ザ・リバープレイス

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ザ・リバープレイス外観

物件概要

• 所在地：東京都大田区下丸子4丁目
• 交通：東急多摩川線 「下丸子」駅 徒歩7分
• 総戸数：962戸
• 構造、建物階数：RC造28階地下1階建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2004年2月
• 売主：三菱商事、 三菱地所、 三井物産、 東急不動産、 東京急行電鉄、 NTT都市開発、 オリックス不動産
• 施工：戸田建設（株）

価格・コスト・販売時状況

• 分譲時、担当者がデベが一番力を入れて作ったのがリバーコートだと言ってたのが印象的です。確かに両面バルコニーや、2戸で1基のエレベーター等、当時はまだ珍しかったですからね。

《中古》

• 賃貸は、結構出ているようです。
  • 住むとかなり気に入ってしまいますので、 転勤などで転居される住民の方も部屋を手放さず、賃貸に出す方が多いようです。Yahooの不動産情報によると、今、賃貸に出てるのは、84㎡198,000円、92㎡　240,000円。結構な賃料ですね。
• 桜が見える低層階が実は高い。
• 中古でこちらのマンションを指定している人も多いようで、知り合いも不動産会社に登録したものの無しのつぶてだそうです。マンション内での買い換え、家族の呼び寄せを検討している人もいるそうなので、なかなか市場に出回らないのかもしれません。
• 販売時点で5,000万強だった物件が、いずれも7,000万近くの値段が付いている。タワーの南向き角部屋は３棟どのタイプでも、8,000万以上だとか。それでも手放す人がなかなか出ないようです。
• イーストタワーの北西角部屋が売りに出てきましたね。2Fの物件で、お値段は販売価格よりも50%近くお高い金額です。新築価格近辺になるのは、しばらくは難しそうですね。
• ウエスト下がってます。今後、川に面した部屋とそうでない部屋は、売れ行きに格差が出てくるでしょうね。
• もしご購入されたら、すぐに駐車場の待ち予約を入れることをお勧めします。我が家は気長に待つつもりで機械式から平置きに予約を入れたら一年もかからずに回ってきました。自転車置き場は下段は結構待つようです。

交通

• 複数の鉄道ルートと幹線道路が利用できる交通柔軟性に富んだ地の利も貴重でしょう。３０分圏内に品川駅、４５分圏内に羽田空港（近い将来多摩川線が羽田空港まで延伸されれば更に２０分は短縮されるんではないでしょうか？）を擁し、新幹線・航空機の利用にも至って便利です。
• 多摩川線はどこに行くにも乗り換えが一回多いですし、下丸子駅前はいまいちぱっとしません。
• 大手町・有楽町・銀座など東京中心部へも１時間はかかりませんし、自由が丘は目と鼻の先、今や活気溢れる街になっている川崎はまさに川向こう、横浜も４０分圏です。鎌倉だって１時間ちょい。 ディープ埼玉方面となると話は別ですが、車の便も悪くありません。第三京浜・東名・アクアライン、どれも使い勝手がいいですから、湘南・三浦半島・箱根・富士五湖・房総半島がぐっと身近になりました。
• 成田空港利用の出張が多いのですが、空港までのアクセスとして最も便利な方法は何でしょう？
  • 成田空港へは「下丸子駅→蒲田駅→品川駅→成田空港駅」がベストでしょう。リバープレイスから品川駅はドアtoドアで４０分みれば十分ですし、品川駅からは成田エクスプレスが１時間に２本出てますので、下丸子駅からトータル１時間４０分ほどで成田空港駅だと思います。上野駅から京成スカイライナーとか、武蔵小杉駅から成田エクスプレスという選択もありますが、乗り換えの楽さで品川駅経由が最良だと思います。

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構造・建物

• 敷地が大きくゆったりとした棟配置
• タワーとマンションタイプのどちらが良いのでしょうか。
  • タワーがおすすめです。全フロアーにゴミ捨て場があり便利です。天井高もコート棟より高いです。また、１フロアーに７世帯しかないため静かです。
• リバーコートでしたらタワーよりお勧めです。天井高は２．７４ｍ、センターイン、両面バルコニー、2戸一エレベーターなど理想的な造りになっています。全室リバービュー＆富士山ビューですので、どのお部屋からでも眺望は保証されています。
• ガーデンコート、センターコートはそれぞれオリンピックや駅に近く、リバーコートはプライバシー重視の設計など、それぞれに長所があります。
• 欠点をあげるなら、動線が悪いということがあります。日常の移動はほとんど裏口を使っています。タワーだと自転車置き場が地下なのはやはり不便です。

《住み心地》

• 入居して２年になりますが、仕様もすばらしく、大変満足しています。
• 風通しがよく、夏も涼しい。（強風になる時は窓が開けられませんが）
• ウェストタワーの高層階を購入し現在も入居しております。風通しは大変よく眺望は羽田沖からベイブリッジ、富士山が見え私の家からは一部ですが都心の夜景もとても綺麗に見え癒されております。また、隣、上階に小さなお子様がいらっしゃいますが音漏れも全く気にならず、しいて言えばお隣にお子様が居ると事がわかると言うくらいの感じです。
• 車の騒音とも無縁、本当に静かな環境で気に入っています。もちろんマンションの構造、間取り、内装などにも満足しています。居住者同士の関係も良好です。
• 多摩川を風の出ている日に散歩していると、砂埃がすごいのですが、ベランダも汚れたりしますか？（階数にもよると思いますが）。週末の野球やサッカーなどの声は気になりませんか？
  • それはもう、すごいですよ。網戸やサッシはすぐに真っ黒になります。風通しが良いので窓を開けておくのですが、砂塵は家の中にも入ります。スロップシンクが無いので掃除はとっても不便です。まあ、それを補うに余りあるほどの素晴らしい眺望があるので我慢は出来ます。草野球の喚声は私はあまり気になりません。騒音とは違って嫌な声ではないと思います。
  • 砂埃については、購入前に気になったので聞いてみたところ、風向きによっては６−７階位まではあがってきます、なんて話でした。うちはそれより上層ですが、確かに網戸もガラスもすぐ黒くなります。北側も開けておくと、風通しがすごく良いので家の中まで入ってきます。野球の声は聞こえてきますが、にぎやかに応援する人たちがいないのか、うるさいと思ったことはありません。むしろ、あまりに他の音がしなくて静かなので、野球の声を好ましく思ったりします。
• ウェストの北東角に住んでいますが、イーストともそれほどかぶらず視界が開けていて夜景がとてもきれいです。川もよく見えますよ。冬の日照時間が短いのが難点ですが、その代わりに夏は冷房要らず！ここに越してきて熱帯夜に悩まされたのは昨夏は数えるほどでした。
• マンションは3回目の購入ですが、とても気に入っています。車の音がないこと、非常にゆったりとした敷地に建っていること、それより何より多摩川に接していて遠くまでみわたせること、空がこんなにひろいのかと思わせる立地等々、東京とは思えないマンションだと思います。
• タワーの東側に住んでいます。多摩川側ではありませんが、夜景が見事です。これからの季節、ビル風が強い…とか、駐輪場が地下で不便…など不満もありますが、それをもってあまりある住み心地です。
• 植裁の生育不良、地下駐輪場、駐輪場不足、動線の悪さなど、問題点もありますが、いずれも総合的な評価に影響を与えるほどの要因とは思えません。 ２３区内の交通至便な場所にありながら、これだけの住環境を享受できるマンションは恐らくほかにはないでしょう。長く住み続けたいと願っています。

《耐震》

• こちらは耐震偽装事件前に建てられた物件ですが、耐震に関しての不安はないのでしょうか？
  • 耐震偽装に関しては、建築主より調査結果の報告があり偽装等は無いとの報告を受けました。一応信頼してもいいのかなと思っています。

《眺望》

• タワー棟
  • 販売時は多摩川の眺めが売りでしたが、以外にも都心方向のビューが開けている。羽田空港から東京タワーやヒルズ、新宿方面まで一望出来ます。特にウエストタワーとイーストタワーの南東角部屋20階前後が、多摩川との一体感と都心のビュー両方が楽しめる。
  • タワーの東向きの部屋に住んでいる友人を訪ねたことがありますが、都心や羽田方向の眺めが絶品した。
  • 私はイーストの東向き高層階に住んでおります。購入時は景色のことなど期待していなかったのですが、この景色、もう手放せません！遮るものが何も無く、広い空と都心から横浜の絶景を日々満喫しております。夜景も素敵ですが、青く広い空が見渡せるのってとっても気持ちがいいです。またバルコニーに出れば多摩川も少し見えるんですよ。でも多摩川は見えなくてもこの景色、私は十分価値があると思います。
  • タワーの高層階であれば、北は都心・多摩川、東は都心・羽田方面の海、南はみなとみらい・多摩川、西は富士山・多摩川・・・。角部屋であれば２７０度の大パノラマです。
  • タワーに住んでいます。東方面はお台場の観覧車や毎週土曜日に上がる花火、北、北東方面には東京タワー、六本木ヒルズ、新宿副都心、西に多摩川、富士山、南にはバルコニーからベイブリッジまで見渡せます。都内でここまで景観の良い物件は、少ないのではないのではないでしょうか？
• センターガーデン
  • 位置にも依りますが、センター、ガーデンも意外に眺望は良いです。川もしっかり見えますよ。マンションの敷地＋川の景色を見渡せるというのも悪くはありません。
• リバーコート
  • リバーコートの中位の階に住んでいます。リビングからは、川面、横浜みなとみらい、富士山が見え、景色を眺める楽しみができました。天気が良い日のきらきら光る多摩川と鮮やかな緑、横浜みなとみらいの花火、夕方浮かび上がる富士山など。低層階なら桜並木も目の前だと思います。北側も開いているので、西よりの比較的上層階ならば都心の夜景も見えますよ。
  • リバーコートはいいですよ。なんといっても、空の広さが満喫できることと、川のキラキラした表情が毎日、その表情を変えて見せてくれるところです。エレベーターも１戸建て感覚です。とても満足しています。

《生活音》

• 本物のアップライトピアノを入れました。さすがに音が漏れてご近所にご迷惑がかかるとまずいと思いご挨拶に行きました。そのごお会いした機会にお話をした所、静かにしていると弾いているのがわかるとおっしゃっていました。ただ、何かやったりTVを見ているとほとんど聞こえない・・・とのことでした。
  • リバーコート居住者ですが、ピアノの音や物を落とした音など、生活音はかなり気になります。天井が高いからなのか、マンションとしては響く方だと思います。上記の方は、近所の方が気を遣ったのでしょう。管理会社には何度か連絡をしましたが、うちはかなり悩まされてます・・・（特にピアノが酷いです・・・）

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共用施設

• 内装の質感も高く、廊下・エレベーターホールといった共用スペースもたっぷりした広さが確保されています。

《駐輪場》

• タワーの駐輪場ですが、イーストタワーのみ１階にあります。その代わり専用庭は車寄せに面していて少々貧弱。サウスタワー、ウェストタワーは駐輪場が地下という不便さはあるものの、土手に面した広い専用庭を有しています。

《ゲストルーム》

• ゲストルームは遊びにきた友人が良く利用します。友人も気に入ってるようです。 一泊4000円としては、かなり質、景色など満足できます。 あえて挙げるとすればテレビやアメニティグッズ（特にタオル）がないことが残念ですが。 予め早めの予約（確か二ヶ月前から取れます）をすれば、ゴールデンウィークや年末などの集中する時期以外は比較的取れます。

《ラウンジ》

• 家でたくさんのひとを集めるより楽なので良く利用します。 利用制限は使用細則で定められたものがありますが、通常の範囲なので困ってはいません。

設備・仕様

• 華」がない
• 唯一の欠点は、直床でけっこうふかふかなことかな。
  • 直床でフカフカですが、はじめはびっくりしますが、住んでみると普通です。ちなみに実家のへーベルハウスも似たような床でした。

間取り

• 専有面積が広い
• センターコートのオープンハウス見てきました。収納が多い点ではとてもよかったですが、ＬＤの１７．９畳はキッチン横のミセススペース？とやらを含めたものらしく、実際にＬＤとして使えるスペースは１１畳くらいだと思います。全体的には良い印象でした。
• ウエストタワー拝見してきました。白を基調にした部屋を、きれいにお使いになっている印象でした。 他のタワー棟やコート棟から互いが見える、という見合い干渉はありますが、中庭や駐車場の風景を通して居住者の温もりが感じられ、やはりリバープレイスならではの一室という物件だと思います。
• 多摩川向きのビューバスって使い勝手や満足度はどうなんですか？
  • 多摩川の水面をわたる風に触れながらの半露天風呂感覚は、もー最高です。湿気とも無縁ですので、使い勝手も申し分ありません。

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買い物・食事

• すぐ側にスーパーがある。
• 近くにオリンピックもあるので買い物するのも便利。ただ、下丸子駅周辺は、店も少なく、退屈な町です。
• 下丸子駅周辺の商店街は今一つ。

育児・教育

• ドアを開けてくれたり 挨拶のしっかりできる子供が多く関心してしまいます。

《小学校》

• 下丸子4丁目の学区（小学校）が嶺町小学校になるかもしれないと聞きました。矢口西と嶺町、どちらか選択可能ということなのですが、リバプレ住民のご子息の方はいかがですか？
  • 矢口西小学校が定員オーバーなので、サーハウス・多摩川ハウスは多摩川小学校へ、リバープレイスは嶺町小学校へ振り分けられるそうです。従来通り矢口西小学校に通うのはブラウトリエとシェルズだけになります。
  • 小学校の学区が嶺町に変わったので、徒歩２０分はかかるようになってしまった。

周辺環境・治安

• 下丸子自体には特にめぼしいものはありませんが、その分静かで子育てには最高の環境だと思います。土手が近いので、ペットを飼っている方にもおすすめです。
• 多摩川線沿線は住みやすく環境もいいです。　特に道路を挟まずに川に行けるのは子育てをするにはうってつけだと思います。
  • 車道を横切らずに多摩川に出られる高規格（スーパー）堤防区域内にあり、富士山・丹沢はもとより三浦・房総・大島・筑波山と全周囲を望める眺望と静かな自然の素晴らしさは秀逸です。
  • 多摩川沿いに建つマンションは複数ありますが、こちらのように敷地が多摩川土手に直接繋がっているところは少ないです。
• マンションの側に交通量が多い道路が無い。ダンプカー等大型車が走る道路がない。
• メイン道路に面していないため、区内とは思えないほど閑静。
• キャノン社員の通勤ラッシュが凄い。
• リバプレからパークハウスにかけての桜並木が奇麗。桜の時季になるとこのマンションにしてよかった！とつくづく思います。

《地盤》

• 川沿いだから、液状化の危険度は高い。 でも、3.11ではこのあたり、全く問題なかったです。 湾岸埋め立て地とは違うから。 自動車工場跡地だから、ずいぶん昔から地盤は相当改良されているようです。
  • 河川敷のうえ、水田跡地ですから、液状化は懸念されました。しかし、周辺道路を含め、液状化は全く見られなかったのではないでしょうか。多摩川流域が安定してから相当程度の時間が経過していること、高規格堤防化に伴う地盤改良といった要因から、液状化の懸念は減少していると考えています。
• 震災後、コート棟、タワー棟別に売主・施工会社より説明会が開催されました。 その説明会の際、液状化に関する施工段階での対策や、それでも考えられるリスクの説明を非常に細かく説明してくださいました。 ひとまず、しっかりした説明会を開催してくれたことは評価できますし、情報共有されたことも評価できますね。
  • よろしければ、お聞きになった「施工段階の液状化対策とそれでも考えられるリスク」の内容をお教え頂けますか。
  • 戸田建設構造部の方の説明では、およそ想定される大地震では、外構や周囲の道路が液状化しても建物本体が傾くことはないと考えてよい、とのことでした。しかし、先日の地震でもそうだったように主要構造部以外の雑壁や足元の幅木、外構タイルなどは当然に壊れる可能性があります。これは建築基準法の精神でもある命に別状のない破壊の範疇なので、やむを得ないと割り切るのが現実的です。液状化が酷ければ、周辺道路と敷地の擦り付け部分に段差が生じたり、地中に埋設された上下水道、ガス等のインフラが破壊される可能性が当然あるということを念頭に、水、携帯トイレやカセットコンロを用意しておく等、防災対策を講じておくことが賢明でしょうね。タワーが傾くような想定外の巨大地震が来た場合は、これはもうリバプレに限らずＮＧということなので諦めるしかないでしょうね。

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周辺施設

• 多摩川へは、道路を挟まず、直接行けるので環境は抜群、少し大きめの下丸子公園、テニスコート、フットサルのコートも目の前。
  • マンションの敷地からすぐに多摩川土手に出れる。
• 我が家は子供がボール遊びをしたがるのですが、下丸子公園グランドでも多摩川河川敷でもボール遊びできます。今どき近くに公園はあってもなかなかボール遊びはできないものです。周辺に車通りが少ないので日中でも静かですし、本当にこのマンションに住んでよかったと思っていますよ。

その他

• リバープレイスは１０００戸弱の大規模マンションながら、住民の自治意識が高く、管理組合や自治会の活動も活発だと思います。管理組合理事会も理事の方々の姿勢が積極的で、これまでのところ民主的で建設的な運営がなされていると感じています。毎年の管理組合総会や各種の臨時説明会等に出席される方の数こそ少なくなってますが、必ず一定数の出席者はおられ、発言も多様ですので、自らの住環境に感心が乏しい方が多いとか、増えている、ということもなさそうです。 やはり、リバープレイスでの生活に一定の満足を感じ、ここでの生活を一層充実させたいと思っておられる方が少なくないのでしょう。少なくとも私は確実にその一人です。

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