シティタワー恵比寿

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シティタワー恵比寿

物件概要[ ]

  1. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩7分
  2. 埼京線 「恵比寿」駅 徒歩7分
  3. 東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩9分
  4. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩12分
  • 総戸数:310戸(※非分譲住戸3戸、その他住戸48戸[※1]含む)
  • 構造、建物階数:地上23階 地下2階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2019年02月下旬予定
  • 売主:住友不動産株式会社
  • 設計:西松建設株式会社 一級建築士事務所 
  • 施工:西松建設株式会社
  • 管理:住友不動産建物サービス株式会社
  • 公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/


価格・コスト・販売時状況[ ]

【予測】

  • ここが坪450くらいからというのは妥当な感じがしますね。
  • 坪500はいくとおもいます
  • 年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万8000円~2万3000円でした。
  • ここは坪800を目指していると営業さんが言ってたが
    • 恵比寿徒歩1〜3分くらいなら坪800も少しわかる気もしますが、 徒歩7分で800は無理です。
  • さすがにスミフタワー、恵比寿徒歩7分とはいえ平均で坪800はやり過ぎでは? 低層悪条件で坪500弱、上層好条件で坪1000、平均は600~700くらいと思います。 超一等地のパークマンション檜町公園が坪3129万、パークコート青山ザタワーが坪2000超えで売れてるご時世ですからわかりませんが。
  • 現在円安が進んでいることと、大企業だけですが景況感が好転していますから、坪700万円はミニマムと思います。 東口から出た雑多な雰囲気のところですし、価値としては坪500万円程度と思います。また10年後に坪700万円出して買ってくれる人や、この場所で賃貸で50万も出すような人たちは今の世代にはいないと思うので、どうしても恵比寿東口から出た雑多な雰囲気だけどもココ!という人が買うような物件だと思います。 坪700万円も出すなら、駅直結くらいでないとその価値はないと思います。いまの値つけは、仕様をみても億ションではなく、億になっちゃったマンション価格と思います。
  • 恵比寿駅から徒歩7分で山手線内側、この規模の制振タワーも少ないエリアですし、普通に坪600,700で売れてしまうと思いますよ。眺望など条件の良い部屋ならなおさらです。特別問題のある立地でもありませんし。

【販売時状況】

  • マンション情報ブログ

 http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/ebisu_tower/

  • モデルルーム行ってきました。 主力の65Dタイプ(63平米くらい)の中階層と低層階の住戸で今出てる価格です。高層階は高過ぎてメモしませんでした。 
  1. 南西 :12~14階11800万円 / 5~7階10900万円 
  2. 北東 :12~14階12300万円 / 5~7階9900万円

【比較・検討】

  • 階数もタワーとしては少々低めですが、恵比寿駅近のタワーマンションということで期待大です。
  • 最大80平米は狭すぎ。せっかくの場所なのに、これじゃ富裕層は興味無いだろうね。
  • 駅3分のプラウド恵比寿南が650-700 シテイハウス恵比寿伊達坂?が500 600が妥当かと
  • すみふの恵比寿ですからね。平均坪700~でしょう。
  • 場所が良いだけあって、すぐにでも間取りを見てみたい物件ですね。
  • 徒歩7分で坪700万はちょっと高いかなあ・・・
  • 夜に駅から現地まで歩いて行けばわかりますが、恵比寿というネームバリューだけで坪600万とか700万は到底出す気にはなりません。
  • かなり期待していた物件でしたが 徹底組みです。 理由は70平米の間取りの悪さからと坪単価600越えだからです。
  • 比較検討できる物件がたくさんあって迷ってしまいますね。 大規模のメリットとは、具体的にどういった点をお感じになられるのでしょうか? 是非参考にさせてください。 
    • 個人的な意見ですがメリットはコンシェルジュ(特にクリーニング取次)パーキングコンシェルジュ付きの車寄せ、各階ゴミ、内廊下、24時間有人管理、足元が広い(総合設計制度)眺望が良い、建物が大きいので帰宅中に見えたり、見晴らしが良いお店から自分のマンションが見えると安心します。 小規模マンションでも重複してる所もあると思いますが上記が私が感じるメリットです。
    • 恵比寿のタワーマンションという希少性ですね。資産性も見込めます。 
    • 恵比寿タワマンで3件しかヒットしないので希少性はありますね! 長い事恵比寿の物件をウォッチしてるけど大規模は久しぶり。 商業と住宅がある程度成熟してるから大きな土地の取得は小さなデペでは不可能でしょうし。

【契約者】

  • 色々悩みましたが1期購入しました。購入したからそう思いたいと聞いていたがいても良いのですが恵比寿で買うならここしかないと確信しています。新築だけでなくここ5-6年の物件とこれから予定されている物件です。 近隣の積水より価値あると言い聞かせてます。

【説明会】

  • 3LDKが多い上層階までは40、45、65平米の部屋メインです。 65で1億切る部屋はないだろうと言われました。仮に一億だと坪510万くらいですね。 40、45のように小さめの部屋は坪単価上がるはずです。 なのでプレミアムや眺望の良い場所含めると平均600万超えても不思議はないです。 浜離宮よりも高くなると言ってましたし、恵比寿は新規物件がかなり少ないので余裕で売れると思っていそうでした。 敷地は食い込みありますが、建物の立つところは四角形になっており、浜離宮ほどではないですが間取りは良いです。
  • 北と南にベランダのあるお部屋に分かれますが、当初の説明より強きになり北向きでも坪600万円を超えるというのが営業のおおよその予想だそうです。最大提供の60強㎡の2LDKの室の14階付近(下階)だと南向きだと700万円くらいではないかと。 説明会でまずシアターを見せられたあと、「700万円でも買いたいよ~。というお客様もいらっしゃいまして」と満面の笑みを浮かべていた営業さんがいて、参加者に『そのくらいは覚悟してくれ、でも実際の売り出し価格はそれより安くなったのでぜひ買いましょう!』の印象を植え付けていました。 口から出るのは「山手線の内側」それだけ。実際に坪単価が700万円を軸にするのは15階以上ではないかというのが率直な感想です。
  • 北側が南側より安いとのことですが、東京タワービューは北側ですよね?何階くらいから上なら眺望が開けて東京タワーが望めそうでしょうか?
    • かろうじて見えるというのと見渡せるのとは違いますので、見渡せるのがやはりプレミアの15階以上となるようでしょう。営業も見たわけでは無いと言われてましたが、おそらくそれが14階までと15階以上を大きく変える要素ではないかと。 15階以上は確か80㎡強が多かった記憶があります。そのパンフレットはコピーも撮影もNGでした。
  • シティタワー恵比寿も冷静に見て価格設定していただけたらと思うのですが、500万台からあった恵比寿駅徒歩3分(メトロは徒歩2分)のプラウド恵比寿南を引き合いに出して最初から最低坪600万円以上なんて説明会でされちゃうと、2年後の入居を待つよりもっと早い物件、もしくは今計画中のマンションって気変わりしちゃいそうです。 15階以上が坪600万円以上だと思っていたのに14階以下のリーズナブルな60平米の普通の部屋もなのかと。子供が大きくなって買い替えのときにどれだけ持ち出しが増えるか不安でいまとても迷っています。
    • 600どころか700という話でした。
      • 600万円は上層階だと聞いています。 たぶん予算あると思われて第一期に飼わせようとされたのですね。 目黒は30階以上でも坪500万の部屋があったので40倍以上の抽選確率の部屋もありましたが、すみふの販売方法は何度も説明会に来店させて間違いない購買層に予算に応じて小出しに割り当てる方法です。 何度も説明会に来れば抽選確率上がる話し聞かれませんでしたか? その何度も説明会に来店した客の予算次第ですね。 まぁ700万円からなんて青山。西麻布。六本木価格なので駅からも遠い本物件は無関係ですよ。
        • いま帰ってきました。営業1人に一家族の説明会でした。 予約していたので仕方なくいったのですが坪700万円からって聞いた話したら「そんなっ」って笑われました。どの営業さんが700万からって言ったのかわかりませんが、いくら住友でも夢みたいな価格はつけれないと思います。
          • 担当する営業の方によって違うんですよね。 「1~14階の上の階の部屋は600万ってのはやんわりと伝えられましたが、下の階はもう少し調整を」とは言われました。これはまだ日曜日の5日の日です。 その前は恵比寿駅は希少ですから全体を600万以上と聞いていて、さすが高値の住友と思ったのですがお客さんも竣工時に既に含み損は抱えたくないとの思いと、意外や意外に他の地域、担当者が例にあげたのが浜松駅の再開発を検討されるお客が多いらしくて下げてきたのかな?とは思いました。 ただ住友ですので目黒徒歩10分物件もすぐ隣のザ・ガーデンテラスよりずっと高い設定にしてきているので、油断できませんね。 そもそも売れ残ってもいつかは売れるという設定してくる会社なので、高めな設定してくるのは間違いないかと。 営業の方が書いてるのか倍率下げようとしてる方が書いてるのか、700万なんて書いてる人はどういう説明をされたのかなと。 でも購入希望者が「700万でも安い」って書くとは到底というか、実際にありえないんですよね。
  • 説明会に行ってきて落胆しました。 まだ決定してないけどということで、だいたい最低価格が坪599万~でそれは2階。 あとは余裕の600万超からで営業さんがテーブル横のPCで各階の眺望を見せてくれるのですが、表も裏も思い切りビルの壁がズドーンと迫りくるだけです。 そして14階からだっけな?ようやくビルが抜けて向こう側が見える感じでした。それでももっと上にいかないと目の前のビルは映ってしまいます。 上の階の15階からはプレミア階になっていてもっとすごい坪単価になるみたいでした。タワーマンションっていっても23階建てなのでただの高層マンションなのですが。 説明会に来て予想の価格を聞いてそのまま帰る方が大勢いるみたいですが、やはり住友さんは売れ残ってもいいから高値で売るってのが方針みたいです。 恵比寿ガーデンテラスを比較にされましたが、恵比寿ガーデンテラスは街区ごと開発して恵比寿駅から直結の動く歩道で雨に濡れない特別な物件と同一にしているようでした。 予算があれでしたらってシティハウス恵比寿伊達坂の売れ残りを勧められましたが、やはりまだまだ残っているようで、販売から3年以上、完成してから1年半以上建っても売れないのにしかも駅から5分圏内が資産価値と言われるので引いて帰ってきました。 もしご興味ある方はPCで各階の眺望を見てこればわかります。本当に目の前のビルが迫っています。
  • 説明会行って参りましてパソコンからの各階眺望を拝見しました。10階や11階は言われているとおりビル壁のみ タワーマンションとは呼べないくらいの23階建てでパソコン上で間違いなく抜けるのが15階。その15階の安い北向きであっても1億4000万円台 1億4980万円というのが正解でしょうか。予想価格通りで1億4980万円だと72.24平米で坪684.4万円になります。
  • やはりスタンダードモデルの1階から14階はとにかく南も北もマンションやビルで視界が遮られています。昼間に家にいて前がビル壁というのはドヨ~ンとした感じ。 渋谷のマンションギャラリーに行ってパソコンで視界の予想図を拝見させていただいたら、10階くらいまでだと全く視界が抜けません。ぎりぎりのスタンダード階でもビルとマンションがあって、半分上から抜ける感じです。 しかも下の道路は全部ベランダに出ないと見えませんので、走行中の車のヘッドライトなども楽しめず抜ける階、つまりプレミア階でないと全く意味がないと思いました。 
  • 価格を出している範囲で教えてくれました。 これまでのスミフさんの傾向と少し異なり、上階の人気のありそうなところから価格を出していました。 23Fの2億越えのところはまだでしたが、22Fや14F以下ででていました。坪700余裕越えです。 この物件は南向きより東京タワーの夜景が見えるとうたっている北側の方が坪単価が高いようですね。 一基で人気の上階はほぼ売る方針のようですね。 また珍しく抽選があるようで、先行で見に来られた方には5倍の優先権をつけているとおっしゃっていました。 私は優先権をもらえていないので、5倍の違いでは通らないだろうなと感じました。


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交通[ ]

  • 2駅4路線利用可
  • 山手線へのアクセスができるのが非常に魅力的
  • 空港行き リムジンバス乗り場
  • 新宿や渋谷へのアクセスも手軽なので、とても便利だと思いました。 ただ広さ的にはファミリー向けという感じはしませんね。
  • 駅からの距離が歩いてみると結構遠い。 
  • 駅から遠いという御指摘。 たしかに歩くとちょっとしんどい。 でも目の前にバス停があるし、タクシーかクルマで出勤する姿をよく見ます。自分もタクシーで、たまに気分がいいときやほろ酔いのときは歩いてますw 


構造・建物[ ]

  • 敷地面積 3,360.20m2 
  • 建築面積 1,469.16m2  
  • 建築延床面積 33,622.93m2
  • 角のコンビニがどかなかったためか、敷地形状が歪ですね・・・

【眺望・採光】

  • 眺望が良さそうなマンションですね。とても気になります。
  • 眺望が目の前のマンションが邪魔して北南ともプレミア階じゃないと抜けない。 
  • ここって西向きの角以外はダイレクトスカイビューウィンドウじゃないんですね。南はバルコニーが良いと思うけど、北のバルコニーは暗そう。せっかく北はまあまあの眺望なのに勿体無い
  • 眺望はMRで確認出来ます。内装グレードは少し残念です。高層の90平米以上のプレミアム仕様は素敵ですが。 しかし、譲れないほどチープではありません。妥協しました。
  • 中層階12-14を買う予定です。 この辺りは全方向眺望はまずまずと思います 


共用施設[ ]

  • 駐車場総台数 122台 
  • 自転車置場総台数 607台 
  • バイク置場総台数 29台 
  • ミニバイク置場台数 2台
  • 車寄せは少し狭そう。待機スペースがもう少し欲しかった。
    • ここは車寄せがかっこいいですよね。パーキングコンシェルジュさんもいてくれるから、呼んだタクシーもちゃんと管理してくれそうだし 年輩の方も住みやすそう。
  • 共用施設はゲストルームとパーティルームぐらい


設備・仕様[ ]

  • 仕様についてはいつものスミフよりグレード高いと聞いているのですがどんな印象でしたか? 
  • 14階以下だと内装が違う。 内廊下も狭いし、隣のドア近い。 


間取り[ ]

  • 間取り 1LDK~2LDK
  • 専有面積 40.72m2~80.69m2
  • バルコニー面積 9.10m2~19.70m2


買い物・食事[ ]

  • ここは近くにスーパーはあるのでしょうか?
  • 現地をリサーチされましたか。 全くスーパ―などはありません。 ただし、このマンション近辺にはおしゃれな飲食店が沢山あります。 毎日、外食でも金銭的に困らない方なら暮らしやすいでしょう。 店の値段もランチでもまあ^す
  • 住みやすさで言えばかなりよいです。 静かだし、駅前にはない静かさがある。周りには住むまで知らなかった美味しいお店がゴロゴロ。 スーパーもMITSUKOSHIやマルエツがあるので問題なし。 
  • 恵比寿の街は西口が活気が有り有名店がひしめいています。ただこの近辺は高級店はいがらし、きふう、ほし。 リーズナブルだとありづき、ソナム、にんにくや、きいもん。 落ち着いて飲める店が多いですよね。 このエリアはオススメです。 個人で良く行ってるお店なのでもっとあると思います。
  • 目の前にセブンイレブンもできたみたいですね。
    • セブンイレブンはほぼ敷地内だから便利なので残ってくれて良かったかなと。 深夜のスーパーは車かタクシーで渋谷東のライフですかね。

【商業施設】

  • 恵比寿三越 徒歩4分(約290m
  • アトレ恵比寿 徒歩7分(約520m)
  • 恵比寿ガーデンプレイス(約290m・徒歩4分)
  • 皆さん、タクシーかバスでライフのスーパーまで買い物しています。 それか広尾の明治屋です。 以前は明治屋は5000円購入者は無料で配達してくれましたが、 現在は確か500円の配達料が必要になりました。
    • 割とそばに三越の大きなスーパーがありますよ。近所に八百屋さんもあるし。
      • あとは恵比寿駅直結アトレの成城石井とザ・ガーデンですかね。
  • 食料品はアトレの成城石井とザ・ガーデンで買っています。 日用品の購入はマツモトキヨシを利用しています。

【グルメ】

  • ジョエル・ロブション(約290m・徒歩4分)
  • カフェミケランジェロ(約1,800m・徒歩23分)


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育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

  • 渋谷同胞幼稚園(約540m・徒歩7分)
  • 慶應義塾幼稚舎(約790m・徒歩10分)
  • 聖心女子学院(初等科・中等科・高等科)(約1050m・徒歩14分)
  • 同じ敷地に保育所が立ちます。

【小学校】

  • 加計塚小学校 徒歩4分(約270m)

【中学校】

  • 広尾中学校 徒歩14分(約1,090m)

【インターナショナル スクール】

  • ポピンズアクティブラーニング インターナショナルスクール(約430m・徒歩6分)
  • 日仏会館(約210m・徒歩3分)
  • ハッピーデイズ インターナショナル プリスクール(約300m・徒歩4分)
  • プライム インターナショナル スクール(約920m・徒歩12分)
    • JR恵比寿駅西口。1〜6歳の幼児向けのインターナショナル プリスクール&キンダーガーデン「プライム ジュニア」と、帰国子女のための幼・小・中・高のアカデミック・アフタヌーン・スクール「プライム アカデミア」を併設している。


周辺環境・治安[ ]

  • 用途地域:近隣商業地域
  • 現地迄JR恵比寿駅から徒歩で見てきました。建設予定の看板立っていましたのですぐ分かりましたが、雑多なビルの建立するバス通りで、電柱から至るところ電線ぶら下がり、景観ちょっと微妙です。確かに恵比寿徒歩圏で魅力ですが
  • 駅近は魅力だけど、このエリアで一番の低地になるのが心配です。恵比寿駅より低く、伊達坂の下で、大雨のときに水が溜まりやすい立地なので。
  • ここは子育てには向かないエリアです。理由 浜松町のここは空気があれだから。 昼も夜も車の交通量が半端ない、 

 *この辺りで働いてます。駅から一番良い立地と思っています。代官山方向より良いですよ。ウエスティン方向も考えますが断然住むならこっちと考えました。

    • 私も同感です。 西口は代官山方面ですが、ラブホテルや雑多な雰囲気があり、ガーデンプレイス近いこちらが住むには良いです。
  • 恵比寿通りは車の通りが多くない割にタクシーが捕まえやすいという利点も。 
  • いつもこの辺りで食事してますが高い建物がないので目立つと思います。 大通り沿い正面にガラスカーテンウォールだったらもっと存在感があったかも!

【飛行経路】

  • このエリアに住む方にとって、航路変更は全然気にならないでしょう。夜中や早朝に飛ぶわけではないですから。
    • 恵比寿は正直、高度的にほぼ騒音の影響はない。 そもそもこの辺は交通量が多いから、騒音は相対的なものとして考えれば、楽観視してもよい類いのものだろう。 問題は白金周辺。住民は非常に危惧すべし。
  • いま恵比寿南1丁目に住んでますが真上を飛行機が飛ぶのね。 この物件は問題なさそうね。
    • さすがに高度があるから影響は少なそうです。

【災害】

  • ここは駅からフラットなのが良い点ですが、坂下じゃないですか。ゲリラ豪雨でも大丈夫ですか? 
    • すみふの説明では地盤と海抜は抜群に良いそうです
  • 近隣に住んでいますが災害など記憶にありません。関東大震災でも被害が少なかったように昔から災害の被害が少ないエリアの認識です。 


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周辺施設[ ]

  • 近所に交番があるのですね。それならば安心かも。
  • この物件の近隣に厚生中央病院、日赤医療センター、広尾病院、北里研究所病院と大きな病院が充実してるので老後も安心して暮らせそうです。 

【公園】

  • 有栖川宮記念公園(徒歩14分/約1,100m)
  • 国立科学博物館附属 自然教育園(徒歩20分/約1,550m)
  • 伊達児童遊園地徒歩4分(約270m)
  • 景丘公園徒歩5分(約400m)

【文化施設】

  • 東京都写真美術館(約630m・徒歩8分)
  • 恵比寿神社(約860m・徒歩11分)
  • 松岡美術館(約970m・徒歩13分)
  • 山種美術館(約990m・徒歩13分)
  • 近代医科学記念館(約1100m・徒歩14分)
  • 東京都庭園美術館(約1650m・徒歩21分)

その他[ ]

掲示板[ ]

23ku/608997/226-1136