ブランズ川口元郷

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ブランズ川口元郷

物件概要[ ]

  1. 埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
  2. 京浜東北線 「川口」駅 徒歩17分
  • 総戸数:119戸
  • 構造、建物階数:地上19階地下階数1階
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2018年02月中旬予定
  • 売主:東急不動産株式会社
  • 施工:埼玉建興株式会社
  • 管理:株式会社東急コミュニティー 


価格・コスト・販売時状況[ ]

  • 当初は30階建て99.95m でした。その後25階建てになり、19階建てになり、とだんだん階数が低くなって、それとともに戸数も137戸から119戸まで減ってしまいました。また背後の駐車場も高さ7mの立体駐車場を予定していましたが、結局地上平置きだけになったようです。その原因は北側敷地の住民による反対運動のためです。 病院も計画も縮小となったようです。 本来はもう一回り大きくなる予定でしたが、日照の関係で元の病院とほぼ同じだけど若干少ないくらいの規模となったようです。

【価格】

  • 予定販売価額 3,700万円台~6,600万円台(※100万円単位)
  • 専有面積 72.75m2~94.21m2(予定)
    • 単純に上限・下限値から坪単価を割り出すと、(小数点以下四捨五入)
      • 94.21m2:6600万円 → 232万円/坪
      • 72.75m2:3700万円 → 168万円/坪
  • 最多価格帯の部屋の面積を今わかってる間取りの中の中間の広さのFtypeと仮定すると
    • 76.14m2:4200万円 → 182万円/坪

【比較・検討】

  • 少し懸念されるのが、119戸しかないタワマンというところでしょうか。大規模修繕の際に、戸数が少ないので、分母が少なくて修繕積立金が大きく上がっていく、もしくは多額な一時徴収の懸念があるのが心配です。元郷はもともと川口でもマンション価格の安い地域なので、価格は妥当だとは思うのですが、手が出しやすいタワマンなので、管理費や修繕積立金の滞納者が出ないかも心配です。
    • 内廊下でもないし、共用施設にジムなど無駄なものがなければ、そこまで心配はいらないのでは。 でも修繕積立金の計画はしっかり聞いた方が良いですね。
  • ご購入される方は、修繕計画が適正かしっかりと見た方がいいと思います。 地下までありますし、119戸しかない19階建てのマンションですから。
  • 修繕積立金推移
    • 1-6年目 7,900円
    • 7-12年目 18,700円
    • 13―18年目 26,300円
    • 19-24年目 27,400円
  • 修繕積立一時金
    • 12年ごとに444,300円
  • Fタイプは全ての階で購入希望者いるようですね。
  • 4000万円以下で買える階下はそこそこ申し込みがあるみたいです。浸水は起きないと信じて川口元郷のホームまでの距離に妥協できるなら、有りだと思います
  • 3000万円台の部屋はだいぶ決まってるらしいね。第1期でどのくらいいくか
  • 当然と言えば当然ですが、安い部屋から順に埋まっていくんですね。 Fタイプの人気が高いのは、価格が一番安いからですか? 3000万円台の部屋はもうほとんど選べない状態でしょうか。 第一期の販売スケジュールが土日の2日間のみなので、 販売分は内定している状態なんですかね?
    • Fタイプは4300からで他の部屋と比べると高めです。 南向きのなかではちょうど良い間取りですね。我が家には。 第1期は完売ですよ。
      • 3千万円台はBとCの3階から9階くらいの部屋だけですね。第1期で出てない部屋もあった気がする
  • 金額に対して設備は とても良いと思いましたし、元郷駅から徒歩5分。JRの駅も充分に徒歩圏内。 環境等を考慮しても充分過ぎると思います。
  • 第1期は売れたのかな!?
    • 私の担当してくれた営業さんの話では第1期の販売は良かったみたいです。抽選の部屋もあったとか言われてましたね。
  • 現在、先着順6戸って物件概要にあるってことは 残りはすべて売れたんでしょうね。 1期は50戸でしたから44戸売れたんでしょうね。
    • 確か第1期は50戸販売と有りました。 44戸、1期で販売出来たのは凄い事なんですよね? もしそうなら売行き好調、幸先の良いスタートを切れた通り言う事になりますね。 HPでは第2期の予告がされてました。 2期もどこまで行くのか楽しみですね。
  • 1期は、終わりましたが上の方の階だったらまだ期限に間に合うと思います。
  • 1期の先着順残り6戸、早くも今月には無くなりますかね?2期の売れ行きも気になる所です。
  • この地域は「都市・居住環境整備重点地域」に指定されているうえ、さらに「都市再生推進事業制度」を推進する特定地区にも指定されていて、今後市が重点的に、快適な生活拠点としての整備、都市基盤整備を行っていくエリアとされています。 この物件自体がそのプロジェクトを踏まえての開発でもあるし、周辺一帯も同様に良好な「居住環境整備」がなされていくでしょうから、行政の後ろ盾のある将来性を見込んで、こちらはお勧めのマンションと言えます。 大手マンションデベロッパー、行政のバックアップ、駅から10分以内、日照良好、お手頃価格 あ、あと現地見た感じとても頑丈そうでした。HP見たらタワーマンション並みのコンクリ使ってますね。それと2重床&天井と建物スペックがすごい!
  • 第一期50戸販売で、現時点の物件概要の販売個数が7なので43売れたってことでいいのかな?とすればすでに1/3売れたということでなかなか良い滑り出し。
  • 先日SUMOを見たのですが、いよいよ2期の正式販売戸数が発表されてました。 今回は7戸!4200万~の住戸販売みたいです。 南向き、多いのでしょうか? 今回も注目ですね。
  • 元郷は周辺環境では少し劣りますがコスパの良さが最大の魅力です。新築でこの駅距離、設備など元郷の条件で坪180万程度から購入できるというのは素晴らしいと思います。 
  • 皆さんが言われている通りコスパが良いですね。 4000万円台前半でこの仕様の良さは感動しました。 川口駅を使いたい場合は自転車を使えばすぐですし、買い物も困らない。 ネックは小・中学校が遠いくらいでしょうか。
  • あくまで私の個人的な意見ですが、西向きが意外に人気あるのは 
  1. 西向き側は横道の為、車が然程通らない。 排気ガスとかにそれ程悩まされない。 
  2. 眺望が西の方が良い。 南も悪くないですが、前方にデュオタワーがある為、眺望を好まれる方は敬遠されるかも•••。 
  • 管理費・修繕金が高く設定されているので上がることはないかなと思います。 無駄な共用スペースもないですしね。
    • 私もこれだけのスケールのあるマンション。この管理費、修繕費の価格は無難かと考えます。 高いと感じてしまうのは、他のデベが安く設定してる所が多いからです。 目先の販売の事だけ考えて安く設定して、後から値上げして行く。 払えなくなる方も出て来て理事会が崩壊なんて事もあるかも知れません。 自分が住むマンションで、その様な事に事は起きて欲しくないですね。
  • このブランズ川口元郷のメリットは価格の割にコスパが良い。 そして無駄な共用施設が無い所です。 確かに管理費等高く設定されてるから、値上がりはないでしょう。 只、ゲストルーム位はあっても良かったかなとは思いますけどね。
  • 予想に反して西向きのCとBが人気があるのには少し驚いてます。 やはり、最終的に部屋を選ぶのは向きではなく、間取りなんですね。 この分だと西向きの部屋が先に完売してしまいそうです。
  • 最近のマンションにしては西向きが人気があると言うのは珍しいですね。 確かAもBも西向きですよね? 南向きは何故苦戦してるのでしょう?
    • Dは4LDK かつ高額 。Eは間取りが特徴的 。Gも3LDKですがやや広めなので値段も上がる。 この辺がA Bタイプ人気とのギャップでしょうか。 私は迷わずGタイプでしたが。 
  • マンマニ氏のブログに寄ると、購入を見送った方々の大半の理由が学校までの距離だと言われてます。 小さいお子さんが居られる家庭だと心配になりますよね。 


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交通[ ]

  • 問題は川口元郷駅へのアクセス。徒歩5分とうたってますが、徒歩ルートはあまり歩きやすい道ではありません。特に芝川橋の交差点は歩道に該当するものが無いです。三叉路になっていて交通量もそこそこあるので横断には注意が必要です。横断歩道や信号機が無いので子供さんは特に要注意です。
  • 川口といっても埼玉高速鉄道利用なんですね もう少し運賃が安くなると利用客も増えますし、高速鉄道駅周辺も栄えてくるのにな
  • 川口元郷駅まで5分の道のりは街灯が少なく舗道も整備されてなく、暗くて女性が夜遅く帰るには心もとないのですが、このあたりはもう少し明るい街並みにして舗道を整備するような計画はないのでしょうか。
    • 確かに川口元郷駅までの道のりは寂しいですね。 近くて良いんですけど。
  • 病院跡地や、隣にある事が気にならない方にはいいのでは。
  • この近辺は一方通行がやたら多いので、土地勘が無く、車を利用する予定の方は 一度走った方がいいですよ。
  • 埼玉高速鉄道って、物凄い運賃が高いですよね。6両編成しかありませんし、ラッシュは酷いですし、本数も少なくて。
    • 埼玉高速鉄道は確かに運賃は高いですが、京浜川口駅に比べれば朝のラッシュはそうでもないです。
  • SRの話ですが、確かに浦和美園の入居が始まったら現時点では予想出来ませんね。 私も通勤はSRを利用予定ですが、最悪はJRでの通勤も考えてます。 マンション前にはバス停があり、バスの本数は困らない程ありますよ。
  • 朝の通勤時の意見とかありましたが、浦和美園のマンションの事とかバスの本数が多いのでJR通勤も考慮出来るとか、これから生活する場として参考になると思いました。
  • 検討してますが、新宿、渋谷方面に出にくいのが難点ですね。。埼玉高速鉄道がJR赤羽駅を通ってくれてたら、言うことないのに
    • 10分余分にかかるのはしょうがないと考えるしかないですね、四谷で丸の内線に乗り換えて新宿は37分くらいです。
      • 赤羽駅を利用したいのであれば、122に出ると赤羽駅方面のバスもかなり出てますよ。122はマンションから徒歩でもそれほど時間は掛からないと思います。埼玉高速鉄道だけに拘らず、バスも含めて通行手段に入れてみると良いかも知れませんよ。
  • 車はあった方が便利ですね。カーシェア等も近くにあるので、車を持っていなければ、カーシェアの利用できる駐車場を確認しておいた方が良いと思います。

【バス】

  • 連結バスによるBRTの試験走行、今年の秋にも実施するそうです。 4案のうち(1)のルートはブランズ川口元郷の前を通りますね。 

 https://twitter.com/Mr_Tarinn/status/849308271685120000 

  • ブランズ川口元郷は川口駅行きのバス停がすぐ目の前にあるのがいいですね。何度か歩いて川口駅まで行きましたが 歩いていけないこともない距離とも思います。毎日通勤で使うには厳しいですが 
  • 朝の通勤電車並みに朝の時間帯は本数があります。 
    • 近所に住んでるものです。朝のバスは多いですが雨や雪の日は乗客が増える為満員で乗れないなんて事は多々あります。もちろん通常は少し待てば乗れますが上記の様に天気が特に悪い日は次待っても満員なんでいつまでも乗れません。バスは遅延証明もでないので駅まで徒歩か自転車の人が多いエリアですよ。
  • 羽田への直通バスがある。 


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構造・建物[ ]

  • 敷地面積:2994.66m2
  • 建築延床面積:12109.27m2
  • デザインがいい
  • デザインは落ち着いた感じかな
  • 公共・共用施設の上に、L字に組んだ板状マンションを載せた感じで、いわゆるタワー型のデザインではないですが、板状マンションとしては良いデザインだと思います。
  • 各住戸の間口はややワイドめですかね。6m以上ありそうに見えます。屋上のスカイデッキというのも良いですね。
  • 駅については、ご指摘されている通り運賃が高いのと、 池袋・新宿・渋谷側に行きづらいということから、このあたりにお住いの方々は かなり高い割合でJR川口駅の方を利用されています。 ただし南北線沿線付近にご用があるのであれば埼玉高速鉄道、空いてて良いですよ。 ホームの特性上人身事故もまずありませんし運行が安定しているのも良いです。
  • バルコニーが南向きの棟は採光は文句なしだと思うのですが、眺望はどんな感じになりますか?
  • 西側の眺望は写真で見ると高層階の場合は見晴らしが良さそうですね。
  • 西側は午前中は日当たりは無理とありますが、それは全ての階ででしょうか? 

ある程度上の階になれば、午前中の日当たりはそこまで悪くないのでは?

    • 10階以上でも変わりませんでしたよ。 日当たりが無いからといって明るさが無いわけではないと思うので多少の明るさは期待していますけどね。 あと別の建物の日陰にもなったように見えましたが、曖昧です。 営業に言えばすぐに見せてくれますから見せてもらってください。
    • 西側は約80m離れたところに川口青木町スカイハイツという9階建のマンションがあるので、ブランズの下の階は西日が避けられそうです。しかし上層階は眺望が良く抜け感があるのでメリット大です。後は好みですね。
  • 屋上にスカイデッキがあること、バルコニーの隣との隔板が天井まであることが気に入ってます。
  • 外観は落ち着いた色味でかっこいいですよね


共用施設[ ]

  • 駐車場:62台<内 身障者用2台含>
  • バイク置場:5台
  • 駐輪場:149台
  • 1階と地下1階の病院関連の施設って何ができるのでしょうか。30階のタワーマンションができるという話があった頃は、病院の診察室を備えた高齢者向けのマンションになるとかウワサがありましたけど、25階、19階となり、結局1階と地下1階は何になりますか?ご存じの方教えてください。
    • 地下については駐車場じゃないですか? 1階配置図を平置き駐車場が42台分しか描かれていませんが (もしかしたら駐車場と建物の間のところにも4台分あるかもしれません) 物件概要には62台他、病院付属施設用10台とあるので、描かれている平置きだけだと30台分近く足りていません。 ただし地下へのスロープも描かれていないので明言はできません。 あと病院の所有権は1階だけじゃなく2階もですね。 今の病院から分離しやすい、かつ不足しているとしたら小児科とか? あと共用施設の項目が公式のHPに無いのが気になりますね・・・ スカイデッキについてもコンセプトのところにちょっと書いてあるだけ。 共用施設の内容知りたいです。


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設備・仕様[ ]

  • 設備仕様に関しては、 ユーティリティーシンクは機能的で使いやすそうな仕様になっている点が良い ディスポーザーも完備されている点、 その他キッチンペーパーラックなど機能的な収納がついていることやミストサウナ完備など 女性目線としてはうれしい仕様がたくさんあると思いました。 あとは価格と立地がどうなのかですかね~
  • 購入された方、オプションは何を選びましたか?私は食器棚とホッカラリ床を選びました。
    • オプションは悩みましたが、私は食洗機のみ 依頼しました。 食器棚も良いですよね。 元郷のマンションはかなり設備も整ってるので、それ程オプションで付ける物はないかと判断しました。
      • 私もオプションは食洗機のみ依頼しました。でも、モデルルームにあったタイルの床や食器棚などもとても素敵でしたよ。
  • フローリング素材は皆さん気になりませんでしたか?クッション性がなくて足音が響きそうな気がしました。また床スラブも20cmで、重量床衝撃音の判定も-55と気になります。 
    • 二重床ですから、クッション性はないでしょうね。防音性に関しては高級マンションじゃないし、二重床だし過度な期待は禁物だと思います。


間取り[ ]

  • 間取り:3LDK~4LDK
  • 専有面積:72.75m2~94.21m2
  • バルコニー面積:10.68m2~14.10m2
  • 公開されている間取りはオーソドックスな田の字ですが、鰻の寝床ではなく、スパンが広目で好感触ですね!
  • スッキリした外観のわりには間取りのバリエーションがあるのでしょうか。 3タイプしか公開されてはいませんが、単なる田の字だけではないようなので他の間取りにも期待しています。
  • タワーマンション並の柱の張り出しは気になりますが、間取りも使いやすそうですね。
  • 収納スペースがとても充実している感じがします。 どの部屋の、けして広いことはないのだけど、 これだけ収納がしっかりできると、家の中が広々とした感じになりそうです。
  • 間取り図三種見た印象 スパンは7mくらいあったのでゆとりがありそう。そのおかげか無理のない安定した間取り形状。 収納はやや小ぶりかな?(中間に柱が入ってきてるのが原因だと思う。) 内装写真を見るとバルコニー側の窓のうち狭い方は床からじゃなく腰壁から上しかない。 FtypeのLDと洋室の間の引き戸を収納する場所窓側なのか・・・逆の方が開放的になりそうなのに。
  • Fタイプが人気みたい
  • 南面の日照はすべての階で100%確保されてるということになりますね。
  • 人気のFタイプは当然としてCタイプも完売とは•••。 そうなると私的にはBタイプが良い感じがします。 Fタイプを少し手狭にした感じで良さげです。 


買い物・食事[ ]

  • 駅からの帰り道に寄れるってのは大事ですよね。調べたらミエル川口のスーパーが21時まで、ブランズの向かいのウェルシア川口栄町店が深夜0時まででした。ちょっと遠回りしてローソンに寄っても本来の徒歩5分が、徒歩9分くらいになる程度なので許容範囲ですね。 
  • 映画館が徒歩圏にある 

【デイリーヤマザキ】

  • 川口元郷のデイリーは24時間営業ではないものの、割と便利ですよ。向かいのドラッグストアは食材などの取り扱いも多少ありますし、22時ごろまでやっておりますので買い物に困ることはないと思います。
  • デイリーヤマザキは川口元郷駅に本店とサテライト店がありまして、マンションに向かうときに使う出口にはサテライト店があります。 サテライト店は早めに閉まってしまうのと品揃えも少ないです。 0時超えないのであれば、ウェルシア(ドラッグストア)利用するのが良いと思いますよ。


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育児・教育[ ]

  • 小中学校は遠くなってしまうのでしょうか?このあたりはもともと住んでる方も多くない印象ですから小中学校の生徒数も少なそうですがどうでしょうか
    • こちらの基本学区、青木中央小、青木中なんですよね。 どちらも評判は良い方だと思いますが結構距離があります。
    • 学校選択制度がありますので歩かせるのがかわいそうと思われる場合は 十二月田小中、本町小、南中を選択肢に入れた方が良いかもしれません。 ただし本町小は人気ですので抽選になってしまいますが。
  • 川口元郷周辺でも良い地区はたくさんあるんですが、工業病院のあたりは学区の谷間になってるんですよね。基本学区は青木中央小学校なのでちょっと遠いです。 基本的には隣の学区を選択することが出来るようになってるんですが、 近い十二月田小や人気の本町小は定員がいっぱいで現在外から受け入れを行っていません。 あと良さげな公園が工業病院の近くに無いというのもありますね。 川口元郷の西側なら芝川公園があるし、東側ならエルザタワーの公園や給食センターの北の広い公園があったりするんですが。
  • 一度小学校まで歩いてみましたが、そんなに車通りが多い道でもないですけどね。 私の小学校も1キロ以上は離れてたので、あまり気になりませんでした。
  • 私は小学校1140m、中学校1750mは遠いと思います。 ここまで来ると、1駅分ですよ。 特に冬は部活をして帰りは真っ暗になっていると思います。
  • これによると、原則、自転車通学はできないとありますね

 http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/72010022/72010022.html 

  • この辺の小学生は集団登校していますが、 青木方面と本町方面に別れて通っているようですね。 今後選択できなくなるのであれば、全員青木中央小学校へ? 学校や先生方の評判は比較的良いようです。


周辺環境・治安[ ]

  • 用途地域:準工業地域
  • お隣が総合病院。救急車が来たりとかそういうことはないんでしょうか。
    • 隣が救急病院というので救急車のサイレンは夜間でもするかもしれません。
    • 救急車が来る回数は1日平均4回くらいって聞いた
    • 市立病院が移転してから、駅近くのまともな総合病院ってココくらいしか無くなったよね。 夜中の救急車はけっこう厳しいかな。 マンション住人は、病院がある事をわかって来るんだから仕方ないけど。
  • 地盤は良くないですよね。
  • 場所はいいんだけど なんか前に病院あった場所だし 縁起悪そうだから悩んでます。 笑われるかもだけど子供に何かあったら心配
    • 病院跡地は気になる人は無理でしょうね。でも病院が隣にある安心感はあると思います。
      • こちらのマンションを検討して居る者です。 病院跡地で悩まれる方も居られますが、私は総合病院が隣接してるのは心強いと感じてます。 家族が病気になった時、ましてや緊急性があった時は直ぐに連れて行けますから。 そんな風に考えると場所も悪くないですし、良いマンションではと思います。
  • 病院隣接はいいように思ってましたが、救急車の音はどうなることでしょうか。
    • 私が救急車の音の事を営業さんに聞いたら、工業病院は救急第2指定病院で、1日に救急車が来ても4台位。しかもマンション前では病院に駐車する準備でサイレンは消してるから大丈夫!と言ってました。
    • 身内が入院していた時に、救急車はサイレンをならしながら病院に入ってきたと思うのですが、 手前で切っているのでうるさくないとここに書かれている方がいらっしゃいました。
  • 私も18年川口に住んでますが、このマンションの最大のデメリットは、立地、住環境だと思います。あまり住みたいと思えず、子育てするなら川口駅近郊が適してます。 逆にいうと、そこが妥協できれば価格に対する仕様は悪くないので、買いじゃないでしょうか? ただ、それでも買いと思えないほど、個人的には、立地はちょっと残念な感じなことは承知したほうがいいですね。
  • 目の前が122に向かうバス通りで車が切れる事なく走ってますので、排気ガスとか凄そうで低層階では窓を開けられませんね。 


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周辺施設[ ]

  • 荒川サイクリングロードに出やすくてロードバイクの練習がしやすい
  • こどもの日は芝川で鯉のぼり 

【医療施設】

  • 病院が隣にあり、いざというときは安心かも
  • お隣の工業病院の整形は物凄く有名ですよね。 プロスポーツ選手をしょっちゅう見かけますよ。
  • 済生会病院の方は紹介状が必要で敷居が高いですが、こちらの川口工業総合病院は町医者と同じ感覚でいつも使わせてもらってます。 ただ平日の朝でも混みあってるのは困りものです・・・ エントランスロビーがもっと広いといいのですが。
  • 工業病院は無くなる話が残ったんですよね。 運営母体は変わったようですが。 著名な整形外科があるという安心感があります。
  • 川口総合工業病院、小児科クリニックなくなるんだって。
    • 川口総合工業病院から小児科外来が無くなるのは正直痛いです。さらに産婦人科もみたいですね。1日も早く、2つとも再開出来る様、川口総合工業病院には頑張って欲しいです。 でも、デュオタワーに小児科があるなら安心です。こちらのマンションからも近いですしね。
      • そこの小児科あんまり使えないよ? 6.7ヶ月検診、やってくれないの。 やっぱりおおしまこどもクリニックが最強かも。
  • 1,2階の医療施設には、現在川口工業総合病院に入っているブレストセンター乳腺外科が入る予定みたいですよ。
    • 医療施設に入る予定の乳腺外科のホームページを探してみました。 原則として予約制で、乳がんの検査、治療が受けられるクリニックだそうで 定期的に公開講座も開かれているみたいです。 乳がん検診は2年ごとに受ける事になるので、近ければ便利ですよね。


その他[ ]

  • 病院跡地


掲示板[ ]

saitama/595826/159-666