デュオヒルズ京都四条烏丸

物件概要

デュオヒルズ京都四条烏丸　外観・エントエランスアプローチ完成予想図

• 所在地：京都府京都市下京区]西洞院通四条下る妙伝寺町706番、他2筆（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩5分
2. 阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩5分

• 総戸数：62戸（一般販売対象戸数59戸）（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年02月
• 引渡時期：2027年03月
• 売主：株式会社フージャースコーポレーション
• 施工：株式会社かねわ工務店
• 管理会社：株式会社フージャースウェルビーイングパートナーズ

掲示板

• デュオヒルズ京都四条烏丸（検討スレ）

口コミ解析

• デュオヒルズ京都四条烏丸の口コミ・評判まとめ【徹底分析】

価格・コスト・販売時状況

• ここは京都の中心地。田の字地区。かなりの価格帯にはなってくるでしょうね。８０００～１億超えというくらいの価格帯かな。アクセスの良さもありながら、少し道を入ると古き京都を感じる街並み。県外や海外の方が好まれるかも。
• 四条駅徒歩5分の「田の字地区」という一等地と、洗練されたデザインは資産価値として文句なしの強みですよね。一方、64戸に対しエレベーター2基（約32戸に1基）はゆとりがある反面、将来の修繕積立金や管理費の負担が重くなる点がデメリットかなと感じました。利便性と維持コストのバランスが検討の鍵ですね。
• なんか住所見覚えあるなと思っていたらグランドパレス京都妙伝寺町計画の場所ですね。事業主が第一交通産業株式会社ですし、一つ前のグランドパレスがいまいち振るわなかったので自社ブランドではなく他社ブランドで出す形でしょうか・・・その分値段に乗ってそうですが
• 価格はエントリーの予算でおおよそわかる。一番下が～8000万なので、55平米の部屋が8000万円台～おおよそ坪500万を想定しておけば良いんじゃないかな。72平米の部屋で1.1億～
• バルコニーがないのが気になりました。京都の田の字内物件は普通なんですかね？賃貸需要があまり強くなさそうなので、キャピタルゲインがどれだけ取れるのか？悩ましいです。周りの物件みても売り出し価格は相当上がってますね。
  • キャピタル取れる立地ではないと思います。賃貸需要はありますが賃貸募集できそうなサイズの間取りが全てリビングインで微妙という。
• この周辺の薄暗い雰囲気は辛いですね～。間取りもよくないし販売苦戦しそうな予感。
  • デベがそのうちに売れると思っているので高い価格で引っ張っているのも苦戦のひとつですか？
    • 買いたい人のニーズとデベロッパー側の販売価格が合ってないから売れてないのでしょうね。1億円～3億円の高額を出すなら下京区ではなく中京区で買いますという人が多いのではないでしょうか。

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構造・建物

デュオヒルズ京都四条烏丸　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,018.41㎡（実測・分譲対象面積）
• 建築面積：795.17㎡
• 外観がおしゃれですね。京都の古い町並みでも浮かない感じのモダンな感じが良いと思います。
• 地下駐車場付き、EV2基、内廊下でデザインも気合入ってるし高級物件感ありますね。どうせなら10階建てにしてほしかったですね・・・。
• ここはダサくもないですがカッコよくもない普通の外観だと思います。可もなく不可もなく。

共用施設

デュオヒルズ京都四条烏丸　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：18区画（地上1階平置き5区画、地下1階平置き11区画、地下1階縦列駐車平置き2区画）※記載台数には一般販売対象外住戸利用台数を含めます。
  • 月額使用料：30,000円～65,000円
• 他、来客用兼身障者用駐車場1区画
  • 時間使用料：300円
• バイク置場：2台
  • 月額使用料：5,000円 ※記載台数には一般販売対象外住戸利用台数を含めます。
• バイク置場（小）：10台 ※記載台数には一般販売対象外住戸利用台数を含めます。
  • 月額使用料：1,500円～2,500円
• 自転車置場：92台（平置9台、スライド式 屋根有52台 屋根無31台）※記載台数には一般販売対象外住戸利用台数を含めます。
  • 月額使用料：300円～500円
• エレベーターが２基あるは良いですね
  • でも、この戸数でエレベーター２基は多くないですか？メンテナンス費用など考えると１基でもよかったように感じました。
    • 各階にゴミステーションがあるタワマンでは無いので、ゴミを持っているとき誰かに遭遇する確率が少しでも低い方がプライバシー性・快適性が上がります

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：55.04㎡～92.21㎡
• ルーフバルコニー面積：29㎡～49㎡
  • 月額870円～1,470円
• 全体的にリビングインの間取りが多いのは勿体ないねー。形きれいなのに・・・ただ58平米の部屋でも1418なのはとても良い
• 実際にマンションに住んだ人なら容易に分かると思いますが、バルコニーがないとか非常に狭いと言うのは生活の質を著しく下げるので、此処はセカンドハウス向けではないでしょうか?
  • ドラム式や浴室乾燥使えば普段洗濯物を外に干すことはないですし、バルコニーを掃除する手間や外観が良くなることを考えると無い方が良い派です。
    • カンタくんが標準装備されてます。バルコニーよりも住居スペースを確保するために、敢えてそうしたと思いました。実は窓もフィックス窓が多くて、全開は出来ないところもありましたので。
      • この場所だとバルコニーが有っても寛げるような感じはしないので無いほうが良いかもしれませんね。
        • 御池通りのマンションを内見したとき、営業の人が言ってたけど、田の字地区のマンションは何より外観重視だそうです。ベランダに洗濯物が干せないのはもちろん、住人の姿も見えないほうがいいらしい。
• ここは間取りが中途半端な気がします。実需層を狙っているのかもしくはセカンドハウス層を狙っているのかコンセプトがよくわからない間取りだなあ。
  • ウォールドアのプランばかりですね。実需を狙うならしっかりとした壁の3LDKにするか、セカンド狙いならばいっそのこと2LDKにしたほうが良かったかなと。
    • あのドアは閉めても音が漏れ漏れなんで、どうしてこの仕様にしたのか意味わからないです。
      • ウォールドアは閉めても隙間がかなり空いているからプライバシー性は全くないですよね。音も光もダダ漏れになります。そしてリビングダイニングキッチンのスペースも全体的に狭目だしなんでこんな変な間取りにしちゃったのでしょうね。。。

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買い物・食事

• 商業施設

1. SUINA室町　（徒歩5分/約330m）
2. LAQUE 四条烏丸　（徒歩6分/約430m）
3. COCON KARASUMA　（徒歩6分/約460m）
4. 大丸京都店　（徒歩9分/約660m）
5. 新風館　（徒歩14分/約1060m）
6. 京都河原町ガーデン　（徒歩17分/約1350m）

• 商店街

1. 錦市場商店街　（徒歩11分/約840m）
2. 寺町京極商店街　（徒歩14分/約1100m）

育児・教育

• 小学校の校区は、御所南や御所南から分離新設された御所東が良いと聞いていますが、ここは校区の評判はどうでしょうか
  • 御所南＞＞高倉、御所東＞＞＞＞その他。洛央は、上と下の差が激しい　総合評価は普通やや上ぐらいの印象
    • ここは洛央小学区だと思いますが、やはり御所南小、高倉小、御所東小に比べると学区は劣りますね。学区を気にされるようでしたら四条通～丸太町通間のマンション選択が良いかと思います。そうすれば上記3学区の小学校のいずれかに通えます。
      • 中京区の御所南・御所東・高倉小の人気が突出しているだけで、御所近くの上京区の小学校は普通だと思いますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：商業地域・準防火地域
• 素晴らしい立地ですね。 日当たりはどうなんでしょうか？
• 現地見に行きましたが私はパスかな。四条通より南はなんか暗い雰囲気がするんですよね・・・
  • そうですよね、暗い感じがするのはわかります。四条通以北だとまだ明るい感じでそして高倉小学区なので検討に入りましたが、このポジションだと厳しいです。四条烏丸まで近いのはメリットなので電車通勤の人には良いでしょうね。
• 気になったので直接見に行きました。周囲がホテル・マンション・雑居ビル・古民家に囲まれていて全体的に古びた感じだったので褒められた雰囲気ではなかったかもしれません。
  • 市内どこも同じようなもんじゃ・・・・歴史の長い街ですから
    • 現地薄暗い感じがするよな。リソシエの場所のほうがまだ明るい感じ。
      • 京都は田の字の中心部でもそんな感じなんですね。歴史があるというよりも古臭い感じでしょうか。
        • ここの立地は昔ながらの京都の雰囲気というより雑居ビルとホテルに囲まれている廃れた感じですけどね
          • 大通りから一本入ったらどこもこんな感じの雰囲気。昭和レトロなビルとホテルと民泊と古い賃貸マンション

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周辺施設

• 文化施設 等

1. 京都芸術センター（徒歩6分/約480m）
2. 京都文化博物館（徒歩16分/約1230m）
3. 先斗町（徒歩19分/約1500m）
4. 鴨川（徒歩20分/約1530m）

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