷南と成田東に認可保育園が新設されます。(27年4月より)合わせて定員150人ほどですね。いきなり9ヵ所も認可保育園を新設する杉並ってすごい財政力と意思決定能力ですね。小中学校も給食費以外、ほとんどの教材費を区が支給してくれるようです。⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/guide/detail/12022/hoikuen_annai27_3.pdf
    • 杉並区は日本トップクラスの認可保育園激戦区。待機児童にはカウントされない認可保育園の空き待ちの人が山ほどいます。0~5歳でたったの150人なんて、周辺で既に何年も待っている人と兄弟枠だけで軽く満員です。残念ながら、この辺は区外から越してきていきなり保育園に入れるほど甘くはありません。最近は保育園だけでなく、延長保育などで煽りを食った幼稚園までもが入園激戦区になっています。
  • 幼稚園について:高○穂、○宮、杉並東○等があります。プレに参加したり、それなりに入園には努力が必要なようです。保育園はやはり結構大変そうです。
  • この辺の方は幼稚園はどのあたりに行かれる方が多いのでしょうか。
    • 大体渋谷の私立に通わせてますよ。
    • 幼稚園って区内にも私立が40以上あるって言う風に区のホームページに書いてありましたよ。送迎バスがあるところもありますし、そのご家庭の方針によって決めていっても…とは思います。ただ南阿佐ヶ谷近辺だと選択肢がたくさんあるというわけではないかな。バスも含めていけばあるのだろうけれども…。

【小学校・中学校】

  • 杉並第二小学校
  • 東田中学校
  • 学校希望制度があります。⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/guide/guide.asp?n1=30&n2=500&n3=110
  • 小中学校の学区の評判とかお教えいただけますか?
    • レベルは平均的かと思います。
    • 私の子供は、杉○○二小学校に通っておりますが、ごく普通の公立小学校です。特に悪いとは思いません。公立はどこもそうだと思いますが、塾に通わせてる家が多そうです。6年生では6割程度が私立中学校を受験しているようです。受験が近くなると、子供がストレスをかかえ、学校ではやや荒れ気味になるそうです。まあ、公立小学校はどこもそんなもんだと思いますが。
  • 地元の中学校の(昔の?)評判が芳しくないようで、中学受験しないといけないのかなと思っているのですが、どんな風に考えていますか?
    • 中学は確かに昔は荒れていたそうですが、今はこじんまりして落ち着いているそうです。通学している保護者から聞きました。
  • 杉並二小のレベルが上がりそうだな。浜田山小に無理にいかせなくてもいいように思えてきた

【杉並高校】

  • 杉並高校がマンション隣(裏)にあります。
    • 裏の都立高校、荒れてなかったっけ?
    • 純朴そうな子達ばかりで、周辺住民の評判も良好です。吹奏楽部は有名で、全国トップクラスの実力です。ただ、学力の方は並レベルといったところです。また、よく関東連合の話を持ち出す方がいますが、杉並区の暴走族はとっくの昔に絶滅していますよ。


[PR] スポンサードリンク

周辺環境・治安[ ]

  • 用途地域:第一種低層住居専用地域

【立地】

  • 善福寺川緑地に隣接
  • 一戸建てが立ち並ぶ住宅街の中に建設されますが、敷地が広くて緑が多い設計になっているので、街の雰囲気にうまく溶け込みそうな印象を持ちました。
  • 学校、病院、郵便局、区役所など、駅周辺に何でも揃っているので、しっかりと地域に根付いた生活を送れそう。
  • 阿佐ヶ谷が実家だけど、昔は確かにファミリーが多く、区役所の方々の飲み屋も多く庶民的だった。でも、いまや、結構お高いエリアですね。なんかしっくりこないけど。そして、駅の北側は徒歩5分もすれば結構閑静だけど、南側や線路沿いはゴチャゴチャしてるので、南阿佐ヶ谷あたりが環境はいいかもね。
  • まわりは何もありませんよ。善福寺川公園以外は。ランニングする人には最高です。子供の住環境は非常に良いかと。
    • 公園は魅力的。あれは公園というレベルではないのでは??多摩川の河川敷みたいにはるか彼方まで、公園が続く感じ。都内でこんなに緑があるとは。環境は抜群にいいですね。
    • 周辺住民です。この辺り、散歩コースです。0時過ぎにウォーキングしていても平気な感じですよ。若い女性も普通に深夜歩いています。
    • 中杉通りは新緑でキレイになりますよね。MRから現地にはパールセンター、帰りは中杉通りを通ると割といい感じだと思います。
  • 成田東は杉並のカシミールと呼ばれた未開発エリアです、ちょっと僻地扱いされていた。ごく普通サイズの住宅が並ぶごく普通の人が住む杉並の住宅街です。阿佐ヶ谷エリアではなく阿佐ヶ谷に近いエリアというのが、これまでの立ち位置だと思います。でもここが出来たことで阿佐ヶ谷自体のエリアが広がった感はあります。成田東はポテンシャルが期待されますよ。
    • 成田東は近年古い商店やレストランが次々と閉店して地盤沈下気味でしたが、新住民が増えれば街の活気も戻ると思います。井の頭線沿線はお屋敷レベルの住宅に住む富裕層の高齢者が多いので、どうしても街が固定化しているように感じます。その点成田東あたりは手つかずの分、まだまだ発展の余地があるとおもいますね。
  • 第1種低層住居専用地域だから、プラウド”シティ”なのに保育園とかスーパーとかを敷地内に作れなかったんだろうね。第1種低層住居専用地域ってのは住環境は凄まじく良いんだけど、利便性を重視する人には不向きだね。住環境重視の人には最高ですな。
  • ガーデンに囲まれていて贅沢な環境ですね!
  • 小さい子がいるので、周辺の教育環境や治安に一抹の不安があるのと、やはり住環境としては世田谷区側と比べると雑多すぎるような気がしましたので、あくまで私の感性ですが選択をためらっています。。
    • ためらいはあるものの、マンション自体の雰囲気や、緑多めの居住空間など、敷地内に対して私が求めるものはこれ以上は特にない感じでした。
  • 空撮で見ると改めて敷地の広さと空の広さがわかりますね。

【再開発】

  • 元公団分譲(阿佐ヶ谷住宅)の建替えですから、地権者さんがたくさんいらっしゃると思います。
    • 阿佐ヶ谷南に在住のものです。あの辺歩くと今だに建設反対ののぼりとかみかけますね。どうみても新マンションの影にはならないだろ、今すでに日当たり微妙じゃんって感じの古い一軒家まで反対ののぼりあげてますね。
  • これだけの大規模な建て替え再開発はなかなかないですからね。近くに大規模な公園もある点も含め、せせこましい城南・城西の中でものびやかに暮らしたいと思う人たちにかなり好かれそうです。
  • 大規模でセキュリティ充実、しかも閑静な住宅街なので、静かに暮らせそう。最寄り駅の駅前はお店がないけど、都心に出やすいのは魅力ですね。

【地盤・水害】

  • 地盤は固いです。
  • 東京都が新しく出した地震地域危険度測定で成田東四丁目が下から2番目の「4」になりましたね、、、この掲示板でまさにタイムリーな話題です。あれだけ南阿佐ヶ谷推す記事がありましたが、南阿佐ヶ谷もほとんど危険度ランクが4です。火災発生時の救助が困難な地域とされているようですが、墨田区や荒川区と同じランクづけになっています。もう少し、地域整備をしないといけないということなのでしょうか、少しショックなランキングですよね。
    • マップを確認しましたが、プラウドシティ、杉高、杉高前のグローリオあたりは避難場所のグリーンになっているように見えます。また隣接する木密住宅からの延焼を防ぐように設計されていますよね。プラウドシティはそれらの住宅からの避難場所として公開空地を提供したから、緩和を受けられたと理解しています。ご存じの通り町内の道は狭くて、従前から拡幅しないと有事の際に消防車、救急車が入れない、到着が著しく遅れる、と区内でも問題視されているエリアです。
  • 地震と火災について。南阿佐ヶ谷駅とここの間はかなり危険な地域ですが、ここのマンションを含む南側は安全エリアですね。成田西三丁目にいると思えばいい。⇒http://www.city.suginami.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/035/447/tatemonohen08.pdf
  • 区のハザードマップ見れば分かりますが、東田小の左上あたりは棟によってはすっぽり入りますね。⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/hazardmap_all_2305.pdf
    • 善福寺川周辺は低いですね。(下の地図を参照)
    • 川の氾濫の方が懸念されます。C D E 街区辺りに積み上げられた土嚢袋が気になります。一応、大規模な治水工事が近くの公園で行われてますが
    • 水害:懸念材料ではありますが、整備(ただ今工事中)がすすめられていますので、まあ大丈夫かなと思っています。善福寺川調節池の整備事業⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/detail/13449/zenpukuji_tyosetsuti.pdf
    • 確かに高低差の地図を見ると、ここは善福寺川の蛇行外側にあたり、川に浸食され土地が低く削られた場所だと分かります。これはネガでもなんでもなく、数十年や数百年に一度のような大規模降水量に対して、住民は注意が必要だと思います。
  • このあたりは善福寺川が大きく蛇行する部分で、荻窪団地も、阿佐ヶ谷住宅も、もともとは遊水機能を持たせた広大な水田地帯だったようですよ。
    • 戦後はまだ田んぼでした。善福寺川は蛇行して、氾濫を繰り返していました。キャサリン台風の時は、このあたりの田んぼはすべて浸水、水没したとか。その田んぼが埋め立てられて、昭和33年に阿佐ヶ谷住宅ができたんですよね。  
    • まぁ、昔のこと気にする人もいるかもしれないけど、今はマンションが建ってて浸水リスクも地震リスクも限りなく小さいってことでいいのでは…
  • 自分でネットのサイトで見ただけですが、川沿いでも標高はそんなに低くなくて40Mくらいはあるみたい。当然ながら都心の千代田区中央区港区の大半の地域ははるかに低いから、地震に伴う津波とかだとそっちの方がよっぽど危ないんじゃ無いかな。ただ川がちょうどカーブのところだから、やっぱりD棟とかだと未曾有の大雨が降るとちょっと気になるかもね。
  • 杉並区のハザードマップを見ると浸水地域におもいっきり該当してます。駅から歩くと坂の下ですからね。善福寺川が増水すると夜でもサイレンが鳴り響きます。また水が出なければ良いですが。
  • 数年前の善福寺川増水時は腿まで水がきて須賀神社から通行止めでしたね。地下駐車場に水が流れ込まないといいですね。
  • 阿佐ヶ谷はとても良い所だけど、杉並区の洪水マップを見ちゃうとね。。。営業の人は浸水リスクはどう言っているんですかね?
  • 浸水に関しては、2015年末に治水工事が完遂したようなので、大丈夫と踏んでいるのですが…
  • 治水システムはどんどん進化していますし、浸水に関してはそんなに心配しなくて大丈夫ですよ。まぁ、ゲリラ豪雨も年々強力になっていますが…
  • 善福寺川ではここの上流でも下流でも工事してるので危険はかなり軽減されていますよ。あとここの一階は地面よりも数十cm高く造られているのですぐに床上浸水というのも考えにくいと思います。それでも気になるようなら一階は買わなければいい話だと思います。
  • 水害は環七の地下に巨大な貯水槽ができて和田堀公園のかなり広い部分も貯水槽になるので 超巨大な台風が何日も居座るようなことがない限り起きないよ。 仮に起きたとしてもここの周辺より中野富士見町周辺の方が脆いので先にあっちが浸水する。
  • 私自身、周辺の土地に詳しいわけではないので低地かどうかの事前知識なく見てきましたが、善福寺川からの氾濫は考えられにくいと感じました。逆に大雨のときが心配ですが、個人的にはしっかりと作られたマンションのように感じましたので、居住区は問題ないと思います。 ただ、駐車場が地下なので、万が一の水害の時の心配はありますが、むしろ地下駐車場のメリットのほうが私としては大きいので、地方出身者としては近年での水害がないようでしたらあまり気にせず、住環境で検討すると思います。
  • 都市型水害対策として、杉並区の整備基準600t/haを上回る、800t/haの雨水流出抑制施設を設置する計画になっていました。

【イベント】

  • 8月は阿佐ヶ谷七夕まつり、高円寺の阿波おどりが楽しめます。
    • 七夕祭りはパールセンターの飾りが圧巻だけど、商店街に人がごった返すだけでお祭りっていう感じでもないです。むしろ10月のジャズストリートの方がおススメ。屋外でも演奏が聴けて、特にジャズ好きじゃなくても楽しめます。


[PR] スポンサードリンク

周辺施設[ ]

【公園・自然】

  • 善福寺川緑地・遊歩道(約60m・徒歩1分(D街区出入口より))
    • 広大な善福寺川緑地の自然が魅力ですね。マンション敷地内の植樹とつながって、善福寺川緑地までも、お庭感覚で散歩できそう。春になると、緑地に隣接している和田堀公園と合わせて、890本もの桜が川沿いにせり出して咲き、有名なお花見スポットとしても知られているのだとか。四季折々の樹木や、バードウォッチングなども楽しめるようです。
    • 善福寺川公園も意外に芝生少なくてピクニック向きじゃないという声も聞きますが、ランが趣味の私にとってはこの上なく魅力です。
    • 善福寺川緑地は東側に川を下っていくとコンビニ、釣り堀、交通公園などもありますね。
    • 善福寺川緑地の成園橋付近に、鷹がいるんですね。カメラマンが集まってます。カワセミもいます。
  • 和田堀公園(約1,280m・徒歩16分(E街区出入口より))

【その他施設】

  • 阿佐ヶ谷神明宮(約1,290m・徒歩17分(B街区出入口より))
  • 小児科や専門病院なども徒歩圏。
  • このあたりで、評判の良い歯科医はないでしょうか?
    • 村上歯科


掲示板[ ]


23ku/594894/4700-5287

resident_tokyo/592926/297