ザ・サンパークシティ守恒

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    物件概要[ ]

    ザ・サンパークシティ守恒 外観完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 外観完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 南棟 外観完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 南棟 外観完成予想CG
    • 所在地
    1. 福岡県北九州市小倉南区守恒二丁目8-32(南西棟)
    2. 福岡県北九州市小倉南区守恒二丁目8-33(南棟)
    • 交通:
    1. 北九州モノレール「守恒駅」徒歩7分(約550m)
    • 総戸数:200戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、南西棟 地上14階建て、南棟 地上14階建て(一部11階建て)
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2020年9月
    • 売主:大英産業株式会社
    • 施工:福屋建設株式会社
    • 管理会社:株式会社 リビングサポート


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    【価格】


    【販売時状況】

    • 南棟と西棟は、やはり南棟の方が良いでしょうか?西棟の方が100万ほど安いからとても悩みます。仕事で疲れて帰ってきた事を想像すると、南棟の方がいいような気もしますが。。。Iタイプは人気のようで要望書の時点ですが、ほぼ埋まっていましたね。
      • 要望書を出してきました。我が家も南棟希望です。各棟約100戸ですが、現時点で南棟が約50戸、西棟が約35戸ぐらいの要望が入ってました。(被っている部屋もあるので需要はもっと多い?)現地も見てきましたが、南棟の方が日当たりと他所からの視線が気にならなそうでした。西棟はのり面の上にマンションがありましたが、南棟は市民センターとマンションはあっても廊下側なので、そんなに気にならなさそうです。2LDKは子育て終了世帯に需要がありそうでした。高齢になると治安とセキュリティの高いマンションがいいのではないかと思います。住まなくなっても転勤族が多い地域ですので、単身赴任の方に貸せますしね。
    • 南棟のIタイプは全て申し込みが入っていました。Lタイプも人気のようで殆ど埋まっていました。個人的には魅力を感じませんが、洗面所への動線が良いから奥様方に人気があるのでしょうか。西棟は1階の庭付き部屋が人気のようで被っている部屋も2つほどあったので抽選のようですね。驚いたことに高層階の5000万円台の部屋も既に申し込まれていました。


    【その他費用】

    • 長期の修繕計画ですが、大規模なマンションでもあり場合によっては何かと追加でのお金の支出が必要になりますが、計画書を見るとすでに管理費などと毎月払う修繕積立金が5年毎にかなりの金額で値上げ(計画上ツジツマ合わせをして、問題が無いように見せている)されており、子供さんをかかえる所帯の方はローンなどの他にも支出について要注意する必要があります。計画道路が出来る際には、当然市からの売却代金が入り資産価値の減少分として皆に還元(分配)されるのが当たり前ですが、売主はその際の駐車場の整備費用として工事代金で吸い上げる考えのようです。ただ、南西棟の崖側に停める予定台数の全数を残りの敷地で再配置してもかなりの無理があると思います。
    • JCOMのインターネットが無料とか浄水器が各部屋に最初から設置してあるとかありますが、こららはすべて各個人ではなく管理組合として業者として一括で契約する方法です。実際には無料でなく、使おうが使わなくても管理費の一環として最初から取られるようになっています。ごみ回収・朝刊配達なども無料サービスではありません。すべてに費用が掛かっています。販売側にもバックリベートがあるようで、利益になる為に最初から導入する会社が一部にあります。本来は専有者(購入者)が個別に利用の判断をして契約をすべきものですが。例えばこのままであれば、他のインターネット会社を使ってもJCOMネットの使用料も払うという事になります。建物の完成後に正式な管理組合ができるまでには販売会社が指定した管理会社が管理組合の代行業務をしますが、それまでにすべてが管理会社(販売会社の子会社)に都合のよいようにしてしまうのです(悪く言えば、取られたい放題)。


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    交通[ ]

    • バス停は目の前、モノレール駅まで徒歩圏、銀行及び郵便局や学校も近く利便性は文句なしですね。
      • バスも充実していますね。マンション前にバス停があり、小倉駅まで直通です。またモノレール駅近くのサンリブ前にも降りられますし、モノレール駅まで行けば北九州空港や博多まで高速バスが通ってます。


    構造・建物[ ]

    ザ・サンパークシティ守恒 エントランスアプローチ完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 エントランスアプローチ完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 南西棟 エントランスアプローチ完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 南西棟 エントランスアプローチ完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 南西棟 エントランス完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 南西棟 エントランス完成予想CG
    • 建ぺい率:60%
    • 容積率:200%
    • 敷地面積:登記記録面積:10,284.19㎡、実測面積:10,284.19㎡(建築確認対象面積:南西棟6,381.17㎡、南棟3,903.01㎡)
    • 建築面積:南西棟882.03㎡、南棟1,056.58㎡
    • 建築延床面積:南西棟9,353.45㎡、南棟9,034.00㎡


    共用施設[ ]

    ザ・サンパークシティ守恒 エントランスホール完成予想CG
    ザ・サンパークシティ守恒 エントランスホール完成予想CG
    • 駐輪場:224台(内、平置き26台、2段式184台、スライド式14台)
    • バイク置場:18台(内、大型6台、普通12台)
    • 駐車場:屋外平面駐車場(大型:18台、普通:133台、軽:1台)、屋外平面縦列駐車場(普通+普通:35区画70台、普通+小型:5区画10台、普通+軽:8区画16台)、分譲駐車場(4台)、EV自動車充電スペース(2台)、来客用駐車場(3台)
    • 共用スペースは確かにやり過ぎだと思いました。その分共益費とか減らしてほしかった。でも高圧洗浄機とか脚立とか共用でレンタルできるらしいので、それはとても助かります。

    設備・仕様[ ]


    間取り[ ]

    • 間取り:2LDK・3LDK・4LDK
    • 専有面積:57.25㎡~111.64㎡
    • バルコニー面積:6.52㎡~28.76㎡
    • ルーフバルコニー面積:61.44㎡(一部区画)
    • テラス面積:11.86㎡~15.70㎡(一部区画)
    • プライベートガーデン面積:16.25㎡~33.33㎡(一部区画)
    • ポーチ面積:1.12㎡~4.81㎡
    • 間取りのバリエーションがかなりあります。


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    買い物・食事[ ]

    • 商業施設
    1. ローソン 小倉星和台一丁目店  400m(徒歩 5分)
    2. サンリブもりつね  450m(徒歩 6分)
    3. セブンイレブン 小倉守恒店  450m(徒歩 6分)
    4. ガスト 徳力店  450m(徒歩 6分)
    5. ベスト電器 徳力店  550m(徒歩 7分)
    6. ナフコ 徳力店  550m(徒歩 7分)
    7. Aプライス 小倉南店  600m(徒歩 8分)
    8. 紳士服のはるやま 徳力店  650m(徒歩 9分)
    9. ファミリーマート 小倉モノレール守恒店  650m(徒歩 9分)
    10. グッデイ 小倉南店  700m(徒歩 9分)
    11. TSUTAYA 徳力店  850m(徒歩11分)
    12. ディスカウントドラッグコスモス 守恒店  900m(徒歩12分)
    13. レッドキャベツ 徳力店  1.6km(徒歩20分)
    14. ハローデイ 徳力本店  1.6km(徒歩20分)
    15. 西松屋チェーン 小倉南店  2.7km(徒歩34分)
    • マルショクには100均も入るみたいですし、まだ具体的に何科かも決まっていないようですが、駐車場を挟んだ反対側にクリニックも何軒か建つようです。


    育児・教育[ ]

    【幼稚園・保育園】

    1. 守恒保育園  350m(徒歩 5分)
    2. 星和台幼稚園  400m(徒歩 5分)
    3. 山の手学院幼稚園  1.1km(徒歩14分)
    4. 北九州市立大学  1.5km(徒歩19分)
    5. 徳力団地幼稚園  1.5km(徒歩19分)
    6. しんり幼稚園  2.1km(徒歩27分)
    7. 志井幼稚園  2.3km(徒歩29分)
    • 学区が良いので検討中です。幼稚園児がいるのですがこのあたりでオススメの幼稚園ありますか?
      • 山の手学院幼稚園は習い事が時間内に組み込まれていて、熱心なお母様方には人気ですよ。園バスも可愛いです。ただお母様の手作りでないといけない等の負担はありますし、ママ達の雰囲気を見られた方が良いかも。お子様も山の手卒の子は、姿勢も良いし、挨拶もぴしっと出来る感じの子が多いです。守恒の近所にある星和台幼稚園は、結構ゆる~い感じの園でお昼寝もあるようでしたが、守恒小でクラスの3分の1は星和台幼稚園の子達でした。神理幼稚園は縦割り保育で古風なイメージの園ですが結構人気あります。志徳幼稚園は特に特徴はないのですが、一番お母様方が決め手にされているのは自園給食なのでお弁当が月に2回程で良いという所です。全ての園を見学しましたが、志徳幼稚園の先生が一番感じが良く、バランスのとれている園だと感じました。後はお子様との相性だと思いますで、色々と見学に行かれたら良いかと思いますよ!


    【小学校・中学校】

    1. 北九州市立守恒小学校  550m(徒歩 7分)
    2. 北九州市立守恒中学校  660m(徒歩 9分)
    • 守恒は確かに学校区が良いと思いますが、やはり生徒間の学力格差はあると聞きます。学校が良いだけでは決められないとは個人的には思いますが・・。
      • 学力の差のない学校なんてどこにもないでしょ。相対的に他校より偏差値の高い高校に合格する子が多いとか学校自体が荒れてないと言うのが公立中学レベルで良い校区といえるんじゃないでしょうか?そういう考え方なら守恒は門司、小倉でさ最高レベルです。これで学区に不満なら私立しか選択肢はありませんね。


    【高校・その他教育施設】

    • 九国大付属高校は、クラスにもよりますが進学校のイメージがあります。そうでもないのでしょうか?

    本マンションを購入した場合、守恒中学から当該高校への進学も選択肢としてあるのかなと考えています。


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    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:第1種住居地域
    • 自分も子供がいるので、守恒校区が良いのではないかと検討しています。校区を含め隣に新しくできるサンリブと、側に交番、福銀があり環境は良さそうです。
    • 私も選択種の一つとして検討しましたが、派手な広告の裏にいくつかの要注意点がありました。まずは将来、南西棟の横に市が計画道路(守恒地区の渋滞緩和など)の予定があり当然敷地がかなり狭くなり駐車場の再配置が必要な事(売主は残った敷地で全台数の収容は可能と言うが)。管理規約に将来的な建て替え次期には同じ容積の建築は不可能の可能性があると記載されており、資産価値が大幅に下がる恐れが大である。南西棟のすぐ横に道路が出来るとなると騒音や埃など考慮する必要があります。
      • 立ち消えになっていないとはいえ今後の計画道路は新規道路敷設は限りなく0に近く既設道路の拡張や延伸なので守恒周辺の計画道路としての道路拡張はなく既存道路の整備が行われると思います。

    ちなみに道路整備が行われた場合は計画道路は完全になくなったものと考えて間違いありません。税金をかけて整備した道路を直ぐに拡張したりしてると市民オンブズマンがすぐに動き出して工事業者と市議会議員の癒着などを探り始めます。

    • 今朝9時過ぎに現地の交通渋滞がどれ位か確認に行きました。あまり渋滞は感じませんでしたが、もう少し早い通勤時間帯の渋滞はどうでしょうか。子供の送り出しがあるので自分で確認できないので、ご存知の方教えて頂きたいです。
      • 7時にそこを通りますが全く渋滞はありませんね。
      • 朝8時10分過ぎ(小学生の登校時間位)はそこそこ渋滞しています。


    周辺施設[ ]

    • 公園等
    1. 守恒4丁目東公園  240m(徒歩 3分)
    2. 龍泉寺  400m(徒歩 5分)
    3. 葉山中央公園  800m(徒歩10分)
    4. 紫川河畔公園  1.4km(徒歩18分)
    5. 永楽寺  1.5km(徒歩19分)
    6. 小倉競馬場  1.5km(徒歩19分)
    7. 志井公園  1.9km(徒歩24分)
    • 医療施設
    1. 川崎歯科医院  170m(徒歩 3分)
    2. 青木クリニック  290m(徒歩 4分)
    3. 政所クリニック  300m(徒歩 4分)
    4. きただ歯科  400m(徒歩 5分)
    5. さくら整骨院  400m(徒歩 5分)
    6. きしもと歯科  450m(徒歩 6分)
    7. 東和病院  550m(徒歩 7分)
    8. 守恒レディースクリニック  650m(徒歩 9分)
    9. 聖和クリニック  700m(徒歩 9分)
    10. なんだて内科循環機器科  1km(徒歩13分)
    11. いちはしクリニック  1.3km(徒歩17分)
    12. 安部外科整形外科医院  1.5km(徒歩19分)
    • 公共施設、スポーツ施設 等
    1. 市立守恒市民センター  50m(徒歩 1分)
    2. 北九州自動車運転試験場  800m(徒歩10分)
    3. 小倉南区役所  1.9km(徒歩24分)
    4. コナミスポーツクラブ  240m(徒歩 3分)


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    掲示板[ ]

    fukuoka/642765/

    ザ・サンパークシティ守恒

    物件概要
    所在地 福岡県北九州市小倉南区守恒2丁目325-49、325-105(地番)、福岡県北九州市小倉南区守恒2丁目以下未定(住居表示)
    交通 北九州モノレール「守恒駅」徒歩7分(約550m)
    総戸数