住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス

2013年9月8日 (日) 18:02時点における版

住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉東町2丁目1876-216（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩6分
2. 神戸新交通六甲アイランド線 「住吉」駅 徒歩4分

• 総戸数：211戸 （他管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上28階 地下1階建
• 敷地の権利形態：普通賃借権（普通借地権の存続期間は平成52年（2040年）3月まで。以降30年毎の更新。但し、借地契約期間満了時までに土地所有者の承認を得ること で、更新することができます。借地権の賃料 : 7,274円～10,313円（月額） （2014年3月31日まで適用））
• 完成時期：2013年08月上旬予定
• 売主：

1. 野村不動産株式会社　大阪支店
2. 近鉄不動産株式会社
3. 株式会社長谷工コーポレーション

• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 借地権付きなら安くなるのでは？
• 訳のわからん専門学校の借地権付きなんですか‥。
  • 借地権なんて仮に建物がなくなったら権利が吹っ飛ぶからねぇ。
  • 住吉学園は学校や専門学校ではなく、旧住吉村（御影、住吉の一帯） の財産管理をしている財団法人で、この地域の大地主みたいなもんです。
    • 住吉学園は、旧住吉村の土地など財産を受け継いだが、財産区にせず学校法人にしたので、 固定資産税は納めるけれど、市長の決裁なしでお金は自由に使えるし、宗教行事を応援できるので、 だんじりにもお金を出せるという、全国稀にみる、地域への影響力のある民間の存在。 婦人会とか青年団も、皆、この傘下。学校法人といっても、幼稚園を一つ持っているだけ。 そのような存在で、この土地も、もともと住吉学園が神戸市に寄付したものを、23億円払って取得 し直したという程の資金力がある訳ですが、その時は、皆、住吉学園なら超高層マンションを 建てるというような無茶はしないと思っていたのでした。議員のＨＰにもそう書いてあった。裏切りやなぁ。 図書館とだんじり記念館は神戸市が買い戻すようですが… 景観破壊に住吉学園が積極的に関与するとは残念です。
• 借地借家法第3条には 借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 とありますが 物件概要には 普通借地権の存続期間は平成52年(西暦2040年)3月まで。但し、借地契約期間満了時までに土地所有者の承認を得ることで、更新することができます。 とあります。 法令からすると平成54年3月までが存続期間なんでしょうか。
• ＠210ぐらいらしいよ
  • 本当ですか？普通借で坪＠210？所有権なら＠300越えの換算ですよ？正気じゃない。
  • 坪220万少々 地代は９０００円前後123平米で11000万台予定だったかな。坪３００万か
• チラシを見る限りでは、借地の割りに値段高すぎるのでは？と思いました。 所有権の御影タワー新築時と同じくらいの値段なので。 御影タワーのときは中層階の4000万円台あたりがすぐに売れたけど、ここはどうでしょう。
• モデルルーム見に行きました。とても高級感があってすみたくなりました。借地権とか難しいことをいわれましたが、お向かいのプラウドより1,000万円ほど同じ広さでも価格は安いということです。
  • 借地権と所有権の価格差が1000万程度で済むエリアならそれでもよいのだろうね。 物件価格が3000万と4000万の違いとかね。 国税庁の路線価図からしますとここの借地権割合はDですから60%ですね。 リセール時のローン付けまで考えると半値レベルではないかとは感じますが。 少なくとも国税庁の見解でも所有権の6掛けが適正ということです。 もし隣りでまだ売ってる所有権プラウドタワーとの比較でも 5000万なら3000万、8000万でも5000万弱ということ。
• この価格では見送ります。

1. 借地の割りに高額。タワーということで？建物代・管理費・積立金すべて高額
2. 売却時の価格が不安。時間もかかる？
3. 眺望は良いが、間取りがせせこましく、優雅さは感じにくそう。

• 普通借地権のタワーマンション 考えてみたら、これは良いアイデアですね。 　ここは、借地権が６０％ということなので、土地を実質６０％ 所有している事と同じです。 もし更新時に地主の要望で立退くのなら、その分を含めて 「建物の原価」として相場どおりの「立退き料」をもらう 権利があります 　これは相当有利な事と思われます。 出て行くときに、それ相応のお金が手に入るのです。 　定期借地権のように取り壊し費用も貯めなくてよく、５０年後に 住居権利が消え、追い出されるという事も無いです。 所有権があると、５０年以上経過したマンションを売ろうとしても 次に購入希望者が出て来る可能性は相当低いか、買ってもらっても、 相当値引かなければいけないと思います。 （建て直しの出来ない、次第に朽ち果てる建物を買う人はなかなかいないでしょう） 当然、所有している限り、管理料＋積立金はいつまでも払い続けなけ ればなりません。
  • 古くなったら地主が買ってくれる、買い取り保障付マンションと 考える事も出来なくはないね。
• 神戸市が買い取るのは図書館の箱だけ。土地はマンション住民持ち。
  • 単純な普通借地なら、借地人の権利が大きいのでいいかもしれないけど、ここは神戸市が入ったりと権利区分が複雑そうですね。

交通

• あんな狭苦しい住吉の駅周辺にこれ以上人間が増えて欲しくないですけれどもね。 マンション許可しまくるのは良いけれど、住吉駅北側何とかしなはれ、神戸市。 そもそもシーア開店時間でないと駅へのエスカレーターもない。 南側の人も皆北側にやって来るというのに…
  • • 駅南側は、エスカレーターが設置されてます。 エレベーターも設置されています。（北・南共）
    • 北側のエレベーターってどこにあるの？？ 南側のエレベーターとエスカレーター、メンテ悪く薄汚すぎ。 知人から、あぁ、住吉駅ってEVとかきたないね…と言われてへこみました。 北側の階段は随分幅もあるからエスカレーター付けられると思うのですが。 放置してあるのは、コープの圧力？（店内を通らそうとする
• 快速は停車駅になっています。新快速は今は止まりません。
• 出入り口は住吉川の方向のみなのでしょうか？ だとしたら、駅から遠い出入り口になるのですかね？！川はさんでプラウドとあまり変わらない距離になってしまいますね。

構造・建物

• 近くにタワー建ちすぎ。 確かに便利なところなんだけどね。 眺望は期待できないかなあ。残念。
• ここって高層マンションなんですか？ 何階建てになるかご存知の方、いませんか？ 図書館が入るんですよね、確か。
  • 99.75Ｍ　28Ｆ　211戸
• 六甲ライナーは多分５階～６階位の高さの家は、目の前を通る事になるから、東側は要チェックかも。窓ガラスは住宅地では曇ったりもするけど、まあ一度乗っ て、近隣のマンションがどの程度見えるのか、確認すればすぐ解ります。高さが合うマンションでは、リビングが良く見えてテレビで何見てるか位は解る距離ではある。
• テナントも入るそうです。スタバみたいなカフェって聞きましたけど・・・
• あの巨大なかまぼこ板のような圧迫感のある外観は何とかならんのかね・・・
  • 現地を見に行きました。 やっぱり長谷工の物件らしい外観で、となりのプラウドタワーと比較しても、「借地権のマンションの外観に金をかけたらあかんでしょ」と言わんばかりのチープな印象を受けました。
• 内廊下で風の抜けも悪そう。
• どなたか構造関連について教えてください。 高層建築物の場合、鉄骨＋鉄筋＋コンクリートの柱、または、鉄骨を使うのが普通、 なのではないかと思うのですが、送られてきたパンフを見ると鉄筋コンクリートの柱を 使っており、構造上問題ないのか心配です。 パンフによると、“６０mを超えること、免震構造を採用していることから、それぞれ 特別な個別認定を取得している。まず、構造方法に関する性能評価書を株式会社居住 評価センターから取得し、その評価書をもって国土交通大臣の認定を受けている。 認定内容としては、超高層建物の構造形式に関するものと、免震構造の構造見識に 関するものを同時に取得しています”　とありますが、これが普通なのかどうかわかり ません。本当に大丈夫なのでしょうか。
• レジデンスは横長の通常の倍のスペース。 デザインや間取りもいいです。 横長なので、横揺れには強いと思います。
  • 横長の方が横揺れには弱い。理想は正方形。
    • 確かに、横長のほうが横揺れなどの振動に弱く、理想は正方形と聞いたことがありますが・・・。 横長が強いという何か根拠のあるデータはあるのでしょうか？
• だいたい、あの立ちはだかる巨大なかまぼこ板のようなデザインは、地元民からすると景観破壊以外の何物でもない。
  • • 縦型横型の問題ではなく、 建築面積と容積率の問題だと思います。 こちらはプラウドに比べて倍の建築面積で 階はおなじぐらいなので、揺れは少ないと思うのですが。
    • それは揺れの向きにもよるでしょう。
    • そう。 阪神大震災の時は南から北の揺れで 東西に長いマンションは傾き、 南北に長いマンションは１階がペシャンコでした。 新築のL字型のマンションは微妙に地盤から傾きました。
• デザイン的には、どう考えても幅が広くて周囲に圧迫感与えすぎだと思うが。 住吉川周辺の景観が一変した・・・

共用施設

• パーティースペースは、最上階の27階28階の吹き抜けで２号線側 周辺には迷惑はかからんと思います。

設備・仕様

• オーダーメイドタイプの123.19㎡のモデルルームは天井高3ｍで、ゆったりとした間取りにシックな家具が配置されていました。浴室だけでなく、トイレも広かったです。これぐらいの広さがあれば、インテリアはどのようにでもアレンジできますね。 標準タイプの77.73㎡のモデルルームは天井高2.6ｍで、廊下の面積を少なくしただけ、お部屋が広くて、各部屋はリビング・ダイニングと繋 がっているので、小さなお子様と3人暮らしの仲良し家族には良い間取りだと思いました。オプションですが、引戸の一部が透明になった仕様で、中の様子が外 からわかるようにしていました。玄関は人造大理石ではなく、白っぽいタイルでした。このタイプで借地料が月6千円程度とお聴きし、土地の固定資産税がかか らないにしても、借地料が高すぎると感じました。 ディスポーザーがあり、キッチンはパナソニック製、戸棚のドアが下方に引き下ろせるなど、使いやすそうな仕様だと思いました。エントランスと玄関 ドアのインターフォンは録画機能付きで、セキュリティも標準で付いています。地味なことですが、二重床で、PS（パイプスペース）を部屋の中心部を通さず に、バルコニー側に出していました。スケルトン・インフィルで、リフォームはしやすそうです。

間取り

• 広いのと広くないのと2つ間取りが出てました。両事業主とも定評ありますが、さすがに間取りは上手でした。
• 収納スペースがあまりに少なく、高級感のあるお部屋が従来の家具やモノでいっぱいになてしまわないか、それを懸念しています。７７平米のモデルルームでしたが、部屋の間仕切りをあいまいにして独立性が少ないのと、そのわりにはどうも狭い印象がありました。
• 間取りも無駄がないとはいえ狭い。
• ７３平米ぐらいで３LDK、個室は５～６畳。 引き戸でなくドアだから使い勝手も狭い。 ファミリー用には手狭なのはもちろん、カップル・リタイア夫婦用にしてもせせこましい間取り。 高層階や４LDKタイプも、広い個室は少なく、ビューバスとかもなし。

買い物・食事

• JR住吉のスーパーは今でも週末は駐車場へ入る写真が渋滞したり、店内は夕刻など大混雑しているけど、また拍車がかかる感じだな。

育児・教育

• 住吉東町だろうから学区は住吉小学校と住吉中学校。
  • 住小・中には入れたくないな・・・。 ここに住む場合、子供を私学に通わせるだけの財力もないと駄目ってことですよね。
• 地域特性から考えて、教育環境的にここの中学には入れたくない
• 住吉学園も六甲幼稚園同様、のびのび広い園庭があります。 ただ週３は午前中で終わりです。 気候のいい時だと山手幹線沿いの公園でよく住吉学園幼稚園のお子様とお母様達がピクニックのように皆さんでお昼ご飯を食べたり遊んでおられる姿をみかけます。 六甲幼稚園も住吉学園幼稚園も車通園は原則禁止だと聞いています。 六甲幼稚園は駅前にたくさんパーキングがあるのでそれを利用されてはいかがでしょうか？ のびのびでは御影の頌栄もいいと思います。

周辺環境・治安

• 高層ﾏﾝｼｮﾝ建ち過ぎですね。旧東灘区役所跡地なら立地は最高ですね。
• ２号線沿いですよね？住吉側沿いは、メリットとして、 あとはそう住みたいと要素ないですよね？
• 夜中まで交通の途絶えない2号線と隣接だけど北側だし、川沿いの角で、交通の便は非常に良いから、立地は悪くない。１階に図書館が移転するのも、強い売りになるだろうし。懸念するとしたら地震だけど、住吉川の土手の上に建てる事になるので、基礎工事をきちんとして、階数も高すぎないのであれば問題ないような気もする。 川の対面の野村のタワマンは、土手の近くにタワーなんて、驚いた。ちょっと信じられない感じはする。
• 高層マンションって地震だけでなく津波も大丈夫ですか？ 住吉川の中流だから、海から高低差もあると思うし、 住吉川の横なので、大雨でも大丈夫なのでしょうか？
  • まぁ、災害時に不便なのは、やはりタワーです。 住吉でタワーは悪趣味ですね。
    • 津波に対しては大丈夫ですよ。 東北の地震の際にも鉄筋コンクリート造りの建物は津波からの避難所のようになっていましたから。 ただし、某映画のような100メートルを超える津波がきた場合話は別だと思いますが。

周辺施設

• だんじり資料館行き放題、図書借り放題の特典ついてるよ。
• ここって、消防署の隣？？？ 消防車出動時は、サイレン音がうるさそう。
• 六甲アイランド病院産婦人科もなくなり、 住吉駅前のしばたレディースクリニックもなくなり、 この辺りは小児科併設産婦人科が全くないので パルモア病院が移転してきたらよいですね。 東灘医師会は他の産婦人科開業医さんと競合するとかで 反対されているようですが。

その他

掲示板

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