ドルチェヴィータ京都山科

物件概要

ドルチェヴィータ京都山科　外観1

ドルチェヴィータ京都山科　外観2

ドルチェヴィータ京都山科　外観3

• 所在地：京都府京都市山科区御陵平林町20-2（地番）
• 交通：

1. 京阪京津線 「京阪山科」駅 徒歩7分
2. 東海道本線（JR西日本） 「山科」駅 徒歩8分
3. 湖西線 「山科」駅 徒歩8分
4. 京都市営地下鉄東西線 「山科」駅 徒歩8分

• 総戸数：17戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年2月27日
• 引渡時期：2025年09月
• 売主：信和不動産株式会社
• 施工：株式会社大安組
• 管理会社：信和コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ドルチェヴィータ京都山科（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 現地案内図を見ました。JRの山科駅。

京都市内からするとあまりなじみがないのかもしれないですが、JRも京阪も地下鉄も走っているから、案外と便利なのかもしれないと思います。
信和不動産ってどんな感じですか？
ちょっと気になります。
価格発表、待ってみます。
• 新築マンションですか？気になります。

やはりJRも京阪も地下鉄も使えるのは便利そう。
複数使えるならリセールも簡単なのかとも思います。

マンションのホームページのアニメーションが京都タワーだったので「駅前マンションと勘違いする人いるんじゃ？」とか思いましたが。

  • トップページのアニメーション？動画？見ました。
ショートストーリー的な感じでしょうか。京都のイメージの駅前風景からの、奥座敷の美しい京都の風景はこんな感じですよ的な。
でもほんと、美しい風景にちょっと見入ってしまいました。京都に住むってこんな感じなのかなと。求めるものは都会的な暮らしではなく、美しい風景の中の暮らしみたいな感じ。
そういう中に近代的なマンションが建つことに矛盾を感じなくもないですが、このマンションのようなデザインと規模なら違和感が無いかもしれません。
• 四季の奥座敷、ですか。価格はどのくらいなのでしょうか？山科駅徒歩圏ですから、
5000万台以上はするでしょうね。いわゆる洛外エリアなので、売れるかどうか。
  • >>5000万台以上はするでしょうね。
しますよね、それは仕方ないですよね。
• 竣工後の販売物件のようですが、
まだマンション名が決まっていないのか、京都・四季の奥座敷プロジェクトと
プロジェクトのままですね。
もうすぐ販売開始のはずですが、問い合わせした方いらっしゃいますか？
• 閑静な地域なのはいいですね。ここは高くなるでしょうか？あまり話題になってませんが、2025年12月引き渡しのシエリア山科三条通りが竣工半年前で早期完売しました。山科駅のポテンシャルですね。

• 17戸だと管理費や修繕積立金が将来的にえらいことになりそう。

• ついに山科でも一億超えのマンションですね。
販売は順調に行ってる感じかご存じですか。
場所は静かで良いところなんで高くなりましたね
• かなりの坂道なのかなと思います。
夏場でも、このあたりなら案外涼しいかもしれませんね。
ただ価格がかなりお高いのと、歳行ってから住む場所としては厳しいかな。
どういう方が購入されるのかな。別荘のような感じで…という方もいらっしゃるのかな。

• 屋根瓦を使っているので、和風の名前でもよかった気はします
• 坂道がきつかったです。そもそも山科にこの値段を払う気がしないかも。都落ちでしょって言われた。山が近いので災害怖いですね。先着順になっているところを見ると、価格を下げないと売れ残りそう

• 価格は分かりませんがここがそんなに高いのであれば、五条や二条近辺の新築マンションを買いたいですね。先々売却しやすいですし。マンションはとにかく立地。ここは駅から坂が辛いです。コンビニも無い。同じ安朱地域の邸宅生活を不便に感じたお金持ちが、一軒家と近い環境でマンション生活を送りたいならアリかと思いますね。
  • 二条なら、二条駅西側の「くら寿司」隣にできそうな物件に注目。阪急阪神不動産が建てるようです。

• 竣工してまだまだ売れてないみたいですね。
場所が悪いのか、価格があってないのか。

• この立地だと本来なら3000万円台後半てところかな。ここに限らず今のご時世は本来の相場の1.5倍～2倍くらいの値付けですね。2030年頃の中古市場の下落が怖い。
  • さすがに３０００万円後半なんていまどきないですよ（笑）山科駅徒歩圏ですから５０００万円は超えてくるのが常識です。ただここは立地がよくないので、いまの価格２LDK６０００万円台後半では相当苦戦。残念ながら奥座敷ではない。この金額出すなら田の字や二条エリアの方が良いのはみんなわかっているはず
    • >>この立地だと本来なら3000万円台後半
もうこの値段では買えなくなっていますよね。仕方ないですけれど。
かといって、もし部屋を持っていて、今の価格で売ったとして、同じ価格で買い戻せるかというのはわからない話。不動産、難しいです。
      • ここは値段が高すぎるっていうのがあって、この販売ペースなのかなと思っております。
正直、もう少しリーズナブルかと思っていました。
駅までも遠くもないですが、ものすごく近いというわけでもないので。
京都市内が全体的にマンションものすごく高いので、そのあおりをここも受けているということ？

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交通

• 京都駅まで１駅５分だけど、セカンド需要って感じの場所ではないかも
• 山科駅は意外と便利な気がします。

構造・建物

ドルチェヴィータ京都山科　エントエランスホール／ラウンジ

• 敷地面積：1,728.25㎡
• 建築面積：671.30㎡
• 建築延床面積：1674.30㎡
• 容積率：78.69％
• 建蔽率：38.85％
• 低層の素敵なマンションですね。
最近はタワマンが流行ってますが、低層の方が好みです。
  • 私も低層、好みです。

共用施設

• 駐車場：平面式18台※来客用駐車場1台含む
  • 駐車場 月額使用料17,000円〜23,000円（17台）
• 自転車置場：ラック式(屋根有): 23台
  • 駐輪場 月額使用料300円・400円（23台）
• ミニバイク置場：平面式：3台
  • ミニバイク置場 月額使用料1,000円（3台）

間取り

• 間取り：2LDK＋S、3LDK
• 住居専有面積：69.11㎡～90.19㎡（メーターボックス面積含む）
• バルコニー面積：5.70㎡～16.40㎡
• サービスバルコニー面積：1.05㎡（一部区画対象）
• 専用庭面積：9.38㎡～11.48㎡（一部区画対象）
• 90.19㎡の間取りがあっていいなと思いました。Eタイプです。

水まわりが集中している間取りです。
洋室それぞれクローゼットがあって、洋室1は8.1畳と広いような気もします。
出窓だから、畳数以上に広いと感じるのではないかな。ポーチもあるからちょっとしたプライバシーも保たれそうです。

買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. セブン-イレブン 山科御陵鳥ノ向町店　　徒歩7分（約560m）
2. ハートイン ＪＲ山科駅前　　徒歩7分（約560m）
3. ビエラ山科　　徒歩8分（約590m）
4. ラクト山科ショピングセンター　　徒歩10分（約750m）
5. フードショップラクト　　徒歩10分（約750m）
6. ローソン 山科駅前店　　徒歩11分（約810m）
7. ドラッグユタカ 山科店　　徒歩11分（約810m）
8. DCM 山科店　　徒歩12分（約890m）
9. しまむら 山科三条店　　徒歩12分（約890m）
10. サンドラッグ 山科三条店　　徒歩12分（約910m）
11. マツヤスーパー 山科三条店　　徒歩12分（約950m）
12. やまや 山科店　　徒歩15分（約1,150m）
13. サンディ 山科竹鼻店　　徒歩15分（約1,160m）
14. スギ薬局 山科店　　徒歩16分（約1,210m）

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育児・教育

• 教育施設

1. 光保育園　　徒歩8分（約590m）
2. ほほえみ保育園 山科園　　徒歩9分（約690m）
3. 安朱保育園　　徒歩11分（約820m）
4. 若林保育園　　徒歩16分（約1,250m）
5. 其枝幼稚園　　徒歩3分（約220m）
6. 寺西幼稚園　　徒歩12分（約890m）
7. 山科幼稚園　　徒歩15分（約1,200m）
8. 京都市立安朱小学校　　徒歩10分（約780m）
9. 京都市立安祥寺中学校　　徒歩15分（約1,190m）
10. 京都府立洛東高等学校　　徒歩4分（約320m）
11. 京都薬科大学　　徒歩13分（約990m）

周辺環境・治安

• 地域・地区：市街化区域、第1種低層住居専用地域、法22条地域、10m高度地区、風致地区第3種地区、下水道処理区域、埋蔵文化財包蔵地(安祥寺下寺跡内)/山科疎水沿い特別修景地域/屋外広告物第二種地域
• 地目：宅地
• 山が近いので、土砂崩れとか山火事とか不安なのでやめました。ファミリー層にはいいかもしれないけど、奥座敷って感じではないと思います。

• 現地見ましたが、山科駅からの上り坂がかなりキツい！徒歩と自転車ではキツすぎます。
周りの住宅地の道も入り組んで細く、自動車生活でも、少し不便かもしれません。
そしてマンション上を流れる琵琶湖疏水の水面より低い立地なのが、豪雨の時大丈夫なのか気になりました。
自然豊かで閑静な環境ではあります。
• 最近は豪雨や山火事もあるので、落ち着かない環境ではさすがに見送ります。
• 登りがしんどそう。
  • >>登り
坂道ですよね。今はいいとして、年齢を重ねていくとどうなのか。
    • 遠い将来のことはわからないですから
老後も住みやすいかどうかは何とも言えないかもしれませんね
ただ坂道に慣れて老後も足腰が丈夫である可能性もあり
逆に外出が億劫になる可能性もあり
難しい課題かもしれませんね
年をとったら便利の良い平地に引っ越して資産運用しても良いでしょうけど
蛍の見られる環境で子育てできるのは素晴らしいなとも思います
      • 若いうちは自然に囲まれた場所で子育てをして、将来的に売却してシニアが生活しやすい立地のマンションに住み替えるのもいいかもしれません。

• 実際に歩くと駅まで徒歩１０分くらいかかるかなとは思うのですが
これくらい駅まで離れていたほうが確かに京都の奥座敷というイメージにピッタリかも。ただ歳を重ねると坂道はきついかなと思うのですが、リセールも視野に入れての購入ですかね。
• 駅までの距離はそこまで遠くはなさそうですが、坂がきついとなるとまた話は別になりますね。
坂が多い道があると特に帰宅のつかれているときや自分が高齢になったときに
出歩くのもおっくうになりそうだし、自転車も電動自転車が必須になりますが、長年住んでいたら慣れて気にならなくなるのかな


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周辺施設

• 公園

1. 安祥寺　　徒歩2分（約100m）
2. 馬場ノ西児童公園　　徒歩7分（約500m）
3. ラクト山科公園　　徒歩10分（約780m）
4. 毘沙門堂　　徒歩13分（約970m）
5. 立原公園　　徒歩16分（約1,210m）
6. 山科中央公園　　徒歩17分（約1,310m）
7. 木ノ本公園　　徒歩18分（約1,430m）

• 金融機関

1. 関西みらい銀行 山科支店　　徒歩10分（約780m）
2. 京都中央信用金庫 山科支店　　徒歩11分（約860m）
3. 京都銀行 山科支店　　徒歩12分（約910m）
4. 京都山科竹鼻郵便局　　徒歩14分（約1,060m）
5. 京都信用金庫 北山科支店　　徒歩15分（約1,170m）

• 医療施設

1. むらかみ内科クリニック　　徒歩2分（約110m）
2. 井津歯科医院　　徒歩5分（約380m）
3. 山科駅前おかだクリニック　　徒歩6分（約430m）
4. まさあき歯科　　徒歩8分（約580m）
5. こんどう皮フ科クリニック　　徒歩9分（約660m）
6. 上田眼科医院　　徒歩9分（約680m）
7. 上田皮膚科医院　　徒歩9分（約700m）
8. 山科武田ラクトクリニック　　徒歩10分（約730m）
9. やだ消化器内視鏡クリニック　　徒歩11分（約840m）
10. さくら耳鼻咽喉科たにぐちクリニック　　徒歩11分（約870m）
11. ふくだ耳鼻咽喉科クリニック　　徒歩11分（約880m）
12. 愛生会山科病院　　徒歩13分（約1,040m）

• 公共施設

1. 山科駅前交番　　徒歩9分（約680m）
2. 京都市山科図書館　　徒歩15分（約1,200m）
3. 山科消防署　　徒歩16分（約1,260m）

• レジャー・スポーツ施設等

掲示板

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• ドルチェヴィータ京都山科

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