管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用

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[[category:一般スレ]]
==管理費見直しとコンサルタント活用==
*現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。 そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいこ とと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事を それぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理 組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。 そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考 え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。コンサルタントが管理士である必要はほとんどないだろう。
**外部を使わず、組合員だけで充分な内容や作業が行えるなら雇う必要なし。組合員や理事だけでは充分なものができないなら、報酬に見合う専門家を雇うだけ。高い報酬を準備できれば、高い能力や内容を期待できるだろうし、根拠無くケチれば結果も期待できない。
*あるひとつのものを判断するのは誰であっても相当難しい。しかし、比較対象が３つくらいあれば、ど素人でも結構判断できる。下手に専門家のコンサルタントを探すより、３社くらいに見積もりを作らせて、話を聞き、比較検討するほうがよほど良いのではないかと思う。
*確かに管理費見直しや管理会社の変更に際しては、マンション管理士の資格を持っているかどうかよりも、その人の経歴や知識・経験によるところが大きいと思います。なので、ここではマンション管理士の資格の有無についての是非はともかくとして、実際にコンサル依頼をした管理組合の方はいらっしゃらないのでしょうか？
*基本的にコンサルは無用です。同種のマン管士も同様です。区分所有者は、自主管理を除けば管理会社と管理委 託契約をしていますし、これも昔の様に自動更新は出来なくなり、１，２年の有限の期間契約、或いは３ヶ月事前通知で変更が可能ですので、コンサル等を利用 するより管理会社の取捨選択が安易に出来るからです。各管理組合は一回は管理会社を変更してみるべきです。組合として消耗も大変ですが得るところ多く、管 理会社との契約が組合主体になることは確実です。
**組合員の総意をくみ上げる能力が理事会にあればコンサルは不要でしょうね。ただし、多くの場合　素人集団の理事会にしてみれば何をするにも「面倒くさい」「話まとまらない」「経験ない」というところで、セカンドオピニオンないし、アドバイザといった位置づけでコンサルを雇うケースが多いのでは？有資格者（マン理士）が必要なのではなく、「組合員の総意をくみ上げ」「委託内容の精査（含む価格相場）」などの作業経験の大事だと思う。実社会でいえば、弁護士・公認会計士・○○コーディネータとかの業務の一部でしょう？＞コンサルティング資格も大事だけど、経験に裏付けされた能力がないと無駄な出費...
*現在の管理会社を解約するのは、法的には簡単です。しかし、実態としては、管理会社におんぶにだっこの状態の管理組合が大半です。理事会や専門委員会等すべて管理会社が参加して頼りきっている実情の中で、簡単に部分委託や値下げ交渉をしたりすることはできませんし、よその委託費の内容の情報は教えてくれません。大規模修繕工事にしても、施行業者の紹介等をやるのは、息のかかった業者が中心ですし、又そうでなくても、管理会社にバックマージンを払うのはこの業界では当たり前の世界ですから。ましていわんや、管理会社を変えるとなるとその抵抗は大きいでしょうから、割り切って判断できる第三者が必要になってくるんです。組合員の総意を組み上げる能力が備わっていて、それを実行に移せる組合は殆どないでしょう。それほど、人間関係は複雑で難しいんですよ。困った時の神頼みではないですけど、コンサルの活用うまく使いわけていけばいいのではないかと思います。当然管理会社は煙たく思うでしょうがその煙たがられることが管理組合にはプラスになるんです。
*管理会社を変えるなら、組合に時間と力があるのだったら、予算の総額から仕様を絞るか仕様から予算を割り出しながら、組合で管理会社変更を決めるでき決して、一人の役員に任してはダメ　あとでゴタゴタのもとだからマン管かコンサルが必要だけど成功報酬は削減額にｎ％といった感じだから、たしかにコストは下り、頑張るけどその後の対応と管理会社が×だと問題


==コンサルタント会社==
*とりあえず、有名どころの会社(三井とか、業界トップの３社くらいに)に電話して、相談してはいかがか?
*第三者（コンサルタント）にサポートを貰い、管理委託料の見直し、管理会社のリプレースなどを考えているのであれば、下記の会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士よりよっぽど良いかもよ。
#さくら事務所http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html
#ソーシャルジャッジメントhttp://www.sjsmdn.co.jp/
*私達のマンションでは下記の辺りで検討中なのですが、実際にコンサルを受けた方などいらっしゃいますか？会社や管理士の方の評判はいかがでしょうか？良いことも悪いことも含めて情報があればお願いします。
#マンション管理総研　http://kanrisouken.com/
#メルすみごこち事務所　http://e-sumigokochi.com/
#峰平マンション管理士事務所　http://www.office-minehira.com/
#マンション管理支援事務所　http://www.11kanri.com/index.html
**すべて個人事務所じゃないですかｗ選定は簡単ですよ。「どうしてこちらにしたのですか？」と他の理事、組合員に尋ねられたときに皆さんが納得するなら良いのでは？（私はきっと納得しませんけど...）


==成功報酬制==
*年間削減額の何パーセントといった成功報酬制のところはどうなんでしょうか？削減すればするほど報酬が増える訳ですから、削減達成後の管理が「安かろう悪かろう」になりはしないか心配です。


==マンション管理士==
*マンション管理士は、素人でも受験可能。合格している理事も少なくない。管理士の資格持っているだけでは、管理会社の選択にはほとんど役にたたない。法律や管理方法などに詳しいだけで、実務に詳しいわけではない。自主管理という方法があり、住民だけで管理しているマンションが実際に存在する。そこを出発点として、管理会社に何を頼むのか決定し、その上で、管理会社を選択するというのであれば可能だと思う。理事会だけでは管理会社を替えるのは、不可能だと思う。専門委員会をたちあげて、有志を集め、そこで検討することをおすすめする。いくつか管理会社を選び、説明会を開き、その中から選択する形は可能だとは思うが、新たな問題を抱える可能性もある。この際、管理とは何かをみんなで勉強することが大事だと思う。
**確かに原則としてはそういう形が一番望ましいとは思いますが、少なくとも私達の現状からするにとても現実的な選択とは言えません。私達のマンションは30戸未満と小規模のため、専門委員会を立ち上げようにも人材が集まらないことを心配しています。こちらから頼めば引き受けて下さる方もゼロではないかもしれませんが・・・。新たな問題を抱える可能性とは具体的にどういうことでしょうか？
***コンサルタントにまかせたいということなのかなと思いましたが、そのコンサルタントが無能だったり変な人だったりしたら、終わりじゃないですか?新たな問題というのは、たとえば、今までの管理会社がやってくれていて当然だと思っていたことを、次ぎの会社はやってくれない可能性がある、ということです。
*私は６２才の築１２年のマンションの住人です。来年理事がまわってくるので２年かけてマンション管理士の資格をとり、現在登録申請中です。勿論開業のことは全然考えていません。マンション管理士の資格は取っただけではあまり役に立ちません。私は、出来るだけ皆に貢献できるよう勉強をしていってます。「マンションの管理六法」を新たに勉強し当マンションの規約や管理委託契約書等を読み直し、又事例研究としてこういったスレも大いに参考にしています。大規模修繕の仕方や修繕費のアップについてもどうやったらうまくいくのかを、パソコンや文書等を調べ研究していってます。修繕費アップについては、長期修繕計画に基づいて経費試算をしていくわけですが、その前に大きくたちはだかるのはやはり管理会社になってきます。勿論管理会社を悪くいうわけではないのですが、経費を節減していくには管理会社の委託費も絡んでくるからです。清掃費・ＥＶ保守点検費・消防検査費・配水管清掃費・管理員経費等どうしても管理会社が絡んでくるので。訴訟があれば弁護士（但し、小額訴訟は理事長が原告になれば訴額の１％ですみます）修繕工事費は建築士に頼めばいいと思います。しかし、マンションについての総合力はマンション管理士がいいのではと思っています。プロとして看板を掲げているマン管士なら実績と経験でうまく対処してくれると思います。管理会社を変更した方がいいかはわかりませんが、簡単に変更するのではなく他マンションの実態も研究された方がいいのてはないかと思います。ただ、管理会社とマン管士は相反するものがあるのは事実です。労使交渉でいえば、組合がマンションで管理会社が使用者側といったところですかね。私のところのマンションも現在修繕積立金のアップを検討しようという話があがっていますので、私も、でしゃばらない程度にお手伝いをさせていただこうとおもっています。
*マン管理士の活用は危険です。それを選択する能力が管理組合側にはなく、単なる人任せにしたい、責任逃れをしたいとの発想です。管理費改定は管理委託費が高いので、減額するのに管理会社を変更するのに、他人任せにするのは、安かろう悪かろうになった場合の理事長の責任逃れに過ぎません。現管理会社との契約内容、その誠実な遵守の有無を全区分所有者、理事長が判断し、不具合があれば契約更新時に管理会社に改善を提起して是正する努力が必要です。それが一歩の改善の余地もない場合に、管理会社の変更すべきです。この為の第一歩は、委託管理契約の期間を１年間として毎年の通常総会に理事会として管理会社の継続か変更かの議案を提案し諮ることです。管理会社、理事長共に、議案が否決されることも想定しなければなりませんので、契約期間には双方共に緊張状態が継続されましょう。
*マン管士は、元建設省、現国交省の宣伝隊に過ぎず、管理組合のコンサルまでの適格性はないと判断するのが常識です。
**マンションのことを頼むのに、マン管士に頼まなかったら誰に頼めばいいのですか。司法書士・行政書士・社労士・建築士・税理士・弁護士・宅建士・不動産鑑定士などありますがみんなマン管士の資格をもっていればできるけど、それ以外の者ではマンションのことには詳しくないし、勉強してないでしょう。マン管士に反発されるのはなぜなんですか。どの職業の人でも誠意をもって取り組んでくれるものはいるでしょう。悪徳云々はナンセンスです。私もマン管士をもっていますが、現在私のマンションについてどうしたらスムースに修繕費のアップができるか、いかにみんなの納得いく説明ができるか資料等を集め又経費削減の具体的事例等を調べ勉強しているところです。勿論私の場合は定年後のボランティアとしてやってんですけど。しかし、ボランティアでも資格保持者として責任をもって勉強をしてみんなと一緒によりよい環境づくりに取り組んでいるんです。私はスレ主の質問に対して自分達でできなければマン管士に依頼して一緒にやっていくのはどうですかという私の見解を述べただけです。それをどうやるかは、その組合の問題です。
*　マンション管理士の仕事は法令が中心ではなく、管理の手法が中心です。　　　訴訟になれば弁護士に、登記は司法書士へそして修繕工事の見積もりは建築士へ頼めばいいと思います。
*弁護士、司法書士、建築士の仕事は、いくら実力があっても無資格者は出来ませんが、マン管士の仕事は、実力があれば誰でもできます、マン管士の名前を使うことが出来ないだけです。
*ご指摘の通り、マン管士は名称独占資格です。資格がなくても知識があれば誰でも開業はできないでしようが相談にはのれます。しかし、マンションで困ったことがあり、誰かに相談して一緒にやって欲しい人を探し出し、会議に参加してもらったり、資料作成等を依頼した時、お礼金の支払いはしなければならないでしょう。だが、その知識に詳しい人をみつけるにはどうすればいいんですか。もしみつかってもその人に何回もきてもらって打ち合わせや資料提出・会議等に参加してもらえますか。そういうことは、なかなか難しいと思われます。だからマン管士がそこで出てくるんだと思います。弁護士に修繕積立金のアップの会議に何回も出席してもらえますか。経費削減の話に参加してもらえますか。資料の作成を頼めますか。勿論依頼すれば資料を集め勉強もされるでしょうが高くつきますよ。マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。
*私は、地方のマンションに住んでいる資格保持者です。自分の住んでいるマンションをより快適に過ごせるよう理事がまわってくる前にマン管の資格をとりました。勿論開業のことは全然考えていません。マンションのことで困っておられるので、私の見解を述べてみます。
**マン管士の役割ですが　
#理事会のアシスタント　
#毎年変更する理事の継続性を保つのにはプラスになるのでは。
#管理委託業務費の検討（他マンションと比較して、高いのか安いのか。サービス内容は等）
#管理費増額とか経費削減の資料作成・委員会への出席・業者への交渉等・・理事と一緒に行動するのが原則　
#修繕計画書の検討項目と工事費算定依頼（管理会社にも依頼して比較検討する）　
#理事会・総会・専門委員会等に参加
#規約改正・使用細則の変更相談
#その他　日常発生する相談等
**マン管士はできることならマンションの理事経験者がベターと思われます。　　　　マンション管理の中で訴訟（小額訴訟は理事長がやる）は実際問題として、殆ど発生することはないと思い　　ますが、もし、発生したらそれは弁護士に依頼すればいいですし。　　区分所有法やマンションに関する民法程度は本を読んで勉強してください。　　又、大規模修繕の見積もり依頼は、建築士に頼めばすみます。　顧問料は安くて、月２～３万で（？）やってくれると思います。但し、他士業と兼務している方は高く　　なると思います。　以上私の見解を述べさせてもらいましたが、管理士をダメ扱いする方や管理会社の方、又管理は自分達でする　もので、他人に頼むものではないと思っておられる方には反発もあろうかと思われます。　しかし、私は定年退職し、ボランティアが何かできないかとこの資格をとって今も毎日勉強しています。　プロではないですが、プロに負けないよう頑張っています。
*管理業務主任者の合格率　　約２０％
*マンション管理士の合格率　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）
**なんか変だ。マンション管理士の合格率は70~80%ではないのか?　素人のマンション理事でも持っている人は少なくない。管理業務主任者は難しいから妥当。
**マンション理事より、もっと素人でも合格するのが管理業務主任者。もっとも、資格の有無より実務能力のレベルが問題。
*マン管士の試験に合格したものと、更にチャレンジしているものとの差は教科書的にはあまり差はないと思います。理事のみなさんも少なからず、マン管の勉強をされた方は多いと思います。しかし、合格された方とそうでない方の大きな違いは、試験勉強とは違う勉強をしていることだと思います。　例えば
#他マンションの情報を収集して、比較検討すること。
#修繕計画についても、自主点検はどうするのか。啓蒙活動の仕方は等
#経費項目の平均的な相場は
#弁護士費用の具体的な相場は
#経費の具体的な見積もり相場　　ＥＶの保守点検費　監視カメラ　消防点検費　清掃費等　買取りがいいかレンタルがいいのか　独立系かデベ系か
**これ以外にも、教科書に載っていないプロの勉強をしていくのがマン管士です。マン管士を批判される方　　がおられますが、それは、自分も受験した経験があり、点数的には、若干足りなかっただけと思っておられる方ではないかと思います。私は、自分が住んでいるマンションの役に立てるよう資格をとりました。開業する気は勿論ありませんがプロのマン管士に負けないよう、上記項目も含め、今でも勉強しております。スレ主の方の質問にもありますが、一度検討してみるのも一法かと思います。決して高くはないと思いま　　すし、効果がなければやめればいいのですから。ただ、他士業と兼務している方やコンサルト料が高い所は敬遠された方がいいと思います。そういう所をみつけるのは大変かもしれませんが。インターネットを使って資格をとっているマンション在住の理事経験者　　の方を応募されてはどうですか。以外とボランティアでやってもらえる方がおられるかも。定年退職者等で。
*老婆心ながら、アドバイスを幾つか。
#マン管資格を取得する為に得た知識は、そのままでは実務には殆ど役に立ちません。　　意見や価値観の違う人々の集団を、一つの方向に導く能力は資格とは別物です。
#貴方の持たない知識や経験を持ち、貴方と同じ価値観（将来とも無償で活動する）の方々と協労する事です。独りよがりに陥ると管理組合をミスリードする恐れがあります。
#あくまでも、管理組合（理事会）に対してアドバイスしてください。一区分所有者の相談に乗る事は、反乱分子の手助けになる恐れがあります。もし、個人の相談に応じるのなら、管理士を名乗らないで下さい（他の管理士が迷惑を受けます）
#例え、無償でも理事会（場合によっては管理組合）と助言に関する契約をして下さい。　　他人のマンション運営に介入する根拠が必要です。
*自分の住んでいるマンションにマンション管理士の有資格者がいれば心強いでしょう。そのマン管士は、プロとはいえませんが、管理の手法やその他マンションについての知識は一般住民よりはるかに知識は上でしょうから。そういったマン管士が各マンションに一人いれば、管理会社もやりにくくなるでしょうね。いつもはコンサルタントの話しになると、不要論を唱えている管理業者も管理組合にマン管士がいればどうしようもないですからね。組合員のみなさん、理事長になられる方は、どうせマンションについての勉強はされてるでしょう。思い切って資格獲得目指してもうひと踏ん張りしてみませんか。私は、２年かけて資格をとりました。やる気があれば必ずとれますよ。もし、合格できなくても、実力は大幅にアップしますので、組合に貢献できますよ。


==マンション管理士とコンサルタントの違い==
*マンション管理士とコンサル　あまり差がなくなってきたように思うマン管は自営　コンサルは会社といった差か？マン管は報酬をもらって働くべき、よろず相談でも金をもらうのだからいい加減なアドバイスはできないっしょ！組合役員も安易にマン管やコンサルに頼むのでなくある程度予備知識つけ疑問点を整理して雇うべき。なにもわからなければしょうがないけど。

==マンション管理士への上手な依頼の仕方==
*自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ 必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。 但し、マン管士を活用する場合は何をして欲しいと明確にして依頼すべきだね。 資料づくりであったり、調査依頼であったり、分析とかであったりと。 自分達でやるのが一番いいのかも知れないけど、管理会社にはまかせたくない、しかし自分達でやるには時間がない という場合に活用すべき。 特に大規模修繕工事や規約改正には使えるかもしれないが。
*うちは、理事のメンバーにマンション管理士を入れました。 それなりに費用はかかるけど、管理費の値下げ等、全体的に見れば、 かなりのコスト削減に成功。 理事にマンション管理士を入れることで、チェック機能も果たしています。 以前のように管理会社が小修繕を頻繁にやるようなこともなくなりましたので。


==修繕金UP==
*修繕積立金をアップする為には、現状の経費の見直しをしなければなりません。現状支払っている管理会社への　委託費も当然検討しなければなりません。又組合で清掃会社とかＥＶ保守点検等の直接交渉もしなければなりま　せん。管理会社に経費削減しますがサービスはどこまでしてもらえますか等の交渉もしなければなりません。　時間がなくやり手もいなければ専門家に頼むのもいいと思います。値段が高ければやめればいいのだし。　又、効果がでなければいつでもやめることができるんです。　しかし、修繕費アップの段取りを管理会社に頼むことは出来ないでしょう。管理会社も商売ですので。　自分たちでやるかできなければプロに頼むかです。建築士やマン管士等に　特に管理会社の比較等について、管理会社の者と一緒にするわけにはいかないでしょう。調査したものを　比較判断するのは、管理組合です。


==マンション修繕の頻度==
*修繕・改善工事は積立金に余裕があれば頻繁にやってもいいんですよ。 修繕をやることによってマンションの資産価値は保てますし、 第一住んでいる住民が快適なマンション生活が送れますから。 大規模修繕工事にしても、１０年でやるとこと、２０年でやるとこでは、 資産価値・快適さで雲泥の差がでてきます。 勿論、積立金次第ですけどね。 これは専有部分も同じことがいえます。 余裕のないとこでは、壁紙や障子・たたみだけしかできないが、余裕のある とこでは、カーテン・照明器具・リビングセットの買い替え・台所の改装等が できますからね。 一概に工事が多いから悪と決めつけるのはおかしなことですよ。
**過剰な修繕で住民の家計を逼迫させるのは、もってのほか。 できるだけ区分所有者の手元に金が残るようにという考えがないから、 こういう発想になるんです。 仮に、１０年間で専有部分に２００万の修繕費をかけても １００万の修繕費をかけても、査定にはほとんど影響ありません。 共用部分についても、過剰な修繕をしすぎで金を毟り取りすぎてる。
**１０年で一回の大規模修繕は、明らかに管理会社の利益を考えたものだよ。 これは、玄人なら誰でも知ってること。 建築士も施行業者でも、良心的なところは皆そう言ってる。 過剰修繕で資産価値が上がるなんて、洗脳されすぎもいいところ。 マンションなんて、１０年も経てばどこも同じに緩やかに資産価値は減少され、 資産価値が維持されるのは、土地の価値が高いところ。土地ですよ土地。 ほとんどのマンションは、何回修繕しようと資産価値の向上などあまり望めない。 マンション自体に大して価値もないのですから当然・・・。 つまり、一般庶民が住むマンションなど、ゴミ同然で再流通されるということです。
**修繕積立金の少ないマンションは、大規模修繕工事は２０年過ぎてからでいいのでは。 その工事も最低限の修理だけでいいよ。 いくらきたなくなっても住めればいいんだから。積立金の値上げなんてとんでもない。 専有部分にしても、壁紙の張り替えや畳の交換はやらないし、カーテンもそのまま。 当然インテリアについては全く変えない。 快適さは期待しない、ただ節約あるのみ。東北地方の避難している者のことを考えたら いくら汚くなっても我慢・我慢。
*タイルの落下事故は約25年経過物件だったと思います 役人の常として保身のため点検通達を出します 組合としては所有者責任と賠償責任保険のバランスを考慮されて管理されたらいいでしょう。 新築物件で大量のタイルの浮きがあれば瑕疵担保責任で売主へ補修請求されたらいいでしょう。 管理会社の言い分を鵜呑みにせず　まず理事会で話し合い　マンション管理士　建築士へ相談したほうが安全です。
**外壁工事で注意しておかなければならないことは、タイルの交換数です。 悪い業者にあたると、傷んでいないタイルまでをごっそり剥いでしまい 数を多くする方法です。 よくあることですので、注意が必要です。
**数年前の建築基準法の改正で特殊建築物定期報告において湿式タイルの全面打診が義務付けられました。若干の例外はあるけどね。だから、全て調査しますよ。細かいことはググってみて。

==問題ある管理体制の例==
*知り合いのマンションがコンサルに依頼して管理会社を変更しました。結果、決定した管理会社は無名の元清掃会社。高層住宅管理業協会にも加入していないため、その会社は管理会社として必要な情報が不足しており適正化法違反も散見されたとか。当然大手から準大手まで入札に参加したが、コンサル曰く『仕様を統一しているので価格で決めたらよい』とのこと。結果最安値の会社が選ばれたようです。しかし当然ながら質は大幅に低下。当時の理事長は組合員から責められ現在別の理事長を中心に管理会社の再変更を検討中らしい。大事なことは仕様書には現れない部分をいかに判断するかです。安い会社はなぜ安いのか…仕様書には現れない部分を削減するからです。安いのには安いなりの理由があるんですよ。構造計算書偽造事件でみんな気付いたはずです。最後にもう一つ。コンサルは管理会社変更を決定して報酬もらったら後はそのマンションがどうなっても知ったことじゃない。それに何回も管理会社を変更するマンションが増えるとコンサルは儲かるから喜ぶ。住民はたまったもんじゃないよ。
**言いたいのはコンサルも営利を目的にしてるわけだからね。経費を下げること(=報酬を上げること)を第一目的にしている。一方組合の第一目的はマンションをよい状態で長期間保つこと。つまりコンサルと組合の利害は必ずしも一致していないんだよ。仕様書は共通仕様書なんだから当然同じです。それでも会社によって大きく差が出るのがマンション管理です。なんせ人がやることですから。ちなみに頼んだのはコンサル業界で超有名な会社です。
**やはりマンション管理会社への勤務経験があって業界の内情に精通している人にコンサルしてもらわないと、その後の管 理レベルの維持は難しいということなのでしょうね。後々のことを考えたら、統一仕様書の作成以前に最初からある程度候補会社も絞られていて、一定レベル以 上の会社同士を集めてコンサル出来る人はそんなに多くはないような気がします。高層住宅管理業協会にも加入していない無名の元清掃会社を勧めてきた知り合いの方のマンションのコンサル会社は単なる競争見積もり屋以上のノウハウはないと見ていいでしょう。

==コンサルタント依頼での成功例==
*うちのマンションは、いくつか評判をきいた上で、上記にもある某社にコンサル依頼した。管理会社はその時点でビビッて、管理会社を変更することなく、植栽業者の入替とかはあったけど、仕様かわらず、3割弱値引きできました。更改後も、2年間同社コンサルに入ってもらい、状況についてチェックしてもらってた。別に、スゲー悪徳ではなかったですよ。


==厄介な提案者==
*管理会社にとって一番厄介な方は知識だけがあって経験のない方(または中途半端な経験の方)です。マン管の試験勉強の知識なんてフロント経験者２年生の実務経験よりも役に立たないと思います。10棟のマンションを担当したら年間100回の理事会と10回以上の総会を経験し、700世帯2000名程度の方を相手に管理業務を行います。単純に考えると理事の方の10倍ですね。10年やったら述べ1000回の理事会、100回以上の総会を経験します。管理士、コンサルの経験や知識なんて比べものになりません。フロントやってて、管理士やコンサルが登場する場面も経験しましたが、的外れな提案、管理組合からお金を吸い上げることを必死に考えている姿が見え見えでした

==管理会社選定の仕方==
*コンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。コンサルまで使って管理会社と交渉した割には何も考えずにコンサルを選ぶんだな。しかもコンサルを信じきってこのスレで特定の会社を宣伝しまくってる姿はなかなかのもんだよ。


==管理会社フロントの提案事項==
* ウチのマンションの管理会社フロントは、管理委託費外の部分の削減提案すらしてきませんよ。例えば、各戸のセキュリ ティシステム使用分が含まれる管理員室電話代（契約プランの見直しで削減が可能）やインターネット使用料（他社への変更や現行プロバイダーへの交渉で削減 可能）、電気代（契約プランの見直しや照明器具の交換で削減が可能）、損害保険料（契約内容の見直しや損保各社の比較などで削減が可能）なども全然提案し てきません。でも、楽をすればするほど会社も利益が上がり、管理組合のために汗を流したところで利益が上がるわけでもなく、自分も評価さ れないのですから、やる気がしないのかもしれませんね。そんな担当者は手を抜かせないように理事会が徹底的に監視するしかありません。サボったら容赦なく すぐにクレームを入れて委託業務を履行させる、それでも不貞腐れたりして埒あかないようなら上役にクレームを入れます。同時に管理会社の変更も示唆しなが ら、駆け引きするしかないと思っています。少なくとも、今の管理会社担当者に性善説で接していては全然ダメだと思っています。


==その他==
*

==関連記事==
*[[マンション理事会の運営]]
*[[マンションのコンシェルジュサービス]]
*[[管理費の活動費]]

==掲示板情報==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%80%90%E4%B8%80%E8%88%AC%E3%82%B9%E3%83%AC%E3%80%91%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%BB%E8%A6%8B%E7%9B%B4%E3%81%97%E3%83%BB%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E5%A4%89%E6%9B%B4%E3%81%AE%E9%9A%9B%E3%81%AE%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%B5%E3%83%AB%E3%82%BF%E3%83%B3%E3%83%88%E6%B4%BB%E7%94%A8 「【一般スレ】管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178048/ 【最新】管理費見直しドットコムってどう？]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46049/ 管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について]
管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用に戻る。
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